Hof Amsterdam, 18-12-2012, nr. 200.077.861-01

1.1

1.2

1.3

1.4

1.5

1.6

2.1

2.2

2.3

4.

Het verkochte wordt geleverd bouwrijp zonder overhoogte, zonder bestrating. De nutsvoorzieningen bevinden zich in de aangrenzende openbare weg. Op het moment van levering zijn voornoemde nutsvoorzieningen aanwezig. Indien dit niet het ge-val is zal de verkopende partij zorgdragen voor een tijdelijke voorziening zodat de realisatie/ingebruikneming niet in gevaar komt.

(…)

ONTBINDENDE VOORWAARDEN

Artikel 12

1.

Deze overeenkomst zal, mist met inachtneming van het navol-gende ontbonden (kunnen) worden:

indien koper niet vóór 1 oktober 2007 een bouwvergunning heeft verkregen voor de bouw van een bedrijfspand passend binnen het Bestemmingsplan (…), die niet geschorst is, een positief ad-vies heeft van de supervisor, (…) en een aannemingsovereen-komst voor de bouw van het bedrijfspand kan overleggen, een en ander zoals omschreven in de Algemene Verkoopvoorwaarden.

2.4

-

dat Westzaan C.V. met medewerking van Ontwikkelingsbedrijf Haventerrein Westzaan Beheer B.V. een gedeelte van de haar in economische eigendom toebehorende registergoederen als hier-voor omschreven, voor zover gelegen in het haventerrein, in voortdurende erfpacht zal uitgeven aan derden (…)

VASTSTELLNG ALGEMENE VERKOOPVOORWAARDEN

(…)

H.

Keurbepaling/onderhoud beschoeiing

1.

Voorzover het aan de koper over te dragen terrein is gele-gen aan openbaar water, is koper onderworpen aan de Keur van het Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier en/of aan de door andere instanties gegeven voorschriften.

(…)

M.

Verdere koopbepalingen

(…)

2.

De koper zal er voor hebben te zorgen dat de in te dienen bouwaanvraag bij de gemeente Zaanstad is voorzien van een ad-vies van de stedenbouwkundige supervisor, die mede op basis van de bebouwingsleidraad de beeldkwaliteit van het bedrijven-park Westzanerpolder bewaakt. De eerste acht bestede adviesu-ren door de supervisor voor de beoordeling en de advisering van de bouwplannen van de koper zijn voor rekening van de ver-koper. De volgende bestede adviesuren door de supervisor voor de beoordeling en de advisering van de bouwplannen van de ko-per zijn voor rekening van de koper.

3.

4.

b.

Koper verplicht zich voorts om binnen een half jaar na-dat hij van de verleende bouwvergunning gebruik kan maken met de bouw van het bedrijfspand te starten en de bouw re-gelmatig te vervolgen.

5.

6.

2.4.

[ appellante ] had een voorlopig bouwplan ontwikkeld voor een bedrijfshal met kantoren. Aan de ‘openbarewegzijde’ van het perceel is allereerst een toekomstige uitbreiding van de bedrijfshal geprojecteerd met daarnaast de bedrijfshal met een aantal laadkuilen conform de bovenste zijgeveltekening. Het kantoorgedeelte is in het conceptplan van 9 maart 2007 gepro-jecteerd aan de ‘kanaalzijde’ van het perceel, conform de on-derste doorsnedentekening.

De ten behoeve van de bouwvergunning gebruikte tekeningen wij-ken, voor zover voor de beslissing van belang, niet wezenlijk af van de tekeningen van het conceptplan.

2.5.

Op 23 oktober 2007 is aan [ appellante ] een omgevingsver-gunning verleend. De grond is haar op 20 december 2007 gele-verd.

2.6.

Ten behoeve van de realisering van de bouw heeft [ appel-lante ] een deel van de hiel van de dijk langs het Noordzeeka-naal afgegraven. Naar aanleiding daarvan schreef het Hoogheem-raadschap Hollands Noorderkwartier (verder: het hoogheemraad-schap), voor zover van belang, op 3 april 2008:

Op 1 april 2008 heeft de beheerder van het hoogheemraadschap, (…), geconstateerd dat zonder dat daartoe ontheffing is ver-leend werken worden uitgevoerd aan de Westzanerpolderdijk ter hoogte van de nieuwbouw van Mercurius. De werkzaamheden be-staan uit het oprichten van een bedrijfspand en worden in uw opdracht uitgevoerd (…).

Krachtens het bepaalde in artikel 15 van de keur van Hoogheem-raadschap Hollands Noorderkwartier is het verboden werkzaamhe-den te verrichten, werken, ingravingen etcetera uit te voeren in, op, of onder of boven waterstaatswerken. Krachtens de keur kan ontheffing worden verleend voor de uitvoering van werken, onder het stellen van voorwaarden die het belang van de water-kering beschermen. Er is voor deze werken geen ontheffing aan-gevraagd.

De uitvoering van werken is in strijd met artikel 15 van de keur. De werken worden uitgevoerd zonder dat kan worden vol-daan aan eventuele voorwaarden die het hoogheemraadschap stelt. Wij hebben geconstateerd dat aanzienlijke ingravingen zijn gedaan in het lichaam van de waterkering waarbij de sta-biliteit en veiligheid van de waterkering in gevaar kan komen.

(…)

Met nadruk wijzen wij u op het volgende. Gezien het belang van de bescherming van de belangrijke waterkering zal hervatting van de uitvoering van werken niet worden aanvaard. Indien dit toch het geval zal zijn zal met direct ingang maatregelen wor-den genomen en zal de zaak in handen worden gegeven van de po-litie. (…)

Het hoogheemraadschap is van oordeel dat een voor de waterke-ring ernstige situatie is ontstaan. Met grote spoed zal de veiligheid en stabiliteit van de waterkering worden geïnspec-teerd door ingenieursbureau Royal Haskoning. Indien deze onaf-hankelijke beoordeling leidt tot de noodzaak van het nemen van noodmaatregelen, zal het hoogheemraadschap, gezien het grote belang van de waterkering, hier onverwijld toe overgaan. (…).

2.7.

Bij brief van 10 april 2008 berichtte het hoogheemraad-schap aan [ appellante ], voor zover nu van belang:

Voor wat betreft de reeds gestarte en illegale heiwerkzaamhe-den binnen de beschermingszone van de regionale waterkering merkt het hoogheemraadschap het volgende op. Deze heiwerkzaam-heden zijn door het hoogheemraadschap stilgelegd. (…)

2.8.

Bij besluit van 18 april 2008 heeft het hoogheemraadschap een dwangsom aan [ appellante ] opgelegd omdat, in strijd met het verbod, na 10 april 2008 is voortgegaan met het slaan van heipalen binnen de beschermingszone.

2.9.

Betrokkenen hebben gezocht naar en overleg gehad over een oplossing voor de door [ appellante ] ondervonden beperkingen met betrekking tot de bebouwing op het gekochte perceel. Dat heeft niet tot resultaat geleid. Bij brief van 9 maart 2009 heeft [ appellante ] de koopovereenkomst ontbonden.

2.10.

De vordering van [ appellante ] tot – kort gezegd – ont-binding en schadevergoeding werd door de rechtbank bij vonnis van 25 augustus 2010 afgewezen. De rechtbank overwoog daartoe, samengevat, dat Westzaan c.s. niet hadden gegarandeerd dat [ appellante ] het bouwplan op het perceel zou kunnen realiseren en [ appellante ] dat ook niet mocht verwachten. [ appellante ] kon zien dat het perceel zeer dicht grensde aan een dijk en had zelf moeten onderzoeken of haar bouwplan realiseerbaar was. Een keur kan voorts niet worden aangemerkt als bijzondere last waarvoor een mededelingsplicht voor Westzaan c.s. gold.

3.

Behandeling van het hoger beroep

3.1.

In grief 1 betoogt [ appellante ] dat de totale lengte van het bedrijfsgebouw, na de toekomstige uitbreiding waarmee in het bouwplan al rekening werd gehouden, 98,7 meter zou bedra-gen op een perceel met een lengte van in totaal 108,05 meter. [ appellante ] stelt in grief 2 dat Westzaan c.s. wel bekend was met haar bouwplan en Westzaan c.s. zelf een uitgebreide procedure in het leven hebben geroepen waarbij het bouwplan werd getoetst in het kader van de koopovereenkomst. Daaraan gekoppeld heeft de rechtbank volgens grief 3 ten onrechte overwogen dat voor een garantie van belang zou zijn dat West-zaan c.s. bekend was welk bouwplan [ appellante ] voor ogen stond. Verder heeft de rechtbank ten onrechte, aldus grief 4, geoordeeld dat geen garantie was gegeven. De rechtbank heeft miskend dat de koopovereenkomst is gesloten naar aanleiding van een volledig uitgewerkt bouwplan dat is getoetst, aldus grief 5. Grief 6 richt zich andermaal tegen het oordeel van de rechtbank dat geen garantie is gegeven door Westzaan c.s. ter-wijl volgens grief 7 de rechtbank niet had mogen oordelen dat [ appellante ] niet mocht verwachten dat zij het door haar be-oogde bouwplan op het gekochte perceel kon realiseren. Onder grief 8 klaagt [ appellante ] erover dat de rechtbank heeft overwogen dat zij zelf had moeten zien dat het perceel dicht bij de dijk lag en had moeten realiseren dat de beoogde bouw de dijk zou kunnen bedreigen. Daaraan volgend werpt [ appel-lante ] in grief 9 op dat de rechtbank ten onrechte op haar een onderzoekplicht legde en in grief 10 dat [ appellante ] niet mocht verwachten dat zij op deze bouwrijpe grond mocht bouwen. In grief 11 voert [ appellante ] aan dat de door de rechtbank genoemde zone van 7 meter uit de erfgrens (aan de kanaalzijde) niet relevant is, gezien de beschermingszone. De rechtbank heeft verder, zo luidt grief 12, ten onrechte meege-wogen dat ook reguliere bouwvoorwaarden beperkingen stellen aan bouwplannen. Ook heeft de rechtbank, volgens grief 13, de beperkingen uit de keur ten onrechte niet aangemerkt als een bijzondere last of beperking in de zin van artikel 7:15 BW. Ten slotte is foutief geoordeeld dat Westzaan c.s. niet zijn tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst, aldus grief 14.

3.2.

Naar de kern genomen stellen de grieven aan de orde of [ appellante ], al dan niet op grond van een door Westzaan c.s. (stilzwijgend) gegeven garantie, mocht verwachten dat zij op het door haar van OHW gekochte perceel een bedrijfsgebouw mocht doen bouwen zoals uit de tekening onder 2.4 blijkt. Dat is afhankelijk van de uitleg van de tussen partijen gesloten overeenkomst. Volgens vaste jurisprudentie geldt bij de uitleg van mondelinge of schriftelijke overeenkomsten en bij de be-antwoording van de vraag of en in welke zin een overeenkomst tot stand is gekomen, de Haviltexmaatstaf. Volgens deze maat-staf dient uitleg niet plaats te vinden op grond van alleen maar de taalkundige betekenis van de bewoordingen waarin het contract of de betrokken wilsverklaring of mededeling is ge-steld (alhoewel die taalkundige betekenis vaak wel van groot belang is), maar komt het aan op de zin die partijen in de ge-geven omstandigheden daaraan redelijkerwijs mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien over en weer redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij zijn de omstandigheden van het concrete geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen, van beslissende betekenis. Met de omstandigheden van het concrete geval wordt gedoeld op de omstandigheden ten tijde van het aangaan van de overeenkomst. Bij dit alles zij nog bedacht dat de rechten en verplichtingen van partijen ten opzichte van elkaar niet al-leen bepaald worden door hetgeen zij uitdrukkelijk zijn over-eengekomen, maar ook door de redelijkheid en billijkheid die hun rechtsverhouding beheerst.

3.3.

Bij de beantwoording van bovenstaande vraag is van belang wat, met betrekking tot het onderhavige perceel, uit de keur, waarnaar in de algemene voorwaarden van de overeenkomst is verwezen, blijkt en welke bebouwingsbeperkingen daaruit voort-vloeien.

3.4.

Bij gelegenheid van de comparitie ter plaatse, waarbij te-vens medewerkers van het hoogheemraadschap aanwezig waren, is het volgende gebleken, zoals door betrokkenen toegelicht aan de hand van navolgende dwarsdoorsnede van het perceel van het kanaal naar de Westzanerweg.

Het geheel vanaf het kanaal tot de zone waarin geen beperkin-gen gelden wordt aangeduid als: waterstaatswerk. Het eerste deel over een afstand van 37,86 meter is het dijklichaam. Van-af de kruin van de dijk tot en met de hiel van de dijk is krachtens de keur in het geheel geen bebouwing of afgraving toegestaan. De berm van de dijk ligt over een lengte van 7,16 meter op het perceel van [ appellante ], zoals op navolgende tekening is te zien.

De afstand waarover vanaf de erfgrens op het perceel van [ ap-pellante ] geen onomkeerbare bebouwing is toegelaten bedraagt circa 22,26 meter. Over een afstand van 7,16 meter daarvan mag in het geheel niets worden ge- of bebouwd omdat dat onderdeel van de hiel van dijk is. De ontgraving die [ appellante ] daar heeft doen plaatsvinden is ongedaan gemaakt en de dijk is her-steld. De overige 15,10 meter kan alleen worden gebruikt voor bijvoorbeeld een parkterrein of andere bebouwing met een niet-permanent karakter.

Vanaf het einde van de zone waarbinnen geen onomkeerbare be-bouwing mag plaatsvinden, strekt zich een, gezien vanaf de erfgrens aan het kanaal, derde zone binnen het waterstaatswerk uit. In die zone mag alleen gebouwd worden met een keuronthef-fing van het hoogheemraadschap. Vanaf de erfgrens aan de ka-naalzijde bedraagt het hele terrein dat op deze wijze aan be-perking onderhevig is 49,56 meter.

Er resteert zo een lengte van 85,84 meter waar gebouwd mag worden. Deels, namelijk over een afstand van 27,3 meter, met keurontheffing en over een afstand van 58,54 zonder enige wa-terstaatkundige beperking. De keur kan bijvoorbeeld meebrengen dat wel een gebouw mag worden opgericht maar bijvoorbeeld geen kelder is toegestaan, aldus het hoogheemraadschap ter compari-tie.

3.5.

Naar oordeel van het hof, mede gezien de situatie zoals die ter plaatse uit de descente is gebleken, is voldoende dui-delijk dat een deel van het door [ appellante ] gekochte per-ceel onderdeel uitmaakt van het dijklichaam. Dat blijkt al uit het feit dat de hiel van de dijk deels op het perceel van [ appellante ] ligt. Verder wordt het perceel direct naast de hiel van de dijk en parallel daaraan doorsneden door een kwel-sloot - die door [ appellante ] ten behoeve van de bouw is ge-dempt, althans voorzien is van een duiker en is overdekt - waardoor eens te meer sprake is van een zichtbare begrenzing van (de hiel van) het dijklichaam. Onjuist is derhalve dat [ appellante ] niet wist of kon begrijpen dat het door haar ge-kochte perceel is gelegen aan openbaar water, zoals bedoeld in de algemene voorwaarden van de koopovereenkomst. Daaraan doet niet af dat op de berm van het dijklichaam een fietspad is in-gericht. Nu zij daarop in de algemene voorwaarden van de koop-overeenkomst uitdrukkelijk is gewezen, lag het mitsdien op de weg van [ appellante ] om nader onderzoek te doen naar de in-vloed van de keur op de bebouwingsmogelijkheden van het per-ceel. Dat Westzaan c.s. onderdeel zouden uitmaken van een pu-bliek/private samenwerking om het bedrijventerrein HoogTij te ontwikkelen, brengt daarin geen verandering, nu het hoogheem-raadschap niet aan die samenwerking deelnam en dat voor [ ap-pellante ] ook kenbaar was uit de informatie die zij met be-trekking tot het bedrijventerrein ontving. Dat [ appellante ] contractueel verplicht werd overeenkomstig de verleende bouw-vergunning te bouwen brengt niet mee dat Westzaan c.s. ervoor instaan dat de bouw niet aan andere, niet door de bouwvergun-ning bestreken beperkingen, zoals de keur, onderhevig kon zijn.

3.6.

Anders dan [ appellante ] betoogt, wordt het voorgaande niet anders op grond van de omstandigheden die zij daartoe aanvoert. Dat binnen het Polder Overleg is afgesproken dat een potentiële koper van bouwrijpe grond eerst een (het Overleg conveniërend) bouwplan moet overleggen en ervoor zal hebben te zorgen dat een in te dienen conforme bouwaanvraag bij de ge-meente Zaanstad is voorzien van een advies van de door het Polder Overleg aangewezen stedenbouwkundige supervisor, die mede op basis van de bebouwingsleidraad de beeldkwaliteit van het bedrijvenpark Westzanerpolder bewaakt, brengt niet mee dat [ appellante ] erop mocht vertrouwen dat zijn bouwplan niet aan andere beperkingen onderhevig zou zijn en daarom het ge-kochte niet voldoet aan een garantie of aan hetgeen zij ervan mocht verwachten. Dat de gekochte grond op basis van de over-eenkomst pas geleverd zou worden wanneer [ appellante ] een bouwvergunning had verkregen voor de bouw van een bedrijfspand passend binnen het Bestemmingsplan, die niet is geschorst, een positief advies heeft van de supervisor en zij een aannemings-overeenkomst voor de bouw van zo’n bedrijfspand kon overleggen en [ appellante ] aan al deze voorwaarden kon voldoen, brengt evenmin mee dat [ appellante ] hieraan de garantie of het ver-trouwen mocht ontlenen dat zij het bouwplan zonder verdere, thans van belang zijnde, beperkingen zou kunnen realiseren. Dat wordt niet anders doordat op het naastgelegen terrein van Mercurius in strijd met de keur wel een gebouw is opgericht dat deels in de zone “niet onomkeerbare bebouwing” ligt en waarvan de opslagtank zelfs deels in de hiel van de dijk is gebouwd.

3.7.

Mede gezien de omstandigheid dat [ appellante ] werd bij-gestaan door een architect mocht zij er mitsdien, zonder zelf nader onderzoek te doen naar de invloed van de keur waarop zij was gewezen, niet op vertrouwen dat het voorgenomen en binnen de door Polder Overleg, althans Westzaan c.s. geschetste ka-ders ontwikkelde bouwplan op de gekochte grond kon worden ge-realiseerd.

3.8.

Anders dan [ appellante ] nog aanvoert zijn de beperkingen die thans uit de keur voortvloeien niet aan te merken als bij-zondere lasten en beperkingen als bedoeld in artikel 7:15 lid 1 BW en die tot gevolg zou hebben dat op [ appellante ], ook al was zij in de algemene voorwaarden van de koopovereenkomst in algemene termen gewezen op de mogelijke toepasselijkheid van de keur, geen onderzoekplicht rustte. Niet gemotiveerd be-streden is immers dat de keur een door de overheid in het al-gemene belang van de veiligheid in het gehele potentiële over-stromingsgebied opgelegde beperking is die, binnen een beperk-te beschermingszone (het waterstaatswerk), voor alle percelen aan het openbaar water van het kanaal ter plaatse geldt. Het betreft dus geen last of beperking die in het bijzonder op de verkochte zaak rusten, zoals voor toepasselijkheid van artikel 7:15 lid 1 BW is vereist.

3.9.

Het voorgaande brengt mee dat [ appellante ] bij behande-ling van grief 1 geen belang heeft. Grief 2 faalt. Of Westzaan c.s. wel of geen kennis droegen van een concreet definitief bouwplan van [ appellante ] is niet relevant voor de vraag wat [ appellante ] mocht verwachten. Met name rustte op Westzaan c.s. niet de plicht om, kennis hebbende van een concreet plan, zelf te bepalen of te onderzoeken of de keur aan realisering daarvan in de weg kon staan. Dat is niet anders waar zij on-derdeel uitmaakte van het Polder Overleg, waarin ook de ge-meente Zaandam maar niet het hoogheemraadschap deelnam. Boven-staande uitleg van de koopovereenkomst levert geen garantie of een gerechtvaardigde verwachting als door [ appellante ] ge-steld op zodat, grieven 3, 4, 5, 6 en 7 falen, althans [ ap-pellante ] bij de verdere bespreking daarvan geen belang heeft. Anders dan onder grief 8 wordt betoogd heeft [ appel-lante ] wel kunnen zien dat haar perceel aan openbaar water gelegen was en mitsdien kunnen begrijpen dat de keur daarvoor van belang was. Grief 9 faalt eveneens op grond van hetgeen hierboven werd overwogen. Daaraan doet het bepaalde in artikel 13 van het bij de verkoopbrochure gevoegde bestemmingsplan niet af. Westzaan c.s. is niet verantwoordelijk voor de toet-sing van het bouwplan door B&W aan het bestemmingsplan. Dat wordt niet anders omdat het voorhanden hebben van een niet ge-schorste bouwvergunning voorwaarde is voor levering van het perceel. Dat de overeenkomst het perceel aanmerkt als bouw-rijp, betekent niet dat elke vorm van bebouwing daarop is toe-gestaan, noch dat Westzaan c.s. dat hebben gegarandeerd of [ appellante ] dat mocht verwachten. Grief 10 die hierop naar eigen stelling voortbouwt, faalt daarom eveneens. Zoals uit het hiervoor overwogene volgt, is het oordeel van de rechtbank dat slechts in een zone van zeven meter uit de perceelgrens niet gebouwd mag worden, juist. De daaropvolgende zone mag im-mers wel bebouwd worden, zij het dat in die zone verdergaande bouwbeperkingen uit de keur volgen dan in de daaropvolgende (derde) zone. Grief 11 stuit daarop af. Het hof gaat daarbij uit van de juistheid van de, in het bijzijn van vertegenwoor-digers van het hoogheemraadschap besproken en onvoldoende ge-motiveerd weersproken, hierboven afgebeelde dwarsdoorsnedete-kening. Grief 12 heeft geen belang. Of op grond van reguliere bouwvoorwaarden beperkingen aan bouwmogelijkheden worden ge-steld is niet relevant voor het onderhavige geschil. Ook grief 13 faalt, zoals hierboven al werd overwogen. Het gevolg hier-van is dat ook grief 14 faalt. Het bewijsaanbod is niet rele-vant, zodat daaraan voorbij zal worden gegaan.

3.10.

Als de in het ongelijk te stellen partij zal [ appellante ] worden veroordeeld tot vergoeding van de proceskosten van Westzaan c.s.