HR, 31-03-2017, nr. 16/02091

Contractenrecht. Verkoop van huis onder financieringsvoorbehoud. Verkoper accepteert beroep van koper op dit voorbehoud. Heeft verkoopmakelaar recht op courtage voor zijn bemiddeling? Hoge Raad doet zelf de zaak af.

Partij(en)

31 maart 2017

Eerste Kamer

16/02091

LZ/TT

Hoge Raad der Nederlanden

Arrest

in de zaak van:

[eiser] , handelend onder de naam van [A] ,wonende te [woonplaats] ,

EISER tot cassatie,

advocaat: mr. J.H.M. van Swaaij,

t e g e n

[verweerster] ,wonende te [woonplaats] , Italië,

VERWEERSTER in cassatie,

advocaat: mr. H.J.W. Alt.

Partijen zullen hierna ook worden aangeduid als [eiser] en [verweerster] .

1. Het geding in feitelijke instanties

Voor het verloop van het geding in feitelijke instanties verwijst de Hoge Raad naar de navolgende stukken:

a. het vonnis in de zaak 1264536/13-2367 van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag van 23 oktober 2013;

b. het arrest in de zaak 200.144.697/01 van het gerechtshof Den Haag van 12 januari 2016.

Het arrest van het hof is aan dit arrest gehecht.

2. Het geding in cassatie

Tegen het arrest van het hof heeft [eiser] beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.

[verweerster] heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep.

De zaak is voor [verweerster] toegelicht door haar advocaat.

De conclusie van de Advocaat-Generaal M.H. Wissink strekt tot verwerping van het cassatieberoep.

De advocaat van [eiser] heeft bij brief van 24 februari 2017 op die conclusie gereageerd.

3. Beoordeling van het middel

3.1

In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.

(i) Tussen [verweerster] en [eiser] is overeengekomen dat [eiser] als makelaar zou bemiddelen bij de verkoop van de woning van [verweerster] .

(ii) Op 16 september 2011 is de woning door bemiddeling van [eiser] verkocht aan [betrokkene 1] (hierna ook koper) voor een koopprijs van € 812.500,00 (hierna: de koopovereenkomst).

(iii) In de koopovereenkomst is in art. 13 onder het kopje ‘Ontbindende voorwaarden’ het volgende (hierna: de ontbindende voorwaarde) opgenomen:

“1. Deze overeenkomst zal, mits met inachtneming van het navolgende, ontbonden (kunnen) worden zonder vergoeding en/of compensatie van schade of kosten één der partijen in elk van de volgende gevallen:

(…)

b. als koper niet vóór 7 oktober 2011 een toezegging heeft verkregen voor het aangaan van één of meer geldleningen ter financiering van het bij deze gekochte tot een totale hoofdsom van ten minste € 812.500,- plus k.k. (…) zulks tegen de normaal geldende voorwaarden en tarieven van de Nederlandse geldverstrekkende instellingen. Indien de koper op grond van dit artikel de ontbinding inroept, moet er minimaal van twee verschillende erkende geldverstrekkende instellingen een afwijzingsverklaring worden overhandigd aan verkoper of diens makelaar, en – indien van toepassing – Nationale Hypotheek Garantie ter van de overeenkomst(en) tot voormelde geldlening (en) niet voor voormelde datum is verleend.

2. Koper zal ter verkrijging van de financiering, al het hem mogelijke verrichten en kan op deze ontbindende voorwaarde alleen een beroep doen door aan verkoper tenminste twee schriftelijke afwijzingen te overleggen. (…)

3. Op vervulling van een in lid 1 gemelde voorwaarde kan slechts koper zich beroepen. Dit beroep moet geschieden door middel van een schriftelijke mededeling (aangetekend dan wel per fax met ontvangstbevestiging) aan de in deze akte genoemde notaris of aan de desbetreffende makelaar. Deze mededeling dient uiterlijk op de dag na de voor de desbetreffende voorwaarde in lid 1 genoemde datum in het bezit te zijn van de notaris en onderbouwd te zijn met bewijsmaterialen.”

(iv) In een e-mail van 7 oktober 2011 heeft koper aan [betrokkene 2] van [B], die op dat moment waarnam voor [eiser] , bericht dat de vervaldatum van de ontbindende voorwaarde in overleg met [verweerster] is verlengd tot 28 oktober 2011.

(v) Op 28 oktober 2011 heeft koper in een e-mail aan [betrokkene 2] het volgende bericht:

“Zoals je wellicht al begrepen had van [verweerster] hebben we van de week contact gehad en ben ik helaas genoodzaakt te ontbinden. Ik voorzie je hierbij van een afwijzing. Mocht je er nog een willen dan kan ik die eventueel later nog toemailen (…).”

Bij de e-mail zit een mailbericht van RNHB Hypotheekbank van 25 oktober 2011 waarin staat dat de financieringsaanvraag is afgewezen en een e-mail aan koper van 26 oktober 2011 van zijn hypotheekadviseur, [betrokkene 3] (hierna: [betrokkene 3]), waarin staat dat de afwijzing van Direktbank volgt.

(vi) Bij brief van 21 december 2011 heeft [eiser] aan koper geschreven, voor zover relevant:

“Aangezien er ook niet voldaan is aan de ontbindende voorwaarden genoemd in artikel 13 lid 8 van die overeenkomst, is de koopovereenkomst van 16 september 2011 definitief geworden, waardoor er verder geen redenen zijn om niet te voldoen aan de verplichting genoemd in artikel 4 van de overeenkomst.

Namens mijn opdrachtgever, verkoper, [verweerster] , stellen wij u dan ook in gebreke voor het niet nakomen van de overeenkomst door niet te voldoen aan artikel 4 van de overeenkomst. U krijgt alsnog uiterlijk tot 31 december 2011 de gelegenheid om aan uw verplichtingen te voldoen.”

(vii) In reactie hierop heeft koper bij mail van 24 december 2011 aan [eiser] laten weten dat de koopovereenkomst op 28 oktober 2011 is ontbonden.

(viii) [eiser] heeft op 8 februari 2012 aan [verweerster] een eindfactuur gezonden van € 12.255,64 wegens courtage en gemaakte kosten. In een begeleidende brief heeft [eiser] daarop de volgende toelichting gegeven:

“De verkoop van de [a-straat 1] te Noordwijk is na de vervallen termijnen van ontbindende voorwaarden definitief geworden. De koopovereenkomst is daardoor onherroepelijk geworden. Voor mijn werkzaamheden hebben wij een courtage afgesproken van 1,25% van de koopsom. De koopsom bedraagt € 812.500,00. De courtage bedraagt dus € 10.156,25 en wordt verhoogd met 19% BTW € 1.929,69, in totaal dus € 12.085,94. Ook zijn in overleg met jou een aantal advertenties (...) geplaatst. De kosten hiervan bedragen totaal € 142,60 verhoogd met BTW € 27,10. (...) Mocht de koper in gebreke blijven en/of de juridische levering van het verkochte daardoor niet kan doorgaan, dan kan jij deze gemaakte kosten in rekening brengen bij de koper. Ik adviseer je daarom de koper verder aansprakelijk te stellen voor de gemaakte kosten en dervingen.”

3.2.1

In dit geding heeft [eiser] (na aftrek van een voorschotbetaling van € 2.000,--) gevorderd [verweerster] te veroordelen tot betaling van € 10.255,64 aan openstaande hoofdsom, met rente en kosten. [eiser] heeft daaraan ten grondslag gelegd dat koper niet heeft voldaan aan de voorwaarden voor het geldig inroepen van de ontbindende voorwaarde, zodat sprake is van een onherroepelijke koopovereenkomst. Het feit dat [verweerster] heeft afgezien van het vorderen van nakoming van de koopovereenkomst, ontslaat haar niet van haar betalingsverplichting jegens [eiser] .

3.2.2

De kantonrechter heeft de vordering afgewezen.

3.2.3

In hoger beroep heeft het hof het vonnis bekrachtigd. Het overwoog daartoe, voor zover van belang, als volgt:

“5. [eiser] heeft één grief aangevoerd die gericht is tegen het oordeel van de kantonrechter - samengevat - dat [eiser] als opdrachtnemer van [verweerster] zich er in redelijkheid niet op kan beroepen dat er geen twee schriftelijke afwijzingen zijn en dat de ontbindende voorwaarde dus niet rechtsgeldig is ingeroepen. In de toelichting en tijdens het pleidooi heeft [eiser] betoogd dat koper niet aan zijn inspanningsverplichting, voortvloeiende uit het financieringsvoorbehoud, heeft voldaan nu er slechts één afwijzingsverklaring, zonder enig bewijsmateriaal, is overhandigd. [verweerster] en koper hebben in artikel 13 van de koopovereenkomst de uitdrukkelijke contractuele afspraak gemaakt dat koper op de ontbindende voorwaarde slechts een beroep kon doen door aan verkoper tenminste twee schriftelijke afwijzingen te overleggen welke onderbouwd dienden te worden met bewijsmaterialen. Aan die voorwaarden is niet voldaan. Er is per e-mail in plaats van per aangetekend schrijven dan wel per fax met ontvangstbevestiging slechts één afwijzingsverklaring overhandigd terwijl deze verklaring niet is onderbouwd met enig bewijsstuk. Volgens [eiser] is dus op 27 oktober 2011 een perfecte koopovereenkomst tot stand gekomen, heeft [eiser] zijn opdracht voltooid en heeft hij daarmee recht op courtage. Daarbij heeft hij zich op het standpunt gesteld dat het in de branche gebruikelijk is dat de courtage verschuldigd wordt op het moment van de totstandkoming van de (obligatoire) overeenkomst. Dat [verweerster] en koper met wederzijds goedvinden hebben besloten geen verdere uitvoering aan de tot stand gekomen overeenkomst te geven, komt in de rechtsverhouding tussen [eiser] en [verweerster] voor rekening van [verweerster] en ontslaat haar niet van haar betalingsverplichting jegens [eiser] , aldus nog steeds [eiser] .

6. Het hof overweegt als volgt. Vast staat dat koper op 28 oktober 2011 een beroep op de ontbindende voorwaarde heeft gedaan. Gesteld noch gebleken is dat [verweerster] op dat moment de vervulling van de voorwaarde heeft betwist of tegen het inroepen van de ontbindende voorwaarde heeft geprotesteerd. Integendeel, volgens [verweerster] is zij, op basis van de mededeling van koper en de beschikbare informatie, ervan uitgegaan dat koper de financiering niet rond kon krijgen. Aangenomen moet dan ook worden dat [verweerster] het beroep op de ontbindende voorwaarde heeft aanvaard. Dat volgt overigens ook uit de omstandigheid dat [verweerster] koper niet gesommeerd heeft tot nakoming van de overeenkomst en [verweerster] en koper geen enkele uitvoering aan de koopovereenkomst hebben gegeven. Weliswaar heeft [eiser] geruime tijd later, namelijk bij brief van 21 december 2011, een ingebrekestelling voor het niet nakomen van de koopovereenkomst aan koper gezonden doch [verweerster] heeft gemotiveerd betwist dat zij daartoe toestemming heeft gegeven omdat zij daarvoor eerst nadere informatie nodig had die [eiser] haar zou toesturen. Voor zover zij die toestemming wel (mondeling) zou hebben gegeven, staat als onvoldoende weersproken vast dat zij op het in voornoemde brief verwoorde standpunt meteen terug is gekomen. [verweerster] heeft overigens ook na de in de ingebrekestelling genoemde termijn van 31 december 2011 geen nakoming gevorderd noch aanspraak gemaakt op de in de brief vermelde boete of schadevergoeding. De ingebrekestelling kan derhalve niet als grondslag dienen voor de stelling dat er tussen [verweerster] en koper een onherroepelijke obligatoire overeenkomst tot stand is gekomen.

Nu koper en verkoper er zelf vanuit zijn gegaan dat de koopovereenkomst is ontbonden, kan een derde (in casu: [eiser] ) zich niet er op beroepen dat deze koopovereenkomst niet (op de juiste wijze) zou zijn ontbonden. Dit klemt temeer nu koper in deze procedure geen partij is. Het hof kan niet treden in de rechtsverhouding tussen [verweerster] en koper en kan zeker niet, zoals [eiser] kennelijk wel beoogt, in de rechtsverhouding tussen [eiser] en [verweerster] uitgaan van een andere, volledig aan de standpunten van de partijen bij die rechtsverhouding tegenstrijdige, juridische vaststelling met betrekking tot het bestaan van de koopovereenkomst.

7. Uit het voorgaande volgt dat de grief niet kan slagen. (...)”

3.3.1

Het oordeel van het hof kan aldus worden samengevat dat de omstandigheid dat [verweerster] het beroep op de ontbindende voorwaarde heeft aanvaard, en dat koper en verkoper zelf ervan zijn uitgegaan dat de koopovereenkomst is ontbonden, beslissend is. Een derde ( [eiser] ) kan zich niet - met het door [eiser] beoogde rechtsgevolg - erop beroepen dat deze koopovereenkomst niet (op de juiste wijze) zou zijn ontbonden. Nu koper in deze procedure geen partij is, kan het hof niet treden in de rechtsverhouding tussen [verweerster] en koper, en zeker niet uitgaan van een oordeel over die rechtsverhouding dat volledig in strijd is met de standpunten van de partijen daarbij.

3.3.2

De hiertegen gerichte klachten treffen doel. Het recht van [eiser] als verkoopmakelaar op courtage komt niet te vervallen op de enkele grond dat zijn cliënt, [verweerster] , het beroep van koper op de ontbindende voorwaarde heeft aanvaard. Indien dit beroep van koper op kennelijk ontoereikende gronden is gebaseerd, kan de omstandigheid dat [verweerster] dit beroep heeft aanvaard, geen afbreuk doen aan het recht van [eiser] op de voor zijn diensten overeengekomen courtage. In dit licht getuigt van een onjuiste rechtsopvatting het oordeel van het hof dat het niet kan treden in de rechtsverhouding tussen [verweerster] en koper, en dat het ten aanzien van die rechtsverhouding zeker niet kan uitgaan van een andere, volledig aan de standpunten van partijen bij de rechtsverhouding tegenstrijdige, juridische vaststelling met betrekking tot het bestaan van de koopovereenkomst. Voorts is de omstandigheid dat koper in deze procedure geen partij is, in dit verband niet terzake dienend. Diens rechten of belangen zijn immers niet betrokken bij het antwoord op de vraag of [eiser] tegenover zijn opdrachtgever [verweerster] recht heeft op voldoening van courtage. Ook in zoverre berust het oordeel van het hof dus op een onjuiste rechtsopvatting.

3.4.1

De klachten tegen het bestreden arrest zijn dus gegrond. Zij kunnen echter niet tot cassatie leiden in verband met het volgende.

3.4.2

De kantonrechter heeft, samengevat weergegeven, geoordeeld dat koper, die tot 28 oktober 2011 de gelegenheid had een beroep te doen op de ontbindende voorwaarde, zodanig beroep ten aanzien van de tweede afwijzing van haar financieringsverzoek (door Direktbank) daadwerkelijk heeft gedaan vóór 28 oktober 2011 en dit vervolgens in een e-mail van 28 oktober 2011 heeft bevestigd. De kantonrechter overwoog verder dat een eerdere afwijzing van de financieringsaanvraag van koper door een andere financiële instelling (RNHB Hypotheekbank), al voor die datum in het bezit was van [verweerster] of haar makelaar [eiser] . Onder deze omstandigheden kan [eiser] , als opdrachtnemer van [verweerster] , zich in redelijkheid niet erop beroepen dat er geen twee schriftelijke afwijzingen zijn en dat de ontbindende voorwaarde dus niet rechtsgeldig is ingeroepen, aldus nog steeds de kantonrechter. [eiser] heeft een grief gericht tegen dat laatstgenoemde oordeel.

3.4.3

Het oordeel van de kantonrechter dient aldus te worden verstaan, dat onder de in dit geding vaststaande omstandigheden redelijkerwijs kan worden betwijfeld of een beroep van [verweerster] jegens koper op het niet vervuld zijn van de ontbindende voorwaarde zou kunnen slagen.

3.4.4

Bovendien heeft de kantonrechter in aanmerking genomen dat het beroep op het gestelde feit dat de ontbindende voorwaarde niet rechtsgeldig is ingeroepen, is gedaan door [eiser] als verkoopmakelaar van [verweerster] . In dit verband is van belang dat een verkoopmakelaar bij zijn werkzaamheden de zorg van een goed opdrachtnemer in acht moet nemen (art. 7:401 BW). Deze zorgplicht brengt mee dat de verkoopmakelaar bij het uitvoeren van zijn opdracht het belang van zijn opdrachtgever centraal dient te stellen en belangenverstrengeling dient te voorkomen. De zorg van een goed opdrachtnemer brengt in een geval als hiervoor in 3.4.3 bedoeld mee dat de makelaar de rechtsgeldigheid moet aanvaarden van een beroep van de koper op een ontbindende voorwaarde, indien zijn cliënt zich bij dat beroep neerlegt.

3.4.5

In samenhang met hetgeen hiervoor in 3.4.4 is overwogen, laten de stukken van het geding geen andere beslissing toe dan dat de door [eiser] tegen het vonnis van de kantonrechter gerichte grief ongegrond is.

4. Beslissing

De Hoge Raad:

verwerpt het beroep;

veroordeelt [eiser] in de kosten van het geding in cassatie, tot op heden aan de zijde van [verweerster] begroot op € 396,34 aan verschotten en op € 2.200,-- aan salaris.

Dit arrest is gewezen door de vice-president F.B. Bakels als voorzitter en de raadsheren A.H.T. Heisterkamp, T.H. Tanja-van den Broek, C.E. du Perron en M.J. Kroeze, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer G. de Groot op 31 maart 2017.

Conclusie 10‑02‑2017

Inhoudsindicatie

Partij(en)

Zaaknr: 16/02091

mr. M.H. Wissink

Zitting: 10 februari 2017

Conclusie in de zaak van:

[eiser]

tegen

[verweerster]

1. Feiten en procesverloop

1.1

Deze zaak betreft de aanspraak van een makelaar op betaling van courtage na bemiddeling bij een koopovereenkomst welke uiteindelijk geen doorgang heeft gevonden. De makelaar bestrijdt dat de verkoper kon aanvaarden dat de koper terecht een beroep deed op het financieringsvoorbehoud.

1.2

Het hof gaat uit van de volgende feiten:1.

(i) Tussen verweerster (hierna [verweerster]) en eiser (hierna [eiser]) is een overeenkomst tot stand gekomen waarbij [eiser] als makelaar zou bemiddelen bij de verkoop van de woning van [verweerster] aan de [a-straat 1] te Noordwijk ZH (hierna: de woning).

(ii) In de schriftelijke opdrachtbevestiging van 2 mei 2011 staat onder meer:

“(…) Wij zijn overeengekomen dat er een courtage berekend gaat worden van 1,25%. Dit is exclusief btw en advertentie-/verkoopkosten. (…) Het object zal in collegiale samenwerking met Makelaarsland worden aangeboden op Funda. De daaraan verbonden kosten van courtage zal van mijn courtage in mindering worden gebracht”

(iii) Op 16 september 2011 is de woning door bemiddeling van [eiser] verkocht aan [betrokkene 1], handelend onder de naam David Vastgoed (hierna: koper), voor een koopprijs van € 812.500,00 (hierna: de koopovereenkomst).

(iv) In de koopovereenkomst is in artikel 13 onder het kopje ‘Ontbindende voorwaarden’ het volgende (hierna: de ontbindende voorwaarde) opgenomen:

(…)

(v) Bij e-mail van 7 oktober 2011 heeft koper aan [betrokkene 2] (hierna: [betrokkene 2]) van [B], die op dat moment waarnam voor [eiser], bericht dat de vervaldatum van de ontbindende voorwaarde in overleg met [verweerster] is verlengd tot 28 oktober 2011.

(vi) Op 28 oktober 2011 heeft koper via e-mail aan [betrokkene 2] het volgende bericht:

“Zoals je wellicht al bedrepen had van [verweerster] hebben we van de week contact gehad en ben ik helaas genoodzaakt te ontbinden. Ik voorzie je hierbij van een afwijzing. Mocht je er nog een willen dan kan ik die eventueel later nog toemailen (…).”

Bij de e-mail zit een mailbericht van RNHB Hypotheekbank van 25 oktober 2011 waarin staat dat de financieringsaanvraag is afgewezen en een e-mail aan koper d.d. 26 oktober 2011 van zijn hypotheekadviseur, [betrokkene 3] (hierna: [betrokkene 3]), waarin staat dat de afwijzing van Direktbank volgt.

(vii) Bij brief van 21 december 2011 heeft [eiser] aan koper geschreven, voor zover relevant:

Namens mijn opdrachtgever, verkoper, [verweerster], stellen wij u dan ook in gebreke voor het niet nakomen van de overeenkomst door niet te voldoen aan artikel 4 van de overeenkomst. U krijgt alsnog uiterlijk tot 31 december 2011 de gelegenheid om aan uw verplichtingen te voldoen.”

(viii) In reactie hierop heeft koper bij mail van 24 december 2011 aan [eiser] laten weten dat de koopovereenkomst op 28 oktober 2011 is ontbonden.

(ix) Bij mail van 26 december 2011 schreef [eiser] aan [verweerster]:

“Ik heb wel degelijk telefonisch jouw toestemming gekregen om de koper ingebreke te stellen. Ik was degene die van jou ook nog een schriftelijke bevestiging daarvan wilde krijgen om misverstanden te voorkomen. Vooruitlopend op die bevestiging heb ik met de jouw reeds gekregen mondelingen toestemming koper ingebreke gesteld ten behoeve van jouw belangen. (…) Als jij die ingebrekestelling (dan) in wilt trekken, dat is natuurlijk ook jouw recht, dan doe ik dat wel. (…)”

(x) [eiser] heeft op 8 februari 2012 aan [verweerster] een eindfactuur gezonden van € 12.255,64 wegens courtage en gemaakte kosten. In een begeleidende brief heeft [eiser] daarbij de volgende toelichting gegeven:

“De verkoop van de [a-straat 1] te Noordwijk is na de vervallen termijnen van ontbindende voorwaarden definitief geworden. De koopovereenkomst is daardoor onherroepelijk geworden. Voor mijn werkzaamheden hebben wij een courtage afgesproken van 1,25% van de koopsom. De koopsom bedraagt € 812.500,00. De courtage bedraagt dus € 10.156,25 en wordt verhoogd met 19% BTW € 1.929,69, in totaal dus € 12.085,94. Ook zijn in overleg met jou een aantal advertentie (…) geplaatst. De kosten hiervan bedragen totaal € 142,60 verhoogd met BTW € 27,10. (…) Mocht de koper in gebreke blijven en/of de juridische levering van het verkochte daardoor niet kan doorgaan, dan kan jij deze gemaakte kosten in rekening brengen bij de koper. Ik adviseer je daarom de koper verder aansprakelijk te stellen voor de gemaakte kosten en dervingen….”

(xi) Op 17 april 2012 heeft [eiser] [verweerster] een betalingsherinnering gezonden, waarbij het door [verweerster] al betaalde voorschot van € 2.000,- in mindering is gebracht op het openstaande factuurbedrag, zodat een bedrag resteert van € 10.255,64.

(xii) [verweerster] heeft de factuur niet voldaan.

1.3

In eerste aanleg heeft [eiser], bij dagvaarding van 18 april 2013, gevorderd [verweerster] te veroordelen tot betaling van € 10.255,64 aan openstaande hoofdsom, vermeerderd met rente en kosten. [eiser] heeft daaraan ten grondslag gelegd dat koper niet heeft voldaan aan de voorwaarden voor het geldig inroepen van de ontbindende voorwaarde zodat sprake is van een onherroepelijke koopovereenkomst. Het feit dat [verweerster] heeft afgezien van het vorderen van nakoming van de koopovereenkomst, ontslaat haar, volgens [eiser], niet van haar betalingsverplichting jegens hem. Na gemotiveerd verweer van [verweerster] heeft de kantonrechter de vorderingen afgewezen, met veroordeling van [eiser] in de proceskosten.

1.4

[eiser] is van dit vonnis in hoger beroep gekomen en heeft bij pleidooi zijn eis vermeerderd met inmiddels gemaakte beslagkosten. Het Gerechtshof Den Haag heeft bij arrest van 12 januari 2016 het vonnis in eerste aanleg bekrachtigd en de gevorderde beslagkosten afgewezen. Het hof overwoog daartoe, voor zover van belang, als volgt:

Nu koper en verkoper er zelf vanuit zijn gegaan dat de koopovereenkomst is ontbonden, kan een derde (in casu: [eiser]) zich niet er op beroepen dat deze koopovereenkomst niet (op de juiste wijze) zou zijn ontbonden. Dit klemt temeer nu koper in deze procedure geen partij is. Het hof kan niet treden in de rechtsverhouding tussen [verweerster] en koper en kan zeker niet, zoals [eiser] kennelijk wel beoogt, in de rechtsverhouding tussen [eiser] en [verweerster] uitgaan van een andere, volledig aan de standpunten van de partijen bij die rechtsverhouding tegenstrijdige, juridische vaststelling met betrekking tot het bestaan van de koopovereenkomst.

7. Uit het voorgaande volgt dat de grief niet kan slagen. Het bestreden vonnis zal dan ook worden bekrachtigd en de gevorderde beslagkosten zullen worden afgewezen. [eiser] zal worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.”

1.5

[eiser] heeft tijdig, bij dagvaarding van 12 april 2016, cassatieberoep ingesteld tegen het arrest van 12 januari 2016. [verweerster] heeft geconcludeerd tot verwerping van het cassatieberoep en haar standpunt schriftelijk toegelicht. [eiser] heeft gerepliceerd.

2. Bespreking van het cassatiemiddel

2.1

Het middel bevat acht onderdelen, waarvan sommige in subonderdelen uiteenvallen.

2.2.1

Ik stel het volgende voorop. Uitgangspunt van artikel 7:426 lid 1 BW is dat het loon reeds verschuldigd is als de overeenkomst met ontbindende voorwaarde tot stand komt, ongeacht of deze voorwaarde wordt ingeroepen of niet. Volgens het tweede lid is, indien het recht op loon afhankelijk is gesteld van de uitvoering van de bemiddelde overeenkomst, de opdrachtgever het loon verschuldigd tenzij de niet-uitvoering niet aan hem kan worden toegerekend. Het staat partijen echter vrij om een (in casu van art. 7:426 lid 1 BW) afwijkende regeling overeen te komen waarbij het recht op courtage afhankelijk zal zijn van de niet vervulling van een ontbindende voorwaarde.2.In cassatie kan ervan worden uitgegaan dat het recht van [eiser] op courtage niet reeds is ontstaan bij het sluiten van de koopovereenkomst tussen [verweerster] en [betrokkene 1] op 16 september 2011, maar afhankelijk is van de vraag of het financieringsvoorbehoud, een ontbindende voorwaarde, terecht is ingeroepen.

Daarbij gaat het in het bijzonder nog om de in rov. 5 aangeduide stelling, dat (per e-mail) slechts één afwijzingsverklaring is overhandigd die niet onderbouwd was met enig bewijsstuk. Als het financieringsvoorbehoud terecht is ingeroepen, is er in de terminologie van rov. 5, waarop het middel voortbouwt, geen sprake van een ‘perfecte koopovereenkomst’.

2.2.2

Het is aan partijen, [verweerster] als verkoper en [betrokkene 1] als koper, om te bepalen of in hun verhouding is voldaan aan de voorwaarden waaronder een beroep kan worden gedaan op het financieringsvoorbehoud.

Hun antwoord op die vraag is van belang voor de aanspraak op courtage van de makelaar. De makelaar is in zoverre afhankelijk van de standpuntbepaling van zijn opdrachtgever. Dit vloeit voort uit de afgesproken courtageregeling. Hetzelfde probleem doet zich bijvoorbeeld voor als een huiseigenaar een in de ogen van zijn makelaar alleszins redelijk bod op de woning zou weigeren. Opdrachtgever en makelaar kunnen hierover desgewenst nadere afspraken maken. Voorts kan het onder omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn dat de opdrachtgever zich er jegens zijn makelaar op beroept dat het financieringsvoorbehoud terecht door de koper is ingeroepen.3.In deze zaak is dat niet aan de orde, maar gaat de discussie over de vraag of tussen [verweerster] en [betrokkene 1] een ‘perfecte koopovereenkomst’ tot stand is gekomen.4.

2.3

Onderdeel 1 bevat een algemeen geformuleerde motiveringsklacht die is gericht tegen de conclusie die het hof in rov. 7 trekt uit zijn overwegingen in rov. 6. Het onderdeel zelf voldoet niet aan de aan een motiveringsklacht te stellen eisen en is kennelijk slechts bedoeld als inleiding op de volgende klachten.

2.4.1

Onderdeel 2 is gericht tegen de tweede alinea van rov. 6, in het bijzonder de overweging dat “een derde (in casu: [eiser]) zich niet er op [kan] beroepen dat deze koopovereenkomst niet (op de juiste wijze) zou zijn ontbonden.”

Volgens subonderdeel 2a miskent het hof hiermee, dat de stellingen van [eiser] niet inhouden dat de koopovereenkomst niet ontbonden zou zijn (doordat [verweerster] het beroep op de ontbindende voorwaarde heeft aanvaard of doordat [verweerster] en koper besloten aan de overeenkomst geen uitvoering te geven), maar inhielden dat ik elk geval een ‘perfecte koopovereenkomst’ is ontstaan (die daarna is ontbonden dan wel niet uitgevoerd) wat [verweerster] niet ontslaat van haar betalingsverplichting jegens [eiser].

Deze klacht faalt bij gebrek aan feitelijke grondslag. Het hof heeft de stellingen van [eiser] kennelijk en niet-onbegrijpelijk aldus verstaan, dat hij bestreed dat de wijze waarop [verweerster] en [betrokkene 1] uitvoering hebben gegeven aan het financieringsvoorbehoud in de weg stond aan het aannemen van een ‘perfecte koopovereenkomst’ omdat die uitvoering zijns inziens niet voldeed aan de in het financieringsvoorbehoud gestelde eisen.

2.4.2

Volgens subonderdeel 2b miskent het hof met deze overweging ook dat uit het gegeven dat volgens [verweerster] en koper de overeenkomst is ontbonden, niet volgt dat [eiser] zich er niet op zou kunnen beroepen dat [eiser] zijn opdracht heeft vervuld doordat een ‘perfecte koopovereenkomst’ is ontstaan.

Deze klacht faalt bij gebrek aan feitelijke grondslag, omdat zij berust op een onjuiste lezing van het arrest. Met ‘ontbonden’ bedoelt het hof dat het beroep op het financieringsvoorbehoud slaagt en dat er dus geen ‘perfecte koopovereenkomst’ is ontstaan. Zie voorts hieronder bij 2.5.2.

2.4.3

Voorts klaagt het subonderdeel dat het hof zelfstandig had te onderzoeken of het feit dat de koper slechts één afwijzingsverklaring, zonder enig bewijsmateriaal, heeft overgelegd ertoe heeft geleid dat de koopovereenkomst een ‘perfecte koopovereenkomst’ is geworden (om de reden dat de betreffende ontbindende voorwaarde definitief niet vervuld zou worden) en [eiser] aldus zijn opdracht heeft vervuld en recht op courtage heeft gekregen. Het standpunt van [verweerster] en koper is daarvoor niet relevant of doorslaggevend, aldus de klacht.

De klacht faalt bij gebrek aan feitelijke grondslag, omdat zij berust op een onjuiste lezing van het arrest. Het hof heeft een oordeel gegeven over deze kwestie. Het oordeel van het hof houdt kennelijk in dat het hof geen reden zag om te betwijfelen dat het beroep op het financieringsvoorbehoud terecht is gedaan, zoals [verweerster] en de koper meenden, nu wellicht niet in strikte zin maar wel naar hun strekking werd voldaan aan de vereisten die in dat voorbehoud waren geformuleerd. Vgl. de vaststelling in rov. 1.6 (hierboven bij 1.2 onder vi), waarin wordt verwezen naar de afwijzing door RNHB Hypotheekbank en een e-mail aan koper van zijn hypotheekadviseur waarin staat dat de afwijzing van Direktbank volgt, en de overweging dat [verweerster] op basis van de mededeling van de koper en de beschikbare informatie ervan uit is gegaan dat de koper de financiering niet rond zou krijgen (rov. 6, aanvang).

2.4.4

Ook subonderdeel 2c gaat ervan uit, kort gezegd, dat de overeenkomst tussen [verweerster] en koper een ‘perfecte koopovereenkomst’ is geworden en daarmee [eiser] recht heeft op courtage, waarvan volgens het subonderdeel moet worden onderscheiden dat het [verweerster] in haar verhouding tot koper vrij staat om desondanks coulance te betrachten. Het subonderdeel faalt in het verlengde van de voorgaande klachten.

2.5.1

De onderdelen 3, 4 en 5 richten klachten tegen de slotzinnen van rov. 6, waarin het hof overweegt: “Dit klemt temeer nu koper in deze procedure geen partij is. Het hof kan niet treden in de rechtsverhouding tussen [verweerster] en koper en kan zeker niet, zoals [eiser] kennelijk wel beoogt, in de rechtsverhouding tussen [eiser] en [verweerster] uitgaan van een andere, volledig aan de standpunten van de partijen bij die rechtsverhouding tegenstrijdige, juridische vaststelling met betrekking tot het bestaan van de koopovereenkomst.”

2.5.2

De onderdelen lenen zich voor gezamenlijke behandeling. Voor zover zij voortbouwen op de onderdelen 1-2 of de daarin genoemde klachten herhalen, dienen de onderdelen te falen.

Voor het overige wijzen de onderdelen er op zichzelf terecht op, samengevat, dat de rechter in de procedure tussen [eiser] en [verweerster] een oordeel kan geven over de vraag of in de verhouding tussen [verweerster] en de koper een ‘perfecte koopovereenkomst’ tot stand is gekomen zodat [eiser] recht heeft op courtage, zonder dat dit oordeel ook in de verhouding tussen [verweerster] en de koper bindende kracht heeft (vgl. art. 236 Rv). Dat doet echter niet af aan het probleem waarop het hof mijns inziens doelt, te weten dat de vraag of het financieringsvoorbehoud terecht is ingeroepen, ook in de relatie tussen [verweerster] en [eiser], niet kan worden beantwoord zonder acht te slaan op hoe [verweerster] en de koper daar zelf over denken (zie bij 2.2.2). De onderdelen berusten dus op een verkeerde lezing van het arrest. Bovendien kunnen de onderdelen niet tot cassatie leiden, nu zij zich richten tegen overwegingen die ten overvloede zijn gegeven – hetgeen blijkt uit het woord ‘temeer’ – en dus niet dragend zijn voor het oordeel van het hof dat de grief van [eiser] niet kan slagen.

2.6

Subonderdeel 6a veronderstelt dat het hof met de term ‘perfecte koopovereenkomst’ op iets anders doelt dan op een koopovereenkomst ten aanzien waarvan niet meer de tussen [verweerster] en koper overeengekomen ontbindende voorwaarde in kan treden. Deze veronderstelling berust op een verkeerde lezing van ’s hofs arrest zodat het subonderdeel faalt.

2.7

Subonderdeel 6b veronderstelt dat het hof heeft miskend dat het betoog van [eiser] inhoudt dat hij recht heeft op zijn courtage indien en zodra een ‘perfecte koopovereenkomst’ tot stand is gekomen. Deze veronderstelling berust op een verkeerde lezing van ’s hofs arrest zodat het subonderdeel faalt.

2.8

De onderdelen 7 en 8 bevatten op de voorgaande onderdelen voortbouwende klachten die falen in het voetspoor daarvan.

3. Conclusie

De conclusie strekt tot verwerping van het cassatieberoep.

De Procureur-Generaal bij de

Hoge Raad der Nederlanden

A-G

Toon alle voetnoten

Voetnoten

Voetnoten Conclusie 10‑02‑2017

Gerechtshof Den Haag 12 januari 2016, ECLI:NL:GHDHA:2016:24, NJF 2016/102.

Asser/Tjong Tjin Tai 7-IV 2014/312; J.J. Dammingh, Bemiddeling door de makelaar bij de koop en verkoop van onroerende zaken, 2002, p. 318-320.

Vgl. Asser/Tjong Tjin Tai 7-IV 2014/312; Dammingh, a.w., p. 319, die wijst op art. 6:23 BW; S.Y.Th. Meijer, GS Bijzondere overeenkomsten, artikel 426 Boek 7 BW, aant. 1; A.H. Lamers, Opdracht, lastgeving en bemiddeling, 2012, p. 144.

Vgl. ook de MvG nrs. 20, 21 en 26.

Beroepschrift 12‑04‑2016

CASSATIEDAGVAARDING

Heden, [de twaalfde] april tweeduizend en zestien (2016), ten verzoeke van [verzoeker], handelende onder de naam [A], wonende te [woonplaats], te dezer zake woonplaats kiezende aan de Molenveldlaan 162 (6523 RN) te Nijmegen ten kantore van de advocaat bij de Hoge Raad mr. J.H.M. van Swaaij, die als zodanig aangewezen wordt door mijn verzoeker (hierna: ‘[verzoeker]’) om hem te vertegenwoordigen in na te melden geding in cassatie,

heb ik,

Gerrine de Vries, als toegevoegd kandidaat-gerechtsdeurwaarder werkzaam ten kantore van Albert Eduard van Ginkel, gerechtsdeurwaarder met als vestigingsplaats gemeente Utrechtse Heuvelrug aldaar kantoorhoudende te Driebergen-Rijsenburg aan de Kerkstraat 24;

AAN

[gerequireerde], die woont te [woonplaats] (Italië), en die in de vorige instantie van dit geding woonplaats gekozen heeft aan de Displayweg 1 (3821 BT) te Amersfoort ten kantore van haar advocaat mr. F. Dijkslag, op de voet van art. 63 Rv aan die gekozen woonplaats mijn exploot doende, sprekende met en voor gerequireerde (hierna: ‘[gerequireerde]’) een afschrift latende aan:

mevrouw A. van Slooten, aldaar werkzaam

AANGEZEGD

a)

dat [verzoeker] hierbij beroep in cassatie instelt tegen het op 12 januari 2016 onder zaaknummer 200.144.697/01 tussen hem als appellant en [gerequireerde] als geïntimeerde gewezen arrest van het gerechtshof Den Haag, afdeling civiel recht;

b)

dat indien [gerequireerde] advocaat bij de Hoge Raad stelt, maar het hierna te noemen griffierecht niet tijdig betaalt, en de voorgeschreven termijnen en formaliteiten in acht genomen zijn, het recht van [gerequireerde] om verweer in cassatie te voeren of om van haar zijde cassatieberoep in te stellen vervalt;

c)

dat bij verschijning in het geding van [gerequireerde] een griffierecht geheven zal worden, te voldoen binnen vier weken te rekenen vanaf het tijdstip van verschijning;

d)

dat de hoogte van de griffierechten vermeld is in de meest recente bijlage behorend bij de Wet griffierechten burgerlijke zaken, die onder meer is te vinden op de website: www.wetten.overheid.nl/BWBR0028899/; en

e)

dat van een persoon die onvermogend is, een bij of krachtens de wet vastgesteld griffierecht voor onvermogenden wordt geheven, indien hij op het tijdstip waarop het griffierecht wordt geheven heeft overgelegd:

— 1^e.: een afschrift van het besluit tot toevoeging, bedoeld in artikel 29 van de Wet op de rechtsbijstand, of indien dit niet mogelijk is ten gevolge van omstandigheden die redelijkerwijs niet aan hem zijn toe te rekenen, een afschrift van de aanvraag, bedoeld in artikel 24, tweede lid, van de Wet op de rechtsbijstand, dan wel
— 2^e.: een verklaring van het bestuur van de raad voor rechtsbijstand, bedoeld in artikel 7, derde lid, onderdeel e, van de Wet op de rechtsbijstand waaruit blijkt dat zijn inkomen niet meer bedraagt dan de inkomens bedoeld in de algemene maatregel van bestuur krachtens artikel 35, tweede lid, van die wet.

Voorts heb ik deurwaarder, geheel exploiterende als voormeld met domiciliekeuze en advocaatstelling als voormeld, [gerequireerde]

GEDAGVAARD

om op vrijdag 29 april tweeduizend en zestien (2016), des voormiddags te 10.00 uur, vertegenwoordigd door een advocaat bij de Hoge Raad te verschijnen ter openbare terechtzitting van de Hoge Raad der Nederlanden, alsdan zitting houdende in zijn gebouw aan het Korte Voorhout 8 te 's‑Gravenhage,

EN VOORTS AANGEZEGD

dat [verzoeker] tegen voornoemd arrest van 12 januari 2016 aanvoert als

Middel van cassatie:

Schending van het recht en/of verzuim van essentiële vormen doordat het hof overwogen en beslist heeft zoals in zijn arrest vervat is, zulks ten onrechte, om de navolgende, mede in hun onderling verband en samenhang te beschouwen redenen:

1.

Onjuist en/of onvoldoende (begrijpelijk) gemotiveerd is 's hofs oordeel in rov. 7 dat uit ‘het voorgaande’ zou volgen dat ‘de grief niet kan slagen.’

Immers, zoals het hof vaststelt in rov. 5, heeft [verzoeker]

—

één grief gericht tegen het (in deze rov. 5 samengevatte) oordeel van de kantonrechter1. dat [verzoeker] als opdrachtnemer van [gerequireerde] zich er in redelijkheid niet op zou kunnen beroepen dat er geen twee schriftelijke afwijzingen zijn en dat de ontbindende voorwaarde dus niet rechtsgeldig door de koper ingeroepen is; en

—

betoogd

(i): dat de koper niet aan zijn uit het financieringsvoorbehoud voortvloeiende inspanningsverplichting voldaan heeft, nu er slechts één afwijzingsverklaring, zonder enig bewijsmateriaal, overhandigd is;2.
(ii): dat [gerequireerde] en koper in art. 13 van de koopovereenkomst3. de uitdrukkelijke contractuele afspraak gemaakt hebben dat koper op de ontbindende voorwaarde slechts een beroep kon doen door aan verkoper tenminste twee schriftelijke afwijzingen te overleggen welke onderbouwd dienden te worden met bewijsmaterialen;4.
(iii): dat aan die voorwaarden niet voldaan is, omdat er slechts één afwijzingsverklaring overhandigd is (per e-mail in plaats van per aangetekend schrijven dan wel per fax met ontvangstbevestiging) terwijl deze afwijzingsverklaring niet met enig bewijsstuk onderbouwd is;5.
(iv): dat derhalve op 27 oktober 2011 een ‘perfecte koopovereenkomst’ tot stand gekomen is6. — N.B.: deze terminologie is uitsluitend door het hof gebezigd en zal hierna, omwille van het leesgemak, ook maar aangehouden worden; [verzoeker] is wèl bij resp. dichtbij de wettelijke terminologie gebleven: zie (o.a.) MvG-§§ 20,7. 218. en 269. -;
(v): dat [verzoeker] aldus zijn opdracht voltooid heeft en daarmee recht op courtage heeft;10.
(vi): dat het in de branche gebruikelijk is dat de courtage verschuldigd wordt op het moment van de totstandkoming van de (obligatoire) overeenkomst; en
(vii): dat het gegeven dat [gerequireerde] en koper met wederzijds goedvinden besloten hebben om geen verdere uitvoering aan de tot stand gekomen koopovereenkomst te geven, in de rechtsverhouding tussen [verzoeker] en [gerequireerde] voor rekening van [gerequireerde] komt en [gerequireerde] niet ontslaat van haar verplichting jegens [verzoeker] om deze courtage te betalen,11. terwijl uit hetgeen het hof in rov. 6 ‘als volgt’ oordeelt rechtens niet, laat staan zonder méér, volgt en ook niet kan volgen dat die grief niet zou kunnen slagen.

2a.

Met zijn oordeel in rov. 6 (2^de al.) dat, nu koper en verkoper er zelf vanuit gegaan zijn dat de koopovereenkomst ontbonden is, ‘ een derde (in casu: [verzoeker])’ zich niet er op zou kunnen beroepen dat deze koopovereenkomst tussen de koper en [gerequireerde] niet (op de juiste wijze) zou zijn ontbonden, miskent het hof dat [verzoeker]s in rov. 5 bedoelde stellingen

—: dat een perfecte koopovereenkomst tot stand gekomen is (nu in art. 13 van de koopovereenkomst de afspraak neergelegd is dat koper op de financieringsvoorbehoud-ontbindende voorwaarde slechts een beroep kan doen door aan verkoper tenminste twee schriftelijke met bewijsmaterialen onderbouwde afwijzingen te overleggen en dat aan die voorwaarden niet voldaan is, omdat de koper slechts één afwijzingsverklaring zonder enig bewijsmateriaal overgelegd heeft);
—: dat [verzoeker], gezien de totstandkoming van deze perfecte overeenkomst, zijn opdracht vervuld heeft en aldus recht heeft op courtage, zoals in de branche gebruikelijk is; en
—: dat het gegeven dat [gerequireerde] en koper met wederzijds goedvinden besloten hebben om geen verdere uitvoering aan de tot stand gekomen perfecte koopovereenkomst te geven [gerequireerde] niet ontslaat van haar verplichting jegens [verzoeker] om deze courtage te betalen,

niet inhouden dat de koopovereenkomst niet ontbonden zou zijn en evenmin inhouden dat de koopovereenkomst niet ontbonden zou zijn doordat op enig moment (na het volgens [verzoeker] ontstaan zijn van een perfecte koopovereenkomst) [gerequireerde] het beroep op de ontbindende voorwaarde ‘heeft aanvaard’, zoals geoordeeld in rov. 6. 1^e al., en/of doordat [gerequireerde] en koper met wederzijds goedvinden besloten hebben om geen verdere uitvoering aan de tot stand gekomen koopovereenkomst te geven, doch (in de kern) ‘slechts’ inhouden dat in elk geval een perfecte koopovereenkomst ontstaan is en dat deze na dit ontstaan (mogelijk) ontbonden is door toedoen of medewerking van [gerequireerde] — nl, doordat, zoals het hof het verwoordt in rov. 6. (1^e al.),‘[gerequireerde] het beroep op ontbindende voorwaarde heeft aanvaard.’ en/of doordat [gerequireerde] en de koper met wederzijds goedvinden besloten hebben om geen verdere uitvoering aan de tot stand gekomen koopovereenkomst te geven -, maar dat zulks [gerequireerde] niet ontslaat van haar (dus: met de totstandkoming van de perfecte overeenkomst ontstane) betalingsverplichting jegens [verzoeker]. Indien het hof tot het oordeel gekomen is dat [verzoeker] iets (wezenlijks) anders gesteld zou hebben, is dit oordeel onbegrijpelijk, gezien zowel 's hof rov. 5 als hetgeen [verzoeker] in dit geding gesteld heeft.12.

2b.

Met het in subonderdeel 2a eerstgenoemde oordeel respondeert het hof ten onrechte niet of niet toereikend op hetgeen [verzoeker] volgens rov. 5 gesteld heeft. Het hof miskent dat, indien, zoals [verzoeker] gesteld heeft, [verzoeker] jegens [gerequireerde] recht gekregen heeft op betaling van courtage op het moment dat tussen [gerequireerde] en de koper een perfecte koopovereenkomst ontstaan is omdat [verzoeker] op dat moment zijn opdracht vervuld heeft, het hof op deze grondslag de zaak te onderzoeken en te beslissen heeft (art. 24 Rv) en het aldus diende te onderzoeken of [verzoeker] zijn opdracht vervuld heeft doordat deze perfecte koopovereenkomst inderdaad ontstaan is. Het hof miskent dat uit het gegeven dat volgens [gerequireerde] en de koper‘de koopovereenkomst is ontbonden’ niet, laat staan zonder méér, volgt dat in dit geding [verzoeker] zich er niet op zou kunnen beroepen dat [verzoeker] jegens [gerequireerde] zijn opdracht vervuld heeft doordat een perfecte koopovereenkomst ontstaan is. Voorts miskent het hof dat het zelfstandig had te onderzoeken of het feit dat de koper slechts één afwijzingsverklaring, zonder enig bewijsmateriaal, overgelegd heeft ertoe geleid heeft dat de koopovereenkomst een perfecte koopovereenkomst was geworden (om de reden dat de betreffende ontbindende voorwaarde definitief niet vervuld zou worden) en [verzoeker] aldus zijn opdracht vervuld heeft en hiermee recht op courtage gekregen heeft. Dat volgens [gerequireerde] en de koper‘de koopovereenkomst’ op enig moment ‘is ontbonden’ doet daar (dus: het gegeven dat het hof dat had moeten onderzoeken), naar het hof miskent, niet aan af, ook niet als het hof beoogd heeft om te oordelen dat volgens [gerequireerde] en de koper op de juiste wijze een beroep gedaan is op de ontbindende voorwaarde (dus: niettegenstaande dat de koper slechts op de proppen kwam met één afwijzingsverklaring zonder enig bewijsmateriaal overgelegd), en dat er daarom ‘dus’ van uitgegaan zou moeten worden dat er geen perfecte koopovereenkomst ontstaan zou zijn, want dan miskent het hof dat het standpunt van [gerequireerde] en de koper niet, laat staan zonder méér, relevant is, laat staan doorslaggevend, zou zijn en dat het hof gewoon te beoordelen had of, ongeacht wat [gerequireerde] en de koper daaromtrent menen, een perfecte overeenkomst ontstaan is en [verzoeker] aldus recht kreeg op courtage omdat reden dat hij, door dit ontstaan, zijn opdracht vervuld heeft.

2c

Het hof miskent dat het [gerequireerde] in haar verhouding tot de koper weliswaar geheel vrijstaat om, nadat de perfecte koopovereenkomst en daarmee [verzoeker]s recht op courtage eenmaal ontstaan is, jegens de koper coulance te betrachten resp. er verder geen punt van te maken resp. (in 's hofs terminologie) het beroep op de ontbindende voorwaarde te aanvaarden, maar dat [gerequireerde] zichzelf daarmee niet, laat staan zonder méér, bevrijden kan van de met het tot stand gekomen zijn van die perfecte koopovereenkomst reeds ontstane verbintenis tot betaling aan [verzoeker] van het met de courtage gemoeide bedrag.

3.

Onjuist en/of ontoereikend gemotiveerd is 's hofs oordeel in rov. 6 (2^de al.) dat ‘[d]it’ temeer zou klemmen, nu de koper ‘in deze procedure geen partij is.’ Immers, dat de koper in dit geding tussen [verzoeker] en [gerequireerde] geen partij is, impliceert rechtens niet, laat staan zonder méér, dat het hof in dit geding niet gewoon zou kunnen en behoren te onderzoeken en te beslissen op de grondslag van hetgeen [verzoeker] aan het door hem geëiste ten gronde gelegd heeft (dus in essentie: recht op courtage doordat [verzoeker] zijn opdracht vervuld heeft met het ontstaan zijn van een perfecte koopovereenkomst). Het gegeven dat de koper in dit geding geen partij is, is volstrekt niet relevant. Dat gegeven kan niet, laat staan zonder méér, meebrengen dat [verzoeker] zich er niet op zou kunnen beroepen dat een perfecte koopovereenkomst ontstaan is en dat hij aldus zijn opdracht vervuld heeft.

4.

Onjuist en/of ontoereikend gemotiveerd is 's hofs oordeel in rov. 6 (2^de al.) dat hof niet zou kunnen ‘treden in de rechtsverhouding tussen [gerequireerde] en koper’ en zeker niet in de rechtsverhouding tussen [verzoeker] en [gerequireerde] zou kunnen uitgaan van een andere, volledig aan de standpunten van de partijen bij die rechtsverhouding tegenstrijdige, juridische vaststelling met betrekking tot het bestaan van de koopovereenkomst.

Immers, het hof miskent niet alleen dat het, teneinde na te gaan of [verzoeker] in zijn rechtsverhouding met [gerequireerde] door vervulling van zijn opdracht recht op courtage verkregen heeft, slechts hoefde te beoordelen of in de rechtsverhouding tussen [verzoeker] en [gerequireerde] ervan uitgegaan moet worden dat tussen [gerequireerde] en de koper op enig moment een perfecte overeenkomst tot stand is gekomen en dat met een (eventueel) oordeel van het hof in dit geding dàt deze perfecte overeenkomst inderdaad tot stand gekomen is als zodanig geen consequenties heeft voor hetgeen in de rechtsverhouding tussen [gerequireerde] en de koper te gelden heeft, maar ook dat het feit dat [gerequireerde] (op een tijdstip ná dat moment) ‘het beroep op de ontbindende voorwaarde heeft aanvaard.’ weliswaar van belang is voor de rechtsverhouding tussen [gerequireerde] en de koper (in die zin o.a. dat deze partijen geen vordering tot nakoming meer hebben), maar dat dat feit als zodanig niet relevant is voor de beantwoording van de vraag of [verzoeker] jegens [gerequireerde] recht heeft op de courtage.

5.

Onbegrijpelijk is 's hofs oordeel in rov. 6 dat ‘[verzoeker] kennelijk {…} beoogt’ dat het hof in de rechtsverhouding tussen [verzoeker] en [gerequireerde] uitgaat van een andere, volledig aan de standpunten van de partijen bij die rechtsverhouding tegenstrijdige, juridische vaststelling met betrekking tot het bestaan van de koopovereenkomst.

Immers, onmiskenbaar houdt hetgeen [verzoeker] gesteld heeft (rov. 5) slechts in dat [gerequireerde] en haar koper weliswaar met wederzijds goedvinden kunnen besluiten om geen verdere uitvoering aan de tot stand gekomen perfecte koopovereenkomst te geven resp. om deze overeenkomst te ontbinden (doordat [gerequireerde] het beroep op de ontbindende voorwaarde door de koper aanvaardt), maar dat zulks in de rechtsverhouding tussen [verzoeker] en [gerequireerde] onverlet laat [verzoeker]s recht op courtage. [verzoeker] heeft niet gesteld dat de tot stand gekomen perfecte koopovereenkomst nog immer zou bestaan en na het ontstaan ervan niet met wederzijds goedvinden resp. door aanvaarding door [gerequireerde] van kopers beroep op de ontbindende voorwaarde ontbonden zou zijn, doch zich ‘slechts’ gesteld dat in de verhouding tussen [verzoeker] en [gerequireerde] het er in elk geval op gehouden moet worden dat op tussen [gerequireerde] en de koper een perfecte overeenkomst ontstaan is en dat daarmee [verzoeker]s recht op courtage ontstaan is, ongeacht of vervolgens [gerequireerde] en de koper overeengekomen zijn om geen verdere uitvoering aan deze perfecte overeenkomst te geven en/of deze met wederzijds goedvinden te ontbinden.

6

a. Als het hof met de term ‘perfecte koopovereenkomst’ in rov. 5 op iets anders doelt dan op een koopovereenkomst ten aanzien waarvan niet meer de in rov. 1.4 bedoelde, in art. 13 van de tussen [gerequireerde] en de koper aangegane koopovereenkomst vermelde ontbindende voorwaarde in kan treden, dan is dat onbegrijpelijk, gezien zowel rov. 5 als de stellingen van [verzoeker] in Inl.Dagv-§§ 10, 11, 18, 20, en 24 t/m 26, CvR-§ 14, en MvG-§§ 1, 20, 21 en 26, welke zich niet anders laten verstaan dan dat de koper niet op de juiste wijze en niet tijdig een beroep op de ontbindende voorwaarde gedaan heeft dan dat daarom de koopovereenkomst (in zoverre) definitief resp. onvoorwaardelijk resp. onaantastbaar geworden is.

6b.

Als het hof met zijn oordeel in rov. 5 dat [verzoeker] betoogd heeft dat het in de branche gebruikelijk is dat de courtage verschuldigd wordt ‘op het moment van de totstandkoming van de (obligatoire) overeenkomst’ niet gewoon beoogd heeft tot uiting te brengen dat de courtage verschuldigd wordt indien en zodra een (in de in rov. 5 gebezigde bewoordingen) perfecte overeenkomst tot stand gekomen is, dat is oordeel onbegrijpelijk, gezien rov. 5 en hetgeen [verzoeker] gesteld heeft in MvG-§ 26.

7.

Mede gezien de vorige onderdelen, heeft het hof met hetgeen het oordeelt in rovv. 6 en 7 (1^e zin) ontoereikend gerespondeerd op [verzoeker]s stellingen als vermeld in rov. 5 en in dit middel.

8.

Een klacht in een vorig onderdeel vitieert (tevens) al hetgeen waarmee het hof in het arrest a quo voortbouwt op hetgeen die klacht bestrijdt.

Mitsdien

Het moge de Hoge Raad behagen om 's hofs arrest, waartegen dit cassatieberoep gericht is, op grond van het cassatiemiddel te vernietigen, met zodanige beslissing als de Hoge Raad passend zal achten; kosten rechtens.

De kosten dezes zijn voor mij, deurwaarder, € …

Exploot	€	77, 75
Info KvK	€	-
Info GBA	€	1, 60
Totaal	€	79, 35
art. 10 Btag	€	16, 66
Totaal	€	96, 01

Requirante is geen ondernemer in de zin van artikel 7 van de Wet op de omzetbelasting en kan derhalve de omzetbelasting niet verrekenen.

De ondergatekende verklaart dat bovenstaande verschotten zijn gemaakt voor de goede varrichting van de ambtshandeling en noodzakelijk waren.

Toon alle voetnoten

Voetnoten

Voetnoten Beroepschrift 12‑04‑2016

Rov. 5.3.3 van het op 23 oktober 2013 gewezen vonnis (rechtbank Den Haag).

MvG-§ 8.

Inl.Dagv-prod. 2.

MvG-§§ 11, 14 en 15.

MvG-§ 13. Inl.Dagv-§§ 8 en 10 en CvR-§§ 4, 6, en 8.

Inl.Dagv-§§ 10.11,18,20, en 24 t/m 26, CvR-§ 14, en MvG-§§ 1,20,21 en 26.

MvG-§ 20: ‘Gelet op de voorgaande toelichting kan het oordeel van de rechtbank, dat [verzoeker] zich als opdrachtnemer van [gerequireerde] zich or in redelijkheid niet op kan beroepen dat er geen twee schriftelijke afwijzingen zijn en de ontbindende voorwaarde dus niet rechtsgeldig is ingeroepen, niet in stand blijven en liggende de vorderingen van [verzoeker] alsnog voor toewijzing gereed.’

MvG-§ 21: ‘[verzoeker] heeft nogmaals gemotiveerd gesteld en onderbouwd mede aan de hand van vaste jurisprudentie dat het beroep van Koper jegens [gerequireerde] op het financieringsvoorbehoud niet is geslaagd en dat de koopovereenkomst niet op grond van een overeengekomen ontbindende voorwaarde is ontbonden’

MvG-§ 26: ‘[verzoeker] stelt nogmaals dat het uiteraard het goed recht van [gerequireerde] is om om haar moverende redenen af te zien van nadere rechtsmaatregelen jegens koper maar dit komt in de rechtsverhouding tussen [verzoeker] en [gerequireerde] voor rekening van [gerequireerde] en ontslaat haar niet van haar betalingsverplichting jegens [verzoeker]. [verzoeker] heeft immers voor [gerequireerde] bemiddeld bij het tot stand brengen van de koopovereenkomst en door het onaantastbaar worden van deze overeenkomst heeft [verzoeker] de aan hem gegeven opdracht voltooid {…}’.

10.

Inl.Dagv-§§ 10 t/m 12, en 24, en MvG-§ 26.

11.

MvG-§ 26. Zie ook Inl.Dagv-§§ 23 t/m 25.

12.

Zie voetnoten 2 t/m 11.