Rb. Rotterdam, 16-09-2020, nr. AWB - 19 , 5532

Bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ), gedagtekend 28 februari 2019 (aanslagnummer [nummer aanslag] ), heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats] (hierna: de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op € 363.000,-.

Bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 11 oktober 2019 (het bestreden besluit), heeft verweerder het bezwaar ongegrond verklaard.

Eiser heeft beroep ingesteld tegen het bestreden besluit.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Eiser heeft hierop bij brief van 2 maart 2020 gereageerd.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 25 augustus 2020.

Eiser is verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.

1. In geschil is of verweerder aannemelijk maakt dat hij de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2018 niet te hoog heeft vastgesteld. De onroerende zaak is een tussenwoning met een inhoud van 408 m³, bouwjaar 2006, gelegen op een perceel van 124 m².

Eiser heeft de onroerende zaak gekocht op 4 juli 2017 voor een koopsom van € 355.000,-, wat tevens de door hem in beroep verdedigde waarde van de onroerende zaak is.

Verweerder heeft de beschikte waarde van € 363.000,- bepaald door de koopsom van de onroerende zaak (en ook die van de door hem gebruikte vergelijkingsobjecten) naar de waardepeildatum te indexeren, rekening houdend met een waardestijging. De indexering is volgens verweerder gebaseerd op het stijgingspercentage van rij- en hoekwoningen in de gemeente Lansingerland, dat voor de periode tussen 1 januari 2017 en 1 januari 2018 op basis van permanente marktanalyse is berekend op 10,71%, zo blijkt uit het verweerschrift. Desgevraagd heeft verweerder ter zitting verklaard dat er geen stukken voorhanden zijn waaruit dit stijgingspercentage blijkt.

3. In beroep voert eiser onder meer aan dat verweerder ten onrechte rekening heeft gehouden met een waardestijging en niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe hij tot de beschikte waarde is gekomen. In dit verband wijst hij op drie arresten van de Hoge Raad van 17 augustus 2018 (onder meer ECLI:NL:HR:2018:1316). Daarin heeft de Hoge Raad geoordeeld dat een belanghebbende in geval van besluitvorming op basis van een computerprogramma dat vanuit zijn perspectief is te beschouwen als een zogenoemde ‘black box’ niet kan controleren op basis waarvan tot een bepaald besluit wordt gekomen. Daar heeft eiser in punt 6 van de door hem tijdens het horen in bezwaar voorgelezen pleitnota al op gewezen. In beroep handhaaft eiser dit standpunt door erop te wijzen dat verweerder is gehouden de berekening van het stijgingspercentage voor hem inzichtelijk te maken.

De rechtbank stelt voorop dat verweerder terecht rekening heeft gehouden met de waardeontwikkeling van de onroerende zaak in de periode tussen de aankoop op 4 juni 2017 en de waardepeildatum 1 januari 2018. Voor dit oordeel vindt de rechtbank steun in uitspraak van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 25 juni 2020, ECLI:NL:GHSHE:2020:1901.

Verweerder heeft het stijgingspercentage van 10,71% berekend op basis van ‘permanente marktanalyse.’ Met die algemene beschrijving heeft verweerder echter niet inzichtelijk gemaakt hoe hij tot dit percentage is gekomen, omdat daaruit niet is af te leiden welke verkoopcijfers voor deze permanente marktanalyse zijn gebruikt en eiser die gegevens niet kan controleren en zo nodig gemotiveerd betwisten, hoewel hij al in bezwaar om alle op de zaak betrekking hebbende gegevens heeft verzocht, waaronder ook deze gegevens vallen. Hier is dus sprake van een ‘black box.’

Omdat de indexering van de koopsom van de onroerende zaak naar de waardepeildatum op dit percentage is gebaseerd, heeft verweerder niet aannemelijk gemaakt dat hij de waarde van de onroerende zaak (en de door hem aangevoerde vergelijkingsobjecten) niet te hoog heeft vastgesteld. Voor dit oordeel vindt de rechtbank steun in rechtsoverweging 5.6.4 van de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 31 maart 2020, ECLI:NL:GHAMS:2020:1411.

Nu verweerder niet in de op hem rustende bewijslast is geslaagd, dient de rechtbank te beoordelen of eiser de aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem bepleite waarde niet te laag is. Daarin slaagt eiser niet met zijn betoog dat de beschikte waarde aan de koopsom gelijk had moeten worden gesteld. In het arrest van de Hoge Raad van 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610, waar eiser naar verwijst, gaat het om een woning die (ongeveer zeven maanden) na de waardepeildatum is gekocht. In deze zaak gaat het om een woning die (ongeveer zeven maanden) vóór de waardepeildatum is gekocht. In die situatie kan de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum weliswaar in beginsel worden afgeleid uit de door eiser betaalde koopsom, maar vereist is dat dan rekening wordt gehouden met, onder meer, de algemene waardeontwikkeling van de woning en daarmee vergelijkbare woningen in de periode tussen de aankoop en de waardepeildatum, zoals het gerechtshof

’s-Hertogenbosch heeft geoordeeld in de hiervoor vermelde uitspraak van 25 juni 2020.

Nu beide partijen de door hen verdedigde waarden niet aannemelijk hebben gemaakt, is het aan de rechtbank om de waarde vast te stellen. Gelet op al het voorgaande, stelt de rechtbank de waarde van de onroerende zaak schattenderwijs vast op € 360.000,-.

4. Uit het voorgaande volgt dat het bestreden besluit in rechte geen stand houdt. Het beroep wordt gegrond verklaard. Aan de beoordeling van de overige beroepsgronden komt de rechtbank daarom niet meer toe.

5. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt zij dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.

6. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.572,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 261,- en wegingsfactor 1 en verder 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 525,- en wegingsfactor 1).

De rechtbank:

Deze uitspraak is gedaan door mr. dr. M.I. Blagrove, rechter, in aanwezigheid van

mr. A. Gerde, griffier. De uitspraak is gedaan op 16 september 2020.

De griffier is buiten staat De rechter is verhinderd te tekenen

Als gevolg van maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak alsnog in het openbaar uitgesproken.

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Den Haag (belastingkamer).