Hof Amsterdam, 31-03-2020, nr. 18/00744

Belanghebbende stelt zich primair op het standpunt dat de heffingsambtenaar met zijn brief van 17 januari 2019, gelet op de bewoordingen daarvan (zie onder 2.2), en door het niet instellen van incidenteel hoger beroep heeft berust in het oordeel van de rechtbank. Dit betekent volgens belanghebbende dat al hetgeen na de brief van 17 januari 2019 door de heffingsambtenaar in het geding is gebracht, buiten beschouwing dient te worden gelaten.

Subsidiair stelt belanghebbende zich op het standpunt dat het de heffingsambtenaar niet is toegestaan om standpunten die door de rechtbank reeds in haar uitspraak zijn verworpen opnieuw aan te voeren, nu de heffingsambtenaar te kennen heeft gegeven te berusten in het oordeel van de rechtbank.

De heffingsambtenaar heeft ter zitting aangevoerd dat hij met de brief van 17 januari 2019 enkel heeft willen aangeven dat hij berust in het oordeel van de rechtbank dat de WOZ-waarde van het pand niet hoger kan worden vastgesteld dan de in goede justitie vastgestelde waarde van € 1.400.000. De heffingsambtenaar heeft met voornoemde brief niet bedoeld zijn recht prijs te geven om in een later stadium van de procedure in hoger beroep alsnog zijn standpunten met nadere stukken te onderbouwen.

Het Hof stelt voorop dat bij de beoordeling van de vraag of een procespartij zijn recht om standpunten in te nemen en verweer te voeren heeft prijsgegeven, uit moet worden gegaan van het toetsingskader zoals door de Hoge Raad is vastgesteld in het arrest van 10 december 2010, ECLI:NL:HR:2010:BO6786, BNB 2011/72. De Hoge Raad oordeelde hierin als volgt:

“3.1. Het staat de inspecteur in beginsel vrij in de procedure voor de rechtbank ter ondersteuning van de door hem opgelegde aanslag zoals die na de uitspraak op bezwaar luidt, een ander standpunt in te nemen dan hij in de bezwaarfase heeft ingenomen. Verder staat het een partij, en dus ook de inspecteur, vrij om zich in hoger beroep te verweren met alle gronden die hij dienstig acht. Dit is slechts anders voor zover het desbetreffende standpunt onderscheidenlijk verweer ondubbelzinnig zou zijn prijsgegeven, dan wel wordt aangevoerd onder zodanige omstandigheden, dat behandeling ervan zou leiden tot een inbreuk op een goede procesorde (vgl. HR 24 mei 2002, nr. 37 220, LJN AE3172, BNB 2002/320, en HR 4 december 2009, nr. 08/02258, LJN BG7213, BNB 2010/65). Deze opvatting sluit aan bij de parlementaire geschiedenis op de Wet belastingrechtspraak in twee feitelijke instanties, waarin is opgemerkt dat in het belastingrecht in hoger beroep de herkansingsfunctie voorop staat, en dat daarom als regel nieuwe beroepsgronden, argumenten en bewijsmiddelen in hoger beroep kunnen worden aangevoerd, tenzij een goede procesorde zich daartegen verzet (Kamerstukken II 2003/04, 29 251, nr. 3, blz. 9).”

Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de bewoordingen “het hierbij te laten” niet zijn rechten uitdrukkelijk en ondubbelzinnig heeft prijsgegeven om in een later stadium van de procedure in hoger beroep alsnog zijn standpunten met nadere stukken te onderbouwen. Voorts kan in deze mededeling niet het prijsgeven van een (eerder ingenomen) standpunt worden gelezen. Naar het oordeel van het Hof is het de heffingsambtenaar derhalve toegestaan om zich ook in de hoger beroepsfase te verweren met alle argumenten die hij dienstig acht; ook met nieuwe standpunten en onderbouwing, en tevens met argumenten die door de rechtbank zijn verworpen, mits dit niet in strijd is met de goede procesorde. Van dit laatste is geen sprake, gelet op het tijdstip waarop belanghebbende het nader stuk van 22 mei 2019 heeft ontvangen (door het Hof aan belanghebbende verzonden bij brief van 23 mei 2019). Belanghebbende heeft derhalve voldoende gelegenheid gehad van dit stuk kennis te nemen en daar op te reageren.

Waarderingsmethode

Belanghebbendes standpunt luidt dat de door de heffingsambtenaar toegepaste waardering op basis van de vergelijkingsmethode onjuist is, aangezien het pand op waardepeildatum in gebruik was als kantoor. De door de heffingsambtenaar in dit kader aangedragen objecten zijn alle bestemd voor woongebruik. Het pand is dat niet, zo stelt belanghebbende. Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar bij zijn vergelijking er ten onrechte van uit is gegaan dat er “was- en kookgelegenheden” aanwezig waren in het pand. Belanghebbende gebruikte het pand als bedrijfsruimte en in dat kader waren er wc’s en wastafels aanwezig. Belanghebbende is het dan ook niet eens met de stelling van de heffingsambtenaar dat, in overeenstemming met artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, een toekomstige verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen; er dient eerst een grondige aanpassing van het pand plaats te vinden alvorens het als woning te kunnen gebruiken, zo stelt belanghebbende. Alleen al om die reden zijn de door de heffingsambtenaar aangedragen vergelijkingsobjecten onvoldoende vergelijkbaar met het pand. Ten aanzien van het eigen verkoopcijfer van [datum] 2016 stelt belanghebbende dat deze verkoop te ver gelegen is van de waardepeildatum en derhalve niet mag worden gebruikt als vergelijkingsobject.

Belanghebbende staat ook in hoger beroep een waarde van € 650.500 voor en baseert zich daarbij op de huurwaardekapitalisatiemethode. Belanghebbende beroept zich daarbij mede op de WOZ-beschikking, waarin het pand is gekwalificeerd als ‘niet-woning’ en stelt dat op niet-woningen de huurwaardekapitalisatiemethode moet worden toegepast. Tevens, zo stelt belanghebbende, is dit de methode die ook de heffingsambtenaar aanvankelijk heeft toegepast. In dat kader stelt belanghebbende dat de heffingsambtenaar is uitgegaan van een veel te hoge huurwaarde van het souterrain. Belanghebbende komt, na correctie van die te hoge huurwaarde, uit op een waarde van € 650.500.

Subsidiair staat belanghebbende een waarde van € 875.000 voor. Belanghebbende beroept zich daarbij op het door de heffingsambtenaar ter zitting ingebrachte stuk met een grafische weergave van de waardeontwikkeling in de periode 2000 t/m 2018. Belanghebbende heeft het pand aangekocht in 2012 en daarvoor een koopprijs betaald van € 950.000. Uitgaande van die koopprijs, met inachtneming van de waardeontwikkeling zoals weergegeven door de heffingsambtenaar in voornoemd stuk, stelt belanghebbende dat de waarde van het pand niet hoger kan zijn dan € 875.000.

Belanghebbende wijst voorts op de waarde van het pand in voorgaande jaren: voor belastingjaar 2015 (met waardepeildatum 1 januari 2014) vastgesteld op € 274.000 en voor belastingjaar 2014 (met waardepeildatum 1 januari 2013) vastgesteld op € 316.000. De door de heffingsambtenaar voorgestane waarde zou neerkomen op een waardestijging van 478% tussen waardepeildatum 1 januari 2014 en 1 januari 2015 en is derhalve onjuist, zo stelt belanghebbende. Dit is niet in lijn met de waarde in het economische verkeer, zelfs met inachtneming van de hoge waardestijgingen van woningen in de gemeente Amsterdam, zo stelt belanghebbende. Overigens, zo stelt belanghebbende verder, zijn die waardestijgingen pas in gang gezet in de tweede helft van het jaar 2015.

In hoger beroep heeft de heffingsambtenaar een ‘reactie taxateur’ overgelegd waarin de waarde is bepaald op € 1.606.500 met behulp van een drietal vergelijkingsobjecten te Amsterdam: [A] , [B] en het pand ( [pand] ). Hiermee, zo stelt de heffingsambtenaar, heeft hij aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Ten aanzien van de mate van vergelijkbaarheid van de woningen, stelt de heffingsambtenaar dat “(…) de gekozen vergelijkingsobjecten, gelet op het geheel van omstandigheden, voldoende vergelijkbaar [zijn] met het pand (…).” Door een lagere vierkantemeterprijs ten opzichte van de vergelijkingsobjecten te hanteren, is volgens de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en het pand. De heffingsambtenaar heeft voorts verklaard dat hij zich kan vinden in de in goede justitie door de rechtbank vastgestelde waarde van € 1.400.000; uit deze ‘reactie taxateur’ en de in eerste aanleg door hem overgelegde bewijsmiddelen volgt volgens de heffingsambtenaar dat de rechtbank de waarde in elk geval niet te hoog heeft vastgesteld.

De heffingsambtenaar benadrukt dat gebruik kan worden gemaakt van het eigen verkoopcijfer van [datum] 2016, nu er rekening is gehouden met de waardestijging die zich op de Amsterdamse huizenmarkt heeft voorgedaan. Daartoe is een indexering van 9% gehanteerd, waarover in de ‘reactie taxateur’ het volgende is verklaard:

“Op basis van alle verkoopcijfers die (…) in het kader van de permanente marktanalyse [worden verzameld] is het door middel van wetenschappelijke technieken uit statistiek en econometrie mogelijk om in te schatten welke waardeontwikkeling zich heeft voorgedaan tussen transactiedatum en waardepeildatum. Daarbij wordt onder [andere] rekening gehouden met type woning, buurt en objectkenmerken. Na deze (…) correctie is duidelijk wat de gecorrigeerde transactieprijzen per waardepeildatum zijn”.

Uit de gecorrigeerde transactieprijzen volgt een (gecorrigeerde) transactieprijs per vierkante meter. Nu de getaxeerde prijs per vierkante meter van het pand lager is dan het gemiddelde van de gecorrigeerde transactieprijzen per vierkante meter van de vergelijkingsobjecten, stelt de heffingsambtenaar dat de door hem voorgestane waarde van € 1.606.500 niet te hoog is vastgesteld.

Ten aanzien van de waardevaststelling van het souterrain, stelt de heffingsambtenaar dat ook bij de overige vergelijkingsobjecten een souterrain aanwezig is en een eventueel waardedrukkend effect hiervan in de verkoopprijs is verdisconteerd. Daarmee, zo stelt de heffingsambtenaar, is voldoende rekening gehouden met het mogelijke waardedrukkend effect van het souterrain. In reactie op de desbetreffende grief van belanghebbende beaamt de heffingsambtenaar dat de waarde van het souterrain aanvankelijk te hoog was vastgesteld en dat is verzuimd om daar bij uitspraak op bezwaar op in te gaan.

Het pand dient volgens de heffingsambtenaar te worden getaxeerd als woonruimte, omdat het pand met bestemming woonruimte de hoogste waarde oplevert, die tevens in lijn is met de gehanteerde vergelijkingsobjecten. Verder stelt de heffingsambtenaar dat het pand als woning te koop is aangeboden en, anders dan belanghebbende stelt, er wel degelijk “beperkte was- en kookaangelegenheden” aanwezig waren. Met het voorzieningenniveau ten opzichte van de vergelijkingsobjecten is rekening gehouden, zo stelt de heffingsambtenaar. Belanghebbendes standpunt dat voor de waarderingsmethode het gebruik van het pand op waardepeildatum doorslaggevend moet zijn is onjuist, zo stelt de heffingsambtenaar. Rekening dient te worden gehouden met de bestemming ‘gemengd’ op grond van het bestemmingsplan van de gemeente Amsterdam, waarbij gebruik als woning en kantoor is toegestaan. Dezelfde bestemming geldt voor de vergelijkingsobjecten. De waardering op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode zoals belanghebbende voorstaat zou voor het pand, op basis van het eigen verkoopcijfer, een stijging van 270% van de waarde in een jaar tijd inhouden, zo stelt de heffingsambtenaar. Dit is niet realistisch, zo stelt hij verder, nu het pand via een makelaar op marktconforme wijze is verkocht voor een bedrag van € 1.765.000, hetgeen een hogere waarde per waardepeildatum ondersteunt.

Oordeel Hof

Het Hof acht het door de rechtbank toegepaste toetsingskader – in overweging 2 van haar uitspraak – juist en maakt dat tot het zijne. De toets die het Hof aanlegt bestaat er dan ook uit of aan het pand de waarde is toegekend die daaraan zou worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

Het Hof stelt vast dat tussen partijen niet in geschil is dat het pand als één onroerende zaak in de zin van artikel 16 van de Wet WOZ dient te worden aangemerkt. Het Hof stelt verder vast dat het pand op waardepeildatum 1 januari 2015 feitelijk in gebruik was als kantoor, maar dat ingevolge het bestemmingsplan ook de bestemming wonen was toegestaan. Hiervan uitgaande beschouwt het Hof de vergelijkingsmethode als de ter zake van het pand meest geschikte waarderingsmethode. Een uitgaan van de huurwaarde-kapitalisatiemethode zou ten onrechte voorbijgaan aan de omstandigheid dat het pand ook als woning is aan te wenden, een koper daar rekening mee zal houden, en de heffingsambtenaar – niet weersproken – gesteld heeft dat deze aanwendingsmogelijkheid in deze markt een hogere waarde vertegenwoordigt.

Naar het oordeel van het Hof is de heffingsambtenaar er niet in geslaagd aannemelijk te maken dat de door hem gebruikte vergelijkingsobjecten, te weten [A] en [B] , in voldoende mate vergelijkbaar zijn met het pand en dat in voldoende mate rekening is gehouden met eventuele verschillen. De stelling van de heffingsambtenaar dat er voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en het pand door voor het pand een lagere vierkantemeterprijs te hanteren, acht het Hof niet voldoende onderbouwd. De heffingsambtenaar heeft met die enkele stelling onvoldoende inzicht gegeven op welke wijze en in welke mate hij rekening heeft gehouden met de onmiskenbare, en door hem overigens niet betwiste, betere staat van de vergelijkingsobjecten. De door de heffingsambtenaar in het geding gebrachte ‘Overzicht taxatiewaarden’ geeft weliswaar een overzicht van de verkooptransacties en de daarbij behorende vierkantemeterpijs, maar geen inzicht in de totstandkoming van de vierkantemeterpijs voor het onderhavige pand. Het Hof laat de objecten [A] en [B] daarom buiten beschouwing.

Het eigen verkoopcijfer van [datum] 2016 acht het Hof voldoende vergelijkbaar, nu het pand is verkocht in (nagenoeg) dezelfde staat als op waardpeildatum 1 januari 2015. Het Hof overweegt daarbij dat de verkoop, anders dan belanghebbende betoogt, niet te ver is gelegen van het waardepeildatum. In beginsel is een eigen transactiecijfer maatgevend voor de waardevaststelling, indien die transactie kort voor of kort na de waardepeildatum tot stand is gekomen (zie ook Hoge Raad 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610, BNB 2001/52). Nu de verkoop (iets meer dan) een jaar na de waardepeildatum heeft plaatsgevonden, is voldaan aan het vereiste dat die transactie kort – althans niet te lang – na de waardepeildatum tot stand is gekomen. Het is vervolgens aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat de door hem voorgestane waarde op waardepeildatum 1 januari 2015 is herleid van het verkoopcijfer van [datum] 2016. Met hetgeen hij heeft aangevoerd heeft de heffingsambtenaar niet voldoende inzichtelijk gemaakt hoe hij de door hem voorgestane waarde van € 1.606.500 heeft vastgesteld. Een enkele verwijzing naar de indexering en de (algemene) beschrijving van de wijze waarop die tot stand is gekomen (zie overweging 5.5.2) is daarvoor ontoereikend. Uit die (algemene) beschrijving is immers niet af te leiden welke verkoopcijfers er zijn gebruikt voor de door de heffingsambtenaar gebruikt “permanente marktanalyse”. Het hiervoor overwogene houdt in dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het pand niet te hoog is vastgesteld.

Ter zake van de vraag of belanghebbende de door haar verdedigde waarde van het pand aannemelijk heeft gemaakt overweegt het Hof als volgt. Belanghebbende staat de huurwaardekapitalisatiemethode voor en stelt daarbij onder meer dat ook de heffingsambtenaar aanvankelijk deze methode heeft toegepast. Hiervoor is evenwel reeds geoordeeld dat in het onderhavige geval de vergelijkingsmethode de meest geschikte waarderingsmethode is. Indien belanghebbende, met hetgeen zij heeft gesteld, heeft willen betogen dat de heffingsambtenaar gedurende de procedure de waarderingsmethode niet kan wijzigen, getuigt dat van een onjuiste rechtsopvatting. Ook belanghebbendes verwijzing naar voor eerdere jaren vastgestelde WOZ-waarden slaagt niet, nu elk belastingjaar op zichzelf staat en de heffingsambtenaar de WOZ-waarde elk jaar opnieuw aan de hand van het criterium van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ dient vast te stellen. Dit leidt tot het oordeel dat ook belanghebbende de door haar bepleite waarde niet aannemelijk heeft gemaakt.

Nu geen van partijen erin is geslaagd het van haar verlangde bewijs met betrekking tot de waarde van het pand te leveren, oordeelt het Hof als volgt. Alle feiten en omstandigheden en hetgeen partijen dienaangaande over en weer hebben aangevoerd in aanmerking nemende, stelt het Hof de waarde van het pand op de waardepeildatum 1 januari 2015 in goede justitie vast op € 1.400.000. Daarbij heeft het Hof met name van belang geacht het op [datum] 2016 gerealiseerde eigen verkoopcijfer. Ook hecht het Hof in dat verband belang aan de omstandigheid dat de heffingsambtenaar weliswaar de door hem gestelde waardeontwikkeling van 9% niet aannemelijk heeft gemaakt, maar dat aan de door hem overgelegde grafiek wel enige bewijswaarde toekomt, mede in aanmerking genomen de verklaring van belanghebbende ter zitting van het Hof dat de waardestijging pas is aangevangen vanaf de tweede helft van 2015.

Slotsom

De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is en dat de uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.