Rb. Alkmaar, 30-03-2011, nr. 120676 / HA ZA 10-564

Het verloop van de procedure blijkt uit:

Ten slotte is vonnis bepaald, waarbij de zaak is verwezen naar de meervoudige kamer.

[EISERS] hebben op 8 mei 2006 van [GEDAAGDE] een perceel gekocht van circa 5000 [VIERKANTE METER] met daarop een boerderij en twee schuren (hierna: de boerderij) aan de [ADRES EISERS] te [WOONPLAATS GEMEENTE]. De koop wordt hierna ‘de koopovereenkomst’ genoemd.

Volgens het geldende bestemmingsplan rust op de boerderij de bestemming ‘Agrarisch Open, Stoeterij’, zodat de boerderij enkel bewoond mag worden als bedrijfswoning behorende bij een stoeterij. Deze bestemming rust ook op het naastgelegen perceel, waarvan [GEDAAGDE] (mede)eigenaar is. Er is binnen de bestemming slechts ruimte voor één stoeterij. [EISERS] en [GEDAAGDE] mogen dus niet beiden een stoeterij hebben.

[GEDAAGDE] is sinds 16 december 2004 in het bezit van een vergunning voor de bouw van een stoeterij op zijn perceel. Hij is reeds aangevangen met de bouw hiervan door heipalen te slaan.

[EISERS] hebben op 18 november 2008 een bouwvergunning bij de [WOONPLAATS GEMEENTE] aangevraagd voor het uitbreiden van het woongedeelte van de boerderij. De gemeente heeft de vergunning op 7 januari 2009 verleend. [GEDAAGDE] heeft bezwaar gemaakt tegen deze bouwvergunning.

Op 12 mei 2009 heeft een hoorzitting van de commissie van advies voor de bezwaarschriften plaatsgevonden. De commissie heeft geadviseerd het bewaarschrift van [GEDAAGDE] gegrond te verklaren en de aan [EISERS] verleende bouwvergunning te vernietigen, kort gezegd omdat de bewoning van de boerderij door [EISERS] in strijd is met het bestemmingsplan, nu [EISERS] niet beschikken over een vergunning voor een stoeterij.

Bij brief van 10 september 2009 heeft de toenmalige gemachtigde van [EISERS], mr. S.A.J. Koster, aan [GEDAAGDE] bericht dat [EISERS] zich op het standpunt stellen dat [GEDAAGDE] toerekenbaar tekortgeschoten is in de nakoming van de koopovereenkomst en dat zij hem aansprakelijk stellen voor alle geleden en te lijden schade. Vervolgens zijn partijen in onderhandeling getreden over het treffen van een minnelijke regeling.

Bij e-mail van 26 oktober 2009 heeft mr. M. Brons, advocaat van [GEDAAGDE], aan mr. Koster en de gemeente bericht dat partijen en de gemeente het in hoofdlijnen eens zijn over een regeling die (samengevat) inhoudt dat [GEDAAGDE] het bezwaar tegen de bouwvergunning van [EISERS] zal intrekken, dat de gemeente het gebruik van de boerderij zal toestaan en datgene zal doen wat nodig is om de bestaande situatie te legaliseren, en dat [EISERS] afstand doen van civielrechtelijke claims tegen [GEDAAGDE] en de bouw en het gebruik van diens stoeterij niet zullen verhinderen. De gemeente heeft in reactie daarop aan mr. Brons bericht dat zij geen partij kan en wil zijn bij de vaststellingsovereenkomst. De gemeente heeft voorts gezegd dat partijen afspraken zouden kunnen maken die ertoe leiden dat [EISERS] gelieerd zijn aan de stoeterij van [GEDAAGDE], zodat het bewonen van de boerderij legaal is. Vervolgens hebben partijen overleg gevoerd over het sluiten van een samenwerkingsovereenkomst en heeft mr. Brons een nieuw concept voor een vaststellingsovereenkomst aan mr. Koster gezonden.

Bij email van 16 december 2009 heeft mr. Koster daarop als volgt gereageerd:

Vervolgens heeft mr. Brons een aangepaste versie van de concept vaststellingsovereenkomst en een concept samenwerkingsovereenkomst aan mr. Koster gezonden. In de samenwerkingsovereenkomst zijn de kernverplichtingen rond de wettelijke bepalingen over de zaakwaarneming opgenomen.

Mr. Koster heeft in de beide concepten nog wijzigingen aangebracht en het volgende in de samenwerkingsovereenkomst toegevoegd: ‘[EISER 1] is in geen geval gehouden tot betaling van enige (schade)vergoeding.’.

Bij e-maiI van 31 december 2009 heeft zij aan mr. Brons geschreven:

Daarop heeft mr. Brons bij e-mailbericht van 3 januari 2010 als volgt gereageerd:

Van de zijde van [EISERS] is daarop niet (schriftelijk) gereageerd. Mr. Brons heeft bij e-mail van 4 februari 2010 aan mr. Koster verzocht uiterlijk op 10 februari 2010 om 12.00 uur een constructieve reactie op het laatste contractvoorstel te sturen, met de aanzegging dat hij bij gebreke daarvan [GEDAAGDE] zal adviseren de onderhandelingen af te breken.

[EISERS] hebben de gemeente op 10 februari 2010 verzocht over te gaan tot handhaving door de bouwwerkzaamheden van [GEDAAGDE] stil te leggen en de vergunning van [GEDAAGDE] in te trekken. De gemeente heeft bij besluit van 2 maart 2010 beide verzoeken afgewezen; het handhavingsverzoek omdat geconstateerd is dat de werkzaamheden in overeenstemming met de verleende vergunning worden uitgevoerd, en het intrekkingsverzoek omdat de bouwwerkzaamheden zijn begonnen c.q. hervat.

De rechtbank ziet aanleiding eerst de vordering in reconventie te behandelen, nu bij toewijzing hiervan de conventie onbesproken kan blijven. [GEDAAGDE] voert aan dat partijen door tussenkomst van hun raadslieden uitvoerig hebben onderhandeld over een vaststellingsovereenkomst en een samenwerkingsovereenkomst en dat zij tot overeenstemming zijn gekomen. De email van mr. Brons betreft een tot aanvaarding strekkend antwoord op een aanbod dat slechts op een ondergeschikt punt van dit aanbod afwijkt. Dit antwoord geldt derhalve als aanvaarding, zodat de overeenkomst krachtens art. 6:225 lid 2 BW conform de aanvaarding tot stand is gekomen, aldus [GEDAAGDE]. Bij de vaststellingsovereenkomst zegden partijen elkaar — kort gezegd — over en weer toe geen rechtsvorderingen (meer) te zullen instellen. De samenwerkingsovereenkomst strekte ertoe [EISERS] als zaakwaarnemer aan te wijzen voor de door [GEDAAGDE] op te richten stoeterij. Daarmee zou worden tegemoetgekomen aan de door de gemeente gedane (in r.o. 2.7 aangehaalde) suggestie, zodat bewoning door [EISERS] zou kunnen worden gelegaliseerd. [EISERS] betwisten dat partijen overeenstemming hebben bereikt. Voorts betwisten zijn dat sprake is van een afwijking op een ondergeschikt punt: de aansprakelijkheid in het kader van de te sluiten samenwerkingsovereenkomst is niet aan ter merken als ondergeschikt.

[GEDAAGDE] kan worden toegegeven dat partijen elkaar op 3 januari 2010 dicht genaderd waren bij het bereiken van overeenstemming over beide overeenkomsten. Echter, mr. Koster heeft in het laatste concept van de samenwerkingsovereenkomst — die essentieel was voor het beëindigen van de impasse tussen partijen, de bepaling opgenomen dat [EISERS] in geen geval gehouden was tot betaling van enige (schade)vergoeding. Deze verregaande uitsluiting is door [GEDAAGDE] niet aanvaard, onder verwijzing naar de wettelijke bepalingen over zaakwaarneming. De rechtbank is van oordeel dat dit antwoord van [GEDAAGDE] niet een afwijking op een ondergeschikt punt als bedoeld in artikel 6:225, lid 2 BW behelsde. [EISERS] hebben bij de aanschaf van de boerderij mogen verwachten dat deze door [GEDAAGDE] vrij van beperkingen en lasten zou worden geleverd. De samenwerkingsovereenkomst waarover werd onderhandeld legde [EISERS] en mogelijk hun rechtsopvolgers echter de plicht op als zaakwaarnemer voor een nog op te richten stoeterij van [GEDAAGDE] te fungeren. Dat deze verplichting in de praktijk waarschijnlijk geen last voor [EISERS] zou vormen, doet niet af aan het feit dat [EISERS] zich deze last in beginsel niet behoefde te laten welgevallen, dit mede gelet op het waardedrukkend effect dat deze overeenkomst op de boerderij zou hebben. [GEDAAGDE] is niet tegemoetgekomen aan de kennelijke wens van [EISERS] om zich gevrijwaard te weten van enig financieel risico ter zake van de zaakwaarneming. Het feit dat [EISERS] of mr. Koster niet onverwijld bezwaar hiertegen hebben gemaakt, zoals artikel 6:225 lid 2 BW voorschrijft, brengt dus niet mee dat een overeenkomst tot stand is gekomen aangezien geen sprake is van een ondergeschikt punt. De primaire vordering in reconventie zal daarom worden afgewezen.

Kort na het vastlopen van de onderhandelingen zijn [EISERS] naar een andere advocaat overgestapt, mr. Groot-Van Ederen. Deze heeft volgens [GEDAAGDE] ‘enkele volstrekt nieuwe bezwaren’ tegen de vaststellingsovereenkomst en de samenwerkingsovereenkomst ingebracht. [GEDAAGDE] heeft echter niet gesteld wat deze bezwaren waren. Reeds daarom kan de stelling van [GEDAAGDE] dat productie 21 — een versie van meergenoemde overeenkomsten — volledig aan deze bezwaren tegemoetkomt niet slagen. Nu [GEDAAGDE] voorts onweersproken stelt dat door tussenkomst van mr. Groot-Van Ederen de standpunten van [EISERS] volstrekt waren gewijzigd, komt aan het feit dat hij op 19 maart 2010 heeft verklaard alsnog akkoord te willen gaan met het voorstel van mr. Koster van 31 december 2009 geen betekenis toe. Daarom zal ook de subsidiaire vordering worden afgewezen.

Wat betreft de meer subsidiaire vorderingen overweegt de rechtbank als volgt. Vooropgesteld dient te worden dat ieder van de onderhandelende partijen vrij is de onderhandelingen af te breken, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij in het tot stand komen van de overeenkomst of in verband met andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn. Het ligt op de weg van [GEDAAGDE] om te onderbouwen waarom hij er, zoals hij stelt, gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat een overeenkomst tot stand zou komen dan wel om overige omstandigheden aan te voeren die het afbreken van de onderhandelingen onaanvaardbaar maakten. Naar het oordeel van de rechtbank heeft [GEDAAGDE] dit onvoldoende gedaan. Vast staat dat mr. Koster eerst per e-mail van 21 januari 2010 heeft gereageerd op de e-mail van mr. Brons d.d. 3 januari 2010. Hierin vermeldt zij dat ze nog niet van [EISERS] heeft vernomen of deze akkoord zijn met het laatste voorstel. Hierop heeft mr. Brons onder meer laten weten: ‘Hierdoor verzoek ik u mij per omgaande, maar uiterlijk op 10 februari a.s. 12:00 uur een constructieve reactie op mijn laatste contractsvoorstel te sturen. Bij gebreke daarvan zal ik mijn cliënt [lees: [GEDAAGDE], Rb.] adviseren de onderhandelingen met uw cliënt af te breken.’, waarop [EISERS] zoals gezegd zijn overgestapt naar mr. Groot-Van Ederen. Uit voormelde stellingname moet in ieder geval worden geconcludeerd dat in de aan [GEDAAGDE] toe te rekenen visie van mr. Brons medio februari nog steeds sprake was van een situatie waarin het partijen vrij stond de onderhandelingen af te breken. Nu [GEDAAGDE] heeft verzuimd aan te geven welke onderhandelingen vervolgens tussen hem en mr. Groot-Van Ederen zijn gevoerd, en tot welk resultaat deze hebben geleid, kan reeds daarom niet worden geoordeeld dat hierover nagenoeg overeenstemming bestond, laat staan dat het afbreken hiervan onrechtmatig was. Ook de meer subsidiaire vorderingen zullen daarom worden afgewezen.

[GEDAAGDE] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [EISERS] worden begroot op [EUR] 384,00 salaris advocaat (1,0 punt × tarief [EUR] 384,00).

[EISERS] vorderen primair dat [GEDAAGDE] de gemeente zal verzoeken zijn bouwvergunning in te trekken. De juridische grondslag voor deze vordering is nakoming. De hieraan ten grondslag liggende gedachte is dat de koopovereenkomst mede behelst dat [GEDAAGDE] als verkoper gehouden is [EISERS] in staat te stellen de bestemming van het bewuste perceel te realiseren.

Deze vordering zal worden afgewezen. Waar op het verkochte een bepaalde publiekrechtelijke bestemming rust, rust op de verkoper ervan niet zonder meer een verbintenis ertoe strekkende dat deze bestemming door de koper ook kan worden gerealiseerd. De vraag of verkoper dit al dan niet in zijn macht heeft, maakt dit niet anders. Een en ander laat een beroep op dwaling of toerekenbare tekortkoming overigens onverlet. Een nakomingsactie faalt echter.

Het feit dat [GEDAAGDE] in dit geval mogelijkerwijs — dit wordt door hem betwist — in staat zou zijn om [EISERS] in de gelegenheid te stellen een succesvolle vergunningsaanvraag te doen, brengt niet mee dat hij hiertoe ook contractueel gebonden is.

Subsidiair vorderen [EISERS] vernietiging dan wel ontbinding van de koopovereenkomst. Hiertegen worden door [GEDAAGDE] ten eerste de artikelen 7:23 en 6:89 BW in stelling gebracht. [EISERS] zouden te laat hebben geklaagd. De rechtbank passeert dit verweer. Beide wetsbepalingen bevatten een open norm: er moet binnen ‘bekwame tijd’ worden geklaagd. De vraag wat bekwaam is, wordt beantwoord aan de hand van weging van alle betrokken belangen en alle relevante omstandigheden, waaronder de vraag of de schuldenaar nadeel lijdt door de lengte van de door de schuldeiser in acht genomen klachttermijn. [GEDAAGDE] heeft ter zake volstaan met de stelling dat [EISERS] eerder hadden kúnnen klagen. Dat is onvoldoende, omdat de rechtbank daardoor niet in staat is gesteld de hierboven genoemde weging te verrichten. Het verweer faalt.

Vaststaat dat [GEDAAGDE] aan [EISERS] heeft verkocht en geleverd een boerderij die vanwege het bestemmingsplan uitsluitend mag worden bewoond als bedrijfswoning behorende bij een stoeterij. Voorts staat vast dat [GEDAAGDE] voor het naastgelegen perceel een bouwvergunning voor een stoeterij heeft, en dat deze in de weg staat aan rechtmatige bewoning van de boerderij door [EISERS] Dit betekent dat [GEDAAGDE] de boerderij niet heeft geleverd vrij van lasten en beperkingen als bedoeld in artikel 7:15 BW. Nu [GEDAAGDE] niet heeft gesteld dat [EISERS] deze beperking uitdrukkelijk hebben aanvaard, zal de vordering tot ontbinding worden toegewezen. [GEDAAGDE] heeft tegen de gevorderde dwangsommen geen verweer gevoerd. Deze zullen worden toegewezen als na te melden. Wegens het ontbreken van verzuim kan de gevorderde wettelijke rente niet worden toegewezen.

[GEDAAGDE] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [EISERS] worden begroot op:

De gevorderde veroordeling in de nakosten is in het kader van deze procedure slechts toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment al kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen als na te melden.

De rechtbank