Rb. Rotterdam, 28-03-2024, nr. 10793408 \ CV EXPL 23-30212

Studentenhuisvesting Nederland vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot het gehuurde aan [adres] te ontbinden en [gedaagde] te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde en tot betaling aan Studentenhuisvesting Nederland van de door Studentenhuisvesting Nederland in de dagvaarding van 30 oktober 2023 genoemde bedragen, waarin begrepen € 1.700,00 aan achterstallige huur berekend tot en met de maand oktober 2023.

Tegen [gedaagde] is verstek verleend.

Studentenhuisvesting Nederland is bij rolbeslissing van 30 november 2023 in de gelegenheid gesteld zich uit te laten over de (on)redelijkheid van de huurprijswijzigingsregeling in de huurovereenkomst en over de datum waarop zij de hoogte van de huurachterstand van [gedaagde] aan de gemeente heeft gemeld zoals bedoeld in artikel 2 Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening.

Ter uitvoering van die rolbeslissing heeft Studentenhuisvesting Nederland een akte met één productie genomen.

De kantonrechter komt tot het oordeel dat de huurprijswijzigingsbepaling die partijen zijn overeengekomen oneerlijk is. De vordering tot betaling van de in de dagvaarding genoemde huurachterstand wordt desondanks toch toegewezen. De kantonrechter zal hierna uitleggen hoe zij tot dit oordeel is gekomen.

Een huurprijswijzigingsbepaling is naar het oordeel van de kantonrechter oneerlijk als die bepaling de verhuurder het recht geeft om de huur met meer te laten stijgen dan op grond van een redelijke inschatting van de markt op dat moment was te verwachten1.. De kantonrechter stelt vast dat de huurprijswijzigingsbepaling die partijen hebben afgesproken daarmee in strijd is.

In artikel 5.1 van de huurovereenkomst is bepaald dat de huurprijs jaarlijks kan worden gewijzigd met een percentage dat gelijk is aan het op de ingangsdatum van die wijziging wettelijke toegestane percentage voor woonruimte met een minimum van 2%. Dit betekent dat, in het geval het wettelijke toegestane percentage op het moment van de huurprijswijziging lager dan 2% is, Studentenhuisvesting Nederland zich met het hiervoor genoemde beding de bevoegdheid heeft gegeven de huurprijs desondanks toch met ten minste 2% te verhogen. Studentenhuisvesting Nederland heeft niet of onvoldoende uitgelegd waarom het gerechtvaardigd is dat in dat geval de huur met meer dan het wettelijk toegestane percentage verhoogd zou worden. Daarbij is het in beginsel niet van belang of er sinds aanvang van de huurovereenkomst op deze wijze uitvoering is gegeven aan de bepaling. Het enkele feit dat de verhuurder zichzelf de bevoegdheid heeft

gegeven om de huur op de hiervoor genoemde wijze te verhogen, kan het evenwicht dus al verstoren ongeacht of de verhuurder daadwerkelijk van die mogelijkheid gebruik maakt.

Als een huurprijswijzigingsbepaling oneerlijk is, dan heeft dat tot gevolg dat de kantonrechter deze bepaling moet vernietigen. Vernietiging heeft weer tot gevolg dat de huurprijswijzigingsbepaling geacht wordt er nooit te zijn geweest. Dat betekent dat alle huurverhogingen komen te vervallen en dat de huurprijs die partijen bij het sluiten van de overeenkomst zijn overeengekomen altijd is blijven gelden. Studentenhuisvesting heeft in dat verband gesteld dat de huurprijs sinds het sluiten van de huurovereenkomst nooit is verhoogd. Om die reden geldt nog altijd de huurprijs van € 425,- per maand, zoals in de huurovereenkomst genoemd. De vordering tot betaling van de huurachterstand wordt daarom toegewezen.

De kantonrechter heeft ook getoetst of (een deel van) de overige vorderingen moet worden afgewezen omdat één of meer oneerlijke bepalingen van toepassing zijn. Dat is hier niet het geval.

Studentenhuisvesting Nederland heeft gesteld dat zij op 24 augustus 2023 de hoogte van de huurachterstand van [gedaagde] aan de gemeente heeft gemeld. Dat is twee maanden voordat zij tot dagvaarding is overgegaan. Daarmee is voldoende gebleken dat Studentenhuisvesting heeft voldaan aan de verplichtingen die voortvloeien uit artikel 2 Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening.

De vorderingen komen de kantonrechter voor het overige niet ongegrond of onrechtmatig voor en worden daarom toegewezen, een en ander voor zover hierna niet anders blijkt.

De huurovereenkomst wordt ontbonden, omdat [gedaagde] verplicht was om de huur op tijd te betalen en dat niet heeft gedaan (artikel 6:265 BW). De huurachterstand is ernstig genoeg om de huurovereenkomst te beëindigen.

Omdat de huurovereenkomst is ontbonden, moet [gedaagde] de woning met al zijn spullen verlaten. Dat moet binnen veertien dagen nadat dit vonnis is betekend. [gedaagde] moet een gebruiksvergoeding van € 425,- per maand betalen tot en met de dag waarop hij de woning met al zijn spullen heeft verlaten (artikel 7:225 BW). Studentenhuisvesting Nederland heeft niet uitgelegd waarom [gedaagde] een vergoeding moet betalen voor de rest van de maand waarin de ontruiming plaatsvindt.

[gedaagde] krijgt ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot deze kosten aan de kant van Studentenhuisvesting Nederland op € 130,49 aan dagvaardingskosten, € 365,00 aan griffierecht, € 204,00 aan salaris voor de gemachtigde en € 102,00 aan nakosten. Dat is in totaal € 801,49. Hier kan nog een bedrag bijkomen als het vonnis wordt betekend.

Dit vonnis wordt, zoals gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv).

De kantonrechter:

veroordeelt [gedaagde] om aan Studentenhuisvesting Nederland te betalen € 1.874,06 aan achterstallige huur berekend tot en met de maand oktober 2023, rente en buitengerechtelijke kosten, met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over € 1.700,00 vanaf 27 oktober 2023 tot de dag van volledige betaling;

ontbindt de bovengenoemde huurovereenkomst tussen partijen en veroordeelt [gedaagde] om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis de woning aan [adres] te ontruimen met alle personen en zaken die zich vanwege [gedaagde] daar bevinden en het gehuurde onder overgave van de sleutels ter beschikking van Studentenhuisvesting Nederland te stellen;

veroordeelt [gedaagde] om aan Studentenhuisvesting Nederland te betalen € 425,- per maand met ingang van de maand november 2023 tot en met de dag waarop de ontruiming plaatsvindt, met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over die bedragen vanaf de datum waarop deze opeisbaar zijn tot de dag van volledige betaling;

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die aan de kant van Studentenhuisvesting Nederland worden begroot op € 801,49;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

wijst al het andere af.