4.5 Opeenvolgende van rechtswege belaste leveringen afkomstig uit de niet-ondernemerssfeer

De levering van een (gedeelte van een) gebouw en het erbij behorende terrein is van rechtswege belast als deze levering plaatsvindt binnen de tweejaarstermijn. Het opnieuw belasten van de tweede of volgende levering van het (gedeelte van het) gebouw en het erbij behorende terrein binnen die tweejaarstermijn kan leiden tot cumulatie van btw-druk. Deze cumulatie treedt op als een afnemer een gebouw niet in de hoedanigheid van ondernemer – belast met btw – heeft aangeschaft en binnen de tweejaarstermijn levert aan een ondernemer1. die de onroerende zaak voor de tweede of volgende keer binnen de tweejaarstermijn belast met btw levert aan een niet-ondernemer. Ter voorkoming van deze cumulatie keur ik het volgende goed met toepassing van artikel 63 van de Awr (hardheidsclausule).

Ik keur onder de volgende voorwaarden goed dat een verkoper/ondernemer die een gebouw binnen de tweejaarstermijn zonder btw geleverd krijgt van een niet-ondernemer (die de onroerende zaak belast met btw heeft aangeschaft) en het gebouw binnen de tweejaarstermijn met btw belast levert aan een niet-ondernemer, als volgt handelt. Bij de belaste levering van het (gedeelte van het) gebouw en het erbij behorende terrein aan de niet-ondernemer voldoet de verkoper/ondernemer alleen btw voor zover de vergoeding voor deze levering de vergoeding overtreft waarover bij de eerste en eventuele latere leveringen btw is voldaan.

Voor deze goedkeuring gelden de volgende twee voorwaarden:

Deze goedkeuring kan ook worden toegepast bij de opeenvolgende leveringen van bouwterreinen waarbij de hiervoor bedoelde cumulatie van btw optreedt.

Een particulier heeft op 1 februari een nieuwe woning (vóór de eerste ingebruikname) geleverd gekregen voor een koopsom van € 400.000 vermeerderd met € 84.000 btw. De btw is door de verkoper van de woning voldaan. Op 1 november van dat jaar wordt de woning door de particulier aan een ondernemer geleverd voor een koopsom van € 475.000. Op 1 juni van het volgende jaar wordt de woning door de ondernemer belast met btw geleverd aan een andere particulier voor een koopsom van € 550.000 exclusief btw.

De ondernemer is btw verschuldigd over de koopsom verminderd met het bedrag waarover bij de levering aan de eerste particuliere koper btw is voldaan. De maatstaf van heffing voor de btw bedraagt derhalve € 150.000 (€ 550.000 verminderd met € 400.000). Over € 400.000 is de ondernemer overdrachtsbelasting verschuldigd.