Hof Arnhem-Leeuwarden, 02-08-2022, nr. 21/01488

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 2 te [vestigingsplaats] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2018 en naar de toestand op die datum, voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 10.189.000. Tegelijk met die beschikking is voor de onroerende zaak een aanslag onroerendezaakbelasting eigenaar niet-woning (OZBE) en een aanslag watersysteemheffing ten name van belanghebbende vastgesteld van € 32.339,89, respectievelijk € 2.486,12.

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslagen gehandhaafd.

Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard, de heffingsambtenaar veroordeeld tot het betalen van een schadevergoeding van € 500 wegens overschrijding van de redelijke termijn, het betalen van de proceskosten tot een bedrag van € 534 en de heffingsambtenaar opgedragen aan belanghebbende het betaalde griffierecht te vergoeden.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 20 juli 2022. Daarbij zijn verschenen en gehoord W.C. Consenheim als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] , en [naam2] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam3] (taxateur). Van de zitting is een proces-verbaal gemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak [adres1] 2, te [vestigingsplaats] . De onroerende zaak betreft een in 1987 gebouwde onderwijsinstelling voor middelbaar beroepsonderwijs. De totale bruto vloeroppervlakte is 14.069 m2. In 2014 is een gedeelte met een oppervlakte van ongeveer 2.150 m2 gerenoveerd en in 2015 zijn zes noodlokalen en een tuinbouwkas geplaatst.

Tot het dossier behoort een afschrift van het op briefpapier van de heffingsambtenaar opgemaakt taxatierapport van de onroerende zaak met waardepeildatum 1 januari 2016 en een afschrift van het op briefpapier van de heffingsambtenaar opgemaakt taxatierapport van de onroerende zaak met waardepeildatum 1 januari 2019. In beide rapporten is ten aanzien van bepaalde onderdelen van de onroerende zaak een correctie wegens functionele veroudering van vijf percent respectievelijk 14,5 percent in aanmerking genomen bij het bepalen van de gecorrigeerde vervangingswaarde (hierna: GVW).

In geschil is de waarde van de onroerende zaak. Belanghebbende bepleit een waarde van € 7.858.000 en concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, voorzover het de vaststelling van de waarde betreft. De heffingsambtenaar neemt het tegengestelde standpunt in en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

Het Hof ziet geen reden af te wijken van het gezamenlijke standpunt van belanghebbende en de heffingsambtenaar dat de waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald op de GVW als bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ.

Belanghebbende heeft de vastgestelde waarde van de onroerende zaak gemotiveerd betwist, zodat op de heffingsambtenaar de last rust te bewijzen dat hij die waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak gesteld op € 10.189.000. Ter onderbouwing van deze waarde heeft de heffingsambtenaar een taxatierapport van 25 augustus 2020 overgelegd waarin de GVW van de onroerende zaak is bepaald op € 11.209.000. In dat taxatierapport is onder meer gebruik gemaakt van de voor de waardepeildatum geldende Taxatiewijzer en kengetallen deel 1 Onderwijs (hierna: de Taxatiewijzer). Bij de waardering van de onroerende zaak is gekozen voor archetype O145ST12 met omschrijving Beroepsonderwijs – Beroep standaard, metselwerk, gemiddelde afwerking 1986-2000. Voor de bepaling van de noodlokalen is uitgegaan van archetype O000PL21, met omschrijving Noodlokaal plat dak, hout, eenvoudig. Bij het bepalen van de levensduur en restwaarde is de heffingsambtenaar uitgegaan van de gemiddelden van de in Taxatiewijzer opgenomen gegevens, waarbij de heffingsambtenaar geen correctie wegens functionele veroudering heeft toegepast. Samengevat weergegeven en enkele afrondingsverschillen daargelaten is de waarde in het taxatierapport als volgt opgebouwd:

Volgens belanghebbende bieden de Taxatiewijzers onvoldoende inzicht in de onderliggende gegevens waarop de daarin genoemde uitgangspunten, zoals de restwaardes, zijn gebaseerd. Daarnaast onderbouwen de door de heffingsambtenaar in beroep overgelegde transactiegegevens uit de markt de in de Taxatiewijzer genoemde restwaardes niet. Volgens belanghebbende volgt uit die transactiesgegevens juist dat de restwaarde van de opstallen aan het einde van de levensduur een waarde van nihil, of zelfs een negatieve waarde hebben. Wat betreft de correctie wegens functionele veroudering wijst belanghebbende op het namens de heffingsambtenaar primair opgemaakte taxatierapport en de taxatierapporten voor de kalenderjaren 2017 en 2020. In deze taxatierapporten is voor het hierboven genoemde volgnummer 6 een correctie van vijf percent, en voor de volgnummers 13 en 14 een correctie van 14,5 percent, wegens functionele veroudering toegepast. Volgens belanghebbende had de heffingsambtenaar moeten onderbouwen waarom hij, in afwijking van deze andere taxatierapporten, thans geen aanleiding ziet voor een correctie wegens functionele veroudering.

Restwaarde

Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak op de GVW als bedoeld in artikel 17, lid 3, Wet WOZ dient te worden gesteld. De GVW is de waarde die de onroerende zaak voor de eigenaar/gebruiker in economisch opzicht heeft en wordt gevonden door uit te gaan van de veronderstelling dat voor die onroerende zaak een markt zou zijn waarop de eigenaar/gebruiker niet alleen als verkoper zou opereren maar tevens als koper die de zaak zou willen verwerven met handhaving van aard en bestemming ervan (vgl. HR 10 juli 2015, ECLI:NL:HR:2015:1818). Uit jurisprudentie volgt verder dat, indien beide partijen voor de vaststelling van de GVW de richtsnoeren van de Taxatiewijzer tot uitgangspunt nemen, de partij die daarvan wil afwijken, de bewijslast draagt de redenen voor een dergelijke afwijking aannemelijk te maken (vgl. HR 23 oktober 2020, ECLI:NL:HR:2020:1671, r.o. 2.4.2 en 2.4.3). Voor de onderhavige zaak betekent dit dat de heffingsambtenaar mag uitgaan van (de gemiddelden van) de restwaardes zoals opgenomen in de Taxatiewijzer en dat op belanghebbende de bewijslast rust aannemelijk te maken dat de restwaarde van de opstallen, in afwijking van de Taxatiewijzer, op nihil moet worden gesteld.

Het Hof volgt belanghebbende niet in diens betoog dat de restwaarde van de opstal aan het eind van de levensduur nihil dan wel negatief is en overweegt daartoe als volgt.

Bij het bepalen van de GVW wordt een correctie wegens technische veroudering toegepast, waarbij wordt gekeken naar de levensduur van de onroerende zaak en de restwaarde die deze zaak bij het einde van de levensduur zal hebben. In de Taxatiewijzer Algemeen1.is in dit kader opgemerkt dat bij het bepalen van de levensduur van een onroerende zaak wordt gekeken naar een combinatie van bouwtechnische, economische, installatietechnische en esthetische levensduur. De restererende levensduur is maximaal zo lang als de technische levensduur, maar kan korter zijn vanwege bijvoorbeeld economische overwegingen. Daarbij wordt opgemerkt dat, naarmate wordt uitgegaan van een langere levensduur, de nauwkeurigheid van de inschatting afneemt. Om die reden wordt de levensduur in het kader van de Wet WOZ “conservatief” ingeschat, aldus de Taxatiewijzer. Volgens diezelfde toelichting is het gevolg van het conservatief inschatten, dat de daadwerkelijke levensduur van vrijwel alle objecten langer is dan vooraf wordt ingeschat en dat het gebruik van de desbetreffende objecten aan het einde van de eerst ingeschatte levensduur wordt voortgezet. De mogelijkheid tot voortzetting van het gebruik wordt vertaald in de waarde van het object, door uit te gaan van een restwaarde die is gebaseerd op het feit dat het object aan het einde van de aldus ingeschatte levensduur nog geschikt is voor het doel waarvoor het is gesticht. Het voorgaande brengt mee dat, indien een object door veroudering niet langer dezelfde functie kan vervullen als daarvoor (derhalve, indien de daadwerkelijke levensduur wordt bereikt), de waarde van dit object lager kan zijn dan de in de Taxatiewijzer vermelde “restwaarde”, of dat deze “daadwerkelijke restwaarde” zelfs negatief kan zijn. Deze lagere daadwerkelijke restwaarde komt echter eerst aan de orde indien het (voortgezet) gebruik van het object beëindigd is, dan wel indien er objectieve redenen zijn die de verwachting rechtvaardigen dat dit (voortgezet) gebruik op korte termijn wordt beëindigd.

De hiervoor uiteengezette lijn is in overeenstemming met jurisprudentie van de Hoge Raad, waaruit volgt dat de restwaarde zoals opgenomen in de Taxatiewijzer ook kan worden bereikt op het moment dat de onroerende zaak nog in gebruik is bij de eigenaar/gebruiker en dezelfde functie als daarvoor vervult (zie HR 31 januari 2020, nr. 19/03803, ECLI:NL:HR:2020:169, r.o. 2.3.3.). Het voorgaande sluit evenwel niet uit dat aanleiding kan bestaan voor aanpassing van de levensduur of restwaarde van een onroerende zaak als achteraf blijkt dat de gehanteerde uitgangspunten onjuist zijn.

Het standpunt van belanghebbende dat de restwaarde van opstallen aan het eind van de – overeenkomstig de Taxatiewijzer – vastgestelde levensduur nihil bedraagt dan wel een negatieve waarde vertegenwoordigt, lijkt uit te gaan van het standpunt dat de restwaarde de waarde is die een onroerende zaak aan het einde van de technische levensduur vertegenwoordigt op het moment dat de onroerende zaak niet langer geschikt is om dezelfde functie als daarvoor te vervullen. Uit het onder 4.7. overwogene volgt dat de Taxatiewijzer niet van dit uitgangspunt uitgaat, zodat dit uitgangspunt moet worden verworpen. Met hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd heeft zij evenmin aannemelijk gemaakt dat er omstandigheden zijn op grond waarvan moet worden aangenomen dat de restwaarde van de onroerende zaak aan het eind van de door de heffingsambtenaar gehanteerde levensduur nihil dan wel negatief is. De verwijzing naar de door de heffingsambtenaar overgelegde transactiegegevens van onroerende zaken die na het maatschappelijk gebruik worden aangewend voor woondoeleinden is daartoe onvoldoende, omdat bij deze onroerende zaken de aard en bestemming daarvan niet gehandhaafd blijft.

Functionele correctie

Nu het Hof van oordeel is dat belanghebbende de door hem bepleite lagere restwaarde van de opstallen niet aannemelijk heeft gemaakt, kan het standpunt ten aanzien van de correctie wegens functionele veroudering hem niet meer baten. Veronderstellenderwijs ervan uitgaande dat een correctie wegens functionele veroudering moet worden toegepast zoals de heffingsambtenaar in het primaire taxatierapport heeft gedaan, dan is de beschikte waarde gelijk aan de berekende GVW, zodat aannemelijk is dat de beschikte waarde niet te hoog is. Dat rekening gehouden zou moeten worden met een hogere correctie wegens functionele veroudering is gesteld noch aannemelijk gemaakt door belanghebbende, op wie in dezen de bewijslast rust.

Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.

Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door mr. T.H.J. Verhagen, voorzitter, mr. R.F.C. Spek en mr. R.A.V. Boxem, in tegenwoordigheid van mr. P.W.L. van den Bersselaaar als griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 2 augustus 2022.

De griffier is verhinderd de uitspraak De voorzitter is verhinderd de uitspraak

te ondertekenen. te ondertekenen, daarom is deze uitspraak ondertekend door mr. R.F.C. Spek

(R.F.C. Spek)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 3 augustus 2022

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.