Hof Amsterdam, 23-04-2024, nr. 22/555

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 31 juli 2020 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde (hierna: de WOZ-waarde) van de onroerende zaak aan de [A-straat] te [Z] voor het kalenderjaar 2019 naar waardepeildatum 1 januari 2019 vastgesteld op € 5.054.000. In hetzelfde geschrift is de aanslag onroerendezaakbelasting bekendgemaakt.

Het tegen de hiervoor vermelde beschikking gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 24 december 2020, ongegrond verklaard.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank. De rechtbank heeft in een mondelinge tussenbeslissing de heffingsambtenaar verzocht de opbouw van de huurwaarde te onderbouwen en vervolgens het onderzoek ter zitting hervat.

Bij uitspraak van 16 juni 2022 heeft de rechtbank het beroep ongegrond verklaard en het verzoek om schadevergoeding afgewezen.

Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak tijdig hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 7 februari 2024. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden. Het Hof merkt in dit verband op dat in het proces-verbaal van het hoger beroep met kenmerk 22/237, ingesteld door dezelfde gemachtigde en waarvan de mondelinge behandeling op dezelfde dag maar voorafgaand aan dit hoger beroep heeft plaatsgevonden, is vastgelegd:

“De gemachtigde verklaart in eerste termijn dat hij ter zitting van het Hof alleen die punten naar voren zal brengen die in hoger beroep nog van belang zijn. Dat geldt voor de onderhavige zaak en ook voor alle andere zaken die heden ter zitting worden behandeld.”

Belanghebbende is eigenaar van het object gelegen aan de [A-straat] . Het object is een bedrijvencomplex met 6.375 vierkante meter opslagruimte en 2.607 vierkante meter kantoorruimte.

De heffingsambtenaar heeft in eerste aanleg het taxatieverslag en een waardematrix overlegd. Na een tussenbeslissing van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar een onderbouwing van de kapitalisatiefactor overlegd, alsmede drie analyses van kooptransacties van vergelijkingsobjecten. Ter zitting is gebleken dat de heffingsambtenaar door middel van de huurwaardekapitalisatiemethode de vastgestelde waarde heeft onderbouwd. De heffingsambtenaar heeft de door hem getaxeerde huurwaarde afgeleid uit de gemiddelde huurwaarde van huurtransacties van een aantal vergelijkingsobjecten. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar voor het object uit verkooptransacties van verhuurde vergelijkingsobjecten volgens de zogenoemde ‘top-down’-methode een gemiddelde kapitalisatiefactor afgeleid, waarop de getaxeerde kapitalisatiefactor is gebaseerd van het desbetreffende object in het taxatieverslag.

Naar aanleiding van de tussenbeslissing van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar, met dagtekening 23 november 2021, ter onderbouwing van de huurwaarde een berekening van de kapitalisatiefactor ingebracht volgens de ‘bottom-up methode’. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar verklaard dat deze berekening van de huurwaarde uiteindelijk niet meer gebruikt is voor de onderbouwing van de vastgestelde waarde van het object omdat er teveel aannames aan de berekening ten grondslag lagen.

In hoger beroep is in geschil of de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld.

De rechtbank heeft met betrekking tot het geschil het volgende overwogen (in de uitspraak van de rechtbank wordt belanghebbende aangeduid als ‘ [X] ’):

“Beroep op betalingsonmacht griffierecht

1. [X] heeft een beroep op betalingsonmacht gedaan voor de betaling van het griffierecht. Dat beroep wordt afgewezen omdat het niet is onderbouwd, ook niet nadat [X] daartoe de gelegenheid is gegeven.

De WOZ-waarde van het bedrijvencomplex

2. In geschil is de WOZ-waarde van de onroerende zaak. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Om de waarde te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd met marktgegevens van vergelijkbare onroerende zaken.

3. [X] vindt de vastgestelde waarde te hoog omdat het leegstandsrisico door de heffingsambtenaar onjuist is ingeschat. Bij leegstand gaat het immers om het risico op leegstand in de toekomst en dus moet ook voor het kalenderjaar 2019 rekening worden gehouden met leegstand door corona in het jaar 2020 en daarna.

De heffingsambtenaar bestrijdt dit standpunt.

4. De rechtbank deelt het standpunt van de heffingsambtenaar dat het vaststellen van de waarde uit marktgegevens (de top-down methode) de voorkeur verdient boven een berekening met algemene kengetallen (de bottom-up methode). In de bottom-up methode zijn immers veel aannames verwerkt en de aansluiting bij de marktgegevens is indirect. Aan deze methode wordt daarom pas toegekomen als er onvoldoende marktgegevens zijn om de waarde volgens de top-down methode te bepalen. In dit geval heeft de taxateur van de heffingsambtenaar voldoende vergelijkbare marktgegevens opgevoerd om de waarde te kunnen bepalen. In die marktgegevens is het eventuele leegstandsrisico verdisconteerd, zodat er geen noodzaak is om een afzonderlijk leegstandsrisico voor de onroerende zaak te bepalen. Deze beroepsgrond wordt verworpen.

5. [X] heeft verder met tekstblokken een aantal stellingen tegen de waardering aangevoerd die slechts een algemene problematiek betreffen zonder een concrete op de onroerende zaak toegesneden onderbouwing. Deze stellingen van [X] worden daarom als onvoldoende onderbouwd verworpen.

6. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de daarop ter zitting gegeven toelichting aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het bedrijvencomplex niet te hoog is vastgesteld.

Betalingsonmacht griffierecht

Belanghebbende heeft in hoger beroep een beroep op betalingsonmacht voor de betaling van het griffierecht gedaan. Het Hof wijst dit verzoek af omdat het niet is onderbouwd, ook niet nadat belanghebbende daartoe in de gelegenheid is gesteld.

Formele verzoeken

Belanghebbende heeft in een (in elke zaak nagenoeg gelijkluidende) zogeheten ‘pinpoint brief’ een reeks klachten van formele aard geformuleerd, voornamelijk bestaande uit in algemene bewoordingen gestelde verzoeken om het verkrijgen van gedingstukken. Het Hof leidt uit het dossier af dat deze klachten (indien het Hof de verzoeken als zodanig opvat) feitelijke grondslag missen. Belanghebbende heeft alle op de zaak betrekking hebbende stukken ontvangen.

Waarde object

Op grond van artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan een onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.

Het Hof verenigt zich met de hiervoor weergegeven beslissing van de rechtbank en maakt de gronden waarop deze berust (rechtsoverwegingen 2 tot en met 6), tot de zijne.

Het Hof overweegt voorts nog als volgt.

Belanghebbende heeft ter zitting in hoger beroep aangevoerd dat het leegstandsrisico veel hoger is dan 4,9% zoals in de berekening voor de ‘top-down’-methode (met dagtekening 23 november 2021) geraamd is. Het leegstandsrisico is hoger door de specifieke kenmerken van het object. Met dit standpunt, waarmee belanghebbende kennelijk doelt op de wijze waarop het leegstandsrisico pleegt te worden berekend bij toepassing van de zogenoemde ‘bottom-up’-methode, miskent belanghebbende dat de heffingsambtenaar de zogenoemde ‘top-down’-methode heeft toegepast en de getaxeerde kapitalisatiefactor in feite heeft afgeleid uit marktgegevens waarin het (structurele) leegstandsrisico al is verwerkt. Door daarbij bovendien een marge aan te houden, heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt voldoende rekening te hebben gehouden met het bij de waardevaststelling van het object in aanmerking te nemen leegstandsrisico.

Gemachtigde heeft voorts zijn stelling, tegenover de betwisting door de heffingsambtenaar, dat door de specifieke ligging van het object het leegstandsrisico substantieel hoger is, niet aannemelijk gemaakt. Belanghebbende heeft volstaan met de enkele toelichting dat in omringende gebouwen cacao is opgeslagen en in het onderhavige object koffie. Dit kan naar het oordeel van het Hof niet als (een begin van) onderbouwing voor deze stelling dienen.

De conclusie van het hiervoor overwogene is dat de heffingsambtenaar, ook in het licht van hetgeen belanghebbende hiertegen heeft aangevoerd, aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde van het object niet te hoog heeft vastgesteld. Hetgeen belanghebbende voor het overige nog heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel.

Belanghebbende heeft verzocht om een vergoeding van immateriële schade toe te kennen in verband met overschrijding van de redelijke termijn voor de behandeling van het hoger beroep. Sinds de ontvangst van het hoger beroep op 3 augustus 2022 tot de datum van deze uitspraak zijn nog geen twee jaren verstreken, hetgeen betekent dat belanghebbende geen recht heeft op een vergoeding van immateriële schade voor de hoger beroepsfase.

Slotsom

Het voorgaande brengt mee dat het hoger beroep niet slaagt en de uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd. Het verzoek om vergoeding van immateriële schade voor de hogerberoepsfase dient voorts te worden afgewezen.

Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 Awb in verbinding met artikel 8:108 van die wet.

Het Hof:

- bevestigt de uitspraak van de rechtbank;

- wijst het verzoek om vergoeding van immateriële schade voor de hogerberoepsfase af.

De uitspraak is gedaan door mrs. A.M. van Amsterdam, voorzitter, N. Djebali en J-P.R. van den Berg, leden van belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. H.M. Nijland als griffier. De beslissing is op 23 april 2024 in het openbaar uitgesproken.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Toelichting rechtsmiddelverwijzing

Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.

Digitaal procederen

Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.

Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.

Per post procederen

Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.

Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: