Hof 's-Gravenhage, 24-06-2005, nr. 03/619

Het gaat in deze zaak, samengevat en voor zover thans nog van belang, om het volgende.

De gemeente heeft aan [huurder] bedrijfsruimte -de twee aan de gemeente in eigendom toebehorende kantines, gelegen in “[sportpark 1 en 2]” te Middelburg- verhuurd voor de periode van 8 november 1989 tot en met 31 de-cember 1994. Nadien is de huurovereenkomst voortgezet.

De gemeente heeft de bestemming van het sportpark gewijzigd. Het voormalig sportpark is nu bestemd voor woningbouw. Het gebruik van het sportpark is in de zomer van 2001 beëindigd. In de nabijheid van het sportpark werd (en wordt) een nieuw sportpark ingericht, “[sportpark 3]” geheten. De kantine in [sportpark 1] is per 1 juli 2001 gesloopt. Voor zover de huurovereenkomst deze kantine betreft is die met wederzijds goedvinden per laatstgenoemde datum beëindigd.

Bij brief van 24 juli 2001 heeft de gemeente aan [huurder] bericht dat hij de kantine [sportpark 2] tot 31 december 2001 kan (blijven) huren. Bij brief van 9 augustus 2001 is hiertegen namens [huurder] gepro-testeerd.

Bij brief van 4 februari 2002, verzonden op 27 februari 2002, heeft de gemeente aan de gemachtigde van [huurder] de huurovereenkomst opgezegd op grond van artikel 7A: 1631d BW (oud), met inachtneming van een termijn van één jaar en zonder aanbieding van schadevergoeding. In deze brief is onder meer het volgende vermeld: “Het gebruik van de sportvelden is per 1 augustus 2001 beëindigd. De sluiting van de velden heeft gevolgen voor de hoofdgebruikers en daarmee ook voor uw cliënt. Er is daarmee een nieuwe situatie ontstaan. De sportkantines van de (hoofd)gebruikers dienen logischerwijs te zijn gesitueerd bij hun desbetreffende sportlocaties. Concreet houdt dit in dat de sportkantine (tevens clubhuis) van de handbalvereniging EMM door de gewijzigde inrichting van de voormalige sportvelden, ná uitvoering van die plannen te zijner tijd niet meer bereikbaar zal zijn voor de sporters. De raad heeft besloten dat de sporthal nog tien jaar als zodanig in gebruik blijft. Daardoor is nieuwbouw voor EMM geen optie. Vestiging van de kantine c.q. het clubhuis in de huidige aan de sporthal verbonden kantine ligt voor de hand. Om die reden beëindigen wij het contract met uw cliënt.”

De gemeente heeft [huurder] verzocht binnen zes weken mee te delen of hij met beëindiging instemt. [huurder] heeft niet binnen zes weken gereageerd. Na een afwijzende reactie van [huurder] op de bij brief van 20 juni 2002 door de gemeente aan de gemachtigde van [huurder] gerichte uitnodiging om tot een datum van beëindiging van de huur te komen, heeft de gemeente besloten de onderhavige procedure te entameren.

In eerste aanleg vorderde de gemeente, kort gezegd, bepaling van het tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen, bepaling van het tijdstip van ontruiming en veroordeling van [huurder] tot ontruiming van de kantine. De gemeente stelt zich hierbij op het standpunt dat rechtsgeldig, met inachtneming van de wettelijke opzegtermijn van één jaar, is opgezegd. De reden van opzegging is verwoord in de hiervoor in rechtsoverweging 1.4 geciteerde brief. De gemeente voert voorts nog aan dat rendabele exploitatie door [huurder] van de kantine [sportpark 2] uitgesloten is in verband met het feit dat slechts nog de handbalvereniging EMM daar in clubverband oefent, alsmede dat beëindiging van de huurovereenkomst tot het normale ondernemingsrisico van [huurder] behoort.

[huurder] voerde ten verwere, kort gezegd, aan dat de gemeente ten onrechte de belangen van EMM laat prevaleren boven de zijne. [huurder] voerde hiertoe onder meer aan dat naast EMM ook nog andere clubs van de kantine gebruik maken, dat (tot en met 31 juli 2003) aan diverse clubs toezeggingen zijn gedaan tot gebruik van het sportcomplex [sportpark 2], alsmede dat hij de kantine nog rendabel kan exploiteren. Beëindiging van de huurovereenkomst behoort naar de mening van [huurder] niet tot zijn normale ondernemersrisico, omdat de handelwijze van de gemeente erop neerkomt dat [huurder] moet vertrekken omdat, respectievelijk opdat, een andere club (EMM) de kantine kan overnemen. Dit is in strijd met de zorgvuldigheid die in het maatschappelijk verkeer betaamt, aldus [huurder]. Dit een en ander betekent in de optiek van [huurder] dat de vorderingen van de gemeente niet kunnen worden toegewezen zonder vergoeding van het bedrijfsresultaat dat hij zou hebben kunnen behalen indien de huurovereenkomst verlengd zou zijn geweest tot november 2004. [huurder] concludeerde primair tot afwijzing van de vorderingen van de gemeente en subsidiair, c.q. voorwaardelijk, voor het geval de vorderingen van de gemeente zouden worden toegewezen, tot veroordeling van de gemeente tot betaling aan hem van voormeld bedrijfsresultaat.

De rechtbank verklaarde [huurder] in zijn voorwaardelijke (reconventionele) vordering niet-ontvankelijk en overwoog daartoe, samengevat, dat [huurder] geen grond(en) voor die vordering heeft aangevoerd en die vordering ook niet onderbouwd heeft. De vorderingen van de gemeente werden door de rechtbank toegewezen, met dien verstande dat de datum van beëindiging van de huurovereenkomst werd bepaald op 1 april 2002 en de datum van ontruiming op 1 april 2003.

Het eerste bezwaar van [huurder] betreft de niet-ontvankelijk verklaring in de voorwaardelijke reconventionele vordering. Het hof overweegt dienaangaande als volgt.

Uit de in rechtsoverweging 1.7 (verkort) weergegeven stellingname van [huurder] blijkt dat [huurder] aan zijn vordering ten grondslag legt dat de gemeente onrechtmatig handelt door de huurovereenkomst op te zeggen en te (doen) beëindigen zonder hem zijn verlies van het bedrijfsresultaat over twee en een half jaar te vergoeden. [huurder] heeft daartoe (onder meer) aangevoerd dat hij de kantine, in verband met het feit dat naast EMM ook anderen van de sportvelden en de kantine [sportpark 2] gebruik maken, rendabel kon, en kan, exploiteren en dat de reden van beëindiging in feite slechts daarin is gelegen dat de gemeente de exploitatie van de kantine aan EMM over wenste te doen, hetgeen niet tot het normale ondernemersrisico van [huurder] behoort. Aldus, zo begrijpt het hof de stellingname van [huurder], stelt [huurder] zich op het standpunt dat de gemeente zodanig de belangen van [huurder] veronachtzaamd heeft dat het handelen van de gemeente in de omstandigheden van dit geval als onrechtmatig heeft te gelden. [huurder] heeft voor zijn vordering derhalve een grondslag aangevoerd en daarvoor een feitelijke onderbouwing gegeven. Het onderhavige bezwaar treft dus doel. Het hof zal de vordering van [huurder] inhoudelijk beoordelen.

Ter gelegenheid van het pleidooi heeft [huurder], overeenkomstig de overgelegde pleitnotities, onder meer het volgende doen aanvoeren: “De overeenkomst is ook ontbonden met ingang van 1 april 2003 zodat, zo uw Hof met [huurder] van mening is dat de ontbinding niet kon worden uitgesproken, er sprake is van een fait a compli (het hof leest: accompli)”. Tegen deze achtergrond, alsmede gelet op het feit dat het debat van partijen in hoger beroep toegespitst is op beantwoording van de vraag of [huurder] de kantine [sportpark 2] nog rendabel had kunnen exploiteren en op de omvang van het gemiste bedrijfsresultaat, begrijpt het hof de stellingname van [huurder] in hoger beroep aldus dat de overige door hem tegen het vonnis opgeworpen bezwaren de strekking hebben dat hem ten onrechte geen vergoeding ten laste van de gemeente is toegekend voor het verlies van zijn bedrijfsresultaat, waarbij hij zich (mede) op toerekenbaar onrechtmatig handelen van de gemeente beroept. Het hof begrijpt uit dit een en ander dat de reconventionele vordering van [huurder] niet meer voorwaardelijk is. Het hof overweegt hieromtrent als volgt.

Blijkens de hiervoor in rechtsoverweging 1.4 geciteerde brief van 4 februari 2002 van de gemeente aan de gemachtigde van [huurder] baseert de gemeente haar beëindiging, kort gezegd, op de stelling dat de sportkantine te zijner tijd niet meer voor andere sporters dan die van de handbalvereniging EMM bereikbaar zal, dat de sporthal nog tien jaar in gebruik blijft, waardoor nieuwbouw voor EMM geen optie is en dat vestiging van de kantine, c.q het clubhuis voor EMM, in de aan de huidige aan de sporthal verbonden kantine voor de hand ligt.

Met betrekking tot de opties voor het aan EMM ter beschikking stellen van een clubhuis, dan wel de opties voor EMM om zelf een clubhuis bij de sporthal te realiseren, heeft de gemeente slechts gesteld dat nieuwbouw voor EMM geen optie is. Gesteld noch gebleken is evenwel dat er geen andere realistische opties zijn of waren. In tegendeel. De gemeente heeft de ter gelegenheid van het pleidooi door [huurder] betrokken stelling dat er met betrekking tot het clubhuis van EMM iets eenvoudigs vlakbij de sporthal had kunnen worden gerealiseerd of dat EMM gewoon gebruik had kunnen maken van de door [huurder] geëxploiteerde kantine, eventueel door voor haar een gedeelte daarvan te ‘reserveren’, niet gemotiveerd weersproken, zodat het hof dit als tussen partijen vaststaand aanneemt. Voorts is, blijkens de stellingen van partijen over en weer ter gelegenheid van het pleidooi, komen vast te staan dat de plaats het oude (inmiddels gesloopte) clubhuis van EMM (inmiddels weer) zonder omweg van en naar de sporthal bereikbaar is in verband met het aanbrengen van een brug over de op het sportcomplex aangebrachte waterpartij.

De gemeente heeft de stelling van [huurder] dat zij (in elk geval tot en met 31 juli 2003) aan diverse clubs toezeggingen tot gebruik van het sportcomplex [sportpark 2] heeft gedaan, onvoldoende gemotiveerd weersproken. Het hof gaat voorbij aan de stelling van de gemeente dat verhuur van de sporthal aan andere clubs nog niet betekent dat sporters van die andere clubs ook van de kantine gebruik zouden maken, nu zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet valt in te zien dat sporters in de periode dat [huurder] de kantine [sportpark 2] exploiteerde wel van de kantine gebruik hebben gemaakt, maar dat niet meer zouden doen wanneer niet zou zijn opgezegd en [huurder] had kunnen doorgaan met exploitatie van de kantine.

Naar het oordeel van het hof is voorts komen vast te staan dat [huurder] voor zijn inkomen voor een substantiëel deel afhankelijk was van de exploitatie van de kantine [sportpark 2]. Hierbij is in aanmerking genomen dat de ter gelegenheid van het pleidooi door [huurder] betrokken stelling dat de exploitatie van de kantine “[4]” in de plaats is gekomen van de (vervallen) exploitatie van de kantine [sportpark 1] en dat de exploitatie van de kantine “[4]” een lager netto resultaat oplevert dan de exploitatie van kantine [sportpark 2], naar het oordeel van het hof door de gemeente niet dan wel onvoldoende gemotiveerd weersproken is.

Met betrekking tot de tussen partijen gevoerde onderhandelingen over de al dan niet beëindiging van de huurovereenkomst is ter gelegenheid van het pleidooi komen vast te staan dat naast de hierboven in de rechtsoverwegingen 1.3 tot en met 1.5 vermelde briefwisseling slechts één gesprek heeft plaatsgevonden, waarin [huurder] zich op het standpunt heeft gesteld dat hij ofwel de nog resterende periode van de huurovereenkomst zou mogen blijven doorhuren ofwel gecompenseerd zou worden voor zijn verlies aan exploitatie-opbrengst. Desgevraagd is ter gelegenheid van het pleidooi door de gemeente verklaard dat zij [huurder] “ooit” f 16.000,00 als compensatie heeft aangeboden. Naast de mededeling dat het hier om een “budget-kwestie” ging, is van de kant van de gemeente geen enkele onderbouwing voor de hoogte van dit bedrag gegeven. Ter gelegenheid van het pleidooi is voorts door de gemeente erkend dat [huurder] gedurende de periode dat partijen in onderhandeling zijn geweest nog in de kantine [sportpark 2] geïnvesteerd heeft.

Hetgeen in de voorgaande rechtsoverwegingen is overwogen houdt, in onderling verband en samenhang bezien, in dat de door de gemeente aan [huurder] opgegeven reden voor beëindiging van de huurovereenkomst zonder adequate vergoeding voor verlies van bedrijfsresultaat, ondeugdelijk is.

Tussen partijen staat vast dat door toedoen van de gemeente inmiddels een onomkeerbare situatie is ontstaan: het oude clubhuis van EMM is gesloopt, de sporthalkantine is aan EMM in gebruik gegeven en door EMM, na verbouwing, in gebruik genomen. Gesteld noch gebleken is dat de gemeente met EMM heeft afgesproken dat een en ander bij voor haar onverhoopt niet in stand blijven van de beslissing van de rechtbank weer zal worden teruggedraaid, zodat het hof het er voor houdt dat van een dergelijke afspraak geen sprake is. Naar het oordeel van het hof heeft de gemeente onder de hiervoor geschetste omstandigheden, door op beëindiging van de huurovereenkomst aan te sturen zonder een adequate compensatie aan te bieden, en door vervolgens nog steeds zonder aanbod van een hiervoor bedoelde compensatie -vóórdat het vonnis van de rechtbank in kracht van gewijsde is gegaan- een onomkeerbare situatie te laten ontstaan als hiervoor vermeld, de gerechtvaardigde belangen van [huurder] zozeer veronachtzaamd dat dit handelen, c.q. nalaten, van de gemeente als haar toerekenbaar onrechtmatig jegens [huurder] dient te worden aangemerkt.

Aan een en ander doet niet af dat het vonnis van de rechtbank uitvoerbaar bij voorraad is verklaard.

Uit de ter gelegenheid van het pleidooi door [huurder] bij akte in het geding gebrachte financiële gegevens, die door de gemeente als zodanig niet zijn bestreden, leidt het hof, gelet op de daarin vermelde gegevens over het jaar 2002, af dat [huurder] door beëindiging van de exploitatie van de kantine [sportpark 2] in 2003 circa € 28.000,00 minder bedrijfsresultaat gerealiseerd heeft. Het door de gemeente hierop in haar pleitnotities geleverde commentaar

De slotsom is dat het appèl slaagt in voege als hiervoor vermeld. Het in reconventie gewezen vonnis zal worden vernietigd en de gemeente zal worden veroordeeld tot betaling aan [huurder] van het in rechtsoverweging 4.7 begrote bedrag. Het vonnis voor zover in conventie gewezen zal, afgezien van de kostenveroordeling, in stand worden gelaten, uitsluitend omdat [huurder] -gelet op de beslissing op zijn vordering in reconventie als hiervoor vermeld- in feite onvoldoende belang meer bij vernietiging daarvan heeft. Partijen gelden als over en weer in het ongelijk gesteld. Hierin ziet het hof aanleiding de kosten te compenseren als na te melden.

vernietigt het tussen partijen gewezen vonnis van 10 februari 2003 van de rechtbank Middelburg, sector kanton, locatie Middelburg, doch uitsluitend voorzover [huurder] daarin in reconventie in zijn vordering niet-ontvankelijk is verklaard en voorzover [huurder] daarin zowel in conventie als in reconventie in de proceskosten is veroordeeld, en bekrachtigt dit vonnis -onder wijziging van gronden als voormeld- voor het overige;

en in zoverre opnieuw rechtdoende:

veroordeelt de gemeente tot betaling aan [huurder] van een schadevergoeding van € 50.000,00;

wijst af het meer of anders door [huurder] gevorderde;

compenseert de kosten van het geding in eerste aanleg, zowel van de conventie als van de reconventie, aldus dat elk der partijen de eigen kosten draagt;

compenseert de kosten van het hoger beroep aldus dat elk der partijen de eigen kosten draagt.

Dit arrest is gewezen door mrs. A.H. de Wild, M.H. van Coeverden, en A.G. Scheele-Mülder en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 24 juni 2005 in aanwezigheid van de griffier.