Hof Arnhem-Leeuwarden, 28-01-2014, nr. 13/00165 t/m 13/00190

De heffingsambtenaar heeft bij in één biljet vervatte beschikkingen ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de volgende onroerende zaken, voor het kalenderjaar 2011 en naar waardepeildatum 1 januari 2010, vastgesteld op:

€

[a-straat] 26 259.000

[b-straat] 1 GRON 1.002.000

[b-straat] 1–1 38.000

[b-straat] 1–6 35.000

[b-straat] 1–7 35.000

[b-straat] 1–8 35.000

[b-straat] 1–11 35.000

[b-straat] 1–12 35.000

[b-straat] 1–15 35.000

[b-straat] 1–16 35.000

[b-straat] 1–19 55.000

[b-straat] 1–20 69.000

[b-straat] 1–21 35.000

[b-straat] 1–22 38.000

[b-straat] 1–23 38.000

[b-straat] 1–24 45.000

[b-straat] 1–30 35.000

[b-straat] 1–31 35.000

[b-straat] 1–32 35.000

[b-straat] 1–33 35.000

[b-straat] 1–34 74.000

[b-straat] 1–35 38.000

[b-straat] 1–37 40.000

[b-straat] 1–38 40.000

[b-straat] 1–42 35.000

[b-straat] 1–43 30.000

Tevens zijn aanslagen in de onroerendezaakbelasting (hierna: OZB) opgelegd ter grootte van in totaal (€ 1.121 + € 1.272 =) € 2.393 ter zake van de eigendom van deze onroerende zaken.

De heffingsambtenaar heeft bij uitspraken op bezwaar van 13 maart 2012 de bezwaren tegen de vastgestelde waarden en de aanslagen OZB ongegrond verklaard.

Belanghebbende is tegen de uitspraken op bezwaar in beroep gekomen bij de rechtbank Zutphen (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraken op bezwaar vernietigd en de waarde van alle onroerende zaken tezamen verminderd tot € 675.000.

De heffingsambtenaar heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft in haar verweerschrift incidenteel hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft het incidentele hoger beroep van belanghebbende beantwoord.

Belanghebbende heeft een nader stuk ingediend, ingekomen bij het Hof op9 september 2013. De heffingsambtenaar heeft een nader stuk ingediend, ingekomen bij het Hof op 26 november 2013.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 4 december 2013 te Arnhem. Namens belanghebbende is daar verschenen [A], tot bijstand vergezeld van[B], taxateur. Namens de heffingsambtenaar is verschenen [C], tot bijstand vergezeld van [D], taxateur.

Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.

Belanghebbende was eigenaar van de onroerende zaken aan de [b-straat] 1 en [a-straat] 26 te [L], plaatselijk bekend als recreatiepark “[E]” (hierna: het recreatiepark). Het recreatiepark bestaat uit een in onbewoonbare staat verkerende woonboerderij aan de [a-straat] 26 met 10.000 m² agrarische grond (hierna: de woonboerderij), een weiland met een oppervlakte van 55.000 m² (hierna: het weiland) en een perceel grond. Op dit perceel grond zijn genummerde en met haagjes afgescheiden kavels gemaakt die zijn bestemd om, na verkoop door belanghebbende, chalets op te plaatsen. Op de kavels zijn daartoe funderingen en nutsvoorzieningen aangebracht. In totaal zijn er vierenveertig kavels gemaakt waarvan er vóór 2011 twintig zijn verkocht aan derden. Belanghebbende is eigenaar van de resterende vierentwintig kavels, waarvan tweeëntwintig kavels onbebouwd zijn en twee bebouwd (hierna tezamen: de kavels). Op het perceel grond is voorts bestrating aangelegd en zijn waterpartijen gemaakt. Hierna wordt het perceel grond met uitzondering van de kavels aangeduid als: de infrastructuur. De infrastructuur heeft een oppervlakte van 11.851 m² en is in gebruik bij belanghebbende en de eigenaren van de reeds verkochte kavels.

Op het recreatiepark zijn geen centrale voorzieningen, zoals sanitair, een winkel of horeca aanwezig.

Het weiland is omheind en in gebruik bij een naburige boer die er regelmatig schapen op laat grazen.

Bij koopovereenkomst van februari/maart 2012 heeft belanghebbende voor € 625.000 aan [F] BV het recreatiepark verkocht, waarbij van de koopsom € 125.000 aan de woonboerderij is toe te rekenen. De notariële levering heeft plaatsgevonden op 6 maart 2012.

De Rechtbank heeft geoordeeld dat de onroerende zaken juist zijn afgebakend, dat de cultuurgronduitzondering niet van toepassing is en dat de vastgestelde waarde door de heffingsambtenaar niet aannemelijk is gemaakt. De Rechtbank heeft de waarde verminderd tot de door belanghebbende voorgestane waarde van € 675.000.

In geschil zijn de waarden van de onroerende zaken.

Belanghebbende heeft aangevoerd dat de kavels ten onrechte als aparte onroerende zaken zijn afgebakend, dat voor het weiland de cultuurgronduitzondering toepassing vindt en dat de waarde van de infrastructuur en de kavels samen € 450.000 bedraagt. Wanneer de cultuurgronduitzondering niet van toepassing is, stelt zij dat de waarde van het weiland € 220.000 is.

De heffingsambtenaar stelt dat de vastgestelde waarden juist zijn. Hij voert daartoe aan dat de onroerende zaken juist zijn afgebakend, de cultuurgronduitzondering niet van toepassing is, de waarde van de kavels € 960.000 is en de waarde van de infrastructuur en het weiland samen € 1.002.000.

Belanghebbende heeft ter zitting van het Hof verklaard dat het geschil in hoger beroep niet ziet op de waarde van de woonboerderij.

De heffingsambtenaar concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en tot ongegrondverklaring van het beroep.

Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraken op bezwaar en vermindering van de vastgestelde waarden tot in totaal primair € 450.000 en subsidiair € 670.000.

Objectafbakening

Belanghebbende betoogt dat de kavels ten onrechte als aparte objecten zijn afgebakend. Ingevolge artikel 16, aanhef, onderdeel d of e, van de Wet WOZ, vormen de kavels en de infrastructuur één object, aldus belanghebbende. Zij voert hiertoe aan dat er sprake is van een aangesloten eigendom zonder dat er gebruikersgrenzen doorheen lopen en dat het als één object is verkocht.

De heffingsambtenaar heeft de kavels als afzonderlijke objecten aangemerkt. De infrastructuur en het weiland heeft hij tezamen als één object aangemerkt, dat op de WOZ-beschikking staat vermeld als [b-straat] 1 GRON (€ 1.002.000).

Het Hof merkt op dat de belastingrechter niet is gebonden aan de door de heffingsambtenaar gehanteerde objectafbakening (vgl. HR 9 mei 2003, nr. 35987, ECLI:NL:HR:2003:AD6058, r.o 3.1.2).

Ingevolge artikel 16 van de Wet WOZ wordt voor toepassing van de wet als één onroerende zaak – voor zover van belang – aangemerkt:

a. een gebouwd eigendom;

b. een ongebouwd eigendom;

c. een gedeelte van een in onderdeel a of onderdeel b bedoeld eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt;

d. een samenstel van twee of meer van de in onderdeel a of b bedoelde eigendommen of in onderdeel c bedoelde gedeelten daarvan die bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en die, naar omstandigheden beoordeeld, bij elkaar behoren;

e. een geheel van twee of meer van de in onderdeel a of b bedoelde eigendommen, of in onderdeel c bedoelde gedeelten daarvan, of in onderdeel d bedoelde samenstellen, dat naar de omstandigheden beoordeeld één terrein vormt bestemd voor verblijfsrecreatie en dat als zodanig wordt geëxploiteerd.

Het Hof ziet zich allereerst gesteld voor de vraag of de kavels blijkens hun indeling bestemd zijn om elk als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Het Hof neemt in aanmerking dat de kavels zijn genummerd en afgescheiden met haagjes, funderingen en nutsvoorzieningen zijn aangebracht en dat elke kavel afzonderlijk bestemd is voor de verkoop (zie 2.1). Naar het oordeel van het Hof vormt elke kavel een gedeelte van een eigendom dat blijkens indeling is bestemd om afzonderlijk te worden gebruikt. Vervolgens zal het Hof toetsen of de kavels een samenstel vormen als bedoeld in letter d van artikel 16 van de Wet WOZ, nu deze bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn. Naar de omstandigheden beoordeeld, behoren de kavels naar het oordeel van het Hof niet bij elkaar, waarbij het Hof in aanmerking neemt dat elke kavel afzonderlijk bestemd is voor de verkoop. Naar het oordeel van het Hof is ook onderdeel e van artikel 16 van de Wet WOZ niet van toepassing aangezien er geen centrale voorzieningen aanwezig zijn (zie 2.1) waardoor er geen sprake is van een recreatieterrein dat als zodanig wordt geëxploiteerd. Dat er een beheerder is die verantwoordelijk is voor het onderhoud van het recreatiepark en belanghebbende exploitatiekosten maakt voor het recreatiepark leidt niet tot een ander oordeel.

Aangezien de kavels derhalve niet als één object kunnen worden aangemerkt, faalt ook het betoog van belanghebbende dat de kavels en de infrastructuur één object vormen.

De heffingsambtenaar betoogt dat de infrastructuur en het weiland één object vormen. Het Hof is van oordeel dat de infrastructuur en het weiland blijkens hun indeling ieder bestemd zijn om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt (artikel 16, onderdeel c, van de Wet WOZ). Van een samenstel als bedoeld in onderdeel d van artikel 16 van de Wet WOZ is naar het oordeel van het Hof geen sprake nu de boer de gebruiker is van het weiland (zie 2.2) en belanghebbende en de eigenaren van de reeds verkochte kavels de gebruikers zijn van de infrastructuur (zie 2.1). Ten slotte is het Hof van oordeel dat onderdeel e van genoemd artikel niet van toepassing is omdat er geen sprake is van een recreatieterrein dat als zodanig wordt geëxploiteerd (zie 4.5). Het Hof komt tot de conclusie dat de infrastructuur en het weiland niet één object vormen.

Gelet op het vorenstaande is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar bij de objectafbakening de kavels terecht als aparte objecten heeft aangemerkt en dat bij de WOZ-beschikking [b-straat] 1 GRON sprake is van een onjuiste, namelijk te ruime, objectafbakening in de zin van artikel 16 van de Wet WOZ.

Bij een te ruime objectafbakening dient de afbakening door het Hof te worden aangepast. Die aanpassing dient zodanig te zijn dat de beschikking nog slechts betrekking heeft op een, op de juiste wijze afgebakende, onroerende zaak (vgl. HR 27 september 2002, nr. 34927, ECLI:NL:HR:2002:AE8146, HR 27 september 2002, nr. 34928, ECLI:NL:HR:2002: AD5341 en HR 8 november 2002, nr. 36941, ECLI:NL:HR:2002 AF0074).

Voordat het Hof de objectafbakening zal aanpassen, zal het eerst beoordelen of het weiland onder de cultuurgronduitzondering valt, zoals belanghebbende in haar incidentele hoger beroep heeft betoogd.

Cultuurgronduitzondering

In artikel 18, lid 4, van de Wet WOZ, is bepaald dat bij ministeriële regeling de waarde van bepaalde (onderdelen van) onroerende zaken buiten aanmerking wordt gelaten. Artikel 2, lid 1, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling), bepaalt – voor zover van belang – dat bij de bepaling van de waarde buiten aanmerking wordt gelaten de waarde van ten behoeve van de land- of bosbouw bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond.

Het Hof stelt voorop dat de cultuurgronduitzondering van toepassing is als belanghebbende aannemelijk maakt dat de cultuurgrond door de gebruiker op de waardepeildatum 1 januari 2010 wordt aangewend voor diens bedrijfsmatige exploitatie ten behoeve van de landbouw. Van bedrijfsmatige exploitatie is sprake indien met een duurzame organisatie van kapitaal en arbeid aan het maatschappelijk productieproces wordt deelgenomen met het oogmerk om daarmee winst te maken.

Het ontbreken van een agrarische bestemming van de cultuurgrond hoeft niet in de weg te staan aan toepassing van de cultuurgronduitzondering.

Vaststaat dat het weiland in gebruik is bij een boer (zie 2.2). Gelet op de verklaringen van belanghebbende ter zitting alsmede de foto’s in het dossier waarop tientallen schapen zijn waar te nemen, acht het Hof door belanghebbende aannemelijk gemaakt dat de werkzaamheden van de boer bestonden uit de bedrijfsmatige exploitatie van een landbouwbedrijf als bedoeld in artikel 2, lid 1, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling. Daarbij neemt het Hof ook in aanmerking dat [D] ter zitting heeft verklaard dat hij diverse malen – zij het niet doorlopend – schapen op het weiland heeft waargenomen. Het Hof is derhalve van oordeel dat op het weiland de cultuurgronduitzondering kan worden toegepast.

Nu het weiland onder de cultuurgronduitzondering valt, behoeft daarvoor geen waarde voor de Wet WOZ te worden vastgesteld. Het Hof zal de afbakening van de WOZ-beschikking [b-straat] 1 GRON daarom zodanig aanpassen dat deze enkel ziet op de infrastructuur (zie 4.9 en 4.10).

Waardebepaling algemeen

Ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ, moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

Indien belanghebbende gemotiveerd een lagere waarde bepleit, rust op de heffingsambtenaar de last om feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. Deze bewijslastverdeling brengt mee dat indien twijfel bestaat over het door de heffingsambtenaar gestelde, dit ten nadele werkt van de heffingsambtenaar.

Kavels

De heffingsambtenaar bepleit een waarde van in totaal € 960.000 voor de kavels en belanghebbende, onder verwijzing naar de in 2.3 vermelde verkoop, een waarde van – naar het Hof begrijpt – (€ 450.000 -/- € 75.000 =) € 375.000.

Het Hof stelt voorop dat indien een onroerende zaak kort voor of na de waardepeildatum is verkocht, in de regel ervan moet worden uitgegaan dat de waarde op de waardepeildatum overeenkomt met de betaalde koopsom. Dit is slechts anders indien de partij die zich daarop beroept feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft (vgl. HR 29 november 2000, nr. 35.797, ECLI:NL:HR:2000:AA8610). Het Hof merkt op dat de in 2.5 vermelde verkoop ruim twee jaar na de waardepeildatum 1 januari 2010 heeft plaatsgevonden, doch – niettegenstaande dit tijdsverloop – de koopsom licht zou kunnen werpen op de gezochte waarde.

De heffingsambtenaar betoogt onder meer dat een waarde van € 100 per m² voor een kavel reëel is. Hij verwijst daarbij naar de verkoop van [b-straat] 1–40 (316 m²) op 3 augustus 2012 voor € 35.000 (€ 110 per m²) en de verkoop van [b-straat] 1–7 (398 m²) op 20 december 2012 voor € 44.000 (€ 110 per m²). Hieruit vloeit voort dat een gemiddelde kavel € 40.000 kost, wat betekent dat de in 2.3 vermelde verkoop niet de juiste waarde in het economische verkeer vertegenwoordigt, aldus de heffingsambtenaar.

Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de koopsom niet de waarde weergeeft. Daarbij merkt het Hof op dat elke kavel een apart object is en dat de in 2.3 vermelde verkoop betrekking heeft op de verkoop van de kavels, de infrastructuur, het weiland en de woonboerderij tezamen. Het is voor het Hof onduidelijk in hoeverre bij de verkoop een rol heeft gespeeld dat meerdere objecten tegelijkertijd zijn verkocht en niet alleen de kavels. Bovendien is onduidelijk welk deel van de koopsom zou moeten worden toegerekend aan de kavels. De heffingsambtenaar wijst terecht op de discrepantie tussen de in 4.20 vermelde gerealiseerde verkoopprijzen voor de kavels en de gerealiseerde koopsom voor het recreatiepark. Verder merkt het Hof op dat voorbij wordt gegaan aan het betoog van belanghebbende dat in de koopsom van € 35.000 van [b-straat] 1–40 (zie 4.20) een schadevergoeding is begrepen, nu belanghebbende zich beperkt heeft tot een blote stelling en de heffingsambtenaar deze stelling gemotiveerd heeft weersproken. Belanghebbende heeft geen grieven aangedragen tegen de in de beschikking vastgestelde waarde per (on)bebouwde kavel, zodat het Hof de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarden zal bevestigen.

Infrastructuur

Pas ter zitting van het Hof heeft de heffingsambtenaar de beschikte waarde van [b-straat] 1 GRON (inclusief het weiland) van € 1.002.000 onderbouwd met een verwijzing naar de verkoop op 5 maart 2003 van het recreatiepark voor € 1.600.000. Na vermindering van dit bedrag met € 265.000 voor de woonboerderij heeft de heffingsambtenaar de waarde voor de WOZ-beschikking [b-straat] 1 GRON voor het kalenderjaar 2009 (waardepeildatum 1 januari 2008) berekend op € 17 per m². In aansluiting hierop werd voor het onderhavige kalenderjaar de waarde berekend op € 15 per m² en komt de heffingsambtenaar derhalve tot een waarde van de infrastructuur van 11.851 m² (zie 2.1) x € 15 is € 177.765.

Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met enkel de in 4.22 vermelde berekening de door hem voorgestane waarde niet aannemelijk heeft gemaakt.

Nu de heffingsambtenaar de door hem bepleite waarde niet aannemelijk heeft gemaakt, betekent dit niet dat de door belanghebbende bepleite waarde zonder meer als juist kan worden aanvaard (vgl. HR 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300).

Belanghebbende heeft verwezen naar de in 2.5 vermelde verkoop waarin een bedrag van € 75.000 is opgenomen voor de infrastructuur. Aangezien het voor het Hof onduidelijk is in hoeverre bij de verkoop een rol heeft gespeeld dat meerdere objecten tegelijkertijd zijn verkocht en niet alleen de infrastructuur (vgl. 4.21), is het Hof van oordeel dat belanghebbende niet aannemelijk heeft gemaakt dat de door haar bepleite waarde van € 75.000 de waarde in het economische verkeer vertegenwoordigt.

Nu geen van beide partijen erin is geslaagd de door hen voorgestane waarde aannemelijk te maken, stelt het Hof, gelet op hetgeen door partijen over en weer is aangevoerd, de waarde van de infrastructuur in goede justitie vast op € 150.000.

Slotsom

Het hoger beroep van de heffingsambtenaar is gegrond en het incidentele hoger beroep van belanghebbende is eveneens gegrond.

Het Hof vindt aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het hoger beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 1.461 (1 punt voor verweerschrift, 1 punt voor zitting, waarde per punt € 487, wegingsfactor 1, factor wegens samenhangende zaken 1,5).

Het Hof:

– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, met uitzondering van de beslissingen omtrent de proceskostenvergoeding en de griffierechten;

– verklaart het beroep betreffende [b-straat] 1 GRON gegrond;

– verklaart het beroep voor het overige ongegrond;

– vernietigt de uitspraak op bezwaar betreffende [b-straat] 1 GRON;

– vermindert de vastgestelde waarde van [b-straat] 1 GRON tot € 150.000;

– vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig; en

– veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 1.461.

Deze uitspraak is gedaan te Arnhem door mr. B.F.A. van Huijgevoort, voorzitter, mr. R.F.C. Spek en mr. A.J.H. van Suilen, in tegenwoordigheid van mr. J.H. Riethorst als griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 28 januari 2014.

De griffier, De voorzitter,

(J.H. Riethorst) (B.F.A. van Huijgevoort)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 30 januari 2014

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH Den Haag.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2 – het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.