HR, 10-06-2011, nr. 09/03782

De eisers tot cassatie, [eiser] c.s., huren sinds 1981 een landhuis, genaamd [A], met (vrij uitgebreide) landerijen en bos, in [plaats]2.. De huurprijs was aanvankelijk NLG 200,- per maand, en laatstelijk € 98,38 per maand — wat, veroorloof ik mij buiten de vaststellingen van het hof om op te merken, in het licht van de beschrijving van het huurobject een buitengewoon lage prijs lijkt.

De verweerster in cassatie, Trebbe, is in 1997 eigenares van het landhuis e.a. geworden. Zij is daardoor ingevolge het destijds geldende art. 7A:1612 BW als verhuurster tot [eiser] c.s. komen te staan.

Trebbe is de onderhavige procedure in september/oktober 2005 begonnen. Zij vorderde primair ontbinding van de huurovereenkomst wegens tekortkomingen aan de kant van [eiser] c.s., onder andere in de vorm van langdurig niet betalen van de geldende huurprijs, en subsidiair beëindiging van de huurovereenkomst op de voet van art. 7:274 lid 1 onder c BW. Wat het laatste betreft beriep Trebbe zich op de dringende behoefte aan eigen gebruik van het gehuurde, bestaande in ingrijpende renovatie van het landhuis.

In de eerste aanleg wees de kantonrechter de primaire vordering af, maar de subsidiaire toe.

[Eiser] c.s. stelden hoger beroep in. Trebbe kwam (nadat zij aanvankelijk zelfstandig had geappelleerd) in incidenteel appel.

Het hof bevond de subsidiaire, op dringend eigen gebruik stoelende vordering van Trebbe niet toewijsbaar; maar het beoordeelde, anders dan de kantonrechter had gedaan, de primaire vordering wel als gegrond. Volgens het hof hadden [eiser] c.s. hun verplichting tot betaling van de huur dusdanig verzaakt dat ontbinding gerechtvaardigd was.

Tot goed begrip diene, dat [eiser] c.s. het beroep van Trebbe op wanbetaling aan hun kant (vooral) hadden tegengesproken met het argument dat zij hun betalingsverplichting legitiem hadden opgeschort wegens vergaande nalatigheid, aan de kant van Trebbe, in de nakoming van de volgens [eiser] c.s. op Trebbe rustende onderhoudsverplichting. Dat verweer achtte het hof niet doeltreffend. Ook al zou Trebbe de onderhoudsverplichting in meerdere of mindere mate hebben verzaakt — wat het hof in het midden liet —, dat rechtvaardigde niet het jaren lang opschorten van de huurbetalingsverplichting in zijn geheel.

[Eiser] c.s. hebben tijdig en regelmatig cassatieberoep laten instellen3.. Van de kant van Trebbe is tot verwerping geconcludeerd en voorwaardelijk incidenteel cassatieberoep ingesteld. Partijen hebben hun standpunten van weerszijden schriftelijk laten toelichten. Van de kant van Trebbe is gedupliceerd.

Als ‘centrale’ klacht van het principale middel merk ik de klacht aan van Onderdeel A. Die klacht strekt er vooral toe, dat het hof zou hebben miskend dat een werkelijk ernstige verwaarlozing van de onderhoudsplicht aan de kant van de verhuurder, (steeds) rechtvaardigt dat de huurder zijn huurbetalingen opschort; waarbij, zo begrijp ik het, de omvang en duur van de opschorting niet van belang zouden zijn. Opschorting zou, zo begrijp ik het, gerechtvaardigd zijn zo lang de verhuurder met de nakoming van de verplichtingen waarop de opschorting gebaseerd werd, in gebreke blijft, en (dus) in navenant onbeperkte omvang. (Bij een huurprijs die, zoals gebruikelijk is en zoals in deze zaak ook het geval was, periodiek verschuldigd is, loopt de omvang van de opgeschorte prestatie immers met het tijdsverloop steeds verder op. Voor de relevante prestatie aan de andere kant is dat niet noodzakelijkerwijs het geval.)

De rechtsopvatting die ik zojuist omschreef, en die volgens mij aan Onderdeel A van het middel ten grondslag ligt, is onjuist. Een partij bij een wederkerige overeenkomst heeft het recht zijn prestaties op te schorten als de wederpartij in de nakoming van haar verplichtingen tekort schiet, maar in geval van gedeeltelijke of niet-behoorlijke prestatie van de wederpartij geldt dat recht slechts in de mate waarin de tekortkoming de opschorting rechtvaardigt. Zo wordt de regel in art. 6:262 BW (i.h.b. in lid 2) weergegeven. Zo wordt hij ook in een op dit punt vrij eenstemmige literatuur uitgelegd, en ook in de praktijk — de huurrechtelijke rechtspraak incluis — toegepast4..

Inhouden van ruim 5.000 € aan huur, oftewel de volle in dit geval verschuldigde huurprijs over een periode van meer dan vier jaar, als sanctie op de wanprestatie van de verhuurder die het onderhoud verzaakt (en daarmee zijn verplichtingen als verhuurder inderdaad waarschijnlijk — zie alinea's 9 t/m 12 hierna — gedeeltelijk niet nakomt, dan wel niet-behoorlijk nakomt), kan geredelijk als disproportioneel worden aangemerkt — zeker wanneer de huurder intussen blijft profiteren van het overigens ogenschijnlijk bepaald aantrekkelijke huurobject.

Ik vermeld in dit verband dat van de kant van [eiser] c.s. was aangevoerd dat de onderhoudstoestand van het gehuurde weliswaar slecht was, maar dat het gehuurde, ook als gevolg van door [eiser] c.s. verricht onderhoud, niet in een staat verkeerde die dringende renovatie nodig maakte.

Dat het hof in deze context de opschorting van de huurbetaling door [eiser] c.s. in de mate waarin die had plaatsgehad, als ontoelaatbaar heeft beoordeeld — zo moet rov. 4.6 van het bestreden arrest worden begrepen —, is dan niet onbegrijpelijk.

Hierbij is nog in aanmerking te nemen dat de omvang van de onderhoudsverplichting van Trebbe enigszins ongewis gebleven is. Van de kant van [eiser] c.s. wordt aangevoerd dat, omdat het hof heeft aangenomen dat er geen bijzondere onderhoudsplicht op [eiser] c.s. rustte, ‘dus’ moet worden aangenomen dat Trebbe de volledige onderhoudsplicht had die ‘gewoonlijk’ op een verhuurder rust. Dat is echter niet zo vanzelfsprekend, als het van de kant van [eiser] wordt aangevoerd. Ik ga er ook van uit dat het hof niet voetstoots heeft aangenomen dat op Trebbe de ‘normale’ onderhoudsplicht rustte.

Als een huurobject van een omvang als het onderhavige voor een zo geringe huurprijs als de hier geldende wordt verhuurd, en bovendien (zoals van de kant van [eiser] c.s. werd aangevoerd) de onderhoudstoestand van begin af aan slecht was, dringt zich enigszins op dat de huurovereenkomst er niet toe strekt dat de verhuurder de ‘gewone’ onderhoudsplicht aanvaardt (en ligt ook in de rede dat de huurder aanvaardt dat dat niet het geval is). Het is immers ongerijmd om te veronderstellen dat een verhuurder tegenover een huurprijs van een niveau als hier aan de orde, een onderhoudsverplichting zou aanvaarden met een ‘waarde’ die beduidend groter is dan die huurprijs; en het is in dezelfde mate ongerijmd, dat een huurder anders zou mogen verwachten.

Wanneer ook de huurder de onderhoudsverplichting niet op zich neemt, kan het dan zijn dat de overeenkomst ertoe strekt dat beide partijen niet tot onderhoud verplicht zijn, dan wel dat op de verhuurder slechts een beperkte onderhoudsplicht rust. Overeenkomsten van die strekking zijn denkbaar (en komen ook in de praktijk wel voor5.).

Ik moet hier een zijsprongetje maken: het zojuist gezegde gold voor het recht zoals dat tot 1 augustus 2003 van kracht was. Sinds 1 augustus 2003 staan de art. 7:240 – 7:242 BW er aan in de weg dat bij een overeenkomst betreffende huur van woonruimte, ten nadele van de huurder wordt afgeweken van onder meer de bepalingen van de art. 7:204, 7:206 leden 1 en 2, 7:207, 7:208 en 7:217 BW. Uit die bepalingen, in het bijzonder uit de art. 7:204, 7:206 lid 1 en 7:217 BW vloeit, naar algemeen wordt aangenomen6., voort dat de verhuurder tot onderhoud van het gehuurde verplicht is.

Overeenkomsten betreffende huur van woonruimte van de soort die ik in alinea 10 besprak, zijn daarom sedert 1 augustus 2003 vernietigbaar, voor zover er in het nadeel van de huurder op de onderhoudsverplichting van de verhuurder is afgedongen.

Dit gegeven is echter in deze zaak niet naar voren gebracht. Ten overstaan van het hof is dus ook geen beroep gedaan op de vernietigbaarheid van de overeenkomst, voor zover die ertoe zou strekken dat er (stilzwijgend) was afgedongen op de onderhoudsverplichting van de verhuurder7..

Bij die stand van zaken kon het hof er rekening mee houden dat de overeenkomst vermoedelijk niet de ‘volle’ onderhoudsplicht (maar ten hoogste een beperkte onderhoudsplicht) op Trebbe legde; en dat ook dat ertoe kon bijdragen, de opschortingsreactie van [eiser] c.s. als buitensporig te beoordelen. Dat geldt dan in ieder geval, voor zover de opschorting al van vóór 1 augustus 2003 dateerde8..

De schriftelijke toelichting namens [eiser] c.s. voert aan dat de verwijzing, in rov. 4.10, naar de regel van art. 7:206 BW zou betekenen dat wél moet worden aangenomen dat, ook volgens het hof, op Trebbe de volle onderhoudsverplichting rustte; maar ik denk dat daarmee teveel in deze verwijzing wordt ‘ingelezen’. Het hof haalt hier een overweging van de kantonrechter aan. Dat doet het hof in het kader van zijn oordeel over de vraag of er op [eiser] c.s. een bijzondere onderhoudsplicht rustte. Dat daarmee meteen ook, impliciet, een oordeel over de onderhoudsplicht van Trebbe zou zijn gegeven, lijkt mij onaannemelijk.

Overigens: art. 7:206 BW geeft aan dat de verhuurder tot het verhelpen van gebreken verplicht is, maar bepaalt niet nader welke de (uit de huurovereenkomst voortvloeiende) omvang van de door de verhuurder aanvaarde onderhoudsverplichting is. Dat moet worden bepaald aan de hand van uitleg van de huurovereenkomst9..

In rov. 4.6 heeft het hof verder betekenis toegekend aan het feit dat [eiser] c.s. nadat de kantonrechter hen tot betaling van de ingelopen huurachterstand had veroordeeld, een nieuwe huurachterstand hadden laten ontstaan.

Ook hier ligt in de rede om het oordeel van het hof zo te begrijpen, dat het, in versterkte mate, disproportioneel was om in de situatie zoals die zich inmiddels tussen partijen had ontwikkeld, (opnieuw) een beroep op het opschortingsrecht te willen doen; en ook hier geldt dat het oordeel van die strekking begrijpelijk is.

Of een tekortkoming in een gegeven geval van voldoende gewicht is om ontbinding van de desbetreffende overeenkomst te rechtvaardigen, moet beoordeeld worden door weging van alle relevante omstandigheden. Die weging houdt een zeer belangrijk element van feitelijke appreciatie in10.. In het licht van mijn voorafgaande beschouwingen zal duidelijk zijn geworden dat ik denk dat de uitkomst waartoe het hof in dit geval is gekomen geen blijk geeft van een onjuiste rechtsopvatting, en alleszins begrijpelijk is.

De ‘centrale’ klacht van Onderdeel A lijkt mij daarom ongegrond.

Het onderdeel brengt verder een aanzienlijk aantal detailargumenten in stelling die ertoe kunnen bijdragen dat men tot een andere uitkomst zou kunnen komen, dan het hof heeft gedaan11.. Die argumenten zijn echter niet van dien aard dat zij tot de andere uitkomst dwingen, of dat de door het hof gevonden uitkomst in het licht daarvan niet langer begrijpelijk zou zijn. Die argumenten komen daarmee neer op een uitnodiging, aan de Hoge Raad, om de door het hof gemaakte afweging inhoudelijk opnieuw te beoordelen. Daarvoor leent de cassatie-instantie, waar feitelijke herbeoordeling uitgesloten is, zich niet.

Onjuist lijkt mij de lezing van het arrest van het hof, waar dit middelonderdeel in alinea 2.12 van de cassatiedagvaarding van uit gaat. Het hof heeft niet het feit dat [eiser] c.s. een volgende betalingsachterstand hadden laten ontstaan aangemerkt als een zelfstandige grond voor ontbinding van de overeenkomst, maar het feit dat er tweemaal achtereenvolgens (en onder omstandigheden die deze handelwijze extra bezwaarlijk maakten) een relevante betalingsachterstand was ontstaan.

Hierdoor ontvalt ook de grond aan de klacht, in alinea 2.14 van de cassatiedagvaarding, dat de tweede betalingsachterstand op zichzelf beschouwd van onvoldoende betekenis zou zijn om ontbinding te kunnen rechtvaardigen.

Anders dan in deze alinea van de cassatiedagvaarding wordt aangevoerd, kon het hof ten aanzien van de tweede betalingsachterstand verzuim aan de kant van [eiser] c.s. aannemen, ook zonder dat (nadere) ingebrekestelling had plaatsgehad. Dat lijkt mij al daarom het geval, omdat huurtermijnen (gewoonlijk, en ook in dit geval) op bepaalde tijdstippen vervallen. Daarvoor geldt dus gewoonlijk (en naar in de rede ligt ook in dit geval) de regel van art. 6:83, aanhef en onder a BW.

Het hof heeft echter een (iets) andere weg gevolgd: uit de sommatie die de inleiding tot het onderhavige geding vormde en uit de proceshouding van Trebbe in dit geding, moest het [eiser] c.s. duidelijk zijn dat vertragingen in de huurbetaling niet (meer) werden geaccepteerd. In die omstandigheden mochten [eiser] c.s. niet verwachten dat zij bij nalatigheid in de huurbetaling nog op een waarschuwing van de kant van Trebbe en op een ‘herkansing’ aanspraak konden maken.

De hier door het hof omarmde gedachte ligt in het verlengde van die, die (mede) in art. 6:83, aanhef en onder a BW besloten ligt: wie weet of behoort te weten wanneer betaling van hem verwacht wordt, heeft geen aanspraak op een waarschuwing/herkansing. Ik denk dan ook dat de door het hof gekozen variant op dit thema geen blijk geeft van een onjuiste rechtsopvatting.

Onderdeel B van het middel berust, als ik het goed zie, op dezelfde argumenten als onderdeel A (het verwijst in alinea 3.5 naar die argumenten). Het onderdeel is dus om dezelfde redenen als hiervóór besproken, niet aannemelijk.

In Onderdeel B vraagt alinea 3.6 nog — terloops — aandacht voor 's hofs oordeel dat (ook) de huur over de periode van 1 januari 2001 t/m 30 juni 2001 nog betaald moet worden. Voor die periode zou, zo begrijp ik de klacht, (althans) wel een beroep op opschorting kunnen worden gedaan.

Wanneer men, zoals ik heb gedaan, aanneemt dat het hof met recht kon oordelen dat [eiser] c.s. over het geheel genomen een buitenproportioneel beroep op opschorting deden, en dat daarom van een ernstige wanbetaling aan hun kant sprake was die ontbinding rechtvaardigde, geldt in elk geval vanaf de ontbindingsdatum dat [eiser] c.s. geen aanspraak meer konden maken op onderhoud ten laste van Trebbe. Daarmee verviel ook iedere op die verplichting gebaseerde aanspraak op opschorting, en kon dat argument dus ook niet meer aan de betaling van de nog uit 2001 verschuldigde huurtermijnen worden tegengeworpen12..

Onderdeel C klaagt erover dat het hof zijn beslissing uitvoerbaar bij voorraad heeft verklaard.

Zoals van de kant van Trebbe met recht wordt aangevoerd, missen [eiser] c.s. belang bij deze klacht wanneer de onderdelen A en B ongegrond zouden worden bevonden. Het arrest van het hof zou dan immers onherroepelijk worden, en de uitvoerbaarverklaring bij voorraad daarvan zou zijn belang verliezen13..

Intussen pleegt bestendig te worden aangenomen dat de beslissing over uitvoerbaarverklaring bij voorraad aan het oordeel van de (feitelijke) rechter is overgelaten, en dat diens oordeel hierover gewoonlijk (en zeker als er geen specifieke argumenten op dit thema in het partijdebat zijn aangevoerd), geen motivering behoeft14.. Ik zie geen aanleiding om thans een afwijking van de op dit punt gevormde rechtsleer te bepleiten.

De uitkomst waar ik aan de hand van het voorafgaande bij ben beland, zou meebrengen dat het voorwaardelijk voorgestelde incidentele middel niet aan de orde komt.

Ik zal het desondanks, zij het met enige beperking, bespreken, rekening houdend met de mogelijkheid dat de Hoge Raad het principale beroep anders beoordeelt dan ik voor juist heb gehouden.

Het incidentele middel ziet op het namens Trebbe gedane beroep op dringend eigen gebruik voor renovatie, alles: in de context van art. 7:274 lid 1 onder c BW.

Naar ik afleid uit HR 26 maart 2010, NJ 2010, 190, rov. 3.4.2, beschikt de verhuurder slechts over een zeer beperkte marge om met een beroep op renovatie op grond van deze bepaling huurbeëindiging te bewerkstelligen. Ik heb mij afgevraagd of de in de feitelijke instanties aangevoerde stellingen wel een grondslag bieden voor de beperkte toepassing van deze bepaling, die door deze marge wordt gemarkeerd; maar ik kom ertoe, dat die beoordeling in dit geval niet in cassatie behoort plaats te vinden, maar in de eventuele vervolginstantie, waar de uitleg van partijstellingen ‘thuishoort’.

Het incidentele middel strekt ertoe dat Trebbe voldoende zou hebben gesteld omtrent haar voornemen tot renovatie van het huurobject (althans: van het landhuis); en dat zij uit dien hoofde aanspraak had op (nadere) bewijslevering ten aanzien van wat zij in dit verband gesteld had.

Mij lijkt dit betoog in beide onderdelen daarvan ongegrond.

Of het de verhuurder die aanvoert dat hij dringende behoefte aan het gehuurde voor eigen gebruik heeft, werkelijk ernst is met de voornemens die hij in dat verband naar voren brengt, kan door de rechter zelfstandig worden onderzocht. De betrekkelijk hoge drempel die de wetgever heeft willen opwerpen tegen huurbeëindiging op grond van ‘dringend eigen gebruik’, wettigt dat de rechter dit gegeven in voorkomend geval afzonderlijk onderzoekt en in zijn beoordeling betrekt15..

In hoeverre het een verhuurder met de door deze aangevoerde gebruiksplannen ernst is, is naar zijn aard meestal niet of nauwelijks voor bewijslevering vatbaar. Dan kan de rechter zich slechts aan de hand van de omstandigheden van het geval een indruk hierover vormen, en op grond daarvan de aannemelijkheid van het gestelde voornemen beoordelen.

In het onderhavige geval strekken de producties waarnaar het incidentele middel verwijst ertoe, (aan te tonen) dat het gehuurde landhuis een aanzienlijk aantal ingrijpende onderhoudsmaatregelen behoeft (waarbij overigens opvalt dat dat al sedert tenminste medio jaren '90 van de vorige eeuw het geval zou zijn).

Het feit dat maatregelen als deze noodzakelijk of tenminste in hoge mate gewenst zijn, kán ertoe bijdragen dat men aannemelijk acht dat een verhuurder die maatregelen ook werkelijk wil nemen; maar dat feit dwingt daar bepaald niet toe.

Dat geldt in versterkte mate in een situatie waarin aan de desbetreffende maatregelen al vele jaren in ongeveer dezelfde mate behoefte bestaat, en voornemens van de verhuurder om daarin te voorzien in de tussentijd niet zijn gebleken; en waarin geldt dat de verhuurder ook andere plannen met het gehuurde zou kunnen hebben (namelijk: het op termijn ‘tot ontwikkeling brengen’ van het onroerend goed in kwestie, zoals van de kant van [eiser] c.s. volgens het hof met een opmerkelijke stelligheid zou zijn aangevoerd).

Het hof kon in de door de zojuist omschreven gegevens gekenmerkte context, zeer wel oordelen dat er geen feiten gesteld waren waaruit het voornemen van Trebbe om op redelijke termijn tot renovatie over te gaan (met voldoende betrouwbaarheid) kon worden afgeleid. De gestelde feiten lieten de ‘inschatting’ dat Trebbe dat inderdaad van plan was ongetwijfeld toe, maar lieten ook alle ruimte voor reële twijfel in dat opzicht.

Het betoog dat Trebbe in dit opzicht voldoende gesteld had om haar een legitieme aanspraak op bewijslevering te geven, springt al daarop af.

Daarbij komt, dat er ook geen voldoende specifiek en concreet bewijsaanbod voorlag, dat grondslag kon opleveren voor de aanspraak op bewijslevering waar het incidentele middel staat op maakt. Blijkens de schriftelijke toelichting doelt Trebbe hier op een aanbod dat als volgt was geformuleerd:

Het behoeft nauwelijks toelichting dat het hof dit niet hoefde op te vatten als een aanbod om bepaalde concrete stellingen te bewijzen (laat staan: om daarvan getuigenbewijs te leveren). De geciteerde passage suggereert dat die er op doelt, (de gelegenheid te krijgen om) als onvoldoende aangemerkte stellingen nader te onderbouwen en/of aan te vullen, en niet: om reeds gestelde zaken van bewijs te voorzien.

Vandaar dat ik denk dat ook de tweede component van de in alinea 26 geparafraseerde stelling van Trebbe (in het incidentele middel), een deugdelijke grondslag mist.

Ik concludeer tot verwerping van het principale cassatieberoep.

De Procureur-Generaal bij de Hoge Raad der Nederlanden