Hof 's-Gravenhage, 15-07-2008, nr. BK-07/00228

Bij beschikking van 28 februari 2005, genomen door de heffingsambtenaar van de gemeente Nieuwkoop (hierna: Inspecteur), is op de voet van het bepaalde in hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Z] (hierna: de woning), voor het tijdvak van 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006 op de waardepeildatum 1 januari 2003 vastgesteld op € 646.200. In hetzelfde geschrift zijn de aanslagen onroerende-zaakbelastingen over het jaar 2005 bekend gemaakt.

De Inspecteur heeft het bezwaar van belanghebbende tegen deze beschikking en aanslagen afgewezen.

Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep bij de rechtbank ingesteld. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 105. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.

De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Gerechtshof van 3 juni 2008, gehouden te Den Haag. Aldaar zijn beide partijen verschenen. Van het ter zitting verhandelde is door de griffier een proces-verbaal opgemaakt .

Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde is, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door een van hen gesteld en door de wederpartij niet of voldoende weersproken, in hoger beroep het volgende komen vast te staan.

Belanghebbende is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een vrijstaande woning, waarbij de achterzijde van het terrein grenst aan de [b-sloot]. De woning is gebouwd in 1984 en heeft een inhoud van ongeveer 1.000 m3 op een perceel land van, met inbegrip van een dijk, ongeveer 1.430 m2. Voorts behoort tot de woning een perceel water (de [b-sloot]) met een oppervlakte van ongeveer 920 m2. De dijk vormt de afscheiding met het water. Het land ligt op een lager niveau dan de [b-sloot]. De breedte van het perceel bedraagt 45 meter en de opstal is over een breedte van ongeveer 15 meter op een afstand van ongeveer twee meter van de dijk gelegen.

Een gedeelte van het perceel is een waterverdedigingswerk in de zin van artikel 2, eerste lid, aanhef, en onderdeel f, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken, terwijl het water een openbare waterweg vormt in de zin van onderdeel d, van genoemd artikellid.

Bij het vaststellen van de waarde heeft de Inspecteur aan de dijk een oppervlakte van 225 m2 toegekend en dat perceelgedeelte, alsmede het water bij de bepaling van de waarde buiten aanmerking gelaten.

In geschil is of de Inspecteur bij het vaststellen van de waarde van de woning terecht een perceeloppervlakte van 225 m2 buiten aanmerking heeft gelaten, hetgeen de Inspecteur verdedigt, ofwel of het oppervlak van het waterverdedigingswerk dat niet in aanmerking dient te worden genomen, groter is, hetgeen het standpunt van belanghebbende inhoudt.

Voor de standpunten van partijen en de gronden waarop zij deze doen steunen, verwijst het Hof naar de gedingstukken.

De conclusie van belanghebbende is primair dat de waarde dient te worden vastgesteld op € 361.800 en subsidiair op € 432.900, terwijl de Inspecteur concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.

Belanghebbende die zich op de vrijstelling inzake waterverdedigingswerken beroept, dient omstandigheden te stellen en zonodig aannemelijk te maken op grond waarvan kan worden geoordeeld, welk gedeelte van het perceel buiten aanmerking dient te worden gelaten. Het geschil spitst zich toe op de vraag welk gedeelte als waterverdedigingswerk dient te worden aangemerkt, waarbij belanghebbende voorts moet aantonen dat dit perceelsgedeelte wordt beheerd door, in het onderhavige geval, het Hoogheemraadschap [B] (hierna ook: het Hoogheemraadschap).

De te dezen van toepassing zijnde Keur van het Hoogheemraadschap [B] (hierna: de Keur) bevat de navolgende begripsomschrijving van een kernzone, (artikel 5, eerste lid, onderdeel k):

Belanghebbende heeft een brief, gedagtekend 30 juli 2007, in het geding gebracht van het Hoogheemraadschap gericht aan de gemeente Alphen aan den Rijn, die het antwoord vormt op een brief van 18 juli 2007 van deze gemeente waarin laatstgenoemde in verband met enkele lopende WOZ-procedures, onder meer betrekking hebbende op de onderwerpelijke woning, enige vragen heeft gesteld betreffende het waterverdedigingswerk. Eerstgenoemde brief bevat de navolgende passages.

Het waterschap maakt onderscheid in primaire en secundaire waterkeringen. Primaire waterkeringen zijn gelegen langs de grote rivieren en bieden bescherming tegen buitenwater, terwijl secundaire waterkeringen (ook wel regionale keringen genoemd) zijn gelegen langs regionale watergangen en bescherming bieden tegen boezemwater. De kering langs het [a-straat] is dus een secundaire waterkering. (…)

Bovengenoemd onderscheid maakt verder voor de keurzones en beperkingen ten aanzien van het gebruik van de betreffende gronden, niets uit. (…)

Zoals in de keur is bepaald dienen de waterkering en beschermingszone in de legger te worden opgenomen. Voor de secundaire keringen hebben wij evenwel geen legger. Hier wordt wel aan gewerkt. Dat betekent dat moet worden teruggevallen op de dwarsprofieltekening opgenomen in bijlage K.4 van de Keur. Een kopie van deze tekening treft u hierbij aan. Aan de hand hiervan hebben wij specifiek voor u een kaart met bovenaanzicht vervaardigd. Op deze kaart zijn grofmazig de kern- en (buiten)beschermingszones van respectievelijk 5, 5 en 15 meter uitgezet. (…) Duidelijk is wel dat een groot gedeelte van de percelen binnen deze keurzones valt, zodat de eigenaren hier in principe rekening dienen te houden met de beperkingen genoemd in de artikelen 6 tot en met 12 van de Keur.

(…)

Het beheer en onderhoud van de waterkering ligt bij het waterschap. De betreffende waterkering is dan ook opgenomen in ons onderhoudsprogramma en aangegeven op Keurkaarten.

Het waterschap verricht buitengewoon onderhoud aan de waterkering, zoals het in standhouden van het profiel. Gemiddeld eens in de 10–20 jaar dient een waterkering als de onderhavige te worden opgehoogd. Tussendoor doen wij herstelwerk als sprake is van uitspoelschade of beschadiging door muskusratten. Verder verrichten wij periodiek inspecties ter controle van de staat van de waterkering en om toe te zien op de naleving van de keurbepalingen.

Er is hier sprake van een bijzondere situatie omdat na aanleg van het dijklichaam, medio 1871, binnen de beschermingszone van de dijk huizen zijn gebouwd. Voor het waterschap is dit eigenlijk geen wenselijke situatie, omdat het dijklichaam nu is gelegen op particulier eigendom. Normaal gesproken streven wij ernaar gronden waarop waterkeringen zijn gelegen, in eigendom te verwerven. Dit maakt ook dat wij in dit geval geen gewoon onderhoud uitvoeren, zoals het in standhouden van een erosie bestendige grasmat. Het waterschap doet natuurlijk geen gazonbeheer of tuinonderhoud. Het gewoon onderhoud van de waterkering (lees: tuin), gelegen tussen de dijk en de teensloot, voor zover dit is gelegen binnen de beschermingszone, ligt dus bij de particuliere eigenaren. (…)

De Inspecteur is bij het vaststellen van de waarde van de woning ervan uitgegaan dat de dijk een breedte heeft van vijf meter. Dit is in overeenstemming met hetgeen het Hoogheemraadschap schrijft in zijn in 6.3 vermelde brief, waar het uitgaat van een kernzone van vijf meter, een beschermingszone van eveneens vijf meter en een buitenbeschermingszone van vijftien meter. Naar het Hof echter uit de tekening met een ‘bovenaanzicht en dwarsdoorsnede van een dijkvak met beschermingszones, buitenbeschermingszones en invloedslijnen’, die is bijgesloten bij genoemde brief, afleidt, is de breedte van de kernzone tussen de buitenteenlijn en de binnenteenlijn — in dit geval de dijk — variabel. Het Hof acht dit ook aannemelijk omdat niet langs iedere waterweg een waterkering met eenzelfde hoogte en breedte noodzakelijk zal zijn. Voorts is op de door het Hoogheemraadschap vervaardigde kaart de kernzone slechts ‘grofmazig’ weergegeven. Mede gelet op het feit dat in dit geval de waterkering nog niet in een legger is opgenomen en, naar het Hof aanneemt, evenmin door het Hoogheemraadschap is uitgemeten, gaat het Hof ervan uit dat de dijk ook breder kan zijn dan vijf meter. Het taxatierapport geeft op dit punt geen uitsluitsel.

Belanghebbende heeft de breedte van de dijk gemeten en komt daarbij uit op een breedte van tien meter. Hij heeft daartoe in hoger beroep foto's overgelegd waarop is aangegeven hoe hij de meting heeft verricht en hij heeft een door hem vervaardigde tekening met een dwarsdoorsnede van de dijk overgelegd. De Inspecteur heeft de juistheid van de uitkomst van deze meting onvoldoende bestreden, zodat het Hof van de juistheid daarvan uitgaat. Dit betekent dat het Hof ervan uitgaat dat de dijk een oppervlakte van 450 m2 in beslag neemt. Hierop komt in mindering acht m2 die belanghebbende als terras in gebruik heeft. Tussen partijen is niet in geschil dat de dijk wordt beheerd door het Hoogheemraadschap. Ook het Hof is dat van oordeel en dit oordeel wordt niet anders nu de dijk breder is dan door de Inspecteur is aangenomen.

Naar het oordeel van het Hof behoort de strook grond met een breedte van vijf meter, die binnendijks aansluit op de dijk, eveneens tot de kernzone. Het Hof leidt dit af uit de in 6.4 genoemde tekening. Verder dient op grond van de in 6.4 vermelde brief van het Hoogheemraadschap te worden geconcludeerd dat de gehele kernzone als waterverdedigingswerk is aan te merken. In deze brief wordt immers opgemerkt dat de waterkering en beschermingszone in de legger dienen te worden opgenomen. Bedoelde strook behoort niet tot de beschermingszone, zodat deze tot de waterkering moet worden gerekend. De waterkering is daarmee aan te merken als een waterverdedigingswerk. Verder brengt het vorenstaande mee dat de beschermingszone en de buitenbeschermingszone niet hiertoe behoren.

Vervolgens dient de vraag te worden beantwoord of deze strook grond met een breedte van vijf meter wordt beheerd door het Hoogheemraadschap. Het Hof beantwoordt deze vraag ontkennend. Weliswaar ligt het beheer en onderhoud van de waterkering in het algemeen bij het waterschap, maar in dit geval is de strook grond, voorzover zich daarop geen opstal bevindt, bij de tuin getrokken. Naar het Hoogheemraadschap heeft verklaard ligt het gewoon onderhoud van de waterkering (lees: tuin), gelegen tussen de dijk en de teensloot, voor zover dit is gelegen binnen de beschermingszone, bij de particuliere eigenaren. Ook de werkzaamheden die blijkens de in 6.3 vermelde brief door het Hoogheemraadschap worden verricht, zijn naar hun aard werkzaamheden die op het dijklichaam zelf betrekking hebben.

Het vorenoverwogene brengt mee dat van het perceel land van 1.430 m2 niet 225 m2, maar 442 m2 (dijk 450 m2 minus terras 8 m2 ) bij de bepaling van de waarde van de woning buiten aanmerking moet worden gelaten.

Ook in hoger beroep heeft de Inspecteur verdedigd dat een waarde van € 646.200 is aan te merken als een reële waarde in het economische verkeer. Nu van het perceel een gedeelte groot 217 m2 meer buiten aanmerking moet worden gelaten dan de Inspecteur bij het vaststellen van de waarde van de woning heeft gedaan, zal het Hof deze waarde in goede justitie verminderen tot € 620.000. Het Hof heeft hierbij in aanmerking genomen dat de waarde per m2 afneemt naarmate de oppervlakte groter is. Al hetgeen belanghebbende voor het overige heeft aangevoerd leidt niet tot een lagere waarde.

Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht, aangezien belanghebbende niet om zulk een vergoeding heeft verzocht.

Wel dient aan belanghebbende het door hem betaalde griffierecht voor de procedure voor de rechtbank van € 37 en het geding voor het Hof van € 105 te worden vergoed.

Het Gerechtshof:

Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. J.W. Savelbergh, P.J.J. Vonk en H.J. van den Steenhoven, in tegenwoordigheid van de griffier mr. L. van den Bogerd. De beslissing is op 15 juli 2008 in het openbaar uitgesproken.

aangetekend aan partijen verzonden:

Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.

De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.