Hof Den Haag, 24-09-2019, nr. BK-18/00975

De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 31 mei 2017 (de beschikking) de waarde op 1 januari 2016 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [Y] te [Z] (de onroerende zaak), voor het kalenderjaar 2017 vastgesteld op € 1.138.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2017 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente [Z] (de aanslag).

De Heffingsambtenaar heeft het tegen de beschikking en de aanslag gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd, de beschikking aldus gewijzigd dat de waarde wordt verminderd tot € 1.100.000, de aanslag dienovereenkomstig verminderd, bepaald dat haar uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar en de Heffingsambtenaar opgedragen het betaalde griffierecht van € 46 te vergoeden.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is een griffierecht van € 126 geheven. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Van de zijde van belanghebbende is op 18 juni 2019 een nader stuk met 23 bijlagen en een CD-rom, met daarop de digitale versie van de door hem als schriftelijke bijlage bijgevoegde modellen, ingediend.

De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 9 juli 2019. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.

Op de zitting van het Hof van 9 juli 2019 zijn gelijktijdig met het onderhavige hoger beroep de hoger beroepen van [B] en [C] , zaaknummers BK-18/00976 tot en met BK-18/00979, behandeld. Al hetgeen in die zaken is overgelegd en aangevoerd, wordt geacht ook in onderhavige zaak te zijn overgelegd en aangevoerd, en vice versa.

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak bestaat uit een vrijstaande, monumentale woning (het woonhuis) en daarbij behorende eigendommen en maakt deel uit van het op de voet van de Natuurschoonwet 1928 aangewezen landgoed [D] (het Nsw-landgoed). Het woonhuis en de bijbehorende tuin zijn ingeschreven in het rijksmonumentenregister, bedoeld in artikel 3.3. van de Erfgoedwet. Het woonhuis is gebouwd in 1904 en heeft een inhoud van circa 3.225 m3. De oppervlakte van de ondergrond van het woonhuis is 598 m2. Het Nsw-landgoed heeft een oppervlakte van 7.92.60 ha. Het is niet opengesteld voor het publiek.

Waardeonderbouwing van de Heffingsambtenaar

Onderbouwing van de op de voet van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bepaalde waarde (de marktwaarde)

2.2.1. De Heffingsambtenaar heeft een ‘waarderapport’ (het waarderapport) overgelegd dat op 9 mei 2018 is opgemaakt door [E] (de taxateur). Het waarderapport bevat gegevens van de onroerende zaak en van drie, naar de opvatting van de taxateur, met de onroerende zaak vergelijkbare onroerende zaken (de vergelijkingsobjecten). De waardebepaling die de taxateur met gebruikmaking van deze gegevens heeft uitgevoerd, is samengevat in de als bijlage bij het waarderapport gevoegde ‘waardeopbouw’ (waardeopbouw). Aan het waarderapport en de waardeopbouw ontleent het Hof het volgende:

2.2.2. Bij de bepaling van de deelwaarde van de ondergrond van de onroerende zaak en van de deelwaarde van de grond behorende bij het vergelijkingsobject [F] heeft de taxateur de grondstaffels met de codes NSW en N19A4307 gebruikt.

2.2.3. Bij de bepaling van de deelwaarde van de grond behorende bij de vergelijkingsobjecten [G] en [H] heeft de taxateur de grondstaffel met code N11A0306 gebruikt.

2.2.4. In onderdeel 1.11 van het waarderapport merkt de taxateur op:

“Het object betreft een Rijksmonumentale woning op NSW-landgoed “ [D] ”, dat tevens een historische buitenplaats is.

Aan de hand van de Taxatiewijzer NSW 2016 [Hof: bedoeld is de onder auspiciën van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) ten behoeve van haar leden opgestelde “Taxatiewijzer en kengetallen deel 23, NSW-landgoederen, waardepeildatum 1 januari 2016”, waarvan een publieksversie is te vinden op www.wozdatacenter.nl, hierna aangeduid als: de Taxatiewijzer NSW] is de WOZ waarde bepaald, rekening houdend met alle correcties zoals de Rijksmonumentale status van het gebouwde en tuin en de instandhoudingslast”.

2.2.5. De toepassing van de aftrekkingen wegens inschrijving van de onroerende zaak in het rijksmonumentenregister, bedoeld in artikel 3.3. van de Erfgoedwet (‘Rijksmonumentale status’), leidt tot een marktwaarde van € 1.605.681:

De op de voet van artikel 17, lid 5, van de Wet WOZ bepaalde bestemmingswaarde

2.2.6. De taxateur heeft de bestemmingswaarde als bedoeld in artikel 17, lid 5, van de Wet WOZ bepaald door de marktwaarde van € 1.605.681 te vermenigvuldigen met een zogenoemde instandhoudingsfactor van 0,770 (instandhoudingslast 23%). Hij onderbouwt de instandhoudingsfactor aan de hand van het rekenmodel behorend bij de Taxatiewijzer Nsw-landgoederen per 1 januari 2016 (voor zover van belang hierna opgenomen onder 2.5), als volgt:

2.2.7. Vermenigvuldiging van de getaxeerde marktwaarde van € 1.605.681 met de instandhoudingsfactor van 0,770 leidt tot een op de voet van artikel 17, lid 5, van de Wet WOZ bepaalde bestemmingswaarde van (afgerond) € 1.236.000.

Waardeonderbouwing van belanghebbende

2.3.1. Ter zitting heeft belanghebbende verklaard dat hij (de onderbouwing van) zijn standpunten in de loop van de procedure (verder) heeft ontwikkeld en dat de uitkomst daarvan is neergelegd in het onder 1.4 vermelde nadere stuk met bijlagen. Tot deze bijlagen behoort onder meer een door belanghebbende in de opsomming van de bijlagen getiteld stuk “Taxatierapport met bijlagen Makelaarskantoor [I] , [J] ”. Daaraan ontleent het Hof het volgende.

Onderbouwing van de op de voet van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bepaalde waarde (de marktwaarde)

2.3.2. In onderdeel 3.1 van het nadere stuk is opgenomen:

“[Belanghebbenden] hebben geen aanleiding om af te willen wijken van de door de gemeente gehanteerde KOUDVscores (Waarderapport 28-5-2018 gemeente): 2-2-3-2-3.”

Voorts is in de bijlage te lezen dat belanghebbende, net als de Heffingsambtenaar, een factor voor ligging (L) van 3 voorstaat.

Belanghebbende heeft, met gebruikmaking van deze KOUDVL-factoren, de rekenprijs/m3 van de hoofdgebouwen van de vergelijkingsobjecten berekend op € 479,10 (vergelijkingsobject 1), € 394,20 (vergelijkingsobject 2) en negatief € 62,50 (vergelijkingsobject 3). Hij concludeert op grond van de door hem berekende rekenprijzen/m3 tot een rekenprijs/m3 van de hoofdgebouwen van de vergelijkingsobjecten tezamen van € 394,20. Hoewel deze rekenprijs/m3 beduidend lager is dan de door de taxateur van de gemeente met toepassing van de KOUDVL-factoren berekende rekenprijs/m3 van het hoofdgebouw van de onroerende zaak (het woonhuis) van € 441,81, is belanghebbende bij de bepaling van de marktwaarde van de onroerende zaak “omwille van de vergelijkbaarheid” uitgegaan van de door de taxateur van de gemeente bepaalde rekenprijs/m3 van het woonhuis van € 441,80.

Niettemin komt belanghebbende uit op een aanmerkelijk lagere waarde van het woonhuis (vóór toepassing van de correcties op basis van artikel 17, lid 5, van de Wet WOZ) dan die, waartoe de heffingsambtenaar komt. Dit heeft de volgende oorzaken:

- belanghebbende heeft de toepassing van de rekenprijs/m3 van het woonhuis van

€ 441,81 beperkt tot 1.600 m3, dat is (afgerond) 50% van de inhoud van het woonhuis inclusief garage/berging. Dit deel van de inhoud omvat niet de garage/berging (door belanghebbende bepaald op 340 m3) en evenmin de ‘loze ruimten’ in het woonhuis (door belanghebbende bepaald op 1.285 m3);

- voor de garage/berging is belanghebbende uitgegaan van een rekenprijs/m3 van

€ 290;

- voor de ‘loze ruimten’ is belanghebbende uitgegaan van een rekenprijs/m3 van

€ 100;

- daarnaast heeft belanghebbende de deelwaarde van het woonhuis verminderd met € 53.837 wegens extra kosten woonhuis en € 161.446 wegens extra kosten landgoed.

2.3.3 Als waarde van de ondergrond van het woonhuis heeft belanghebbende, evenals de taxateur van de Heffingsambtenaar, een bedrag van € 464.200 in aanmerking genomen.

2.3.4. Belanghebbende heeft de ‘aftrek rijksmonumentale status gebouwd’ op 7,5 % en de ‘aftrek rijksmonumentale status tuin’ op 5 % van de marktwaarde vóór toepassing van deze aftrekken bepaald.

2.3.5. Met inachtneming van hetgeen onder 2.3.2 tot en met 2.3.4 is vermeld, heeft belanghebbende de marktwaarde van de onroerende zaak berekend op € 1.035.049.

De op de voet van artikel 17, lid 5, van de Wet WOZ bepaalde bestemmingswaarde

2.3.6. Belanghebbende heeft de instandhoudingsfactor aan de hand van § 5.4 van de Taxatiewijzer Nsw (zie onder 2.4) bepaald op 0,745, door hem afgerond op 0,74. Deze instandhoudingsfactor correspondeert met een instandhoudingslast van 25,5 %, door belanghebbende afgerond op 26 %. Hij specificeert de instandhoudingslast (vóór afronding) als volgt:

2.3.7. Vermenigvuldiging van de door belanghebbende berekende marktwaarde van

€ 1.035.049 met de instandhoudingsfactor van (afgerond) 0,74 leidt tot een bestemmingswaarde van de onroerende zaak van (afgerond) € 765.000.

Beide partijen maken bij de onderbouwing van hun standpunten gebruik van de Taxatiewijzer Nsw die een uitgebreide toelichting op de voor de instandhoudingslast relevante factoren bevat. Deze toelichting mondt uit in de volgende berekening:

“Voor de berekening van de instandhoudingsfactor wordt rekening gehouden met:

 NSW-beperkende last

Hiermee wordt bedoeld: de generieke NSW instandhoudingslast. De last die egaal op alle panden drukt wegens de inspanningen van de eigenaar om deze panden in stand en gerangschikt te houden

 Bezitseis in combinatie met de openstellingslast

Hiermee wordt bedoeld: de lasten van openstelling en bezitseis. De extra last die een gevolg is van de openstelling en de cumulatieve last van de bezitseis.

Op basis van onderstaande parameters wordt de instandhoudingsfactor berekend.

3. De Rechtbank heeft, voor zover hier van belang, het volgende overwogen:

“9. De bewijslast inzake de juistheid van de aan de onroerende zaak toegekende waarde (de bestemmingswaarde) ligt bij [de Heffingsambtenaar]. Daarbij gaat het om de vraag of [de Heffingsambtenaar] aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem voorgestane waarde niet te hoog is.

10. [De Heffingsambtenaar] heeft de waarde bepaald met behulp van de landelijke taxatiewijzer NSW-landgoederen, waardepeildatum 1 januari 2016 (Taxatiewijzer). Nu ook [belanghebbende], zo heeft hij op zitting desgevraagd bevestigd, de Taxatiewijzer wenst toe te passen en deze methode niet in strijd is met de Wet WOZ, zal de rechtbank partijen hierin volgen.

11. In de Taxatiewijzer is opgenomen dat voor de waarde van de grond (alleen de ondergrond) aansluiting gezocht moet worden bij het kavelmodel van woningen in hetzelfde liggingsgebied. De onroerende zaak van [belanghebbende] is gelegen in een wijk die door de gemeente is aangeduid als wijk […] . Ter zitting heeft [de Heffingsambtenaar] toegelicht dat in het taxatieverslag de grondstaffel wijk […] (met een aftrek van 40%) is gehanteerd omdat deze wijk vergelijkbaar is met de wijk waarin de onroerende zaak van [belanghebbende] is gelegen en daar de meeste verkopen van woningen zijn geweest. In het hangende beroep ingediende waarderapport heeft [de Heffingsambtenaar] ervoor gekozen om de grondstaffel van wijk […] te hanteren omdat deze beter aansluit bij de Taxatiewijzer en daarnaast omdat bij de in bezwaar gehanteerde grondstaffel bij de waardering van de grond andere zaken zijn meegenomen waar in het waarderapport een aparte aftrek voor plaats vindt. Het door [de Heffingsambtenaar] in het waarderapport hanteren van de grondstaffel behorende bij wijk […] , vormt naar het oordeel van de rechtbank geen onjuist uitgangspunt nu dit aansluit bij hetgeen daarover in de Taxatiewijzer is opgenomen. Dat [de Heffingsambtenaar] in bezwaar uit is gegaan van een andere grondstaffel maakt dit niet anders. De rechtbank overweegt daaromtrent dat het [de Heffingsambtenaar] vrij staat om in iedere fase van de procedure, dus ook in de beroepsfase, de waardevaststelling anders te onderbouwen en de daarbij gebruikte vergelijkingsobjecten of berekeningen te wijzigen (vgl. Hoge Raad 14 februari 1990, ECLI:NL:HR:1990:ZC4233 en Hof Amsterdam 11 februari 2003, ECLI:NL:GHAMS:2003:AF5246 ). Hetgeen [belanghebbende] overigens nog heeft aangevoerd leidt niet tot een ander oordeel. Dat [belanghebbende] ook in beroep wil aansluiten bij de grondstaffel in wijk […] (met een aftrek van 40%) sluit niet aan bij het – ook door [belanghebbende] gehuldigde – uitgangspunt dat wordt aangesloten bij de Taxatiewijzer. De beroepsgrond slaagt dan ook niet.

12. Volgens de Taxatiewijzer wordt de waarde van een woning op een landgoed bepaald door aansluiting te zoeken bij de marktgegevens. In de Taxatiewijzer is opgenomen dat het geen beletsel behoeft te zijn dat de vergelijkbare verkoopcijfers afkomstig zijn van objecten die niet gerangschikt zijn onder de NSW. [De Heffingsambtenaar] heeft - alvorens een instandhoudingsfactor toe te passen - eerst de waarde in het economisch verkeer van [het woonhuis] vastgesteld door vergelijking met objecten gelegen aan de [F] , [G] en [H] . Het betreft hier objecten met een inhoud van 937 m3, 1100 m3 en 520 m3 die zijn verkocht op respectievelijk 3 november 2015, 4 januari 2016 en 17 augustus 2016 en waarbij, na berekening van de bijbehorende grondwaarde, de objecten respectievelijk € 614, € 679 en € 1042 per m3 hebben opgebracht. De vergelijkingsobjecten zijn niet gerangschikt onder de NSW en vallen alle onder de categorie vrijstaand landhuis/villa. Deze drie objecten liggen in de omgeving van [het woonhuis] en hebben een vergelijkbare uitstraling als [het woonhuis] omdat de objecten eveneens een grote inhoud hebben en gelegen zijn op grote percelen. Deze vergelijkingsobjecten kunnen naar het oordeel van de rechtbank derhalve dienen ter onderbouwing van de waarde. Dat er verschillen zijn tussen [het woonhuis] en de vergelijkingsobjecten maakt dit niet anders. Het gaat erom of [de Heffingsambtenaar] met de verschillen in voldoende mate rekening heeft gehouden. [Belanghebbende] betoogt onder meer dat geen rekening is gehouden [met de] hoge onderhoudskosten en veel loze en/of onbruikbare ruimte in [het woonhuis]. [De Heffingsambtenaar] heeft ter zitting erkend dat een deel van [het woonhuis] niet bewoonbaar is en dat er een afstaffeling is voor de onbruikbare ruimte en dat er tevens bij de KOUDV-score rekening mee gehouden is. Ook heeft [de Heffingsambtenaar] erkend dat het onderhoud een waardedrukkende factor is en dat daarmee bij de waardebepaling rekening is gehouden. De kubieke meterprijs van [het woonhuis] heeft [de Heffingsambtenaar] voorts bepaald aan de hand van de genoemde referentieobjecten. Uit het waarderapport blijkt dat de vergelijkingsobjecten een hogere waardering kennen dan [het woonhuis]op het punt van kwaliteit, onderhoud, uitstraling en voorzieningen. Uit de verkoopgegevens van [F] , [G] en [H] blijkt dat, abstraherend van deze verschillen, uitgegaan kan worden van een kubieke meterprijs van respectievelijk € 614, € 566 en € 566 euro. Uit de matrix behorende bij het waarderapport blijkt dat [de Heffingsambtenaar] de onroerende zaak van [belanghebbende] op het punt van kwaliteit, onderhoudstoestand en doelmatigheid heeft gewaardeerd met een 2. Wanneer bij [het woonhuis] wordt geabstraheerd van de waardedrukkende factoren, heeft [het woonhuis] nagenoeg dezelfde kubieke meterprijs als de [G] en [H] . Hieruit volgt dat [de Heffingsambtenaar] geen rekening heeft gehouden met de (veel) grotere inhoud van [het woonhuis] en met de loze en/of onbruikbare ruimte in [het woonhuis]. Naar het oordeel van de rechtbank is de door [de Heffingsambtenaar] gehanteerde kubieke meterprijs van € 441 onvoldoende aannemelijk gemaakt en heeft [de Heffingsambtenaar] in zoverre niet aan de op hem rustende bewijslast voldaan.

13. Volgens de Taxatiewijzer moet, wanneer sprake is van een rijksmonument, met dit gegeven rekening worden gehouden bij de WOZ-waardering. De last van de rijksmonumentale status van de woning moet in de te hanteren prijs per m3 van de [woning] tot uitdrukking komen en de last van de rijksmonumentale tuin (of gedeelten daarvan) moet in mindering gebracht worden op de waarde van de woning. Vervolgens moet er een bestemmingswaardefactor worden bepaald, aldus de Taxatiewijzer.

14. De onroerende zaak is een rijksmonument en de vergelijkingsobjecten zijn dat niet. [De Heffingsambtenaar] stelt zich op het standpunt hiermee voldoende rekening te hebben gehouden door voor de rijksmonumentale status van [het woonhuis] een aftrek toe te kennen van 10% en voor de rijksmonumentale status van de tuin een aftrek toe te kennen van 5%. [De Heffingsambtenaar] heeft de aftrek voor de rijksmonumentale status van [het woonhuis] gemotiveerd door te stellen dat [het woonhuis] weinig bouwkundige elementen heeft, functioneel is en voldoet aan de hedendaagse gebruikseisen. De aftrek van de rijksmonumentale status van de tuin heeft [de Heffingsambtenaar] gemotiveerd door te stellen dat nog maar een deel van de oorspronkelijke structuur aanwezig is en dat, gelet op de staat van onderhoud, een aftrek voor rijksmonumentale status van 5% reëel is. De verklaring voor de gehanteerde percentages vormt naar het oordeel van de rechtbank geen onjuist uitgangspunt. Dit geldt temeer omdat dit aansluit bij een voorbeeldberekening die hieromtrent in de Taxatiewijzer is opgenomen waarbij dezelfde percentages zijn gehanteerd en partijen zich op het standpunt hebben gesteld dat moet worden aangesloten bij de Taxatiewijzer. [Belanghebbende] stelt zich op het standpunt dat een hogere aftrek moet worden toegepast wegens de rijksmonunentale status van [het woonhuis] en de tuin, namelijk respectievelijk 15% en 10%. [Belanghebbende] voert hiertoe aan dat het gebouw op het landgoed een rijksmonument is, en in de monumentenomschrijving als gebouwde onderdelen zijn genoemd: de tuinsieraden, het prieel, het moestuinensemble, de tuinmuur en het achterhek met brug. [Belanghebbende] heeft echter niet aannemelijk gemaakt waarom dat leidt tot de door hem genoemde percentages. De beroepsgrond faalt dan ook.

15. Voor het bepalen van de instandhoudingslast schrijft de Taxatiewijzer voor dat, voor zover van belang, rekening dient te worden gehouden met [het woonhuis] en met de extra last door de ligging op een NSW-landgoed. De extra last door de ligging op een NSW-landgoed bestaat enerzijds uit een NSW-beperkende last, dat wil zeggen de last die op de [het woonhuis] drukt wegens de inspanningen van de eigenaar om deze panden in stand en gerangschikt te houden en anderzijds uit een bezitseis in combinatie met de openstellingslast, dat wil zeggen de extra last die het gevolg is van openstelling en de cumulatieve last van de bezitseis. Anders dan [belanghebbende] betoogt wordt de instandhoudingslast per WOZ-object bepaald (vgl. Hoge Raad 25 april 2008, ECLI:NL:HR:2008:BD0436).

16. [De Heffingsambtenaar] heeft voor de berekening van de instandhoudingslast rekening gehouden met een totale aftrek van 23%, zijnde 18% (bestemmingswaardefactor woningen) + 5% (NSW beperkende last). Hierbij is [de Heffingsambtenaar] uitgegaan van de percentages uit de Taxatiewijzer die behoren bij het bouwjaar 1500 – 1905 en ‘gemiddeld bouwkundige elementen’ die leiden tot een hogere instandhoudingslast. Voor de NSW-beperkende last is [de Heffingsambtenaar] uitgegaan van een ‘klein landgoed’, tussen de 5 en 10 hectare. De instandhoudingsfactor heeft [de Heffingsambtenaar] aldus bepaald op 0,77. Naar het oordeel van de rechtbank heeft [de Heffingsambtenaar] hiermee geen onjuist uitgangspunt gehanteerd, omdat de door [de heffingsambtenaar] gehanteerde instandhoudingslast aansluit bij de berekening zoals de Taxatiewijzer voorschrijft. [Belanghebbende] wenst voor de berekening van de instandhoudingslast uit te gaan van 29,25%, zijnde 18% (bestemmingswaardefactor woningen) + 7,5% (NSW-beperkende last) + 3,75% (bezitseis). [Belanghebbende] gaat hierbij ten onrechte uit van een NSW-beperkende last die hoort bij een landgoed van tussen de 10 en 75 hectare. Daarnaast gaat [belanghebbende] er - naar de rechtbank begrijpt - van uit dat bij het wel voldoen aan de bezitseis, maar waarbij het landgoed niet is opengesteld, de helft van het percentage dat volgens de Taxatiewijzer behoort bij ‘bezitseis & openstellingslast’ in aanmerking genomen kan worden. [Belanghebbende] gaat hierbij uit van een onjuist uitgangspunt. Immers, de bezitseis geldt alleen in combinatie met een openstelling van het landgoed. Omdat van openstelling van het landgoed geen sprake is, heeft [de Heffingsambtenaar] terecht geen rekening gehouden met een aftrek wegens ‘bezitseis & openstellingslast’. Het bovenstaande leidt tot de conclusie dat [de Heffingsambtenaar] de gehanteerde instandhoudingsfactor kunnen vaststellen op 77%.

17. De omstandigheid dat [de Heffingsambtenaar] er, gelet op het gestelde onder 12, niet in geslaagd is de door hem vastgestelde waarde in het economisch verkeer aannemelijk te maken, brengt niet mee dat dan - zonder meer - de door [belanghebbende] bepleite waarde in aanmerking wordt genomen. Op [belanghebbende] rust dan evenzeer de last de door hem verdedigde waarde aannemelijk te maken.

18. [Belanghebbende] heeft de door hem voorgestane waarde van € 720.000 niet nader onderbouwd of anderszins aannemelijk gemaakt. De door hem overgelegde taxatie van de makelaar is niet onderbouwd met vergelijkingspanden waaruit kubieke - en vierkante meters kunnen worden herleid.

19. Nu geen van beide partijen erin is geslaagd het gevergde bewijs te leveren, bepaalt de rechtbank de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum in goede justitie schattenderwijs op € 1.100.000. Hierbij zijn de verkoopprijzen zoals die zijn gerealiseerd voor de vergelijkingsobjecten aan de [F] , [G] en [H] mede in aanmerking genomen maar is met name acht geslagen op de (veel) grotere inhoud van [het woonhuis] en met de loze en/of onbruikbare ruimte in [het woonhuis]. De aanslag onroerende-zaakbelasting wordt dienovereenkomstig verminderd.

20. Gelet op wat hiervoor is overwogen, dient het beroep gegrond te worden verklaard.

Proceskosten

21. Er zijn geen voor vergoeding in aanmerking komende kosten. De door eiser genoemde kosten, te weten de kosten van de belastingconsulent wegens de herziening van de reeds ingediende aangifte inkomstenbelasting en premie volksverzekeringen en de uren die hijzelf heeft besteed aan deze procedure, komen op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht niet voor vergoeding in aanmerking.”

In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum.

Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de door de Rechtbank vastgestelde waarde van € 1.100.000 te hoog is en dient te worden verminderd tot € 765.000. De onderbouwing van dit standpunt is onder 2.3.1 tot en met 2.3.7 samengevat.

De Heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de door de Rechtbank vastgestelde waarde niet te hoog is. De onderbouwing van dit standpunt is onder 2.2.1 tot en met 2.2.7 samengevat.

Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar, tot wijziging van de beschikking in die zin dat de waarde van de onroerende zaak nader wordt vastgesteld op € 765.000 en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag.

De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

Prealabel

Het Hof acht geen termen aanwezig de Heffingsambtenaar te veroordelen in de door belanghebbende in verband met het hoger beroep gemaakte kosten van rechtsbijstand aangezien niet gebleken is dat belanghebbende zodanige kosten heeft gemaakt.

Wel voor vergoeding in aanmerking komen de door belanghebbende in deze zaak en de belanghebbenden in de zaken BK-18/00976 tot en met BK-18/00979 gemaakte taxatiekosten. Het Hof stelt deze kosten voor deze zaak en de zaken BK-18/00976 tot en met BK-18/00979 tezamen vast op € 658 (8 uur á € 68 per uur, verhoogd met 21% omzetbelasting). Het bedrag zal voor 50% aan belanghebbende in de onderhavige zaak en voor 50% aan de belanghebbenden in de zaken BK-18/00976 tot en met BK-18/00979 worden toegekend.

Voor een vergoeding van andere kosten acht het Hof geen redenen aanwezig.

Voorts dient aan belanghebbende het voor de behandeling van het hoger beroep gestorte griffierecht te worden vergoed.

Het Gerechtshof:

Deze uitspraak is vastgesteld door G.J. van Leijenhorst, E.M. Vrouwenvelder en W..M.C. Schipper in tegenwoordigheid van de griffier E.J. Nederveen. De beslissing is op 24 september 2019 in het openbaar uitgesproken.

Wegens verhindering van de voorzitter is de uitspraak ondertekend door mr. Vrouwenvelder.

aangetekend aan

partijen verzonden:

Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

- de naam en het adres van de indiener;

- de dagtekening;

- de gronden van het beroep in cassatie.

Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.

De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.