Hof Amsterdam (vzr.), 22-08-2011, nr. 200.079.905

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van het vonnis in kort geding van 8 december 2010, dat de kantonrechter van de rechtbank Utrecht tussen partijen heeft gewezen. Van genoemd vonnis is een fotokopie aan dit arrest gehecht.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

Vervolgens hebben partijen het hof gevraagd arrest te wijzen op basis van het door [appellant] voorafgaand aan de pleitzitting gefourneerde dossier. Het hof heeft arrest bepaald.

Het gaat in deze zaak om het volgende. Tussen [appellant] en [geïntimeerden sub 1 en 2] heeft enige tijd een huurovereenkomst bestaan met betrekking tot een winkelruimte.Volgens [appellant] duurt die overeenkomst nog steeds voort. [appellant] heeft per 1 oktober 2008 het gehuurde verlaten, volgens zijn standpunt met het oog op door [geïntimeerden sub 1 en 2] als verhuurder uit te voeren renovatiewerkzaamheden en volgens [geïntimeerden sub 1 en 2] omdat partijen met wederzijds goedvinden de huurverhouding hebben beëindigd. In dit kort geding vordert [appellant] terbeschikkingstelling van de bedoelde winkelruimte. Die vordering richt zich niet alleen tegen [geïntimeerden sub 1 en 2] als verhuurder, maar ook tegen De Zakkendrager als opvolgend huurder van dezelfde ruimte. In het geding tussen [appellant] en [geïntimeerden sub 1 en 2] heeft [appellant] nog diverse andere vorderingen ingesteld, onder andere gericht op renovatie van de bedoelde ruimte.

De kantonrechter heeft de gevraagde voorzieningen afgewezen op de grond dat voorshands aannemelijk is dat de huurovereenkomst tussen [appellant] en [geïntimeerden sub 1 en 2] met wederzijds goedvinden is geëindigd. Tegen die afwijzing en de daaraan ten grondslag gelegde overwegingen richten zich de grieven.

Bij gelegenheid van de pleitzitting in hoger beroep heeft [appellant], mede naar aanleiding van de door De Zakkendrager in het geding gebrachte huurovereenkomst van 27 februari 2009, een overzicht van huurbetalingen vanaf september 2009 en betalingsbewijzen (producties 1–3, overgelegd bij gelegenheid van de behandeling in eerste aanleg) erkend dat De Zakkendrager thans huurder is van dezelfde ruimte als waarvan hij huurder was en, volgens zijn stellingen, nog altijd is.

Anders dan waarvan [appellant] uit lijkt te gaan, is het niet vanzelfsprekend dat zijn aanspraak op huurgenot in de onderlinge verhouding met De Zakkendrager (die zich op haar goede trouw heeft beroepen) voorgaat op de enkele grond dat dit recht ouder is dan dat van De Zakkendrager. De bedoelde aanspraak draagt geen goederenrechtelijk karakter, zodat de prioriteitsregel niet van toepassing is. Aansluiting behoort te worden gezocht bij de regel van artikel 3:298 Burgerlijk Wetboek met betrekking tot botsende rechten op levering van hetzelfde goed. Het hof verwijst in dit verband naar de Memorie van Toelichting op genoemd artikel (Parl. Gesch. InvW 3, p. 1397). Bedoelde regel houdt weliswaar het uitgangspunt in (volgens de Memorie van Toelichting t.a.p. niet meer dan ‘een vuistregel’) dat het oudste recht voorgaat, maar bepaalt tegelijk dat dit uitgangspunt uitzondering lijdt voor zover uit de wet, uit de aard van de rechten of uit de eisen van redelijkheid en billijkheid anders voortvloeit.

In verband met dit laatste acht het hof het navolgende van belang. Door [appellant] is bij gelegenheid van de pleitzitting in hoger beroep erkend dat hij niet eerder dan in augustus 2010 met [A.], directeur van De Zakkendrager, heeft gesproken over zijn (beweerde) aanspraak als huurder van de (winkel)ruimte. Van de zijde van [appellant] zijn geen omstandigheden aangeduid op grond waarvan De Zakkendrager vóór augustus 2010 van die aanspraak op de hoogte was of had kunnen zijn. Op dat moment bestond de huurovereenkomst van [geïntimeerden sub 1 en 2] met De Zakkendrager reeds 17 maanden en betaalde De Zakkendrager (afgaande op de niet betwiste betalingsbewijzen) sinds bijna een jaar een huur van ruim drieduizend euro per maand. Op hetzelfde moment bereidde De Zakkendrager bovendien de aanvraag van een bouwvergunning voor en had zij gelet op de door haar overgelegde facturen (haar productie 6) daarvoor inmiddels aanzienlijke kosten gemaakt. Gelet op een en ander acht het hof het aannemelijk dat de bodemrechter zal oordelen dat de eisen van redelijkheid en billijkheid meebrengen dat in de onderlinge verhouding tussen [appellant] en De Zakkendrager het recht van De Zakkendrager voorgaat (met als consequentie dat de in dit verband veronderstelde aanspraak van [appellant] op [geïntimeerden sub 1 en 2] zich dient op te lossen in schadevergoeding). Daaraan doet niet af dat De Zakkendrager, in afwachting van de door haar beoogde verbouwing en van de benodigde vergunningen, de ruimte nog niet daadwerkelijk heeft betrokken.

Het voorgaande betekent dat in het midden kan blijven of de grieven terecht opkomen tegen het oordeel van de kantonrechter dat voorshands aannemelijk is dat de huurovereenkomst tussen [appellant] en [geïntimeerden sub 1 en 2] met wederzijds goedvinden is geëindigd. Ook indien de huurovereenkomst tussen [appellant] en [geïntimeerden sub 1 en 2] niet is geëindigd, kan dit niet leiden tot toewijzing van een voorziening die strekt tot terbeschikkingstelling van de (winkel)ruimte, ten laste van mede De Zakkendrager. Bij zijn overige vorderingen heeft [appellant] slechts belang indien hij het gebruik van de (winkel)ruimte herkrijgt, zodat ook in zoverre de gevorderde voorzieningen niet toewijsbaar zijn.

De slotsom is dat het bestreden vonnis dient te worden bekrachtigd, zij het ook met wijziging van de gronden. Het hof zal [appellant], als de in het ongelijk gestelde partij, veroordelen in de kosten van het hoger beroep van [geïntimeerden sub 1 en 2] en De Zakkendrager, en die veroordeling wat betreft de kosten van De Zakkendrager (conform haar verzoek bij memorie van antwoord) uitvoerbaar bij voorraad verklaren.

Het hof, recht doende als voorzieningenrechter in hoger beroep:

bekrachtigt het vonnis in kort geding van de kantonrechter van de rechtbank Utrecht van 8 december 2010;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep;

begroot die kosten tot op deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerden sub 1 en 2] op € 2.682,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en op € 284,- voor griffierecht;

begroot die kosten tot op deze uitspraak aan de zijde van De Zakkendrager op € 2.682,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en op € 649,- voor griffierecht en verklaart dit arrest in zoverre uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. W.L. Valk, D. Stoutjesdijk en A.L.H. Ernes, en is in tegenwoordigheid van de griffier uitgesproken ter openbare terechtzitting van 22 augustus 2011.