Rb. Rotterdam, 28-03-2024, nr. 10735715 cv expl 23-27034

Zoals in de rolbeslissing al overwogen moet de kantonrechter ambtshalve beoordelen of er sprake is van oneerlijke en dus onredelijk bezwarende bepalingen die toewijzing van de vordering in de weg staan. Voorts heeft de kantonrechter in de rolbeslissing overwogen voorlopig van oordeel te zijn dat de huurprijswijzigingsbepaling in de overeenkomst onredelijk bezwarend is.

De huurprijswijzigingsbepaling waar het in deze zaak om gaat

In artikel 4.3.1 tot en met 4.3.4 van de huurovereenkomst is de huurprijswijziging geregeld. Voor zover van belang is daarin het volgende bepaald:

“4.3.1. De huurprijs wordt voor het eerst per 1 juli 2023 en vervolgens jaarlijks gewijzigd met een bepaald percentage. Dit percentage bedraagt maximaal 3%, te vermeerderen met het inflatiepercentage dat wordt bepaald aan de hand van de CPI-reeks alle huishoudens (2006 = 100), gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS), en hierbij te kiezen voor het meest recente basisjaar.

De gewijzigde huurprijs is gelijk aan de geldende huurprijs op de wijzigingsdatum, verhoogd met een percentage gelijk aan de som van maximaal 3% en het overeenkomstig artikel 4.3.1. verkregen percentage.

Indien het overeenkomstig artikel 4.3.1. verkregen percentage lager is dan nul, wordt dit percentage bij wijziging van de huurprijs buiten beschouwing gelaten. In dat geval wordt de laatst geldende huurprijs verhoogd met maximaal 3%.”

De huurprijswijziging komt in de regel aldus neer op de verhoging op grond van de

consumentenprijsindex (CPI) plus maximaal 3%.

Wanneer is een huurprijswijzigingsbepaling oneerlijk?

De kantonrechter oordeelt dat een wijzigingsbepaling bij geliberaliseerde huur oneerlijk is als die bepaling het mogelijk maakt om de huur met meer te verhogen dan op basis van een redelijke inschatting van de markt gerechtvaardigd was. Het gaat daarbij om een redelijke inschatting van de markt op het moment van het sluiten van de overeenkomst voor soortgelijke woningen op de plaats waar de woning is gelegen. De rechter zal dit uitgangspunt hierna toelichten.

De verhuurder van woonruimte met een geliberaliseerde huur kan de huurprijs alleen jaarlijks verhogen als hij dat met de huurder heeft afgesproken. De wet geeft de verhuurder bij geliberaliseerde huur namelijk niet de mogelijkheid om eenzijdig de huur te verhogen. Wel kan de verhuurder de procedure van artikel 7:272 lid 2 in combinatie met 7:274 lid 1 onder d BW volgen, maar ook die procedure geeft de verhuurder niet de mogelijkheid een verhoging af te dwingen. Zij geeft de verhuurder slechts het recht om de overeenkomst te beëindigen als de huurder met een redelijk voorstel tot verhoging niet akkoord gaat.1.

Tot 1 mei 2021 was voor geliberaliseerde huur niet geregeld welke verhoging maximaal was toegestaan. De wet bood daarom weinig houvast bij de beantwoording van de vraag wanneer een huurprijswijzigingsbepaling oneerlijk is. Dat de wetgever huurverhogingen bij geliberaliseerde huur aan de markt heeft gelaten, betekent echter niet dat elke regeling was toegestaan. De wet bepaalt namelijk dat consumenten moeten worden beschermd tegen oneerlijke bepalingen.2.Eén van de gezichtspunten die de kantonrechter daarbij moet beoordelen is wat de uitkomst zou zijn geweest als de verhuurder en de huurder in redelijkheid over de wijziging van de huurprijs hadden onderhandeld.3.Naar het oordeel van de kantonrechter moet daarom uitgangspunt zijn dat de huur moet kunnen meegaan met een redelijke verwachting van de markt, maar niet meer dan dat. Dat de verhuurder de huur wel mag laten meegaan met de markt past bij de bedoeling van de wetgever tot mei 2021 om de huur in de vrije sector grotendeels vrij te laten. Het valt echter niet in te zien waarom het tegenover de huurder redelijk is om de huur met meer te laten stijgen dan op grond van de markt gerechtvaardigd is.

Een bepaling die het mogelijk maakt om de huur met meer te verhogen dan een redelijke inschatting van de markt, is met name oneerlijk omdat er (in het gebied van de Rechtbank Rotterdam) al jaren een groot tekort aan woningen is. Daarom zal het voor huurders niet altijd mogelijk zijn om de huurovereenkomst op te zeggen als de huurprijs hen te hoog wordt. Het is mede daarom dat van verhuurders verwacht mag worden dat zij voor de verhoging van de huur een regeling opnemen die ook recht doet aan de belangen van de huurder. De kantonrechter baseert zich hierbij mede op een uitspraak van het Hof van Justitie van de EU, waaruit blijkt dat de vraag of de consument in de praktijk daadwerkelijk de mogelijkheid heeft om de overeenkomst op te zeggen een belangrijk gezichtspunt is.4.

Uit de rechtspraak van het Hof van Justitie van de EU volgt dat ook belangrijke gezichtspunten zijn of de consument voldoende is geïnformeerd over de reden van en de wijze waarop de prijs kan worden gewijzigd en over zijn recht om de overeenkomst te kunnen opzeggen.5.Beide aspecten worden in deze zaak bij de bepaling over de jaarlijkse huurverhoging niet toegelicht. Dat enkele feit maakt de bepaling echter naar het oordeel van de kantonrechter niet oneerlijk omdat algemeen bekend is dat een huurder de huurovereenkomst mag opzeggen, en de reden van een jaarlijkse prijsverhoging voor de gemiddelde consument wel duidelijk zal zijn. Algemeen bekend is immers dat prijzen door de jaren heen stijgen.

Algemene uitgangspunten bij een redelijke inschatting van de markt

De kantonrechter hanteert als uitgangspunt dat een bepaling die het mogelijk maakt om de huur te verhogen met meer dan de consumentenprijsindex plus een opslag van één procentpunt oneerlijk is. Uit de cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek volgt dat tussen 2000 en 2020 de consumentenprijsindex op jaarbasis gemiddeld 2,7% was terwijl de huren gemiddeld zijn gestegen met 3,2%. Dit maakt dat alles boven de consumentenprijs-index plus een opslag van één procentpunt in beginsel verder gaat dan een redelijke inschatting van de markt.

Een huurprijswijzigingsbepaling die verder gaat dan de consumentenprijsindex plus een opslagpercentage van één procentpunt is niet per definitie oneerlijk, maar het is aan de verhuurder om te stellen en eventueel te bewijzen dat de huurprijswijzigingsbepaling was gebaseerd op een redelijke inschatting van de markt. Ook kunnen er andere omstandigheden zijn die een hogere wijziging gerechtvaardigd maken.

Woonstad heeft ter onderbouwing van haar standpunt dat de huurder door de huurprijswijzigingsbepaling niet aanzienlijk wordt benadeeld, gewezen op het feit dat in het gebruikelijke ROZ-model een percentage van maximaal vijf procentpunten boven op CPI wordt gehanteerd. Het enkele feit dat in het ROZ-model een hoger percentage wordt gehanteerd, heeft naar het oordeel van de kantonrechter niet tot gevolg dat een opslag percentage van drie procentpunten wel een redelijke inschatting van de markt is. Woonstad heeft bovendien niet uitgelegd waarop zij het opslagpercentage van drie procentpunten heeft gebaseerd.

Woonstad heeft voorts aangevoerd dat ondanks dat het gaat om een woning boven de liberalisatiegrens, zij bij het bepalen van de (aanvangs)huurprijs van de onderhavige woning het puntenstelsel heeft laten meewegen. Volgens Woonstad is de huurprijs per vierkante meter van de woning daardoor aanzienlijk lager dan de marktprijs voor huurwoningen boven de liberalisatiegrens in Rotterdam en hanteert zij aldus een lagere huurprijs dan op grond van de markt voor geliberaliseerde woningen mogelijk is. De kantonrechter oordeelt dat deze omstandigheid, het hanteren van een lagere (aanvangs)huurprijs dan op grond van de markt voor geliberaliseerde woningen mogelijk was, niet tot gevolg heeft dat in dit geval een huurprijswijziging met meer dan de consumentenprijsindex plus één procentpunt gerechtvaardigd is. Afgezien van het feit dat niet gesteld of gebleken is dat het de huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst kenbaar was dat hij een lagere huurprijs ging betalen dan op grond van de markt mogelijk was en daarom de huurprijs met de consumentenprijsindex plus drie procentpunten kan worden verhoogd, zal op enig moment (door de hogere verhogingen) een huurprijs worden bereikt die wel gelijk is aan de huurprijs die op grond van de markt kan worden gevraagd. Voor het moment waarop het break-even-point is bereikt, is in de huurovereenkomst niet voorzien in een andere wijzigingsbepaling van de huurprijs.

Niet van belang is of uitvoering aan de bepaling is gegeven

In beginsel is het niet van belang of de huur in de jaren na het aangaan van de overeenkomst daadwerkelijk is verhoogd overeenkomstig het maximaal afgesproken percentage. Het gaat er immers om of de bepaling het evenwicht tussen de verhuurder en de huurder verstoort. Dit moet worden beoordeeld naar het moment waarop partijen de overeenkomst zijn aangegaan. Het feit dat de verhuurder zichzelf de bevoegdheid heeft gegeven om de huur jaarlijks met een bepaald percentage te verhogen, kan het evenwicht dus al verstoren ongeacht of de verhuurder daadwerkelijk van die mogelijkheid gebruik maakt.6.

Wel kan een structurele afwijking van wat in de overeenkomst staat maken dat tussen partijen (stilzwijgend) een andere afspraak is gaan gelden. Dit kan dan tot gevolg hebben dat de (oneerlijke) huurprijswijzigingsbepaling is vervallen en dat de nieuwe afspraak tussen partijen is gaan gelden. Beoordeeld moet dan worden of partijen met deze afwijkende handelwijze hebben bedoeld de overeenkomst te wijzigen of dat (één van) partijen er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat de afspraken die op papier stonden niet meer golden. Voorstelbaar is dat tussen partijen een nieuwe afspraak is gaan gelden wanneer zij vanaf het begin van de overeenkomst gedurende minimaal drie jaren de huur – in afwijking van de overeenkomst – hebben verhoogd volgens telkens dezelfde systematiek. Indien in dat geval een systematiek is gehanteerd waarbij de verhoging niet hoger kon uitkomen dan de consumentenprijsindex plus één procentpunt is de oneerlijke bepaling vervangen door een eerlijke bepaling.

De hiervoor onder 3.14 beschreven situatie doet zich in deze zaak niet voor, zodat er geen sprake is van een vervanging van de oneerlijke bepaling.

De gevolgen als een huurprijswijzigingsbepaling oneerlijk is

Als een huurprijswijzigingsbepaling oneerlijk is, dan heeft dat tot gevolg dat de kantonrechter deze bepaling moet vernietigen. Vernietiging heeft weer tot gevolg dat de huurprijswijzigingsbepaling geacht wordt er nooit te zijn geweest. Dat betekent dat de huurprijs die partijen bij het sluiten van de overeenkomst zijn overeengekomen altijd is blijven gelden. Dit zou alleen anders kunnen zijn in de situatie beschreven onder 3.14 omdat er dan geen sprake meer is van een oneerlijke bepaling.

De kantonrechter is zich ervan bewust dat teruggaan naar de huurprijs die gold toen de overeenkomst werd gesloten grote gevolgen kan hebben voor verhuurders en voor de markt, maar op basis van de richtlijn en de rechtspraak van het Hof van Justitie van de EU bestaat er naar het oordeel van de kantonrechter geen andere mogelijke uitkomst. Het hof heeft namelijk beslist dat de kantonrechter een oneerlijke bepaling niet mag wijzigen in een eerlijke bepaling en ook geen aanvullend recht mag toepassen.7.De gevolgen van oneerlijkheid kunnen daarom ook niet (deels) buiten toepassing worden gelaten, omdat die gevolgen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zouden zijn. Het doel van de richtlijn is namelijk dat oneerlijke bepalingen uit overeenkomsten verdwijnen en om dat doel te bereiken moeten de sancties uit de richtlijn afschrikkend zijn. Als de kantonrechter oneerlijke bepalingen zou omzetten in eerlijke bepalingen al dan niet op grond van aanvullend recht, zou dit doel niet worden bereikt. In dit geval is terugvallen op aanvullend recht bovendien niet mogelijk omdat een wettelijke regeling ter verhoging van de huurprijs voor liberale huur ontbreekt.

Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, kan het beroep van Woonstad op ongerechtvaardigde verrijking niet slagen. Immers op het moment dat Woonstad alsnog aanspraak kan maken op de door haar beoogde verhoging van de huur, wordt het doel dat oneerlijke bepalingen uit overeenkomsten verdwijnen niet bereikt. Dit geldt eveneens voor het subsidiaire en meer subsidiaire gedane beroep van Woonstad op toepassing van het op grond van de Wet maximering huurprijsverhogingen voor geliberaliseerde huur toegestane percentage dan wel het toegestane verhogingspercentage voor sociale verhuur.

De hoogte van de huurachterstand

Gelet op wat hiervoor staat, vernietigt de kantonrechter in deze zaak de huurprijswijzigingsbepaling omdat deze oneerlijk is. Dit betekent dat de huurprijs van € 978,53 per maand (exclusief servicekosten) die in de huurovereenkomst staat altijd gelijk is gebleven. In de dagvaarding is de huurachterstand tot en met september 2023 berekend op € 7.062,22. Uit de brief van 25 april 2023 (zie productie 1 bij de akte) blijkt dat de huurprijs per 1 juli 2023 is verhoogd met € 39,14 tot € 1.017,67 (exclusief servicekosten). In de periode van 1 juli 2023 tot en met september 2023 is dus in totaal € 117,42 (3 x € 39,14) te veel aan huur berekend. De kantonrechter stelt de huurachterstand tot en met september 2023 daarom vast op € 6.944,80. [gedaagde] wordt veroordeeld om dit bedrag aan Woonstad te betalen.

Rente

[gedaagde] heeft de huur niet tijdig betaald en is daarom wettelijke rente verschuldigd. De gevorderde vervallen rente van € 17,15 wordt afgewezen omdat deze over een te hoog bedrag aan hoofdsom is berekend. De rente zal worden toegewezen, zoals hierna onder de beslissing staat vermeld.

De huurovereenkomst wordt ontbonden

De huurovereenkomst wordt ontbonden, omdat [gedaagde] verplicht was om de huur op tijd te betalen en dat niet heeft gedaan (artikel 6:265 BW). De huurachterstand is ernstig genoeg om de huurovereenkomst te beëindigen.

Omdat de huurovereenkomst is ontbonden, moet [gedaagde] de woning met al zijn spullen verlaten. Dat moet binnen veertien dagen nadat dit vonnis is betekend. Tot en met de dag van ontruiming moet [gedaagde] een gebruiksvergoeding van € 1.004,16 (€ 978,53,- aan huur en € 25,63,- aan servicekosten) per maand betalen (artikel 7:225 BW). Woonstad heeft niet uitgelegd waarom [gedaagde] een vergoeding moet betalen voor de rest van de maand waarin de ontruiming plaatsvindt.

Verder geen oneerlijke bepalingen

De kantonrechter heeft onderzocht of er nog andere oneerlijke bepalingen zijn, maar die zijn er niet. Daarbij is alleen gekeken naar bepalingen die voor deze zaak van belang zouden kunnen zijn. Bepalingen die voor beoordeling van de eis niet relevant zijn, heeft de kantonrechter dus niet getoetst.

Proceskosten

[gedaagde] moet de proceskosten betalen, omdat hij voor het grootste deel ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot deze kosten aan de kant van Woonstad op € 129,86 aan dagvaardingskosten, € 514,- aan griffierecht, € 678,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 339,-) en € 135,- aan nakosten. Dat is in totaal € 1.456,86. Hier kan nog een bedrag bijkomen als dit vonnis wordt betekend.

Uitvoerbaarheid bij voorraad

Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv).