Rb. Noord-Holland, 04-10-2023, nr. 10394806 \ CV EXPL 23-1509

Holland Antiques heeft bij dagvaarding van 9 maart 2023 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft mondeling geantwoord

Op 7 september 2023 heeft een zitting plaatsgevonden. [gedaagde] is, hoewel behoorlijk opgeroepen, niet verschenen ter zitting. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat Holland Antiques ter toelichting van haar standpunt naar voren heeft gebracht. Voorafgaand aan de zitting heeft Holland Antiques bij brief van 28 augustus 2023 en 5 september 2023 nog stukken toegezonden.

Holland Antiques verhuurt sinds 1 april 2017 de woning aan de [adres] te [plaats] (hierna te noemen: het gehuurde) aan [gedaagde] tegen een huurprijs van laatstelijk€ 1.656,47.

Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte van 11 juli 2003 van toepassing verklaard (hierna: Algemene Bepalingen).

In de huurovereenkomst is – voor zover relevant – bepaald:Huurprijswijziging5.2 Indien het gehuurde zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs voor woonruimte betreft, is het onder 5.1. gestelde niet van toepassing. In dat geval wordt de huurprijs voor het eerst per 01-04-2018 en vervolgens jaarlijks aangepast overeenkomstig het gestelde in 18 van de algemene bepalingen.

In de Algemene Bepalingen is – voor zover relevant – bepaald:Huurprijswijziging18. Indien het gehuurde zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs betreft:- vindt de jaarlijkse huurprijswijziging plaats op basis van de wijziging van het maandprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI), reeks alle huishoudens (2000=100), gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS);- wordt de gewijzigde huurprijs berekend volgens de formule: de gewijzigde huurprijs is gelijk aan de geldende huurprijs op wijzigingsdatum, vermenigvuldigd met het indexcijfer van de vierde kalendermaand die ligt voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast, gedeeld door het indexcijfer van de zestiende kalendermaand die ligt voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast:- zal de huurprijs niet gewijzigd worden indien de aanpassing leidt tot een lagere huurprijs dan de laatstgeldende, doch in dat geval blijft die laatstgeldende huurprijs ongewijzigd, totdat bij een volgende indexering het indexcijfer van de kalendermaand, die ligt vier kalendermaanden vóór de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast, hóger is dan het indexcijfer van de kalendermaand, die ligt vier kalendermaanden voor de kalendermaand waarin de laatste huurprijsaanpassing heeft plaatsgevonden. Alsdan worden bij die huurprijswijziging het indexcijfer van de kalendermaand gehanteerd, die vier respectievelijk 16 maanden ligt voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast;- zal een zoveel mogelijk vergelijkbaar indexcijfer worden gehanteerd, indien het CBS de bekendmaking van bedoeld prijsindexcijfer staakt of de basis van de berekening daarvan wijzigt, en kan bij verschil van mening hieromtrent door de meest gerede partij aan de directeur van het CBS een uitspraak worden gevraagd die voor partijen bindend is. De eventueel hieraan verbonden kosten worden door partijen elk voor de helft gedragen;- geldt de gewijzigde huurprijs ook indien van de wijziging aan huurder geen afzonderlijke mededeling wordt gedaan. In verzuim zijn /boetebeding(…) 20.2 Voor elk geval dat huurder in verzuim is met de tijdige en volledige betaling van een geldsom, is hij 1% rente per maand verschuldigd over de verschuldigde hoofdsom vanaf de vervaldatum tot aan de dag van algehele voldoening van de hoofdsom (…).(…)20.4 Ingeval het tekortschieten bestaat uit de niet tijdige betaling van een geldsom en in verband met de incassering daarvan buitengerechtelijke kosten moeten worden gemaakt, worden deze hierbij bepaald op tenminste 15% van het verschuldigde bedrag met een minimum van € 125,--. (…)

De aanspraak op vergoeding van buitengerechtelijke kosten ontstaat pas nadat de partij die tekortschiet schriftelijk door de andere partij is aangemaand, waarbij haar een redelijke termijn tot nakoming is gesteld en de nakoming binnen die termijn uitblijft.

Huurder is aan verhuurder een direct opeisbare boete van € 25,-- per kalenderdag verschuldigd voor elke verplichting uit deze overeenkomst met de bijbehorende algemene bepalingen die hij niet nakomt of overtreedt, onverminderd zijn verplichting om alsnog aan die verplichting te voldoen en onverminderd verhuurders overige rechten op schadevergoeding of anderszins. Genoemd bedrag is gebaseerd op het prijspeil 1 januari 2003 en wordt met ingang van 1 januari 2004 jaarlijks geïndexeerd.

Bij brief van 28 oktober 2022 heeft Holland Antiques aan [gedaagde] op het adres van het gehuurde een aanmaning ter zake achterstallige huur van € 28.077,89 gestuurd.

Op 4 december 2022 heeft [gedaagde] € 24.820,00 voldaan aan Holland Antiques.

Holland Antiques vordert om de huurovereenkomst tussen partijen te ontbinden en [gedaagde] te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde, alsmede om [gedaagde] te veroordelen tot betaling van een bedrag aan (achterstallige) huur tot en met maart 2023 van € 11.299,04, buitengerechtelijke incassokosten van € 1.277,49 en rente van € 1.250,22, te vermeerderen met proceskosten en rente.

[gedaagde] betwist de vordering gedeeltelijk. Hij voert aan – samengevat – dat een groot deel van de huurachterstand reeds is voldaan en dat de bedragen zoals genoemd in de dagvaarding niet overeenkomen met een in zijn bezit zijnde uitdraai van de achterstand die hij van de verhuurder heeft ontvangen.

De huurovereenkomst die in deze procedure centraal staat, is gesloten met een consument, zodat ambtshalve toetsing aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht moet plaatsvinden, in het bijzonder aan de Richtlijn 93/13 EG (Richtlijn oneerlijke bedingen, hierna: de Richtlijn).

In dit geding liggen, gelet op de huurovereenkomst en de Algemene Bepalingen, en in aanmerking genomen hetgeen door Holland Antiques in dit geding wordt gevorderd, de volgende bedingen ter toetsing voor: het huurprijswijzigingsbeding, het rentebeding en het beding voor de buitengerechtelijke kosten. De bedingen zijn naar hun aard te beschouwen als bedingen die zijn bedoeld om in meerdere overeenkomsten te worden gebruikt. Ze zijn niet als kernbeding aan te merken. Gesteld noch gebleken is dat over deze bedingen is onderhandeld.

Tijdens de mondelinge behandeling heeft Holland Antiques zich hierover uitgelaten en aangegeven zich verder te refereren aan het oordeel van de kantonrechter.

Huurprijswijzigingsbeding

Voor het verhogen van de huur is artikel 18 van de Algemene Bepalingen van belang.

De kantonrechter moet ambtshalve toetsen of dat beding oneerlijk is in de zin van de Richtlijn. Bij de beoordeling van het oneerlijke karakter van een beding gaat het erom of dat beding, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort (artikel 3 lid 1 van de Richtlijn). Hierbij moeten alle omstandigheden rond de sluiting van de overeenkomst worden meegewogen en alle andere bedingen van de overeenkomst, rekening houdend met de aard van de goederen of de diensten waarop de overeenkomst betrekking heeft, in aanmerking worden genomen. Voor het toetsingsmoment moet worden uitgegaan van de datum waarop de overeenkomst is gesloten. Irrelevant voor deze toets is daarom de feitelijke toepassing en uitvoering van de bedingen, of een achteraf gegeven uitleg. Verder moet rekening worden gehouden met de toepasselijke regels van het nationale recht wanneer partijen geen regeling zouden hebben getroffen.

Uit de jurisprudentie (o.a ECLI:C:EU:2013:180 RWE Vertrieb en C-472/10, ECLI:EU:C:2012:242 Invitel) volgt dat het Hof van Justitie vergaande beperkingen aan de geldigheid van prijswijzigingsbedingen stelt. Een dergelijk beding moet in duidelijke en begrijpelijke taal gesteld zijn, ofwel objectief bepaalbaar zijn. Het beding moet de gronden op basis waarvan en de wijze waarop de huurprijs kan worden aangepast bevatten en deze gronden moeten een geldige reden voor de wijziging van de huurprijs vormen. Het huurprijswijzigingsbeding moet zijn opgenomen in het huurcontract of de bijgesloten algemene voorwaarden.

In beginsel is een beding dat een wijziging van de huurprijs regelt eerlijk wanneer die wijziging is gegrond op de consumentenprijsindex en is toegelicht hoe de aanpassing van de huurprijs wordt berekend, of indien het beding verwijst naar de wettelijke regels omtrent het wijzigen van de huurprijs.

De kantonrechter oordeelt dat artikel 18 van de algemene bepalingen aan voornoemde vereisten voldoet en niet als oneerlijk kan worden beschouwd.

Het rentebeding

Holland Antiques vordert de wettelijke rente en dus niet de contractuele rente zoals genoemd in artikel 20.2 van de Algemene Bepalingen.

Desondanks moet de kantonrechter ambtshalve beoordelen of het rentebeding in artikel 20.2 van de Algemene Bepalingen een oneerlijk beding is in de zin van de Richtlijn. Als sprake is van een oneerlijk beding, bestaat er namelijk ook geen aanspraak op (daarvoor in de plaats komende) wettelijke schadevergoeding. Dit volgt uit de uitspraak van 27 januari 2021 van het Hof van Justitie (ECLI:EU:C:2021:68).

De contractuele rente bedraagt, volgens het beding in de Algemene Bepalingen, 1% per maand. Jaarlijks is dat een contractuele rente van 12%. Over 2021 en 2022 is de wettelijke rente vastgesteld op 2% per jaar. Het rentebeding heeft alleen betrekking op overtredingen van de huurder en niet op die van de verhuurder. Voor het rentebeding wordt nergens in de overeenkomst of de algemene voorwaarden een voordeel ter compensatie van het nadeel dat dit voor [gedaagde] meebrengt geboden. Daarbij is in artikel 20.5 ook nog opgenomen dat naast deze rente op iedere tekortkoming, dus ook niet tijdige huurbetaling, de huurder nog een boete van € 25,00 per dag verschuldigd is en deze niet gemaximeerd is. Gelet hierop wordt het evenwicht tussen de uit de huurovereenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van [gedaagde] verstoord. Het betoog van Holland Antiques dat een percentage van 12% redelijk zou zijn omdat het niet hoger is dan de wettelijke rente op consumentenkrediet kan, in het licht van hetgeen hiervoor is overwogen, niet tot een ander oordeel leiden. Het rentebeding is zelfstandig, maar ook in combinatie met het boetebeding een onredelijk bezwarend beding als bedoeld in artikel 6:233 onder a van het Burgerlijk Wetboek (BW) en zal worden vernietigd.

Buitengerechtelijke kosten

Holland Antiques vordert de buitengerechtelijke incassokosten op grond van de wettelijke regelingen en niet op grond van artikel 20.4 van de Algemene Bepalingen. Ook hier dient de kantonrechter desondanks artikel 20.4 van de Algemene Bepalingen ambtshalve te beoordelen op (on)eerlijkheid in de zin van de Richtlijn.

[gedaagde] is een consument en dat betekent dat slechts de kosten als bedoeld in het Besluit vergoeding buitengerechtelijke incassokosten door hem verschuldigd zijn. Artikel 20.4 van de Algemene Bepalingen wijkt ten nadele van de consument af van het bepaalde in artikel 6:96 van het BW in samenhang met het Besluit vergoeding buitengerechtelijke incassokosten. Er is een te hoog minimum opgenomen: € 125,00 in plaats van € 40,00. Het betoog van Holland Antiques dat, gezien de hoogte van de maandelijkse huur, het minimumbedrag altijd overschreden zal worden, kan niet baten. Zoals reeds uiteengezet, is de feitelijke toepassing en uitvoering van de bedingen voor de toets irrelevant. Daarbij is ook geen maximum opgenomen en wordt gesproken over tenminste 15%, waardoor een hoger percentage kennelijk ook mogelijk is, wat ertoe leidt dat onbeperkte kosten voor rekening van de consument zouden kunnen komen. Hiermee wordt het evenwicht onevenredig verstoord. Ook geldt dat de cumulatie met artikel 20.5 van de Algemene Bepalingen de oneerlijkheid van het beding alleen nog maar versterkt. Dit leidt ertoe dat dit beding wordt vernietigd.

Gevolgen van deze toetsing

Het vorenstaande betekent dat de rente en de gevorderde buitengerechtelijke kosten niet toewijsbaar zijn omdat de bedingen die daarop betrekking hebben worden vernietigd. Nu sprake is van oneerlijke bedingen, is terugvallen op een eventuele wettelijke regeling van schadevergoeding niet mogelijk, zie de hiervoor reeds genoemde uitspraak van het Hof van Justitie van 27 januari 2021 (ECLI:EU:C:2021:68) en de uitspraak van de Hoge Raad van 10 februari 2023 (ECLI:NL:HR 2023:198). Voor toewijzing van wettelijke rente en de buitengerechtelijke kosten op grond van de wet is om die reden geen grond.

Hoogte huurachterstand

[gedaagde] heeft bij mondelinge conclusie van antwoord aangegeven een groot deel van de achterstand reeds te hebben voldaan. Bij dagvaarding heeft Holland Antiques een bedrag van € 24.820,00 reeds in mindering gebracht.

Hoewel [gedaagde] behoorlijk is opgeroepen, is hij niet ter zitting verschenen om zijn verweer verder toe te lichten, nader te onderbouwen of de stellingen van Holland Antiques verder te betwisten.

Nu [gedaagde] geen nadere stukken heeft overgelegd waaruit blijkt dat hij de huurachterstand heeft voldaan of andere betalingen heeft verricht, gaat de kantonrechter ervan uit dat er tot en met maart 2023 een bedrag van € 11.299,04 aan huurpenningen openstaat zodat dit bedrag zal worden toegewezen.

Ontbinding en ontruiming

Ingevolge artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.

Gebleken is dat verhuurder heeft voldaan aan de informatieplicht en de meldplicht als bedoeld in artikel 2 van het Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening.

Gelet op de hoogte van de huurachterstand wordt geoordeeld dat sprake is van een zodanig ernstig tekortschieten van huurder in de betaling van de huur, dat toewijzing van de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gerechtvaardigd is.

Ook de vorderingen tot betaling van de lopende huur en de gebruiksvergoeding na ontbinding van de huurovereenkomst worden toegewezen.

Gelet op de ingrijpende gevolgen voor [gedaagde] wordt de ontruimingstermijn gesteld op veertien dagen na betekening van dit vonnis.

De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde], omdat hij ongelijk krijgt.

De kantonrechter:

Ontbindt met ingang van de dag na heden de huurovereenkomst tussen partijen betreffende de woning, staande en gelegen te ([postcode]) [plaats] aan de [adres];

veroordeelt [gedaagde] om het gehuurde binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis met al de zijnen en het zijne te ontruimen en te verlaten en met afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Holland Antiques te stellen;

veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan Holland Antiques van € 11.299,04 aan huurachterstand tot en met maart 2023;

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van € 1.608,23 per maand of gedeelte daarvan aan huur vanaf 1 april 2023 tot de ontbinding van de overeenkomst;

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van € 1.608,23 per maand of gedeelte daarvan aan gebruiksvergoeding vanaf de datum van ontbinding tot de feitelijke ontruiming van het gehuurde;

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van Holland Antiques tot en met vandaag vaststelt op:

dagvaarding € 130,66

griffierecht € 1.384,00

salaris gemachtigde € 792,00

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

wijst de vordering voor het overige af.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.P.E. Oomens en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter