Hof 's-Hertogenbosch, 10-03-2020, nr. 200.242.703, 01

In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.

[appellanten c.s.] zijn eigenaar van onroerende zaken gelegen aan de [adres] te [woonplaats] . Zij zijn woonachtig op voormeld adres en oefenen aldaar een hoveniersbedrijf genaamd [hoveniersbedrijf] uit.

Op 3 maart 2015 hebben [appellanten c.s.] met [geïntimeerde] een koopovereenkomst gesloten op grond waarvan [appellanten c.s.] een deel van voormeld perceel aan [geïntimeerde] hebben verkocht (productie 1 bij inleidende dagvaarding). Het verkochte perceel is omgevormd tot een nieuw perceel met het adres [nieuw perceel] te [woonplaats] .

De onderhandelingen en gesprekken met [appellanten c.s.] ter zake voormelde koop werden aan de zijde van [geïntimeerde] gevoerd door de heren [medewerker van bouwbedrijf] van Bouwbedrijf [bouwbedrijf] BV. [geïntimeerde] beoogde met de aankoop van laatstgenoemd perceel dit te splitsen in meerdere bouwpercelen teneinde deze door te verkopen aan derden die daarop nieuwbouwwoningen zouden laten bouwen. Hiervoor waren omgevingsvergunningen vereist die [geïntimeerde] bij de gemeente diende aan te vragen. De bouw van de nieuwbouwwoningen zou door Bouwbedrijf [bouwbedrijf] BV worden uitgevoerd.

[appellanten c.s.] waren ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst in overleg met de gemeente over de vaststelling van een nieuw bestemmingsplan voor het resterende deel van het perceel waarop zij woonachtig zijn en een hoveniersbedrijf uitoefenen.

Het aan [geïntimeerde] verkochte perceel is bij notariële akte van 3 maart 2015 door [appellanten c.s.] aan [geïntimeerde] geleverd (productie 2 bij inleidende dagvaarding).

In de tussen [appellanten c.s.] en [geïntimeerde] gesloten koopovereenkomst staat, voor zover hier van belang, het navolgende:

“(…)

Artikel 22

Verkoper heeft op het overgebleven en aan hem toebehorende gedeelte van het perceel Gemeente [woonplaats] , sectie [sectieletter] , nummer [sectienummer] sinds januari 2001 een hoveniersbedrijf gevestigd. Dit deel van het perceel [sectie + sectienummer] bevindt zich achter zijn woonhuis aan de [adres] te [woonplaats] . Koper of zijn rechtsopvolgers dient in de overeenkomst te verklaren volledig bekend te zijn met het feit dat de verkoper deze bestemming aan het bedoelde kavel heeft gegeven. Mocht de gemeente of verkoper deze bestemming wensen te formaliseren door opneming van de bestemming in een bestemmingsplan ter plaatse verbindt koper of zijn rechtsopvolgers zich op geen enkele wijze bezwaar te maken tegen eventuele vorenbedoelde te verkrijgen bestemming dan wel een of meerdere verzoeken van planschade, bestuurscompensatie of enige andere (publiekrechterlijke) vergoeding in te dienen en verbindt zich deze verplichting bij wijze van kettingbeding op te leggen aan zijn rechtsopvolger(s) in welke zin dan ook, zolang die bedoelde bestemming niet definitief is verkregen.”

Artikel 23

Koper is voornemens om op het gekochte perceel mogelijk in de toekomst nieuwbouw te realiseren. Verkoper dient in de koopovereenkomst te verklaren volledig bekend te zijn met het feit dat de koper eventuele toekomstige nieuwbouwplannen heeft met betrekking tot het verkochte. Verkoper verbindt zich op geen enkele wijze bezwaar te maken tegen eventuele vorenbedoelde nieuwbouwplannen danwel een of meerdere verzoeken van planschade, bestuurscompensatie of enige andere (publiekrechterlijke) vergoeding in te dienen en verbindt zich deze verplichting bij wijze van kettingbeding op te leggen aan zijn rechtsopvolger(s) in welke zin dan ook, zolang die nieuwbouwplannen nog niet definitief zijn gerealiseerd.

Voormelde artikelen zijn in de leveringsakte van 3 maart 2015 integraal weergegeven bij de “Bijzondere bepalingen”. Daarnaast is in de leveringsakte, voor zover hier van belang, onder meer het navolgende weergegeven:

“(…)

Kettingbeding

Artikel 7

- Koper verklaart zich het in artikel 6 aangehaalde artikel 22 als kettingbeding te verplichten, welke verplichting verkoper aanvaardt. Gezien de functie van een kettingbeding is koper verplicht het gestelde in het in artikel 6 aangehaalde artikel 22 alsmede deze bepaling aan de opvolgende eigenaar van het verkochte ten behoeve van verkoper op te leggen en aan te nemen, zulks op straffe van een ten behoeve van verkoper bij deze akte te verbeuren boete van vijftig duizend euro (€ 50.000,00) voor iedere overtreding.

- Verkoper verklaart zich het in artikel 6 aangehaalde artikel 23 als kettingbeding te verplichten, welke verplichting verkoper aanvaardt. Gezien de functie van een kettingbeding is verkoper verplicht het gestelde in het in artikel 6 aangehaalde artikel 23 alsmede deze bepaling aan de opvolgende eigenaar van het bij hem in eigendom resterend gedeelte van voormeld perceel gemeente [woonplaats] sectie [sectieletter] nummer [sectienummer] ten behoeve van koper op te leggen en aan te nemen, zulks op straffe van een ten behoeve van koper bij deze akte te verbeuren boete van vijftig duizend euro (€ 50.000,00) voor iedere overtreding.(…)”

[geïntimeerde] heeft het door hem gekochte perceel opgesplitst in vier kavels en hierop zijn 4 woningen gerealiseerd. Deze woningen zijn vervolgens aan derden verkocht.

Een van de vier woningen is gekocht door de heer en mevrouw [kopers] . De eigendomsoverdracht van de woning aan hen heeft plaatsgevonden op 10 juni 2016 (productie 5 bij inleidende dagvaarding).

In de overeenkomsten van koop en verkoop en in de leveringsakten met betrekking tot de hiervoor bedoelde vier woningen (waaronder de aan de heer en mevrouw [kopers] verkochte woning) is verzuimd het hiervoor omschreven kettingbeding op te nemen. Om dit te herstellen is in januari 2017 aan de kopers van de woningen (waaronder de heer en mevrouw [kopers] ) een “akte van rectificatie levering” voorgelegd, waarin alsnog het hiervoor omschreven kettingbeding was opgenomen.

De heer en mevrouw [kopers] hebben geweigerd om hun medewerking te verlenen aan de voormelde rectificatie. Door hen was inmiddels bezwaar gemaakt tegen het door de gemeenteraad in september 2016 vastgestelde bestemmingsplan, voor zover dat betrekking had op het perceel van [appellanten c.s.] Dit bezwaar heeft uiteindelijke geleid tot een beroepsprocedure bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State; in die procedure is het beroep van de heer en mevrouw [kopers] gedeeltelijk gegrond verklaard en het bestemmingsplan is gedeeltelijk vernietigd (productie 13 bij de akte van [appellanten c.s.] d.d. 20 februari 2018).

Tegen het nadien genomen besluit tot gewijzigde vaststelling van het bestemmingsplan (voor zover betrekking hebbend op het perceel van [appellanten c.s.] ) hebben de heer en mevrouw [kopers] opnieuw (op 12 maart 2018) beroep ingesteld bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (productie 16 bij memorie van grieven).

Door de heer en mevrouw [kopers] was ook (op 27 april 2017) bezwaar aangetekend tegen het besluit van de gemeente om aan [appellanten c.s.] een omgevingsvergunning te verlenen voor de bouw van een nieuwe loods op het perceel waarop zij hun hoveniersbedrijf uitoefenen.

[appellanten c.s.] stellen zich op het standpunt dat [geïntimeerde] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen ingevolge de tussen partijen gesloten koopovereenkomst, doordat bij de verkoop van de woning aan de heer en mevrouw [kopers] verzuimd is het hiervoor bedoelde kettingbeding op te nemen en doordat, in strijd met het verbod zoals omschreven in artikel 22 van de koopovereenkomst, door de heer en mevrouw [kopers] bezwaar- en beroepsprocedures zijn aangespannen tegen besluiten die betrekking hebben op de formalisering van de bestemming hoveniersbedrijf van [appellanten c.s.] in het vast te stellen bestemmingsplan.

Om die reden vorderden zij in eerste aanleg, na wijziging van hun eis:

I. [geïntimeerde] te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [appellanten c.s.] te betalen een bedrag van € 50.000,-, vermeerderd met een bedrag van€ 1.542,75 aan buitengerechtelijke incassokosten en de wettelijke rente vanaf19 december 2015, althans vanaf 10 januari 2017, tot en met de dag der algehele voldoening, uiterlijk binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis;

II. [geïntimeerde] te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [appellanten c.s.] te betalen een bedrag van € 50.000,- ter vergoeding van de door [appellanten c.s.] geleden schade, uiterlijk binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis;

III. [geïntimeerde] te veroordelen in de kosten van deze procedure waaronder begrepen een bedrag aan nakosten.

De rechtbank heeft in het vonnis waarvan beroep geoordeeld dat artikel 22 van de koopovereenkomst en het (in de leveringsakte van 3 maart 2015) daaraan gekoppelde kettingbeding, nietig moeten worden geacht wegens strijd met de openbare orde (artikel 3:40 BW). De rechtbank heeft om die reden de vorderingen van [appellanten c.s.] afgewezen en [appellanten c.s.] hoofdelijk veroordeeld in de proceskosten zoals nader omschreven in het vonnis waarvan beroep.

[appellanten c.s.] kunnen zich niet verenigen met dit vonnis en zijn in hoger beroep gekomen. Zij hebben in hun memorie van grieven vier grieven aangevoerd en hun eis gewijzigd.

Zij vorderen in hoger beroep, naast vernietiging van het vonnis waarvan beroep:

Primair

I. [geïntimeerde] te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [appellanten c.s.] te betalen een bedrag van € 100.000,-, vermeerderd met een bedrag van€ 1.542,75 aan buitengerechtelijke incassokosten en de wettelijke rente vanaf19 december 2015, althans vanaf 10 januari 2017, tot en met de dag der algehele voldoening, uiterlijk binnen 14 dagen na betekening van het in dezen te wijzen arrest;

Subsidiair

II. [geïntimeerde] te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [appellanten c.s.] te betalen een bedrag van € 50.000,-, vermeerderd met een bedrag van€ 1.542,75 aan buitengerechtelijke incassokosten en de wettelijke rente vanaf19 december 2015, althans vanaf 10 januari 2017, tot en met de dag der algehele voldoening, uiterlijk binnen 14 dagen na betekening van het in dezen te wijzen arrest;

III. te verklaren voor recht dat [geïntimeerde] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van het (ketting)beding, door dat niet door te leggen aan [kopers] , en dat [geïntimeerde] jegens [appellanten c.s.] aansprakelijk is voor alle schade die [appellanten c.s.] dientengevolge hebben geleden, nader op te maken bij staat;

Primair en subsidiair

IV. [geïntimeerde] te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [appellanten c.s.] de proceskostenveroordeling in eerste aanleg à € 2.671,- (terug) te betalen, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf de veertiende dag na het in dezen te wijzen arrest;

V. [geïntimeerde] te veroordelen in de kosten van beide instanties, te vermeerderen met nakosten.

Tegen voormelde eiswijziging is op zichzelf geen bezwaar gemaakt door [geïntimeerde] . De eiswijziging is toelaatbaar. Het hof zal in hoger beroep recht doen op basis van de vermeerderde eis.

Grief IV van [appellanten c.s.] heeft betrekking op de feitenvaststelling door de rechtbank. Bij die grief hebben zij geen belang. Het hof heeft hiervoor de feiten, zoals deze vast staan in hoger beroep, vastgesteld. Voor zover feiten tussen partijen in geschil zijn en van belang moeten worden geacht voor de beoordeling van het geschil tussen partijen, zal het hof in het navolgende op die feiten ingaan.

Grief I van [appellanten c.s.] heeft betrekking op de kern van het geschil tussen partijen: de grief richt zich tegen het oordeel van de rechtbank dat artikel 22 van de koopovereenkomst en het (in de leveringsakte van 3 maart 2015) daaraan gekoppelde kettingbeding (ook wel genoemd: de monddoodclausule), nietig is wegens strijd met de openbare orde (artikel 3:40 BW).

De rechtbank baseerde het voormelde oordeel op de overweging dat artikel 22 te ruim is geformuleerd: er is onvoldoende concreet afgebakend waarop de afstand van rechtsbeschermingsmogelijkheden betrekking heeft.

[appellanten c.s.] zijn het oneens met dit oordeel: zij stellen dat artikel 22 uitsluitend ziet op het formaliseren van de feitelijke bestemming van hun hoveniersbedrijf; volgens hen is van een ruime ontneming van rechtsbeschermingsmogelijkheden, zoals de rechtbank overweegt, om die reden geen sprake.

[geïntimeerde] heeft dit standpunt van [appellanten c.s.] weersproken.

Het hof stelt vast dat het geschil tussen partijen (mede) betrekking heeft op de uitleg van artikel 22 van de koopovereenkomst en het (in de leveringsakte van 3 maart 2015) daaraan gekoppelde kettingbeding.

Het hof stelt verder vast dat geen grief is gericht tegen het oordeel van de rechtbank dat de uitleg van het hier bedoelde beding plaats dient te vinden aan de hand van een geobjectiveerde variant van de Haviltex-maatstaf (vonnis, 3.6.1; HR 2 februari 2018, ECLI:NL:HR:2018:148, 3.4.3: “Nu met deze regeling gelet op het daaraan verbonden kettingbeding is beoogd de rechtspositie van derden (de kopers van huisjes) te bepalen, bestaat bij de uitleg daarvan grond om uit te gaan van een geobjectiveerde variant van de Haviltex-maatstaf, waarbij aan de bewoordingen van de regeling, gelezen in het licht van de gehele inhoud van de overeenkomst, in beginsel doorslaggevend gewicht toekomt” (vgl. rov. 3.5.1 van HR 2 februari 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ4410, NJ 2008/104 (NBA/Meerhuysen)). Ook het hof zal hiervan uitgaan.

Het hof is, met inachtneming van voormeld uitgangspunt, van oordeel dat in artikel 22 van de koopovereenkomst redelijkerwijs niet valt te lezen dat het rechtsmiddelenverbod uitsluitend betrekking heeft op het vastleggen van de benaming “hoveniersbedrijf” in het nieuwe bestemmingsplan, zoals [appellanten c.s.] beweren.

[geïntimeerde] heeft terecht opgemerkt dat het begrip “hoveniersbedrijf” niet eenduidig is. Wat de aard, omvang en inrichtingsmogelijkheden zullen zijn van het bedrijf, hangt af van de planvoorschriften in het bestemmingsplan. Een redelijke uitleg (naar de hiervoor omschreven maatstaf) van artikel 22 brengt mee dat het rechtsmiddelenverbod mede betrekking heeft op bezwaren tegen een of meer van die planvoorschriften. Omdat ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst met [geïntimeerde] op 3 maart 2015 nog geen ontwerpbestemmingsplan ter inzage was gelegd, was het aan [geïntimeerde] (en diens rechtsopvolgers) niet bekend wat de omvang was van het rechtsmiddelenverbod in artikel 22 van de koopovereenkomst.

Dat [appellanten c.s.] zelf ook zijn uitgegaan van een ruime uitleg zoals hiervoor omschreven, blijkt uit de stukken van het geding: zo hebben zij in hun memorie van grieven, naar aanleiding van het feit dat de heer en mevrouw [kopers] (tot twee maal toe) beroep hebben ingesteld tegen het bestemmingsplan (welk beroep betrekking had op de in het plan beschreven gebruiksmogelijkheden van de bedrijfswoning bij het hoveniersbedrijf), aangevoerd (onder randnummer 17): Daarmee is tweemaal gebeurd wat nu juist had moeten worden voorkomen door een kettingbeding op te nemen in de koopovereenkomst tussen [appellant] en [geïntimeerde] (bedoeld zal zijn: in de koopovereenkomst tussen [geïntimeerde] en de heer en mevrouw [kopers] , opm. hof). [appellant] is dan ook van mening dat [geïntimeerde] het kettingbeding voor wat betreft de verkoop van de vierde woning heeft overtreden, door na te laten om het gestelde artikel 22 in de koopovereenkomst op te leggen aan de kopers van die woning, [kopers] .

Het voorgaande leidt ertoe dat het hof, net als de rechtbank, van oordeel is dat het beding in artikel 22 onvoldoende concreet afbakent waarop de afstand van rechtsbeschermingsmogelijkheden, betrekking heeft.

Hierbij komt dat het rechtsmiddelenverbod in artikel 22 niet alleen gericht is tot [geïntimeerde] , maar ook tot nog onbekende derden die, door opneming van het kettingbeding, eveneens afstand zouden moeten doen van rechtsbeschermingsmogelijkheden in voormelde ruime zin.

Van belang is verder dat ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst met [geïntimeerde] op 3 maart 2015 onbekend was hoelang de beperking in rechtsbeschermingsmogelijkheden zou duren. In artikel 22 is vermeld dat de beperking geldt zolang de bestemming hoveniersbedrijf niet definitief is verkregen. Een redelijke (naar de hiervoor omschreven maatstaf) uitleg van deze zinsnede brengt mee dat ervan uit moet worden gegaan dat de voormelde beperking in rechtsbeschermingsmogelijkheden pas eindigt op het moment dat het nieuwe bestemmingsplan waarin het bedrijf van [appellanten c.s.] is opgenomen, onherroepelijk is vastgesteld. Omdat ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst met [geïntimeerde] d.d. 3 maart 2015 nog geen ontwerpbestemmingsplan ter inzage was gelegd, was onzeker hoe lang de periode zou duren waarin de rechtsbeschermingsmogelijkheden zouden zijn beperkt.

Het hof merkt hierbij op dat in het laatste processtuk (de memorie van antwoord van [geïntimeerde] ) wordt vermeld dat het bestemmingsplan nog steeds niet onherroepelijk is vastgesteld.

Naar het oordeel van het hof moet een “monddoodclausule” zoals in dit geval is overeengekomen, waarbij de rechtsbescherming aan [geïntimeerde] en diens rechtsopvolgers wordt ontzegd op de wijze zoals hiervoor omschreven, ontoelaatbaar worden geacht, gelet op het volgende.

In artikel 17 van de Grondwet is bepaald dat niemand tegen zijn wil kan worden afgehouden van de rechter die de wet hem toekent. Op grond van artikel 6 van het Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden (EVRM) en artikel 14 van het Internationaal Verdrag inzake burgerrechten en politieke rechten (BUPO) heeft een ieder bovendien recht op een eerlijke en openbare behandeling van zijn zaak door een onafhankelijk en onpartijdig gerecht dat bij de wet is ingesteld. Het betreft hier fundamentele rechtsbeginselen die ertoe strekken de rechtsbescherming van burgers te waarborgen, en die niet, zonder dat dit voldoende concreet is gelimiteerd, aan de koper van een onroerende zaak en aan willekeurige opvolgende verkrijgers kunnen worden ontzegd.

De stelling van [appellanten c.s.] dat [geïntimeerde] en zijn rechtsopvolgers altijd nog de mogelijkheid hebben om zich tot de civiele rechter te wenden als sprake zou zijn van onrechtmatige hinder door [appellanten c.s.] , maakt het hiervoor vermelde oordeel van het hof niet anders.

De conclusie moet zijn dat de rechtbank terecht heeft geoordeeld dat artikel 22 van de koopovereenkomst en het (in de leveringsakte van 3 maart 2015) daaraan gekoppelde kettingbeding, nietig moeten worden geacht wegens strijd met de openbare orde (artikel 3:40 BW).

Dit betekent dat grief I van [appellanten c.s.] faalt.

Grief II houdt in dat de rechtbank ten onrechte geen oordeel heeft gegeven over het verweer van [appellanten c.s.] dat het beroep van [geïntimeerde] op de nietigheid van het hier bedoelde beding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.

Deze grief is in zoverre terecht aangevoerd dat de rechtbank inderdaad aan dit verweer zonder motivering voorbij is gegaan. Echter: dit kan [appellanten c.s.] niet baten. De omstandigheid dat in artikel 23 van de koopovereenkomst door [geïntimeerde] een “spiegelbeeldig rechtsmiddelenverbod” is bedongen, acht het hof in dit verband ontoereikend. Hetzelfde geldt voor het argument dat [geïntimeerde] al heeft geprofiteerd van dit beding en/of het argument dat het [geïntimeerde] is geweest die deze bedingen heeft voorgesteld. Het hof acht deze argumenten, in het licht van de reden waarom het hof het beding in dit geval nietig acht, van onvoldoende gewicht om het beroep op het beding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar te achten.

De conclusie is dat ook grief II van [appellanten c.s.] faalt.

Het falen van de grieven I en II brengt mee dat de rechtbank terecht de vorderingen van [appellanten c.s.] heeft afgewezen en eveneens terecht [appellanten c.s.] in de proceskosten heeft veroordeeld. Grief III van [appellanten c.s.] faalt om die reden eveneens.

Nu geen van de grieven van [appellanten c.s.] slaagt dient het vonnis waarvan beroep te worden bekrachtigd. De in hoger beroep gewijzigde vordering van [appellanten c.s.] is niet toewijsbaar.

[appellanten c.s.] dienen als de in het ongelijk gestelde partij te worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.