5.7 Optie voor belaste verhuur

De verhuur van onroerende zaken die niet van rechtswege belast is, wordt door een gezamenlijke keuze van de huurder en de verhuurder belast als aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan.1. Dit keuzerecht bestaat niet voor (gedeelten van) gebouwen die als woning worden gebruikt. Een keuze voor btw-belaste verhuur is ook niet mogelijk als de verhuurder de vrijstelling voor kleine ondernemers toepast.2.

De verhuur kan alleen worden belast als de huurder bij het gebruik van de onroerende zaak over het boekjaar voldoet aan de zogenoemde 90%-norm.3. Voor de uitleg van de 90%-norm wordt verwezen naar § 4.6. Als een huurder de vrijstelling voor kleine ondernemers toepast, wordt niet voldaan aan de 90%-norm. Een dergelijke huurder heeft geen recht op aftrek van btw.4.

De optie voor het belast verhuren van een onroerende zaak is mogelijk voor zelfstandige onroerende zaken en voor gedeelten van onroerende zaken. Dit geldt bijvoorbeeld voor een werkkamer binnen een gebouw dat verder als woning dient.5.

Bij splitsing van een onroerende zaak in appartementsrechten is sprake van zelfstandige onroerende zaken (zie § 3.3.1) waarvoor afzonderlijk moet worden geopteerd en dus afzonderlijk moet worden beoordeeld of wordt voldaan aan de voorwaarden voor de optie belaste verhuur. Ook in het geval dat in één geschrift voor meerdere, door splitsing in appartementsrechten, zelfstandige onroerende zaken wordt geopteerd, moeten deze afzonderlijk worden benoemd en moet voor elke door splitsing ontstane zelfstandige onroerende zaak afzonderlijk aan de voorwaarden worden voldaan.

De huurder en de verhuurder kunnen opteren voor btw-heffing via een gezamenlijk door hen ingediend verzoek aan de inspecteur of in een ondertekende schriftelijke huurovereenkomst voor de betrokken onroerende zaak. Een digitale huurovereenkomst die voldoet aan de in artikel 6:227a van het Burgerlijk Wetboek gestelde voorwaarden, wordt gelijkgesteld met een schriftelijke huurovereenkomst. Bij het vestigen e.d. van een beperkt recht kan op grond van artikel 3, tweede lid, van de wet, sprake zijn van een dienst die als verhuur kwalificeert. De optie voor belaste verhuur kan dan ook in de akte voor de vestiging van het beperkte recht plaatsvinden.

Als partijen hebben geopteerd voor belaste verhuur, kunnen zij niet op deze keuze terugkomen. De belaste verhuur loopt door bij een wisseling in de persoon van de verhuurder, ongeacht of sprake is van een situatie als bedoeld in artikel 37d van de wet.

Het is mogelijk dat twee of meer (fysiek) zelfstandige onroerende zaken of twee of meer gedeelten van een onroerende zaak die in economisch opzicht zelfstandig zijn te gebruiken of te exploiteren, worden verhuurd via één (schriftelijke) verhuurovereenkomst die ook betrekking heeft op andere (gedeelten van) onroerende zaken die niet voor (belaste) economische activiteiten worden gebruikt. Te denken valt aan een verhuurovereenkomst die betrekking heeft op een café-/winkelpand met bovenwoning. Ook in deze situatie is – met inachtneming van de (wettelijke) gestelde voorwaarden – de optie voor de belaste verhuur mogelijk per zelfstandige onroerende zaak of zelfstandig te gebruiken/exploiteren gedeelte van een onroerende zaak. Zo zal in de verhuurovereenkomst (het gedeelte van) de onroerende zaak waarvoor wordt gekozen voor btw-heffing, duidelijk moeten worden omschreven.

Als niet meer wordt voldaan aan de voorwaarden die gelden voor toepassing van de optie belaste verhuur, vervalt de optie. Dit is bijvoorbeeld het geval als de huurder niet meer voldoet aan de 90%-norm of als de verhuurder kiest voor toepassing van de vrijstelling voor kleine ondernemers.6.