HR, 20-04-2012, nr. 11/03259

In cassatie kan worden uitgegaan van de volgende feiten1.:

Bij inleidende dagvaarding van 29 oktober 2007 hebben [eiser] c.s.6. [verweerder] gedagvaard voor de rechtbank Rotterdam. Na wijziging van eis hebben zij gevorderd - onder meer en voor zover in cassatie van belang - dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis voor recht verklaart dat [verweerder] aansprakelijk is voor de schade die ontstaat bij niet-naleving van de overeengekomen bouwbeperking, zoals opgenomen in de koop- en leveringsakte van [a-straat 2], ongeacht de vervreemding van [a-straat 2].

Aan deze vordering hebben [eiser] c.s. ten grondslag gelegd dat de bouwbeperking7. een persoonlijke verplichting van [verweerder] betreft ingevolge welke hij aansprakelijk is voor de schade als gevolg van een eventuele verbouwing en dat het feit dat [verweerder] het pand zonder bouwbeperking heeft overgedragen aan zijn zoon, hem niet ontslaat van zijn persoonlijke verplichting om de overeengekomen bouwbeperking na te komen (vonnis rechtbank 1 april 2009, rov. 3.4). De bouwbeperking is overeengekomen ten behoeve van [a-straat 1] en staat daarmee in dusdanig verband met de eigendom van [a-straat 1] dat sprake is van een kwalitatief recht in de zin van art. 6:251 BW dat overgaat op de verkrijgers van [a-straat 1] (rov. 3.5). Voor het geval de bouwbeperking niet als een kwalitatief recht is aan te merken en de rechten niet van rechtswege op [eiseres 1]. zijn overgegaan, hebben [betrokkene 1] en [eiseres 1]. op 4 november 2008 een overeenkomst gesloten waarbij de rechten voortvloeiende uit de bouwbeperking zijn overgedragen (rov. 3.6).

[Verweerder] heeft de vordering gemotiveerd bestreden.

Bij vonnis 1 april 2009 heeft de rechtbank, kort samengevat, als volgt overwogen. Aan de orde is de vraag of het onder 5) overeengekomen schadevergoedingsbeding als kwalitatief recht op [eiseres 1]. is overgegaan. Niet is in geschil dat met schade in de zin van dat beding ook wordt bedoeld schade wegens inbreuk op de bouwbeperking (rov. 5.1). De in de koop- en leveringsakte opgenomen bouwbeperking behelst een recht op vrij uitzicht en recht op schadevergoeding, welke rechten voldoen aan de uit art. 6:251 BW voortvloeiende eisen dat zij a) verband houden met een aan de schuldeiser toebehorend goed, b) uit een overeenkomst voortvloeien, c) in zodanig verband staan met het goed dat de schuldeiser slechts belang bij het recht heeft zolang hij het goed behoudt, en d) voor overgang vatbaar zijn (rov. 5.8-5.9). Het betreffende beding moet derhalve worden gekwalificeerd als een kwalitatief recht, zodat [eiseres 1]. een beroep op het beding toekomt (rov. 5.11). Dat [verweerder] het pand [a-straat 2] aan [betrokkene 2] heeft overgedragen, ontslaat hem niet van de persoonlijke verplichtingen die hij in de koop- en leveringsakte is aangegaan (rov. 5.11).

De rechtbank heeft de vordering toegewezen.

[Verweerder] is van dit vonnis in hoger beroep gekomen bij het gerechtshof 's-Gravenhage met conclusie dat het hof het bestreden vonnis vernietigt en, opnieuw rechtdoende, de toegewezen vordering alsnog afwijst. [Eiser] c.s. hebben verweer gevoerd en geconcludeerd tot bekrachtiging.

Bij arrest van 29 maart 2011 (LJN: PB9844) heeft het hof - voor zover in cassatie relevant - het bestreden vonnis vernietigd en, opnieuw rechtdoende, de vordering alsnog afgewezen.

Het hof overwoog daartoe als volgt:

Mandeligheid?

(...)

[Eiser] c.s. hebben - tijdig9. - beroep in cassatie ingesteld. [Verweerder] is niet verschenen; tegen hem is verstek verleend.

Met het cassatieberoep wordt opgekomen tegen de afwijzing van de gevorderde verklaring voor recht dat [verweerder] aansprakelijk is voor de schade die ontstaat bij niet-naleving van de overeengekomen bouwbeperking, ongeacht de vervreemding van [a-straat 2].

Na een inleiding omvat het middel een tweetal onderdelen. Het eerste onderdeel bestrijdt het oordeel van het hof dat geen sprake is van een kwalitatief recht (rov. 6). Het tweede onderdeel komt op tegen het oordeel dat [verweerder] na de overdracht van [a-straat 2] niet langer gebonden is aan de overeengekomen verplichtingen (rov. 11 t/m 13). De middelonderdelen zijn onderverdeeld in (sub)onderdelen.

Onderdeel 1.A neemt tot uitgangspunt dat niet (kenbaar) is gegriefd tegen de feitenvaststelling in rov. 5.9 van het vonnis van de rechtbank van 1 april 2009, inhoudende dat de rechten uit de overeengekomen bouwbeperking (i) verband houden met [a-straat 1], (ii) voortvloeien uit een overeenkomst, (iii) zodanig verband houden met (de eigendom van) [a-straat 1] dat [betrokkene 1] daarbij slechts belang heeft zolang hij [a-straat 1] behoudt, en (iv) voor overgang vatbaar zijn. Door niettemin in rov. 6 de door [eiser] c.s. gestelde overgang krachtens art. 6:251 BW van rechten uit hoofde van de bouwbeperking af te wijzen, heeft het hof blijk gegeven van een onjuiste rechtsopvatting, aldus het onderdeel. Deze rechtsklacht wordt nader uitgewerkt in de subonderdelen 1.A.1 en 1.A.2.

Subonderdeel 1.A.1 klaagt dat het hof zijn oordeel dat geen sprake is van een kwalitatief recht ten onrechte heeft gebaseerd op de overweging dat noch uit de koopovereenkomst noch uit de leveringsakte, noch anderszins een "afspraak tot het vestigen van een kwalitatief recht ten aanzien van (...) [a-straat 1] valt te destilleren". Daartoe wordt aangevoerd dat de overgang van een recht op de voet van art. 6:251 lid 1 BW van rechtswege plaatsvindt indien de in die bepaling genoemde omstandigheden zich voordoen, ook zonder daartoe strekkende (expliciete) contractsbepaling of vestigingshandeling; voorts dat voor een dergelijke overgang evenmin is vereist dat partijen zijn overeengekomen dat de betreffende rechten kwalitatief zijn, zodanig verband houden met een bepaald goed dat deze bij overgang van dat goed onder bijzondere titel overgaan op de verkrijger, en/of dat deze rechten voor overgang vatbaar zijn. Subonderdeel 1.A.2 klaagt dat het hof zijn oordeel dat uit de afspraken geen kwalitatief recht ten aanzien van [a-straat 1] valt te destilleren ten onrechte mede heeft gebaseerd op de overweging (in rov. 6 onder c) dat er geen enkele aanwijzing is dat bedoeld recht deugdelijk kadastraal is vastgelegd terwijl dit, gelet op de goederenrechtelijke aspecten van het gestelde recht, wel voor de hand had gelegen. Daartoe wordt aangevoerd dat een kwalitatief recht dat betrekking heeft op een registergoed dan wel de overeenkomst waaruit een dergelijk recht voortvloeit, geen rechtsfeit is waarvan de wet bepaalt dat het kan worden ingeschreven in het openbaar register als bedoeld in art. 3:16 BW (dan wel het kadaster).

Art. 6:251 BW maakt deel uit van Boek 6, Titel 5, Afdeling 4 BW, betreffende "Rechtsgevolgen van overeenkomsten". Het bevat een wettelijke uitzondering op het beginsel dat overeenkomsten uitsluitend rechten en verplichtingen kunnen meebrengen voor partijen (vgl. art. 1351 en 1376 BW (oud)) en codificeert de in de rechtspraak onder vigeur van art. 1354 BW (oud) reeds aanvaarde figuur van het zogenoemde kwalitatieve recht.10. Het eerste lid van art. 6:251 BW luidt: "Staat een uit een overeenkomst voortvloeiend, voor overgang vatbaar recht in een zodanig verband met een aan de schuldeiser toebehorend goed, dat hij bij dat recht slechts belang heeft, zolang hij het goed behoudt, dan gaat dat recht over op degene die dat goed onder bijzondere titel verkrijgt." De bepaling stelt derhalve een viertal voorwaarden: a) het recht vloeit voort uit een overeenkomst, b) het recht is voor overgang vatbaar, c) het recht staat in verband staat met een aan de schuldeiser toebehorend goed, en d) dit verband is zodanig dat de schuldeiser bij het recht slechts belang heeft zolang hij het goed behoudt.11. Of het vereiste (nauwe) verband met het aan de schuldeiser toebehorende goed bestaat, hangt af van de omstandigheden van het geval.12. Aan het vereiste dat het recht voor overgang vatbaar is, is niet voldaan als de aard van het recht zich tegen overgang verzet (bijvoorbeeld omdat de persoon van de schuldeiser een doorslaggevende rol speelt) of als overgang is uitgesloten krachtens een beding tussen schuldeiser en schuldenaar (vgl. art. 3:83 BW). Dit laatste vergt uitleg van hetgeen door de schuldeiser en de schuldenaar is overeengekomen aan de hand van de Haviltex-maatstaf.13. Indien aan de gestelde voorwaarden voldaan is, gaat het recht van rechtswege mee over over op degene die het goed onder bijzondere titel verkijgt.14.

Een kwalitatief recht is niet als rechtsfeit inschrijfbaar in de openbare registers: het kan niet worden begrepen onder de rechtshandelingen die relevant zijn voor de (goederenrechtelijke) rechtstoestand van een registergoed (art. 3:17 lid 1, aanhef en onder a, BW)15. en evenmin bestaat er een bijzondere wetsbepaling die inschrijving mogelijk maakt (art. 3:17 lid 2 BW). Voorts behoort een kwalitatief recht niet tot de rechten die kadastraal geregistreerd kunnen worden; vgl. art. 48 lid 2 Kadasterwet.16.

Met zijn bestreden overweging dat geen afspraak tot het vestigen van een kwalitatief recht te destilleren valt, respondeert het hof kennelijk op de stellingen van [verweerder] dat geen sprake is van een kwalitatief recht aangezien in de schriftelijke koopovereenkomst geen kwalitatieve rechten zijn vastgelegd (MvG onder 71 i.v.m. CvA onder 49) respectievelijk niet is bedongen dat de bijzondere bedingen als rechten door [betrokkene 1] konden worden overgedragen aan zijn opvolgende verkrijgers (MvG onder 71 i.v.m. CvA Inc. onder 25 en CvA onder 55). Uit hetgeen hiervoor (onder 2.5) is betoogd, volgt dat een dergelijke partijafspraak niet vereist is voor de kwalificatie van een recht als kwalitatief recht in de zin van art. 6:251 BW. Voor die kwalificatie - en voor de overgang van rechtswege - volstaat dat aan de aldaar onder a) tot en met d) genoemde voorwaarden is voldaan. Naar het middel terecht tot uitgangspunt neemt, is in hoger beroep niet gegriefd tegen de vaststelling van de rechtbank dat in het onderhavige geval alle voorwaarden zijn vervuld. Voorts volgt uit hetgeen hiervoor (onder 2.6) is betoogd, dat het hof ten onrechte betekenis toekent aan kadastrale registratie van het recht.

Hieruit volgt dat de klachten van middelonderdeel 1.A terecht zijn voorgesteld.

Onderdeel 1.B berust op de lezing dat het hof in rov. 6 heeft geoordeeld dat (uitleg van) de rechtsverhouding tussen partijen met zich brengt dat de rechten van [betrokkene 1] niet overgaan op diens verkrijger onder bijzondere titel (wegens een van art. 6:251 lid 1 BW afwijkend beding, een beding dat de rechtsverhouding tussen partijen eindigt bij overdracht door [betrokkene 1], contractuele onoverdraagbaarheid of anderszins). Geklaagd wordt dat dit oordeel blijk zou geven van een onjuiste rechtsopvatting althans onbegrijpelijk en/of onvoldoende gemotiveerd is; de klacht wordt nader uitgewerkt in de subonderdelen 1.B.1 t/m 1.B.3.

Het slagen van onderdeel 1.A brengt mee dat onderdeel 1.B geen bespreking meer behoeft.

Volledigheidshalve merk ik op dat het onderdeel feitelijke grondslag mist. Zoals hiervoor onder 2.7 is toegelicht, volgt het hof kennelijk [verweerder] in zijn stelling dat voor de kwalificatie van een recht als kwalitatief recht in de zin van art. 6:251 BW als extra (positief) vereiste een daartoe strekkende partijafspraak geldt. Ik lees in de stellingen van [verweerder] noch in oordeel van het hof het betoog dat partijen (negatief) een overgang krachtens art. 6:251 BW hebben willen uitsluiten.

Onderdeel 1.C klaagt dat het hof bij zijn afwijzing van de vordering zonder motivering voorbij is gegaan aan de door [eiser] c.s. subsidiair aangevoerde grondslag voor overgang van de rechten uit hoofde van de bouwbeperking, erin bestaande dat [betrokkene 1] die rechten op 4 november 2008 aan [eiseres 1]. heeft gecedeerd (verwezen wordt naar MvA onder 47 en pleitnota onder 55).

Ook deze klacht behoeft, gelet op het slagen van onderdeel 1.A, geen bespreking meer.

Ten overvloede merk ik op dat zij naar mijn mening terecht is voorgesteld. In dat verband zij verwezen naar de onbestreden vaststelling van de rechtbank in haar rov. 3.6 (kennelijk naar aanleiding van het gestelde in de akte vermindering van eis d.d. 5 november 2008, onder 24).

Of het slagen van onderdeel 1.A tot cassatie kan leiden, hangt af van de gegrondheid van het thans te bespreken onderdeel 2. Bij de vaststelling dat de rechten uit hoofde van de bouwbeperking krachtens art. 6:251 BW zijn overgegaan op [eiseres 1]. bestaat immers geen belang indien - hetgeen onderdeel 2 bestrijdt - het hof op goede gronden heeft geoordeeld dat [verweerder] na overdracht van het pand [a-straat 2] aan zijn zoon niet langer gebonden is aan de uit de bouwbeperking voortvloeiende verplichtingen.17.

Onderdeel 2.A berust op de lezing dat het hof in rov. 11 t/m 13 niet heeft geoordeeld dat uit (uitleg van) de rechtsverhouding tussen partijen voortvloeit dat de overdracht van [a-straat 2] door [verweerder] aan een derde een omstandigheid is die ertoe leidt dat [verweerder] niet langer aan zijn verplichtingen kan worden gehouden. Geklaagd wordt dat het hof van een onjuiste rechtsopvatting heeft blijk gegeven door niettemin in rov. 11 t/m 13 te oordelen dat [verweerder] niet langer gebonden is aan de verplichtingen uit hoofde van de beperkingen als gevolg van de overdracht van [a-straat 2] op grond van de overweging dat niet valt in te zien dat met de gemaakte afspraken "bedoeld is een voormalige eigenaar aan deze persoonlijke bouwbeperking te binden, ook in geval hij het niet meer (rechtstreeks) in zijn macht heeft de betreffende bouwbeperking na te leven". Volgens de klacht heeft het hof aldus een onjuiste maatstaf aangelegd, nu het voor een voortdurende gebondenheid van [verweerder] verlangt dat partijen hebben bepaald dat deze gebondenheid ook geldt na overdracht van [a-straat 2]. Aldus heeft het hof miskend dat ook zonder een daartoe strekkend (expliciet) beding een schuldenaar gebonden blijft aan zijn verbintenis indien hij het niet langer (rechtstreeks) in zijn macht heeft aan die verbintenis te voldoen. In het bijzonder heeft het hof miskend dat een verbintenis die verband houdt met een registergoed niet teniet gaat als gevolg van de overdracht van dat registergoed, aldus de klacht, onder verwijzing naar HR 3 maart 1905, W. 8191 (Blaauboer/Berlips).

De klacht faalt bij gemis aan feitelijke grondslag. Rechtsoverweging 12 laat geen andere lezing toe dan dat het hof daarin uitleg heeft willen geven aan de reikwijdte van de verplichting tot bouwbeperking (in enge zin, overeenkomstig het beding onder 4)18.). Het hof is in dat verband, mede onder verwijzing naar de tekst van het beding onder 4) in de leveringsakte, tot het oordeel gekomen dat naar de bedoeling van partijen de bouwbeperking slechts rust op de koper zolang hij eigenaar van het gekochte is. Het hof heeft daaraan de gevolgtrekking verbonden dat [verweerder] na de overdracht niet aansprakelijk kan zijn voor (eigen) tekortschieten in de nakoming van de bouwbeperking. Voorts laat rov. 13 (tweede volzin) geen andere conclusie toe dan dat het hof daarin de stelling van [eiser] c.s. verwerpt dat het schadevergoedingsbeding onder 5) er naar de bedoeling van partijen toe strekt [verweerder] ook aansprakelijk te doen zijn voor schade als gevolg van schending van de bouwbeperking (in enge zin) door eventuele volgende eigenaren van het pand (aan wie deze beperking niet behoeft te worden opgelegd).19. Het hof komt derhalve niet toe aan de vraag of verbintenissen na overdracht van het goed waarop zij betrekking hebben, teniet gaan.

Onderdeel 2.B komt met een rechts- en een motiveringsklacht op tegen het oordeel van het hof in rov. 11 t/m 13 dat uit (uitleg van) de rechtsverhouding tussen partijen voortvloeit dat [verweerder] na overdracht van het pand [a-straat 2] niet langer aan zijn verplichtingen kan worden gehouden. Subonderdeel 2.B.1 klaagt dat het hof met zijn oordeel de Haviltex-maatstaf (en daaruit voortvloeiende motiveringsplicht) heeft miskend. Daartoe wordt aangevoerd dat het hof zijn uitleg van de rechtsverhouding uitsluitend heeft gebaseerd op de bewoordingen van de leveringsakte (in het bijzonder de zinsnede "het door koper aan te bouwen opstal [mag] niet hoger worden (...)") en een aantal in het onderdeel genoemde stellingen (i t/m vii) onbesproken heeft gelaten op de grond dat deze niet relevant zijn. Volgens de klacht volgt uit de genoemde stellingen dat de bedoeling van partijen was dat de gebondenheid van [verweerder] niet zou eindigen bij overdracht van [a-straat 2], zodat het hof deze stellingen in het licht van de Haviltex-maatstaf niet onbesproken had mogen laten. Althans, zo luidt de subsidiaire motiveringsklacht in subonderdeel 2.B.2, is het hof zonder motivering voorbij gegaan aan de in subonderdeel 2.B.1 genoemde, als essentieel aan te merken stellingen.

Bij de bespreking van deze klachten staat voorop dat [eiser] c.s. aan hun vordering steeds ten grondslag hebben gelegd dat [verweerder] zich met het schadevergoedingsbeding onder 5) persoonlijk heeft verbonden tot vergoeding van de schade die het gevolg zal zijn van schending van de bouwbeperking (in enge zin) ongeacht door wie - door [verweerder] zelf dan wel enige volgende eigenaar van het pand - de bouwbeperking (feitelijk20.) wordt geschonden. Daartoe hebben zij - voor zover hier van belang21. - gesteld dat niet is overeengekomen dat de schadevergoedingsplicht eindigt bij eventuele vervreemding van [a-straat 2]. Zij hebben in dit verband a) gewezen op de redactie van het beding onder 5), b) gesteld dat de lagere koopprijs in ruil waarvoor het beding is verkregen niet gerechtvaardigd zou zijn indien de aansprakelijkheid van [verweerder] zich niet tot zijn rechtsopvolgers zou uitstrekken, en c) gesteld dat partijen niet hebben bedoeld dat [verweerder] gemakkelijk door vervreemding van het pand onder de verplichting uit zou kunnen komen. In laatstgenoemd kader - de bedoeling van partijen - is gesteld: "Vader [betrokkene 1] was in dat geval (indien was opgenomen dat de schadevergoedingsplicht zou eindigen na vervreemding, A-G) niet tot de verkoop van [a-straat 2] overgegaan. Vader [betrokkene 1] mocht er dan ook op vertrouwen dat de aansprakelijkheid van [verweerder] zich uitstrekt tot aansprakelijkheid bij niet-naleving van de bouwbeperking door rechtsopvolgers van hem en [verweerder] had moeten begrijpen dat vader [betrokkene 1] anders niet tot verkoop over was gegaan." Ten slotte is in dit verband gesteld dat [verweerder], gelet op de verklaringen van partijen tijdens de comparitie, op de hoogte was van het feit dat [betrokkene 1] [a-straat 2] niet zou verkopen als er niet zou worden overeengekomen dat er nimmer een opbouw geplaatst mocht worden .22.

Nauwkeurige lezing van de in onderdeel 2.B vermelde stellingen en hetgeen gesteld is op de daarbij vermelde vindplaatsen leert dat a) bedoelde stellingen niet alle (duidelijk) zijn terug te vinden in de aangegeven vindplaatsen23. en b) de stellingen, zo zij zijn aangevoerd, niet alle zijn aangevoerd ter onderbouwing van de door [eiser] c.s. voorgestane uitleg van het overeengekomene.24. Zoals mede kan worden afgeleid uit hetgeen hiervoor onder 2.16 is geïnventariseerd, blijken per saldo alleen de stellingen (i) en (v) te worden aangevoerd ten betoge dat het schadevergoedingsbeding onder 5) zich naar de bedoeling van partijen ook uitstrekt tot schending van de bouwbeperking (in enge zin) door rechtsopvolgers van [verweerder]

Het hof heeft deze laatste uitleg verworpen op de grond dat deze naar het oordeel van het hof 'veel te ver' gaat (rov. 13). Het hof heeft daarbij geen kenbare aandacht besteed aan de aangevoerde en als essentieel aan te merken stellingen (i) en (v). De daarop gerichte klachten van onderdeel 2.B zijn dan ook terecht voorgesteld.

Het slagen van voormelde klachten in onderdeel 2.B brengt mee dat de overige klachten in dat onderdeel, alsmede de onderdelen 2.C en 2.D geen bespreking behoeven.

De conclusie strekt tot vernietiging van het bestreden arrest en verwijzing ter verdere afdoening.

De Procureur-Generaal bij de

Hoge Raad der Nederlanden

A-G