Hof Arnhem-Leeuwarden, 25-04-2023, nr. 22/00550

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 9 te [plaats1] , per waardepeildatum 1 januari 2018 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2019 vastgesteld op € 751.000.

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking gehandhaafd.

Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Noord- Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

Belanghebbende heeft voor de zitting een nader stuk ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 31 januari 2023. Daarbij zijn verschenen en gehoord A. van den Dool, als de gemachtigde van belanghebbende, bijgestaan door [naam1] (taxateur), alsmede [naam2] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [de taxateur] (taxateur). Met instemming van partijen is deze zaak gezamenlijk en gelijktijdig behandeld met de zaken van belanghebbende met procedurenummers 22/00551 en 22/00552. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak betreft een zorgcentrum voor ouderen met een lichte tot matige verstandelijke beperking. De onroerende zaak staat op een perceel met een oppervlakte 1.350 m², is gebouwd in 1995 en omvat meerdere verzorgingsruimten en een berging, die in 2002 is aangebouwd.

De onroerende zaak is op 19 augustus 2021 verkocht. De koopprijs bedroeg € 1.211.000 en het transport heeft op 1 januari 2022 plaatsgevonden.

Beide partijen hebben voor de waardering aansluiting gezocht bij de ‘Taxatiewijzer en kengetallen, Deel 9, Verzorging, versie 1.1., Datum 3 mei 2018’ (hierna: de Taxatiewijzer), met daarin archetype N5150000, een verzorgingshuis/verzorgingsruimte, bouwjarenrange 1986 tot en met 2000.

Volgens de Taxatiewijzer is de bandbreedte voor de restwaarde voor ruwbouw 25% - 35%, voor afbouw 20% - 30% en voor installaties 15% - 20%.

Uit de door de heffingsambtenaar ingebrachte taxatiekaart volgt dat bij de vaststelling van de waarde van de onroerende zaak voor de restwaarden is uitgegaan van een gemiddelde van de hiervoor (zie 2.4.) genoemde bandbreedten te weten: ruwbouw 30%, afbouw 25% en installaties 17%.

De heffingsambtenaar heeft de gehanteerde restwaarde getoetst aan verkooptransacties van een aantal (anonieme) zorginstellingen. In de uitspraak op het bezwaar is onder andere het volgende overzicht opgenomen:

“Tevens is de restwaarde vergeleken met de verkopen van zorginstellingen:

De gewogen gemiddelde restwaarde voor archetype N5150000 is 25,07%”

De door de heffingsambtenaar getaxeerde waarde die volgt uit de taxatiekaart is € 817.000. De beschikte waarde is € 751.000.

Belanghebbende heeft een onderzoeksrapport ‘restwaarde dagverblijven’, opgemaakt door [naam3] B.V., ingebracht. Dit rapport bevat een analyse van de restwaarde van kinderdagverblijven.

In geschil is de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2018. Ter zitting van het Hof is vastgesteld dat het geschil zich uitsluitend toespitst op de vraag of bij de vaststelling van de waarde moet worden afgeweken van de restwaarde voor ruwbouw, afbouw en installaties volgens de Taxatiewijzer. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak dient te worden vastgesteld aan de hand van de gecorrigeerde vervangingswaarde en dat geen sprake is van een verlengde levensduur.

Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en een vermindering van de vastgestelde waarde tot een bedrag van € 681.000.

De heffingsambtenaar beantwoordt deze vraag ontkennend en concludeert vervolgens tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

Op grond van artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Op grond van het derde lid van dit artikel wordt, in afwijking in zoverre van het tweede lid, de waarde van een onroerende zaak bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid.

Op grond van artikel 17, lid 3, Wet WOZ wordt bij de berekening van de vervangingswaarde onder andere rekening gehouden met de sedert de stichting van de onroerende zaak opgetreden technische veroudering. Artikel 4, lid 2, Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken bepaalt dat de technische veroudering is gebaseerd op de verstreken en resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde van de onroerende zaak. Ten aanzien van deze technische afschrijving gelden de normale regels omtrent stelplicht en bewijslast.1.

Het voorgaande houdt in dat in eerste instantie de heffingsambtenaar de feiten en omstandigheden dient te stellen en aannemelijk te maken waaruit volgt dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. De vraag of de heffingsambtenaar in het leveren van het van hem verlangde bewijs is geslaagd, moet worden beoordeeld in het licht van hetgeen belanghebbende naar voren heeft gebracht.

De heffingsambtenaar heeft daartoe een taxatiekaart ingebracht, waarin bij de berekening van de waarde van de onroerende zaak het gemiddelde is genomen van de in de Taxatiewijzer gehanteerde percentages voor de restwaarden (zie 2.4. en 2.5.). De kengetallen uit de Taxatiewijzer zijn volgens de heffingsambtenaar onderbouwd - in hoofdstuk 3 en bijlage 4 - met marktgegevens. Daarnaast wijst de heffingsambtenaar naar een vijftal transacties van referentieobjecten die in 2012, 2017 en 2019 hebben plaatsgevonden, aan de hand waarvan hij de door hem gehanteerde restwaarde, ontleend aan de Taxatiewijzer, heeft getoetst (zie 2.6). Volgens de heffingsambtenaar is de onderhoudstoestand van het object ook een belangrijk onderdeel voor de beoordeling van de restwaarde. Hij stelt dat zowel hijzelf als de gemachtigde van belanghebbende van mening is dat de onroerende zaak regulier is onderhouden en er geen sprake is van achterstallig onderhoud. Daarnaast maken de bouwvorm en de inpandige indeling gebruik voor andere doeleinden – bijvoorbeeld als buurthuis en/of (tand)artsenspraktijk – mogelijk, hetgeen volgens de heffingsambtenaar ook van invloed is op de restwaarde.

Belanghebbende stelt dat bij het opstellen van de Taxatiewijzer geen onderzoek naar restwaarden maar alleen naar de nieuwbouwkosten is gedaan. Aan de hand van de analyse van de restwaarden door de taxateur van belanghebbende en het door deze taxateur opgestelde rapport (zie 2.8) stelt belanghebbende dat waar het de restwaarden betreft, moet worden afgeweken van de Taxatiewijzer door deze voor ruwbouw, afbouw en installaties vast te stellen op respectievelijk 15%, 10% en 5%.

Het Hof overweegt dat de Taxatiewijzer waarin een analyse van marktgegevens is opgenomen in beginsel een bruikbaar hulpmiddel is als een analyse van plaatselijke of meer regionale transacties – zoals in dit geval – niet voorhanden is.

Het Hof stelt vast dat, zo hebben partijen ter zitting van het Hof bevestigd, niet in geschil is dat voor de bepaling van de waarde van de onroerende zaak de Taxatiewijzer als uitgangspunt dient te worden genomen. Bij de bepaling van de correctie voor technische veroudering op het punt van de in aanmerking te nemen restwaarde wenst belanghebbende echter af te wijken van de Taxatiewijzer. Het ligt daarom op de weg van belanghebbende de gronden voor deze afwijking te stellen en bij betwisting daarvan door de heffingsambtenaar aannemelijk te maken.2.

Het Hof is van oordeel dat belanghebbende niet aan de op haar rustende bewijslast heeft voldaan. Het Hof betrekt in zijn oordeel dat de stelling van belanghebbende dat bij de totstandkoming van de Taxatiewijzer geen onderzoek is gedaan naar restwaarden, die dienen voor de correctie vanwege de technische veroudering, van de objecten waarvoor de taxatiewijzers zijn gemaakt, op geen enkele wijze is onderbouwd. Dit geldt evenzeer voor de stelling van belanghebbende dat de restwaarde van de ruwbouw, afbouw en de installaties moet worden vastgesteld op respectievelijk 15%, 10% en 5%, nu de gemachtigde ter zitting heeft verklaard dat het rapport (zie 2.8.) dat deze stelling moet onderbouwen abusievelijk ziet op kinderdagverblijven en daarom in deze procedure niet bruikbaar is.

Gelet op het voorgaande maakt de heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof met zijn verwijzing naar de gemiddelde kengetallen van de Taxatiewijzer aannemelijk dat hij niet is uitgegaan van te hoge restwaarden. Het Hof betrekt daarbij eveneens in zijn oordeel hetgeen de heffingsambtenaar onder 4.4 overigens – onbetwist – heeft gesteld over de onderbouwing in de Taxatiewijzer zelf van de kengetallen, de toetsing van de kengetallen aan de hand van een vijftal (weliswaar anonieme) verkooptransacties van referentieobjecten, de staat en de alternatieve aanwendingsmogelijkheden van de onroerende zaak.

Dit brengt, gelet op de stellingname van belanghebbende, mee dat de heffingsambtenaar reeds om deze reden aannemelijk maakt dat de waarde van € 751.000 niet te hoog is vastgesteld.

Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.

Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door mr. T. Tanghe, voorzitter, mr. P. van der Wal en mr. G.B.A. Brummer, in tegenwoordigheid van mr. K. de Jong - Braaksma als griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 25 maart 2023.

De griffier, De voorzitter,

De griffier is verhinderd de uitspraak

te ondertekenen.

(T. Tanghe)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 26 maart 2023.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.