Rb. Rotterdam, 26-04-2024, nr. 10898894

woonplaats: Rhoon,

gedaagde,

die zelf procedeert,

woonplaats: Rhoon,

gedaagde,

die niet is verschenen.

De eisende partij wordt hierna ‘Aegon’ genoemd. Gedaagden worden gezamenlijk ‘ [gedaagde 1] c.s.’ genoemd en afzonderlijk ‘ [gedaagde 1] ’ en ‘ [gedaagde 2] ’.

Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

Wat is de kern van de zaak?

[gedaagde 1] c.s. huren vanaf 7 juni 2023 een woning van Aegon aan het adres [adres] in Rhoon. In de huurovereenkomst is opgenomen dat de maandelijkse huur vanaf de ingangsdatum van de huurovereenkomst € 1.304,- bedraagt. Op dit moment is er een huurachterstand. Aegon eist dat [gedaagde 1] c.s. de huurachterstand met rente en buitengerechtelijke incassokosten en de lopende huur betalen. Aegon eist ook dat de kantonrechter de huurovereenkomst ontbindt en dat [gedaagde 1] c.s. de woning moeten verlaten.

[gedaagde 1] heeft tegen de eis van Aegon aangevoerd dat de brieven die namens Aegon aan hem worden gestuurd, nooit op tijd binnenkomen. Verder stelt [gedaagde 1] dat hij een betalingsregeling heeft getroffen, maar geen bevestiging daarvan heeft ontvangen. Ook voert [gedaagde 1] aan dat hij zijn nieuwe bankrekeningnummer aan de beheerder, MVGM, heeft doorgegeven, zodat de huur automatisch geïncasseerd kon worden. Daarnaast heeft [gedaagde 1] gewezen op persoonlijke omstandigheden, die reden hebben gegeven om uitstel te vragen voor het nakomen van de betalingsregeling.

[gedaagde 1] c.s. moeten de huurachterstand met rente en buitengerechtelijke kosten en de lopende huur inderdaad aan Aegon betalen. Daarnaast ontbindt de kantonrechter de huurovereenkomst en moeten [gedaagde 1] c.s. de woning verlaten. Hierna wordt uitgelegd waarom.

Tegen [gedaagde 2] wordt verstek verleend

[gedaagde 2] is, ondanks dat zij behoorlijk is opgeroepen, niet in de procedure verschenen. Tegen haar wordt daarom verstek verleend. Omdat [gedaagde 1] wel in de procedure is verschenen, wordt op grond van artikel 140 lid 3 Rv tussen alle partijen één vonnis op tegenspraak gewezen. Dit betekent dat [gedaagde 2] niet in verzet kan komen tegen dit vonnis.

[gedaagde 1] c.s. moeten € 8.615,53 aan huurachterstand betalen

Aegon heeft bij repliek een specificatie van de huurachterstand in het geding gebracht, waaruit volgt dat deze, berekend tot en met februari 2024, € 8.615,53 bedraagt. Voor de berekening van de huurachterstand is uitgegaan van een maandelijkse huur van

€ 1.304,-.

Omdat de huurovereenkomst gesloten is met consumenten, moet de kantonrechter ambtshalve beoordelen of er sprake is van oneerlijke en dus onredelijk bezwarende bepalingen die aan toewijzing van de vordering in de weg staan. De kantonrechter komt tot het oordeel dat de huurprijswijzigingsbepaling die partijen in de huurovereenkomst hebben afgesproken oneerlijk is. Dat staat echter niet in de weg aan toewijzing van de vordering tot betaling van de huurachterstand. Dit zal hierna worden toegelicht.

Een huurprijswijzigingsbepaling is naar het oordeel van de kantonrechter oneerlijk als die bepaling de verhuurder het recht geeft om de huur met meer te laten stijgen dan op grond van een redelijke inschatting van de markt op dat moment was te verwachten1.. De kantonrechter stelt vast dat de huurprijswijzigingsbepaling die partijen hebben afgesproken daarmee in strijd is.

In artikel 12.1 sub b en c van de huurovereenkomst is bepaald dat de huurprijs jaarlijks kan worden gewijzigd met een percentage dat gelijk is aan het op de ingangsdatum van die wijziging wettelijke toegestane percentage voor woonruimte óf, in plaats daarvan, kan worden gewijzigd conform de consumentenprijsindex. Daarnaast is in artikel 12.1 sub d van de huurovereenkomst bepaald dat Aegon het recht heeft om, bovenop de hiervoor genoemde aanpassing van de huur, de huurprijs te verhogen met maximaal 3%.

In beginsel is een beding dat een wijziging van de huurprijs regelt eerlijk wanneer die wijziging is gegrond op de consumentenprijsindex en is toegelicht hoe de aanpassing van de huurprijs wordt berekend, of indien het beding verwijst naar de wettelijke regels omtrent het wijzigen van de huurprijs. Omdat Aegon in dit geval, naast de hiervoor genoemde verhoging, ook nog de mogelijkheid heeft om gelijktijdig de huurprijs ieder jaar met (maximaal) 3% te verhogen, is het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoord en is daarmee sprake van een oneerlijk beding.

Als een huurprijswijzigingsbepaling oneerlijk is, dan heeft dat tot gevolg dat de kantonrechter deze bepaling moet vernietigen. Vernietiging heeft weer tot gevolg dat de huurprijswijzigingsbepaling geacht wordt er nooit te zijn geweest. Dat betekent dat alle huurverhogingen komen te vervallen en dat de huurprijs die partijen bij het sluiten van de overeenkomst zijn overeengekomen altijd is blijven gelden. Aegon heeft in dat verband onbetwist gesteld dat de huurprijs sinds het sluiten van de huurovereenkomst nooit is verhoogd. Om die reden geldt nog altijd de huurprijs van € 1.304,- per maand, zoals in de huurovereenkomst genoemd. Het feit dat de huurprijswijzigingsbepaling in de huurovereenkomst oneerlijk is, staat dan ook niet aan toewijzing van de vordering tot betaling van de huurachterstand in de weg.

[gedaagde 1] kan niet aan Aegon tegenwerpen dat hij geen bevestiging heeft ontvangen van de betalingsregeling, die hij op 14 augustus 2023 met MVGM heeft getroffen. [gedaagde 1] heeft immers bij antwoord erkend dat hij van het bestaan van de betalingsregeling op de hoogte was, zodat hij ook zonder een schriftelijke bevestiging te hebben ontvangen al had kunnen overgaan tot aflossing van de huurachterstand op de wijze zoals was afgesproken. Bovendien heeft Aegon bij repliek gesteld dat ook haar gemachtigde met [gedaagde 1] op 21 september 2023 een betalingsregeling heeft getroffen, die per e-mail aan hem is bevestigd. Daarnaast heeft Aegon gesteld dat, nadat deze betalingsregeling was komen te vervallen, [gedaagde 1] op 7 november 2023 telefonisch heeft verzocht de betalingsregeling alsnog te mogen voortzetten en dat de gemachtigde van Aegon daarmee direct akkoord is gegaan. [gedaagde 1] heeft deze stellingen van Aegon niet meer betwist. Dat zou zijn afgesproken dat de betalingsregeling pas op 31 januari 2024 zou worden voortgezet, zoals uit de stellingen van [gedaagde 1] kan worden opgemaakt, is door Aegon betwist en door [gedaagde 1] verder niet meer onderbouwd.

Ook heeft [gedaagde 1] niet meer betwist dat de schriftelijke bevestigingen van de gemaakte betalingsafspraken naar het in de huurovereenkomst opgenomen e-mailadres van [gedaagde 1] zijn gestuurd. Dat [gedaagde 1] inmiddels gebruik maakt van een ander e-mailadres, zoals hij lijkt te stellen, kan hij niet aan Aegon tegenwerpen. Niet gesteld of gebleken is immers dat hij op enig moment aan Aegon heeft doorgegeven dat het e-mailadres moest worden gewijzigd. Dat [gedaagde 1] de aan het in de huurovereenkomst vermelde e-mailadres verzonden e-mails niet zou hebben ontvangen, moet onder de gegeven omstandigheden dan ook voor rekening en risico van [gedaagde 1] blijven.

Uit de specificatie van de huurachterstand is voldoende gebleken dat [gedaagde 1] de diverse betalingsregelingen niet is nagekomen. [gedaagde 1] heeft immers slechts op 20 oktober 2023 een bedrag van € 512,47 afgelost en vanaf augustus 2023 geen enkele maal de lopende huur betaald. De stelling van [gedaagde 1] dat hij zijn bankrekeningnummer aan MVGM heeft doorgegeven zodat de huur automatisch kon worden geïncasseerd, maakt het voorgaande niet anders. Naast het feit dat Aegon deze stelling heeft betwist, blijven [gedaagde 1] c.s. te allen tijde zelf verantwoordelijk voor tijdige betaling van de huur, ook als sprake zou zijn van automatische incasso van de maandelijkse huur.

Omdat niet gesteld of gebleken is dat [gedaagde 1] c.s. meer of anders hebben betaald dan in de specificatie van Aegon staat vermeld, worden [gedaagde 1] c.s. veroordeeld een bedrag van

€ 8.615,53 aan huurachterstand, berekend tot en met februari 2024, aan Aegon te betalen.

De huurovereenkomst wordt ontbonden

De huurovereenkomst wordt ontbonden, omdat [gedaagde 1] c.s. verplicht waren om de huur op tijd te betalen en dat niet hebben gedaan (artikel 6:265 BW). De huurachterstand is ernstig genoeg om de huurovereenkomst te beëindigen. Dat is meestal zo bij een achterstand van meer dan drie maanden, maar de kantonrechter moet rekening houden met alle omstandigheden.2.In dit geval is van belang dat op de datum van de dagvaarding sprake was van een huurachterstand van ruim zesenhalve maand en dat deze achterstand tijdens de procedure niet lager is geworden. Sterker nog, [gedaagde 1] c.s. hebben ook de huur van februari 2024 niet betaald, zodat de achterstand zelfs nog verder is toegenomen. De laatste betaling dateert al van 20 oktober 2023. Bovendien weegt zwaar dat [gedaagde 1] c.s. de woning pas sinds 7 juni 2023 van Aegon huren en zeer snel na aanvang een aanzienlijke huurachterstand hebben laten ontstaan. De kantonrechter begrijpt dat [gedaagde 1] nare tijden achter de rug heeft in verband met ziekte van zijn broer, maar die persoonlijke omstandigheden - hoe vervelend die ook mogen zijn voor [gedaagde 1] - ontslaan hem niet van zijn betalingsverplichting en maken ook niet dat daardoor ontbinding van de huurovereenkomst niet gerechtvaardigd zou zijn.

[gedaagde 1] c.s. moeten de woning ontruimen en een gebruiksvergoeding betalen

Omdat de huurovereenkomst is ontbonden, moeten [gedaagde 1] c.s. de woning met al hun spullen verlaten. Dat moet binnen veertien dagen nadat dit vonnis is betekend. Tot en met de dag van de ontruiming moeten [gedaagde 1] c.s. een gebruiksvergoeding van € 1.304,- per maand betalen (artikel 7:225 BW). Aegon heeft niet uitgelegd waarom [gedaagde 1] c.s. een vergoeding moeten betalen voor de rest van die maand.

[gedaagde 1] c.s. moeten de buitengerechtelijke incassokosten betalen

Aegon maakt aanspraak op een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. Die eis moet beoordeeld worden aan de hand van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. De door Aegon overgelegde aanmaning van 19 september 2023 voldoet aan de in artikel 6:96 lid 6 BW gestelde eisen. [gedaagde 1] heeft weliswaar aangevoerd dat hij aan hem gestuurde brieven nooit op tijd ontvangt en dat hij ook maar éénmaal een brief zou hebben ontvangen, maar heeft niet nader toegelicht op welke brief of brieven hij daarmee precies doelt. [gedaagde 1] heeft dan ook onvoldoende gemotiveerd betwist dat hij de aanmaning van 19 september 2023 heeft ontvangen. [gedaagde 1] c.s. worden daarom veroordeeld de buitengerechtelijke kosten van € 466,82 aan Aegon te betalen.

[gedaagde 1] c.s. moeten de rente betalen

De rente wordt toegewezen op de wijze zoals hierna bij de beslissing vermeld, omdat Aegon genoeg heeft gesteld waaruit volgt dat deze moet worden betaald en [gedaagde 1] c.s. dat niet hebben betwist.

Er zijn verder geen oneerlijke bepalingen

De kantonrechter heeft ook getoetst of (een deel van) de overige vorderingen moet worden afgewezen omdat één of meer oneerlijke bepalingen van toepassing zijn. Dat is hier niet het geval.

[gedaagde 1] c.s. moeten de proceskosten betalen

[gedaagde 1] c.s. krijgen voor het grootste deel ongelijk en moeten daarom de proceskosten betalen (artikel 237 Rv). Omdat [gedaagde 2] niet in de procedure is verschenen zullen zij en [gedaagde 1] hoofdelijk worden veroordeeld tot betaling van € 136,72 aan dagvaardingskosten,

€ 524,00 aan griffierecht, € 339,00 aan salaris voor de gemachtigde (1 punt voor het opstellen van de dagvaarding) en € 135,- aan nakosten. Dit is in totaal € 1.134,72. [gedaagde 1] is wel in de procedure verschenen en zal, naast het hiervoor genoemde totaalbedrag, nogmaals een bedrag van € 339,00 aan salaris voor de gemachtigde moeten betalen (1 punt voor de repliek).

Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad

Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat Aegon dat eist en [gedaagde 1] c.s. daar niet op hebben gereageerd (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.

De kantonrechter:

ontbindt de huurovereenkomst tussen de partijen en veroordeelt [gedaagde 1] c.s. om binnen veertien dagen nadat dit vonnis is betekend de woning aan de [adres] in Rhoon te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [gedaagde 1] c.s. bevinden en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van Aegon te stellen;

veroordeelt [gedaagde 1] c.s. hoofdelijk om aan Aegon te betalen € 8.615,53 aan huurachterstand tot en met februari 2024 en € 466,82 aan buitengerechtelijke incassokosten, met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over het bedrag aan huurachterstand, exclusief rente en kosten, dat na iedere wijziging vanaf 19 januari 2024 heeft opengestaan tot de dag dat volledig is betaald;

veroordeelt [gedaagde 1] c.s. hoofdelijk om vanaf maart 2024 tot en met de dag waarop de ontruiming plaatsvindt aan Aegon te betalen € 1.304,- per maand, met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over deze maandelijkse bedragen vanaf de dag dat deze opeisbaar zijn tot de dag dat volledig is betaald;

veroordeelt [gedaagde 1] c.s. hoofdelijk in de proceskosten van Aegon, die - exclusief het gemachtigdensalaris voor de repliek - worden begroot op € 1.134,72;

veroordeelt [gedaagde 1] in de proceskosten van Aegon van € 339,-, bestaande uit het gemachtigdensalaris voor de repliek;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

wijst al het andere af.

Dit vonnis is gewezen door mr. F. Aukema-Hartog en in het openbaar uitgesproken.

44487