Rb. Noord-Holland, 21-11-2023, nr. 10751226 \ VV EXPL 23-143

Lebo Vastgoed heeft [gedaagde] op 9 oktober 2023 gedagvaard om te verschijnen ter zitting van de kantonrechter in kort geding in de rechtbank Amsterdam.

Bij vonnis van 11 oktober 2023 heeft de rechtbank Amsterdam de zaak op de voet van artikel 46b van de Wet op de rechterlijke organisatie verwezen naar de rechtbank Noord-Holland, locatie Haarlem.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 7 november 2023. [gedaagde] is, hoewel behoorlijk opgeroepen bij exploot van 18 oktober 2023, niet verschenen. Tegen [gedaagde] is verstek verleend.

De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat Lebo Vastgoed ter toelichting van haar standpunt, naar voren heeft gebracht.

Voorafgaand aan de zitting heeft [gedaagde] per e-mail van 7 november 2023 gereageerd op de vordering. Omdat [gedaagde] niet op de mondelinge behandeling is verschenen wordt op dit bericht overeenkomstig artikel 6.1. van het Landelijk procesreglement kort gedingen rechtbanken, kanton 2023 bij de beoordeling van het geschil geen acht geslagen.2. Feiten

[gedaagde] huurt sinds 1 maart 2023 van Lebo Vastgoed een woning aan de [adres] in [plaats 2] (hierna: het gehuurde).

In de huurovereenkomst is een huurprijs van € 1.191,16 per maand vermeld. [gedaagde] had ten tijde van de datum van dagvaarden een huurachterstand van zeven maanden.

Op de huurovereenkomst zijn de algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte, versie 02-2021 van Lebo Vastgoed (hierna: de algemene bepalingen) van toepassing.

In artikel 5.1. van de algemene bepalingen staat het volgende beding:Indien in de huurovereenkomst geen afspraken zijn gemaakt over de jaarlijkse huurverhoging, zal in geval van een geliberaliseerde huurprijs als bedoeld in art. 7:247 BW de huurprijs van rechtswege, en derhalve zonder dat daarvoor een aanzegging of mededeling nodig is, jaarlijks per 1 juli worden aangepast op basis van het door de bevoegde Minister elk jaar vast te stellen maximale reguliere huurverhogingspercentage bij niet geliberaliseerde huur. Indien de wijziging van de consumentenprijsindex (CPI), reeks alle huishoudens (2015=100), gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) groter is dan bedoeld percentage, heeft verhuurder recht op verhoging van de huurprijs volgens de formule: de gewijzigde huurprijs is gelijk aan de geldende huurprijs op de wijzigingsdatum, vermenigvuldigd met het indexcijfer van de vierde kalendermaand die ligt voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast, gedeeld door het indexcijfer van de zestiende kalendermaand die ligt voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast. Naast deze jaarlijkse huurverhoging heeft verhuurder het recht om gelijktijdig de huurprijs te verhogen met maximaal 5%. Indien verhuurder van dit recht gebruik wenst te maken, zal verhuurder huurder uiterlijk op 15 juni informeren over het percentage waarmee de huurprijs aanvullend zal worden verhoogd alsmede over de per 1 juli daarna geldende huurprijs. Aanpassing van de huurprijs als hiervoor bepaald, vindt niet plaats indien zulks leidt tot verlaging van de laatstelijk geldende huurprijs. 2.5. In artikel 15.3 van de algemene bepalingen staat het volgende beding:Voor elk geval dat huurder in verzuim is met de tijdige en volledige betaling van een geldsom, is hij rente verschuldigd over de verschuldigde hoofdsom, gerekend vanaf de vervaldatum tot aan de dag van algehele voldoening van de hoofdsom. De omvang van de rente is gelijk aan de wettelijke handelsrente, bedoeld in artikel 6:119a BW.

Lebo Vastgoed vordert dat de kantonrechter [gedaagde] veroordeelt tot (samengevat):

De kantonrechter stelt voorop dat Lebo heeft voldaan aan de meldplicht als bedoeld in artikel 2 van Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening. Verder is voldoende aannemelijk geworden dat er geen minderjarige kinderen hun hoofdverblijf in het gehuurde hebben.

Aangezien de vordering de kantonrechter niet onrechtmatig of ongegrond voorkomt en Lebo Vastgoed hier een spoedeisend bij belang heeft, zal de vordering worden toegewezen, zij het met inachtneming van het volgende.

ambtshalve toetsing

De huurovereenkomst die in deze procedure centraal staat, is gesloten met een consument. De kantonrechter dient de vordering daarom ambtshalve te toetsen aan het dwingende consumentenrecht, in het bijzonder aan de Richtlijn 93/13 EG (hierna: de Richtlijn).

Op grond van deze toetsing dienen naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter de hiervoor onder 2.4. (huurprijswijziging) en 2.5. (contractuele rente) vermelde bedingen te worden aangemerkt als een oneerlijk beding in de zin van de Richtlijn. De kantonrechter licht dat hieronder toe.

In beginsel is een beding dat een wijziging van de huurprijs regelt eerlijk wanneer die wijziging is gegrond op de consumentenprijsindex en is toegelicht hoe de aanpassing van de huurprijs wordt berekend, of indien het beding verwijst naar de wettelijke regels omtrent het wijziging van de huurprijs. Op grond van het onderhavige beding is het naast een verhoging via een (niet eenvoudige) formule waarin het indexcijfer tot uitgangspunt wordt genomen echter ook nog mogelijk om gelijktijdig de huurprijs ieder jaar met 5% te verhogen. Daardoor is het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoord.

Ook het beding ten aanzien van de contractuele rente acht de kantonrechter voorshands vanuit het oogpunt van consumentenbescherming ontoelaatbaar. Op grond van dit beding maakt Lebo Vastgoed aanspraak op wettelijke handelsrente. Gelet op het feit dat het hier niet om een handelsovereenkomst gaat en de wettelijke handelsrente aanzienlijk hoger is dan de wettelijke rente voor niet-handelstransacties, leidt dit beding eveneens tot een aanzienlijke verstoring van het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument.

Gelet op de vaste jurisprudentie van het Europese Hof van Justitie is het gevolg dat de betreffende bedingen volledig buiten toepassing moeten worden gelaten. Partiële vernietiging of herziening is niet mogelijk. Evenmin kan aanspraak worden gemaakt op een wettelijke regeling van aanvullend recht dat van toepassing zou zijn geweest als het beding niet in de overeenkomst stond (ECLI:EU:C:2021:68).

Ten aanzien van de gevorderde huurachterstand betekent dit dat Lebo Vastgoed nooit een beroep op het huurprijswijzigingsbeding heeft kunnen doen en dat de huurprijs gedurende de looptijd van de huurovereenkomst niet is verhoogd. Voor de bepaling van de hoogte van de huurachterstand moet daarom worden uitgegaan van de oorspronkelijke in de huurovereenkomst vermelde huurprijs van € 1.191,16 per maand. Dat betekent dat een bedrag van € 8.338,12‬ (7 maanden x € 1.191,16) toewijsbaar is. Daarnaast zal [gedaagde] worden veroordeeld tot betaling van € 1.191,16 voor iedere maand dat [gedaagde] het gehuurde na 31 oktober 2023 in gebruik heeft gehouden.

Het voorgaande betekent verder dat de gevorderde contractuele rente zal worden afgewezen en dat Lebo Vastgoed evenmin aanspraak kan maken op wettelijke rente.buitengerechtelijke incassokosten

Lebo Vastgoed vordert een vergoeding op grond van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. Het gevorderde bedrag is hoger dan het in het Besluit bepaalde tarief aangezien Lebo Vastgoed in haar aanmaning nog uitging van de huurverhoging. De kantonrechter zal de vordering daarom toewijzen tot € 733,52, zijnde het wettelijke tarief dat hoort bij de toen aanwezige huurachterstand. ontruimingstermijn

Lebo Vastgoed vordert ontruiming binnen twee dagen na betekening van dit vonnis. Lebo Vastgoed heeft echter niet toegelicht waarom een dergelijke korte termijn geboden is, die bovendien afwijkt van de wettelijke termijn van artikel 555 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering. De kantonrechter zal de ontruimingstermijn bepalen op 14 dagen na betekening van dit vonnis. proceskostenDe proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat zij ongelijk krijgt.

De kantonrechter:

veroordeelt [gedaagde] om aan Lebo Vastgoed tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen een bedrag van € 9.071,64‬;

veroordeelt [gedaagde] om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis de woonruimte te [plaats 2] aan de [adres] ( [postcode] ) leeg en ontruimd aan Lebo Vastgoed op te leveren, met medeneming van al het hare en de haren en onder afgifte van de sleutels;

veroordeelt [gedaagde] om aan Lebo Vastgoed te betalen een bedrag van € 1.191,16 voor iedere maand of gedeelte daarvan dat het gehuurde na 31 oktober 2023 niet door [gedaagde] is ontruimd;

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van Lebo Vastgoed tot en met vandaag vaststelt op:

dagvaarding € 131,59

griffierecht € 128,00

salaris gemachtigde € 529,00nakosten € 132,00 ;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

wijst de gevorderde voorziening voor het overige af.

Dit vonnis is gewezen door mr. S.N. Schipper en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter