Hof Arnhem-Leeuwarden, 25-08-2015, nr. 14/01107

Op grond van artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed (vgl. TK, vergaderjaar 1992-1993, 22885, nr. 3, blz. 44, en HR 8 augustus 2003, nr. 38.085, ECLI:NL:HR:2003:AI0924).

Ingevolge artikel 17, lid 3, Wet WOZ wordt – in afwijking van artikel 17, lid 2 Wet WOZ – de waarde van een onroerende zaak voor zover die niet tot woning dient, bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ.

Tussen partijen is niet geschil dat de waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald naar de gecorrigeerde vervangingswaarde. Het Hof sluit zich daarbij aan.

Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last om feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.

Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op het taxatierapport van [E] van 19 mei 2014, waarin de waarde is getaxeerd op€ 1.285.000. Daarvoor is aansluiting gezocht bij de landelijke taxatiewijzer Sport, archetype S1100301 sporthal (eenvoudig). In de taxatiewijzer zijn de volgende kengetallen (per waardepeildatum 1 januari 2012) vermeld:

In het taxatierapport van [E] is de gecorrigeerde vervangingswaarde van de onroerende zaak als volgt berekend:

De heffingsambtenaar heeft ter zitting desgevraagd opgemerkt dat de technische levensduur van de installaties van de sportzaal uit 1997 niet op 23 jaar, maar op 18 jaar dient te worden gesteld. Belanghebbende heeft ter zitting verklaard de waarde van de grond(€ 495.250) en de bestrating (€ 56.615) niet langer te betwisten.

Belanghebbende betoogt i) dat voor de waardebepaling niet uitgegaan moet worden van een vervangingswaarde van € 626 per m² maar van € 572 per m², ii) dat de technische levensduur van de ruwbouw niet op 35 jaar maar op 30 jaar dient te worden gesteld, iii) dat de functionele afschrijving van de sportzaal uit 1997 niet 23,5% maar 32% bedraagt, iv) dat voor de berekening van de technische afschrijving rekening moet worden gehouden met een restwaarde van de ruwbouw en afbouw van nihil, en v) dat de restwaarde van de installaties niet op 25% maar op 15% moet worden gesteld.

Vervangingswaarde

Het Hof is van oordeel dat in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd de heffingsambtenaar erin is geslaagd aannemelijk te maken dat hij de vervangingswaarde van€ 626 per m² niet te hoog heeft vastgesteld. Gelet op de aard en de bouwwijze van de onroerende zaak heeft de heffingsambtenaar terecht aansluiting gezocht bij de landelijke taxatiewijzer Sport, archetype S1100301 sporthal (eenvoudig). Volgens de daarbij behorende kengetallen bedraagt de vervangingswaarde minimaal € 629 per m² en maximaal € 851 per m² (zie 4.5). In bijlage 4 bij de taxatiewijzer zijn deze kengetallen onderbouwd met marktgegevens. In het onderhavige geval is de heffingsambtenaar uitgegaan van een vervangingswaarde van€ 626 per m². Nu deze waarde is gelegen onder de in de taxatiewijzer genoemde bandbreedte, acht het Hof aannemelijk dat deze waarde niet te hoog is vastgesteld.

Technische levensduur ruwbouw

Verder heeft belanghebbende aangevoerd dat de technische levensduur van de ruwbouw niet op 35 jaar maar op 30 jaar dient te worden gesteld. Ook voor de technische levensduur heeft de heffingsambtenaar aansluiting gezocht bij de landelijke taxatiewijzer Sport. Volgens de kengetallen bedraagt de technische levensduur van ruwbouw minimaal 30 jaar (zie 4.5). Het Hof acht zonder nadere onderbouwing, welke ontbreekt, niet aannemelijk dat de technische levensduur van de onroerende zaak op 35 jaar kan worden gesteld. Gelet daarop gaat het Hof uit van de door belanghebbende bepleite technische levensduur van 30 jaar, welke levensduur het Hof aannemelijk acht.

Functionele afschrijving

Belanghebbende heeft verder gesteld dat de functionele afschrijving van de sportzaal uit 1997, gelet op onder meer de bouwwijze en de gevelbekleding, niet 23,5% maar 32% moet bedragen. Redengevend daarvoor is dat deze sportzaal volgens een modulair systeem is gebouwd en dat de onderhoudskosten excessief zijn door met name de schimmelvorming bij de gevelbekleding. Gelet op deze gemotiveerde stelling acht het Hof aannemelijk dat sprake is van een modulair bouwsysteem en van excessieve onderhoudskosten. Vervolgens is de vraag aan de orde of de heffingsambtenaar bij de waardevaststelling in voldoende mate rekening heeft gehouden met het waardeverminderende effect dat daarvan uitgaat (vgl. HR 10 juli 2015, nr. 14/05141, ECLI:NL:HR:2015:1776, r.o. 2.4). Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar onvoldoende aangevoerd om aannemelijk te achten dat de functionele afschrijving slechts 23,5% dient te bedragen. Gelet op de door belanghebbende aangevoerde stellingen met betrekking tot de functionele afschrijving van de sportzaal uit 1997, welke stellingen het Hof aannemelijk acht, gaat het Hof uit van een afschrijving van 32%. Ook in zoverre is het gelijk aan belanghebbende.

Restwaarde ruwbouw en afbouw

Voorts heeft belanghebbende betoogd dat de restwaarde van ruwbouw en afbouw nihil bedraagt, zodat rekening moet worden gehouden met een hoger percentage aan technische afschrijving. Belanghebbende voert in dat verband aan dat een incourant pand zoals het onderhavige met de bestemming “maatschappelijk” aan het einde van de technische levensduur niet langer gebruikt kan worden, zodat de restwaarde van de opstal – waaronder is te verstaan de ruw- en afbouw - dan per definitie nihil bedraagt.

De heffingsambtenaar heeft ook voor de restwaarde aansluiting gezocht bij de landelijke taxatiewijzer Sport. Ter toelichting is in de taxatiewijzer Algemeen Deel, p. 30, daarover het volgende opgemerkt:

Correctie technische veroudering

De correctie wegens technische veroudering wordt bepaald, rekening houdende met:

- verwachte levensduur, uitgaande van normaal onderhoud;

- de restwaarde;

- verschillende gebouwen en gebouwonderdelen;

- laatst uitgevoerde renovatie.

De correctie voor de technische veroudering vindt plaats met behulp van een afschrijvingsmethode. Hierbij wordt steeds uitgegaan van een lineaire afschrijving over een bepaalde periode. De afschrijving geeft uitdrukking aan het gebruiksgenot van een object gedurende een aantal gebruiksjaren. Deze afschrijving is daarmee niet alleen gericht op de technische kwaliteit van het object, maar ook op het gebruiksgenot voor de gebruiker. De gebruiksjaren vormen de verwachte levensduur, ook wel beoogde gebruiksperiode genoemd, die aangeeft hoe lang beoogd wordt gebruik te maken van het object.

De met het gebruiksgenot geassocieerde waarde is (lineair) toegerekend aan de gebruiksjaren. Dit betekent dat de afname van het gebruiksgenot en de reguliere gebruiksongemakken reeds zijn verdisconteerd in de technische afschrijving. Na de beoogde gebruiksperiode is het object voor het beoogde gebruik afgeschreven. Dit betekent niet dat het object dan een waarde nihil heeft, maar het object is afgeschreven tot een restwaarde, zijnde de waarde van het object op het moment waarop het beoogde gebruik volgens de huidige verwachting beëindigd wordt.

Deze restwaarde geeft aan dat ook na beëindiging van de beoogde gebruiksperiode men wellicht nog iets kan met het object (bijvoorbeeld investeren in vernieuwing of herbestemming). Tevens geeft de restwaarde weer dat er een mate van onzekerheid is over de inschatting van de gebruiksperiode. (…)”

Blijkens voornoemde toelichting wordt in de taxatiewijzer onder restwaarde verstaan de waarde van het object op het moment waarop het beoogde gebruik volgens de huidige verwachting beëindigd wordt. Uitgaande van deze definitie zal de waarde na de beoogde gebruiksperiode, anders dan belanghebbende betoogt, niet per definitie nihil bedragen. Denkbaar is immers dat na beëindiging van de beoogde gebruiksperiode een object hergebruikt kan worden, in welk geval een inschatting moet worden gemaakt van de restwaarde op dat moment. Belanghebbende verdedigt een andere betekenis van het begrip ‘restwaarde’. In dit verband gaat het echter erom hoe de heffingsambtenaar de waarde heeft bepaald en dus welke inhoud hij aan dat begrip ‘restwaarde’ geeft.

In het onderhavige geval hanteert de heffingsambtenaar restwaarden voor de ruwbouw en afbouw van respectievelijk 23% en 28%. Met de enkele verwijzing naar de kengetallen in de taxatiewijzer, welke kengetallen in de taxatiewijzer onvoldoende zijn onderbouwd, heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de door hem in aanmerking genomen restwaarden niet te hoog zijn. Gelet op de door belanghebbende aangevoerde stellingen ten aanzien van de gebruiksmogelijkheden van de gebruikte materialen, welke stellingen het Hof aannemelijk acht, gaat het Hof uit van restwaarden van nihil.

Restwaarde installaties

Verder heeft belanghebbende aangevoerd dat de restwaarde van de installaties niet op 25% maar op 15% moet worden gesteld. Met de enkele verwijzing naar de kengetallen in de taxatiewijzer, welke kengetallen in de taxatiewijzer onvoldoende zijn onderbouwd, heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de door hem in aanmerking genomen restwaarde van 25% niet te hoog is. Gelet daarop gaat het Hof uit van de door belanghebbende bepleite restwaarde van de installaties van 15%, welke restwaarde het Hof aannemelijk voorkomt.

Slotsom

Gelet op het vorenstaande is het hoger beroep van belanghebbende gegrond. Het vorenoverwogene brengt mee dat de vastgestelde waarde dient te worden verminderd tot (afgerond) € 1.110.000. In onderstaande matrix is de waardeberekening weergegeven (cursief zijn de wijzigingen aangegeven ten opzichte van de in 4.6 vermelde matrix van de heffingsambtenaar):