Hof Amsterdam, 08-09-2015, nr. 200.161.744/01

In dit geding vordert [X] , samengevat, betaling van de huurachterstand, een achterstallige factuur voor watergebruik en de contractuele boete, ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde en betaling van de huurpenningen tot de ontruiming en een schadevergoeding ter grootte van de huurderving over de periode vanaf de ontruiming tot 1 februari 2017, een en ander met rente en kosten. Fémur weerspreekt deze vorderingen met, voor zover in hoger beroep nog aan de orde, een beroep op opschorting en het verweer dat zij de huurovereenkomst per 31 januari 2014 heeft opgezegd. In reconventie vordert zij te verklaren voor recht dat [X] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst en Fémur de betaling van de huur bevoegdelijk heeft opgeschort, alsmede dat de huurovereenkomst per 31 januari 2014, althans een in goede justitie te bepalen datum rechtsgeldig is geëindigd en veroordeling van [X] tot betaling van € 4.200,= wegens betaald voorschot energiekosten en € 17.333,= wegens gederfd huurgenot, althans van in goede justitie te bepalen bedragen.

De kantonrechter heeft de verweren van Fémur verworpen en de vorderingen van [X] toegewezen, met dien verstande dat ter zake van de huurderving partijen zijn verwezen naar de schadestaatprocedure. De vorderingen van Fémur zijn alle afgewezen. Fémur heeft hiertegen acht (genummerde) grieven aangevoerd.

Met grief 1 bestrijdt Fémur het oordeel van de kantonrechter dat Fémur de huurovereenkomst niet tijdig heeft opgezegd en voor conversie van de opzegging geen plaats is. Fémur voert aan dat haar op 6 september 2013 gedane opzegging op grond van het bepaalde in artikel 3:42 BW zou moeten worden geconverteerd naar een geldige opzegging, omdat zij zich niet ervan bewust was dat de opzegging vóór 31 augustus 2013 had moeten geschieden, zij al vaak bij [X] had geklaagd over het gehuurde en [X] ervan op de hoogte was dat zij de huurovereenkomst na 31 januari 2014 niet wenste te verlengen. Het gaat erom dat de conversie niet onredelijk mag zijn jegens de verhuurder en dat is onder de gegeven omstandigheden niet het geval, aldus Fémur, ook omdat de opzegging slechts 37 dagen te laat was.

De opzegging waarop Fémur zich beroept luidt, voor zover relevant, als volgt:

Hierbij zeggen wij per eerstvolgende vervaldatum (volgens contract) onze lopende huurovereenkomst aan het [adres] te Den Helder op.

Graag ontvangen wij een schriftelijke bevestiging van deze opzegging alsmede de exacte datum van einde looptijd huurovereenkomst.

Namens [X] heeft haar makelaar aan Fémur geantwoord dat de huurovereenkomst doorloopt tot 1 februari 2017.

De inhoud van de opzegging laat geen andere conclusie toe dan dat Fémur op volkomen rechtsgeldige wijze de huurovereenkomst heeft opgezegd tegen 31 januari 2017. De in artikel 3:42 BW bedoelde nietigheid doet zich derhalve niet voor. Alleen al om die reden is er voor conversie geen ruimte. Daarbij komt dat het instrument van de conversie niet is bedoeld om de hantering van een te korte opzegtermijn te sauveren door een opzegging die te laat is gedaan, te behandelen alsof zij op tijd is gedaan. Als Fémur heeft bedoeld dat haar opzegging moet worden geconverteerd naar een geldige opzegging tegen (6 september 2013 + 6 maanden =) 31 maart 2014, kan ook dat betoog haar niet baten, omdat niet kan worden geconverteerd naar een opzegging tegen een contractueel ongeldige einddatum.

Voor het geval Fémur heeft bedoeld dat het onder de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat [X] Fémur houdt aan de contractuele termijnen, overweegt het hof als volgt. Bij conclusie van antwoord in reconventie heeft [X] in eerste aanleg aangevoerd dat Fémur op dat moment (27 augustus 2014), in weerwil van de door haar, naar zij stelt, gedane opzegging, nog steeds gebruik maakte van het gehuurde. Fémur heeft dat in hoger beroep niet betwist. [X] zelf heeft in hoger beroep haar stelling aldus aangepast dat Fémur in mei 2014 het gehuurde heeft verlaten en in september 2014 de sleutels heeft ingeleverd. Wat daarvan zij, in ieder geval blijkt uit de in eerste aanleg overgelegde e-mailwisseling over de klachten van Fémur, dat Fémur het gehuurde nog tot diep in april 2014 daadwerkelijk heeft gebruikt. Dat op zichzelf brengt al met zich dat een beroep op het doorlopen van de huurovereenkomst na 31 januari 2014 niet onredelijk, laat staan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Maar ook los daarvan is hetgeen Fémur heeft aangevoerd onvoldoende om het beroep op de contractuele termijnen onaanvaardbaar te oordelen. Grief 1 treft dus geen doel.

Grief 2 betreft het door de kantonrechter verworpen beroep op opschorting. De kantonrechter heeft dienaangaande overwogen dat uit de overgelegde stukken blijkt dat de door Fémur genoemde gebreken door [X] (op korte termijn) zijn hersteld en die gebreken te gering zijn om volledige opschorting van de huurpenningen te rechtvaardigen. In de toelichting op de grief betoogt Fémur dat [X] niet adequaat heeft gereageerd op haar klachten: aan het zwerfvuil en de geluidsoverlast door zware machines is niets gedaan en de indringende wietlucht bleef. Zij meent dat de kantonrechter ten onrechte het door haar op dit punt gedane bewijsaanbod heeft genegeerd. Zij concludeert dat het gehuurde haar niet het genot heeft verschaft dat zij bij het aangaan van de overeenkomst had mogen verwachten. De schade die is veroorzaakt door de penetrante wietgeur (die leidde tot ziekte van personeelsleden en het wegblijven van klanten) begroot Fémur op € 17.333,=.

In hoger beroep is Fémur niet meer teruggekomen op de door haar in eerste aanleg naar voren gebrachte klachten over muizenoverlast, een doorgerot keukenblok en lekkages. Het oordeel van de kantonrechter dat [X] die klachten tijdig heeft verholpen, staat daarmee vast.

De klacht over geluidsoverlast door zware machines is in hoger beroep voor het eerst aangevoerd. Fémur heeft niet gesteld dat en wanneer zij [X] van dit probleem op de hoogte heeft gesteld. In de vele overgelegde e-mails van partijen is daarvan ook geen spoor te vinden. Het hof moet daarom aannemen dat een behoorlijke melding door Fémur achterwege is gebleven. Daarop stuit dit deel van de grief af.

Met betrekking tot de wietlucht vanuit de bedrijfsruimte op de begane grond heeft de kantonrechter overwogen dat uit de stellingen en de overgelegde e-mails is gebleken dat twee maal een incident heeft plaatsgevonden (in augustus en december 2013) en dat [X] daarop adequaat heeft gereageerd door met de benedenbuurman te gaan praten, waarna er tot december 2013 niets meer van Fémur is vernomen. Na de tweede melding heeft [X] te kennen gegeven het politierapport te willen afwachten, welk rapport zij niet heeft ontvangen. In hoger beroep brengt Fémur hier slechts tegenin dat het enige wat [X] heeft gedaan is de buurman waarschuwen dat Fémur er iemand bij ging halen, alsmede dat de door haar gewaarschuwde politie niets heeft kunnen vinden doordat de benedenbuurman alle verboden waren reeds had verwijderd. Een en ander rechtvaardigt echter niet het oordeel dat [X] niet adequaat heeft gereageerd op de klachten van Fémur.

Ook als moet worden aangenomen dat de wietgeur penetrant was en na december 2003 bleef terugkeren, rechtvaardigt die beperking in het huurgenot niet de volledige opschorting van de huurpenningen gedurende negen maanden. Dit geldt ook indien bovendien juist zou zijn dat, zoals Fémur stelt, de omgeving van het gehuurde was bezaaid met zwerfafval.

Fémur heeft op geen enkele manier inzichtelijk gemaakt dat zij, zoals zij stelt, als gevolg van de wietlucht schade heeft geleden ten bedrage van € 17.333,=. Dat had wel op haar weg gelegen, zeker nu de kantonrechter al heeft overwogen dat deze schade niet was onderbouwd. Deze vordering van Fémur is dus niet toewijsbaar. Voor zover Fémur zou hebben beoogd de huurpenningen op te schorten ter verrekening met de door haar geleden schade, faalt het beroep op opschorting derhalve eveneens. Al met al is ook grief 2 tevergeefs voorgedragen.

Grief 3 behelst de klacht dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat de omvang van de huurachterstand de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Fémur meent dat de kantonrechter heeft miskend dat zij zich op de exceptio non adimpleti contractus heeft beroepen en haar in de gelegenheid had moeten stellen de huur alsnog te betalen.

De kantonrechter heeft het beroep op opschorting niet miskend, zij heeft het - en zoals hiervoor bleek: op goede gronden - verworpen. De kantonrechter had vervolgens de discretionaire bevoegdheid Fémur in de gelegenheid te stellen alsnog de achterstand in te lopen. Gelet op de lange periode van niet-betaling en de hoogte van de betalingsachterstand acht het hof het begrijpelijk dat de kantonrechter dat niet heeft gedaan. Ook het hof is van oordeel dat de betalingsachterstand de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen rechtvaardigt. Grief 3 heeft dus geen succes.

Met grief 4 betoogt Fémur primair dat het boetebeding in artikel 18.2 van de algemene bepalingen een onredelijk bezwarend beding is. Subsidiair doet zij een beroep op matiging. Verder stelt zij zich op het standpunt dat de kantonrechter het boetebeding verkeerd heeft uitgelegd door over de 9 onbetaald gebleven maandtermijnen niet 9 maal, maar 45 maal een bedrag van € 300,= toe te wijzen.

Fémur heeft niet gemotiveerd waarom artikel 18.2 van de algemene bepalingen onredelijk bezwarend zou zijn. Het door haar in het kader van de matiging opgeworpen argument dat de boete niet in een redelijke verhouding staat tot de door [X] als gevolg van de wanbetaling geleden schade, is voor die conclusie ook onvoldoende. In dit verband is mede van belang dat de huurder zich nog altijd op matiging kan beroepen.

De boete strekt ertoe de huurder te prikkelen de huurtermijnen tijdig te betalen. Een uitleg van het beding zoals Fémur voorstaat, namelijk dat de huurder over elke maand die niet tijdig is voldaan slechts eenmaal een boete is verschuldigd, zou tot het onaannemelijke resultaat leiden dat het voor de boete niet uitmaakt of een huurtermijn een dag of meerdere maanden te laat wordt betaald. De boete komt, zoals de kantonrechter terecht heeft overwogen, in plaats van de wettelijke rente, die ook iedere maand oploopt. Een redelijke uitleg van artikel 18.2 houdt dan ook in dat over iedere niet-betaalde huurtermijn iedere maand een boete van € 300,= is verschuldigd. Dit betekent dat de kantonrechter het boetebeding op de juiste wijze heeft uitgelegd.

Voor matiging van een verschuldigd geworden contractuele boete is slechts in uitzonderingsgevallen plaats, wanneer onverkorte toepassing van het beding tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Tussen professionele partijen als Fémur en [X] is daartoe niet toereikend dat een wanverhouding zou bestaan tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete. Van belang zijn ook de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen. Nu Fémur dienaangaande niets heeft aangevoerd faalt haar beroep op matiging en daarmee ook grief 4.

De ontbinding van de huurovereenkomst vanwege de wanbetaling van Fémur verplicht Fémur tot voldoening van de schade, in de vorm van huurderving, die [X] als gevolg van de ontbinding leidt. De kantonrechter heeft geoordeeld dat de mogelijkheid van schade voldoende aannemelijk is geworden, maar de omvang van die schade nog niet is vast te stellen, omdat nog niet duidelijk is hoe lang het gehuurde nog leeg zal blijven staan. Om die reden zijn partijen naar de schadestaatprocedure verwezen. Tegen deze overwegingen en oordelen richt zich grief 5. In de toelichting op de grief beroept Fémur zich op de conversie van haar opzegging, op opschorting en op de schadebeperkingsplicht van [X] .

Het beroep op conversie en op opschorting faalt om de hiervoor al uiteengezette redenen.

Anders dan Fémur lijkt te veronderstellen vloeit uit de veroordeling in het vonnis niet voort dat Fémur hoe dan ook de huurpenningen moet blijven betalen tot 1 februari 2017, ook als [X] het gehuurde aan een derde verhuurt. Fémur is immers slechts veroordeeld de schade over de periode tot 1 februari 2017 te vergoeden. Als [X] erin slaagt het gehuurde vóór 1 februari 2017 te verhuren zal in zoverre geen schade bestaan. Of [X] heeft voldaan aan haar schadebeperkingsplicht zal in de schadestaatprocedure moeten worden bezien. Er bestaat geen grond op dit moment reeds de periode waarover schadevergoeding moet worden betaald, te beperken. Grief 5 stuit hierop af.

Met grief 6 bestrijdt Fémur het oordeel van de kantonrechter dat Fémur de door haar betaalde energiekosten niet van [X] kan terugvorderen en het op haar weg had gelegen om de onderbuurman een rekening te sturen voor de door deze gebruikte energie. Volgens Fémur is dat oordeel onjuist omdat tussen haar en de onderbuurman geen rechtsverhouding bestaat op grond waarvan de onderbuurman verplicht zou zijn de rekening van Fémur te betalen. Zij meent dat [X] als verhuurster deze kwestie behoorlijk had behoren te regelen.

Als Fémur de door de benedenbuurman gebruikte elektriciteit heeft betaald, zal zij het betaalde op grond van ongerechtvaardigde verrijking van de buurman kunnen terugvorderen. Nu in het pand een tussenmeter is geplaatst waarop kan worden afgelezen wat het verbruik van de benedenbuurman is geweest, valt inderdaad niet in te zien waarom Fémur, op wier naam de elektriciteitsrekening is gesteld, de benedenbuurman niet voor de gebruikte energie heeft aangeslagen. Voor veroordeling van [X] tot betaling van het gevorderde bedrag, dat overigens ook in hoger beroep niet is onderbouwd, bestaat dan ook geen grond. De grief mist doel.

De kantonrechter heeft Fémur, overeenkomstig de vordering van [X] , veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 912,61 aan buitengerechtelijke incassokosten. Grief 7 strekt ten betoge dat die veroordeling onterecht is, omdat nauwelijks incassowerkzaamheden zijn verricht en de gevorderde kosten de dubbele redelijkheidstoets niet kunnen doorstaan. Ook meent Fémur ten onrechte in de proceskosten te zijn veroordeeld.

De incassogemachtigde van [X] heeft Fémur twee sommatiebrieven gezonden, almede een - zij het beknopte - inhoudelijke reactie op een door Fémur geschreven brief. Het daarvoor gevorderde bedrag van € 912,61 kan, mede gelet op de omvang van de vordering, de dubbele redelijkheidstoets doorstaan: het is redelijk dat de kosten zijn gemaakt en de omvang van de gemaakte kosten is redelijk. Nu Fémur terecht in het ongelijk is gesteld, is zij eveneens terecht in de proceskosten veroordeeld. Ook deze grief wordt derhalve verworpen.

Grief 8 is een veeggrief zonder zelfstandige betekenis en deelt het lot van de overige grieven.

Alle grieven falen. Het door Fémur gedane bewijsaanbod is niet ter zake dienend en wordt daarom gepasseerd. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. Als de in het ongelijk gestelde partij zal Fémur worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep.