Hof 's-Hertogenbosch, 08-03-2023, nr. 21/01354

De heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) een beschikking gegeven (hierna: de WOZbeschikking) en daarbij de waarde van [adres 1] (hierna: de woning) vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2019 (hierna: de waardepeildatum). Tevens is de aanslag onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2020 bekendgemaakt.

Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft uitspraak op bezwaar gedaan en het bezwaar ongegrond verklaard.

Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de rechtbank.

De rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard.

De heffingsambtenaar heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld bij het hof. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend.

Belanghebbende heeft op 2 februari 2023 per e-mail verzocht de zitting te verdagen, welk verzoek door het hof is afgewezen op de gronden zoals vermeld onder 4.1.

De zitting heeft plaatsgevonden op 8 februari 2023 in ’s-Hertogenbosch. Daar zijn verschenen [A] , van [B.V.] B.V. (hierna: [A] ), als gemachtigde van belanghebbende, en, namens de heffingsambtenaar, [heffingsambtenaar 1] en [heffingsambtenaar 2] . Op deze zitting zijn gelijktijdig behandeld de onderhavige zaak en de zaak met nummer 21/01353.

Zowel belanghebbende als de heffingsambtenaar heeft tijdens de zitting een pleitnota voorgelezen en exemplaren daarvan overgelegd aan het hof en aan de andere partij.

Het hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.

Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande bungalow uit 1967. De woning, gelegen in [woonplaats] , bestaat uit een hoofdbouw van 679 m3, een kelder van 92 m3 en een garage van 96 m3. Het perceel heeft een oppervlakte van 1700 m2.

De waarde van de woning is door de heffingsambtenaar per de waardepeildatum vastgesteld op € 718.000.

Ter onderbouwing van de beschikte waarde verwijst de heffingsambtenaar naar het op 7 juli 2021 door [taxateur] (hierna: de taxateur) opgestelde taxatierapport. Hieruit volgt een waarde op de waardepeildatum van € 729.000. De taxateur heeft deze waarde bepaald door middel van de vergelijkingsmethode waarbij gebruik is gemaakt van de volgende vergelijkingspanden die allemaal in [woonplaats] liggen:

De rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, heeft de waarde van de woning in goede justitie vastgesteld op € 700.000 en de aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig verminderd. Daarnaast heeft de rechtbank de heffingsambtenaar veroordeeld tot vergoeding van de proceskosten en bepaald dat de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht vergoedt.

In geschil is de waarde van de woning per waardepeildatum. Meer specifiek gaat het geschil over de vraag of de heffingsambtenaar de gebruikte indexeringspercentages inzichtelijk heeft gemaakt.

De heffingsambtenaar concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en bevestiging van de uitspraak op bezwaar. Belanghebbende concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.

Vooraf en ambtshalve

Bij de onder 1.5 vermelde e-mail is namens belanghebbende verzocht om uitstel van de zitting van 8 februari 2023. De reden hiervan was dat [A] , degene die namens de gemachtigde [B.V.] B.V. was ingedeeld om de zitting bij te wonen, geen stem had en op advies van de huisarts een paar weken rust moest nemen. Het hof heeft het uitstelverzoek bij brief en e-mail van 2 februari 2023 afgewezen. Hierop is namens belanghebbende per e-mail van 2 februari 2023 een herhaald uitstelverzoek gedaan. Ook dit verzoek is door het hof bij brief en e-mail van 2 februari 2023 afgewezen, omdat het hof van oordeel is dat uitstel van de zitting een onredelijke vertraging in de afwikkeling van de zaak zou betekenen, hetgeen naar het oordeel van het hof aan uitstel in de weg staat.1.In deze afweging is mede betrokken dat het hof, gelet op de aard van de zaak, geen reden heeft gezien waarom de zaak niet door een kantoorgenoot van [A] kon worden behandeld.2.[A] is ter zitting verschenen en heeft met behulp van WhatsAppberichten aan de zitting deelgenomen.

Ten aanzien van het geschil

Algemeen

De waarde van de woning moet worden bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.3.Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding voor verkoop op de voor de woning meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de woning zou zijn besteed.

De hiervoor bedoelde waarde voor woningen wordt bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.4.

De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op de heffingsambtenaar. Bij de beoordeling van de vraag of de heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, dient ook rekening te worden gehouden met wat belanghebbende heeft aangevoerd.5.

De indexeringspercentages

De heffingsambtenaar heeft in beroep bij de rechtbank een onderbouwing overgelegd waaruit de gehanteerde indexering volgt, namelijk de prijsindex van de gemeente ’s-Hertogenbosch gebaseerd op het overzicht van de permanente marktanalyse (PMA). Uit dit overzicht blijkt, zij het globaal, de maandelijkse prijsstijging van vrijstaande woningen in [wijk] . In hoger beroep heeft de heffingsambtenaar de gehanteerde indexering verder onderbouwd.

Naar het oordeel van het hof zijn de gebruikte indexeringspercentages in het licht van de stijgende huizenprijzen niet zodanig uiteenlopend dat een nadere onderbouwing had moeten worden gegeven. Ook zijn geen inconsistenties te ontdekken in de toegepaste indexeringspercentages. Het hof heeft ook overigens geen reden om te twijfelen aan de door de heffingsambtenaar omschreven methode van indexering. Daarbij merkt het hof op dat belanghebbende de juistheid van de gehanteerde indexering in beroep of in hoger beroep niet gemotiveerd heeft bestreden.

Belanghebbende betoogt dat de indexeringscijfers al in de bezwaarfase door de heffingsambtenaar hadden moeten worden verstrekt. De heffingsambtenaar heeft daarmee, volgens belanghebbende, artikel 40, lid 2 Wet WOZ en artikel 7:4 Awb geschonden.

In het bezwaarschrift verzoekt belanghebbende echter alleen om de taxatiekaart met de KOUDV- en liggingsfactoren en niet om nadere stukken. De heffingsambtenaar heeft die stukken verstrekt. Procedurele bepalingen zoals artikel 7:4 Awb en/of artikel 40, lid 2, Wet WOZ zijn in het leven geroepen om de eventuele informatieachterstand van een belanghebbende in de bezwaarfase te kunnen herstellen, zodat deze in de gelegenheid wordt gesteld zijn standpunt(en) optimaal te kunnen onderbouwen.6.Alleen dan kan op een zinvolle wijze invulling worden gegeven aan de bezwaarprocedure en kunnen onnodige beroepsprocedures worden voorkomen. Dit brengt met zich mee dat dergelijke bepalingen moeten worden ingeroepen zodra dat mogelijk is7..

Indien een belanghebbende in de bezwaarfase niet aanvoert dat hij bepaalde informatie, zoals in dit geval de indexeringscijfers, mist, dan mag in beginsel worden aangenomen dat hij die stukken kennelijk niet nodig heeft gehad om de vastgestelde WOZ-waarde van de woning mee te controleren.

Daarbij is het hof van oordeel dat, anders dan belanghebbende stelt, op de heffingsambtenaar niet de verplichting rust om in de bezwaarfase bepaalde stukken uit eigen beweging aan belanghebbende toe te zenden. Artikel 7:4, lid 3 en lid 4, Awb bevat niet de verplichting tot toezending van (alle) op de zaak betrekking hebbende stukken in de bezwaarfase, maar enkel een inzagerecht8.. Belanghebbende heeft van dit inzagerecht geen gebruik gemaakt, dit kan de heffingsambtenaar niet worden tegengeworpen. Verder is het hof van oordeel dat de heffingsambtenaar met het verstrekken van het taxatieverslag aan belanghebbende in de bezwaarfase heeft voldaan aan zijn verplichtingen op grond van artikel 40, lid 2, WOZ, aangezien belanghebbende in die fase niet heeft gevraagd om het (aanvullend) toezenden van de indexeringscijfers.

Voor zover de heffingsambtenaar erover klaagt dat er in strijd met de werkafspraken tussen de gemachtigde en de heffingsambtenaar is gehandeld, is ter zitting niet komen vast te staan dat het kantoor van de gemachtigde en de heffingsambtenaar voor het onderhavige jaar dergelijke werkafspraken hebben gemaakt. Het hof gaat hieraan voorbij.

De vergelijkingspanden

Het hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar erin is geslaagd aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning per waardepeildatum niet te hoog heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde een matrix overgelegd met drie vergelijkingspanden. Zoals volgt uit de matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Het hof acht de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning om als vergelijkingsobject te worden gebruikt voor de waardebepaling van de woning. De vergelijkingspanden zijn allen vrijstaande woningen in [woonplaats] . Met de onderlinge verschillen - die hoofdzakelijk betrekking hebben op de kaveloppervlakte, de inhoud van de woning en het type woning - heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden en hij heeft inzichtelijk gemaakt hoe hij dat heeft gedaan. Verder zijn de vergelijkingspanden verkocht binnen een periode van één jaar voor of na de waardepeildatum. Het verkoopcijfer van het vergelijkingspand [adres 2] hoeft niet te worden geïndexeerd gezien het vergelijkingspand binnen drie maanden na de waardepeildatum is verkocht.9.

Naar het oordeel van het hof zorgt de enkele stelling dat niet voldoende inzichtelijk is hoe de indexeringspercentages tot stand zijn gekomen, zonder nadere onderbouwing, niet tot twijfel omtrent de juistheid van de waardevaststelling. Het hof oordeelt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van € 718.000 aannemelijk heeft gemaakt. Het hof laat bij dit oordeel in het midden of de inhoud van het vergelijkingspand [adres 2] 480 m3 of 499 m3 bedraagt, omdat in beide gevallen de getaxeerde waarde hoger ligt dan de WOZ-waarde.

Tussenconclusie

De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is.

Ten aanzien van de proceskosten

Het hof oordeelt dat er geen redenen zijn voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 Awb.

Het hof:

De uitspraak is gedaan door J.M. van der Vegt, raadsheer, in tegenwoordigheid van E. Royakkers, als griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 8 maart 2023 en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.

De griffier, De raadsheer,

E. Royakkers J.M. van der Vegt

Het aanwenden van een rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de andere partij te veroordelen in de proceskosten.