Hof 's-Gravenhage, 04-05-2011, nr. BK-10/00213

De Inspecteur heeft bij beschikking van 30 april 2007 (hierna: de waardebeschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Z] (hierna: het object) op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2005 (hierna: de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2007 vastgesteld op € 819.100.

Met de waardebeschikking is in één geschrift verenigd en bekendgemaakt de aan belanghebbende opgelegde aanslag onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2007 (hierna: de aanslag).

De Inspecteur heeft bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Inspecteur beroep ingesteld bij de rechtbank. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

Loop van het geding in hoger beroep

Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 111. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft bij brief van 19 februari 2011 met 10 bijlagen, nadere stukken in het geding gebracht. De Inspecteur heeft als bijlage bij een brief van 2 november 2010 een “Opnamerapport grondmeting [perceel 1] [a-straat 1] te [Z]”, afkomstig van [A], in het geding gebracht (hierna: rapport [A]). Vervolgens heeft belanghebbende bij brief van 22 februari 2011 twee bijlagen in het geding gebracht.

Beide partijen zijn verschenen ter zitting van het Hof op 2 maart 2011 te ‘s-Gravenhage. Van het verhandelde ter zitting is door de griffier een proces-verbaal opgemaakt dat op 24 maart 2011 aan partijen in afschrift is verzonden.

Vaststaande feiten

Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde staat in hoger beroep het volgende vast.

Belanghebbende is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van het object. Het object is een vrijstaand woonhuis met bijgebouwen, gelegen op het kadastrale perceel [perceel 1] met een oppervlakte van 2.350 m2. De inhoud van de woning is ongeveer 1.000 m³. De woning staat op een perceel grond, met inbegrip van een dijk, met een oppervlakte van ongeveer 1.390 m². Voorts maakt deel uit van de eigendom van belanghebbende een perceel met openbaar vaarwater (de [vaarwater]) met een oppervlakte van ongeveer 960 m². De dijk vormt de afscheiding met het water. De breedte van het perceel bedraagt ongeveer 45 meter en de opstal is over een breedte van ongeveer 15 meter op een afstand van ongeveer twee meter van de dijk gelegen.

Het gehele perceel van belanghebbende behoort tot de waterkering als bedoeld in artikel 5 van de Keur. Het perceel is in het onderhavige belastingjaar nog niet opgenomen in een legger.

Omschrijving geschil in hoger beroep en standpunten van partijen

Belanghebbende stelt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum € 500.000 bedraagt, terwijl de Inspecteur stelt dat die waarde op € 819.100 dient te worden gesteld.

Belanghebbende heeft ter ondersteuning van zijn standpunt –zakelijk weergegeven – het volgende aangevoerd.

De Inspecteur heeft – zakelijk weergegeven – ter ondersteuning van zijn standpunt het volgende aangevoerd.

Op grond van de wetsgeschiedenis moet worden aangenomen dat de vrijstelling voor waterverdedigings- en waterbeheersingswerken alleen geldt indien die werken in eigendom zijn van overheidslichamen. Aan de vrijstelling wordt in dit geval van particuliere eigendom dus niet toegekomen.

Mocht de vrijstelling wel van toepassing zijn dan kan, conform de bewoordingen van de vrijstelling in de Verordening, “de woning” in de heffing worden betrokken. Het perceel van belanghebbende moet worden aangemerkt als aanhorigheid van diens woning, zodat het geheel in de heffing kan worden betrokken en de vrijstelling de facto niet van toepassing is.

Indien de vrijstelling de facto wel van toepassing is, dient slechts het droge deel van het waterverdedigingswerk (kade) met een oppervlakte van 400 m² te worden vrijgesteld. Immers, alleen ten aanzien van dat gedeelte kan worden gesproken van beheer door een publiekrechtelijke rechtspersoon.

Conclusies van partijen

5.1. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank, van de uitspraak van de Inspecteur en van de waardebeschikking. In plaats van de vernietigde waardebeschikking dient een waarde te worden vastgesteld van € 500.000 dan wel een waarde door het Hof in goede justitie te bepalen met dienovereenkomstige vermindering van de aanslag.

5.2. De Inspecteur concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.

Oordeel van de rechtbank

6.1. De rechtbank heeft in zijn uitspraak onder meer het volgende overwogen, waarbij voor eiseres en verweerder gelezen dient te worden respectievelijk belanghebbende en Inspecteur.

“2.4.1.  Eiser, die zich op de onder 2.3.2. en 2.3.3. vermelde uitzondering beroept en meer in het bijzonder op de uitzondering van waterverdedigingswerken (hierna: de uitzondering), dient feiten te stellen en zo nodig aannemelijk te maken op grond waarvan kan worden geoordeeld dat (een gedeelte van) de onbebouwde grond dient te worden aangemerkt als een waterverdedigingswerk in de zin van de uitzondering en dat (dit gedeelte van) de onbebouwde grond wordt beheerd door een orgaan, instelling of dienst van een publiekrechtelijke rechtspersoon, te weten het Hoogheemraadschap.

2.4.2.  De Keur bevat geen bepalingen waarin de breedte van de kruin en/of de afstand tussen de (buiten- of binnen)kruinlijn en de (buiten- of binnen)teenlijn wordt vastgesteld op een bepaald aantal meters. Uit de bij de Keur behorende tekening met het opschrift “Bovenaanzicht en dwarsdoorsnede van een dijkvak met beschermingszones, buitenbeschermingszones en invloedlijnen”, leidt de rechtbank af dat aan gene zijde van de binnenteenlijn een strook grond van 5 meter breed ligt (hierna: de extra strook) en dat daarnaast – als het om de niet-waterkerende zijde van een secundaire waterkering gaat, zoals in dit geval – een beschermingszone van 5 meter en een buitenbeschermingszone van 15 meter liggen.

2.4.3.  Verweerder is bij het vaststellen van de waarde van de woning ervan uitgegaan dat de kade een breedte heeft van vijf meter. Dit is in overeenstemming met hetgeen het Hoogheemraadschap schrijft in zijn in 2.1.3. vermelde brief van 26 juli 2007, althans indien daarin kan worden gelezen, zoals kennelijk verweerder doet, dat de kernzone vijf meter breed is. Deze lezing laat zich evenwel niet verenigen met de onder 2.1.2. opgenomen bepalingen van de Keur en de daarbij gevoegde tekening. De Keur bevat geen voorschriften waarin de breedte van de kruin en/of de afstand tussen de (buiten- of binnen)kruinlijn en de (buiten- of binnen)teenlijn wordt vastgesteld op een bepaald aantal meters. Derhalve dient de breedte van de kernzone van geval tot geval bepaald te worden. Uit de bij de Keur behorende tekening met het opschrift “Bovenaanzicht en dwarsdoorsnede van een dijkvak met beschermingszones, buitenbeschermingszones en invloedlijnen”, leidt de rechtbank af dat de eigenlijke waterkering – de “kernzone” – wordt begrensd door de binnenteenlijn en de buitenteenlijn, met dien verstande dat ook de extra stroken tot de “kernzone” worden gerekend.

2.4.4.  Naar de rechtbank uit de door eiser overgelegde, vanwege het Hoogheemraadschap vervaardigde tekening met het opschrift “Regionale_kering_keur Keurzonering” (hierna: de Keurzoneringstekening) afleidt, is de kernzone ter plaatse van de woning aanmerkelijk breder dan vijf meter. Dit strookt met het door eiser in zijn pleitnota ingenomen standpunt dat “het droge deel van de kernzone” een breedte van 10 meter en een lengte van 45 meter heeft. Verweerder heeft dit standpunt van eiser niet, althans onvoldoende gemotiveerd, weersproken, zodat de rechtbank van de juistheid ervan uitgaat. Naar het oordeel van de rechtbank vallen “het droge deel van de kernzone” en de kade samen. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat alleen “het droge deel van de kernzone” voor de beslechting van het geschil relevant is, omdat de kernzone voor het overige in de [vaarwater] gelegen is en geen deel uitmaakt van de grond waarop het geschil betrekking heeft. Het voorgaande brengt met zich mee dat de oppervlakte van de kade 450 m² is. Van deze oppervlakte is, naar niet in geschil is, 8 m² ondergrond van een tot de woning behorend terras. Partijen zijn het erover eens dat de 8 m² niet in de uitzondering voor water- verdedigingswerken delen, welke opvatting naar het oordeel van de rechtbank juist is.

2.4.5.  Tussen partijen is niet in geschil dat de kade dient te worden aangemerkt als een waterverdedigingswerk in de zin van de uitzondering. Uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt dat van de kade een gedeelte met een oppervlakte van 442 m² in beginsel voor toepassing van de uitzondering voor waterverdedigingswerken in aanmerking komt. Deze opvatting strookt met de uitspraak van het gerechtshof te ’s-Gravenhage van 15 juli 2008, nr. BK-07/00228, LJN: BG5639, in een geschil dat eveneens de toepassing van de uitzondering met betrekking een aan de [vaarwater] gelegen perceel betrof. In deze uitspraak overweegt het Hof dat op grond van de in de uitspraak van het Hof vermelde brief van het Hoogheemraadschap van 30 juli 2007 – welke nagenoeg gelijkluidend is aan de onder 2.1.3. genoemde brief van het Hoogheemraadschap van 26 juli 2007 – dient te worden geconcludeerd dat de gehele kernzone als waterverdedigingswerk is aan te merken en dat de beschermingszone en de buitenbeschermingszone niet hiertoe behoren. De Hoge Raad heeft het tegen de uitspraak van het Hof ingestelde beroep in cassatie zonder nadere toelichting ongegrond verklaard.

2.4.6.  Niet is in geschil is dat de kade bij het Hoogheemraadschap in beheer is. De rechtbank sluit zich aan bij dit gemeenschappelijke standpunt van partijen, waarvan niet is gebleken dat het op een juridisch onjuist uitgangspunt berust.

2.4.7.  Gelet op het vorenoverwogene is de uitzondering van toepassing op een gedeelte van de onbebouwde grond, met een oppervlakte van 442 m2, doch mist zij toepassing met betrekking tot de overige grond.

2.4.8.  Ten overvloede overweegt de rechtbank dat, zou het onder 2.4.7. genoemde gedeelte van het onbebouwde grond van 988 (hierna: de overige grond) wél worden aangemerkt als een waterverdedigingswerk, zulks niet tot gevolg zou hebben dat de uitzondering van toepassing is. Bij dit oordeel neemt de rechtbank het volgende in aanmerking.

2.4.9.  Een redelijke verdeling van de bewijslast brengt mee dat eiser, die stelt dat de overige grond wordt beheerd door het Hoogheemraadschap, tegenover de gemotiveerde betwisting van deze stelling door verweerder, het beheer van de overige grond door het Hoogheemraadschap aannemelijk maakt.

2.4.10.  Hiertoe heeft eiser de onder 2.1.3. vermelde brief overgelegd. Uit deze brief leidt de rechtbank af dat het Hoogheemraadschap het tot zijn taak rekent de kade periodiek op te hogen, maatregelen te treffen om beschadiging van het waterverdedigingswerk te voorkomen en toezicht te houden op de staat van het waterverdedigingswerk en de naleving van de keur, doch het gewone onderhoud van de overige grond als een verantwoordelijkheid van eiser beschouwt.

2.4.11.  Daarnaast heeft eiser ter onderbouwing van zijn standpunt dat de overige grond wordt beheerd door het Hoogheemraadschap diverse andere stukken overgelegd, waaronder een excerpt van de Keur van het Hoogheemraadschap, een kopie van een op 26 mei 1871 verleden notariële akte, waarin voor zover hier van belang, is vastgelegd dat de toenmalige eigenaar van het land langs de [vaarwater] en het Groot-Waterschap van Woerden, een rechtsvoorganger van het Hoogheemraadschap, zijn overeengekomen dat het Groot-Waterschap van Woerden de “kade voortdurend en ten eeuwigen dage [zal] onderhouden” en correspondentie inzake de werkzaamheden van het Hoogheemraadschap in het kader van het “Watergebiedsplan Zegveld en Oud-Kamerik, peilgebied 5A-Noord, 5 G en 5H”.

2.4.12.  Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiser met de door hem overgelegde stukken en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd niet aannemelijk gemaakt dat de overige grond wordt beheerd door het Hoogheemraadschap. Hierbij neemt de rechtbank het volgende in aanmerking. De omstandigheid dat aan eiser als eigenaar van onbebouwde grond die deel uitmaakt van een waterkering of waarvan een waterkering deel uitmaakt, met betrekking tot de inrichting en het gebruik van de onbebouwde grond een aantal geboden en verboden is opgelegd, brengt, gezien de aard van deze geboden en verboden, niet mee dat de onbebouwde grond wordt beheerd door het Hoogheemraadschap (Hof ’s-Gravenhage, 8 april 2008, nr. BK-06/00264, LJN: BC9487).

2.4.13.  Uit de door eiser overgelegde stukken en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd leidt de rechtbank af dat de door of vanwege het Hoogheemraadschap tot op heden met betrekking tot de overige grond verrichte werkzaamheden zich hebben beperkt tot het houden van toezicht en dat deze werkzaamheden in de toekomst, naast het houden van toezicht, naar redelijke verwachting uitsluitend zullen bestaan uit het voorkomen of herstellen van een doorbraak van de waterkering. Alle andere werkzaamheden met betrekking tot de overige grond dient eiser op eigen naam en voor eigen rekening uit te (laten) voeren. Ook het voorkomen van een doorbraak van de waterkering of het herstellen van de waterkering na een doorbraak, al dan niet in combinatie met de zo-even genoemde toezichthoudende taak, is onvoldoende om van beheer van de overige grond door het Hoogheemraadschap te spreken. Bij dit laatste neemt de rechtbank in aanmerking dat uit de door eiser overgelegde stukken en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd niet blijkt dat het risico op een doorbraak van de waterkering in de komende decennia meer dan verwaarloosbaar groot is, noch dat het voorkomen of herstellen van de gevolgen van een dergelijke doorbraak tot substantiële werkzaamheden met betrekking tot de overige grond zal leiden.

2.4.14.  Gelet op hetgeen onder 2.4.1. tot en met 2.4.13. is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de kade, waarvan de oppervlakte 422 m2 bedraagt, bij de waardebepaling van de woning buiten aanmerking moet worden gelaten en dat de waarde van de overige onbebouwde grond, met een oppervlakte van 988 m2, bij de waardebepaling wel in aanmerking moet worden genomen.

2.4.15.  Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).

2.4.16.  Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatierapport en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit het taxatierapport is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten zijn vergelijkbaar met de woning. Met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer inhoud, kaveloppervlakte, ligging en kwaliteit van de opstallen, is bij de herleiding van de vastgestelde waarde van de woning uit de marktgegevens van de vergelijkingsobjecten in voldoende mate rekening gehouden. Deze verschillen zijn voorts niet van een zodanige omvang dat de marktgegevens van de vergelijkingsobjecten bij de bepaling van de waarde van de woning niet goed bruikbaar zijn. Met name de verkoopprijs van € 725.000 van het vergelijkingsobject [b-straat 1], dat op 10 juni 2005 is verkocht, ondersteunt met zijn verkoopprijs de door verweerder vastgestelde waarde. Daarbij moet in ogenschouw worden genomen het vergelijkingsobject een veel oudere en kleinere woning betreft. De op basis van de gerealiseerde verkoopprijs van dit object berekende m³-prijs voor de opstal bedraagt € 975 per m³. Aan de woning is bij de herleiding van de waarde uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten een m³-prijs toegekend van € 567 per m³. Op deze wijze heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank voldoende rekening gehouden met de verschillen in inhoud en ligging tussen genoemd vergelijkingsobject en de woning.

2.4.17.  Hetgeen eiser heeft aangevoerd doet niet af aan het onder 2.4.16 gegeven oordeel. Eiser laat na de door hem verdedigde waarde van € 594.750 te onderbouwen met rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopcijfers van met de woning vergelijkbare onroerende zaken. De wel door eiser genoemde omstandigheden schieten als onderbouwing van de weerspreking van de vastgestelde waarde tekort.

Aan de uitkomst van de door eiser gemaakte berekening van de waarde van de woning op basis van indexering volgens het kadaster kent de rechtbank geen gewicht toe. Het in de berekening gehanteerde stijgingspercentage geeft slechts de gemiddelde waardestijging van woningen weer en kan reeds om die reden niet maatgevend worden geacht voor de ontwikkeling van de waarde van de woning. Meer in het algemeen kan een herleiding van de waarde op waardepeildatum, welke uitgaat van de in een (eerdere) taxatieronde naar een (eerdere) waardepeildatum vastgestelde waarde, niet als een op artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ gebaseerde methode van waardebepaling worden beschouwd.

Hetgeen eiser aanvoert over de bruikbaarheid van het verkoopcijfer van [a-straat 2] kan onbesproken blijven nu verweerder dit verkoopcijfer niet ter onderbouwing van de vastgestelde waarde heeft gebruikt.

Voor zover de beperkingen met betrekking tot (het gebruik van) de waterkering die zijn opgelegd door het Hoogheemraadschap een waardedrukkende invloed hebben, waarmee bij de waardebepaling op grond van de Wet WOZ rekening dient te worden gehouden, staat daartegenover, naar verweerder heeft gesteld en de rechtbank aannemelijk acht, de waardeverhogende invloed van de ligging aan een doorgaand vaarwater.”

verklaart het hoger beroep gegrond,

vernietigt de uitspraak van de rechtbank en de uitspraak op bezwaar;

wijzigt de waardebeschikking aldus dat de waarde van de onroerende zaak wordt vastgesteld op € 810.800 onder gelijktijdige en overeenkomstige vermindering van de opgelegde aanslag;

veroordeelt de Inspecteur in de proceskosten aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op € 1.158;

en gelast de Inspecteur het voor deze zaak gestorte griffierecht in beroep en hoger beroep van € 150 te vergoeden.

Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. B. van Walderveen, Th. Groeneveld en J.J.J. Engel, in tegenwoordigheid van de griffier mr. Y. Postema. De beslissing is op 4 mei 2011 in het openbaar uitgesproken.

aangetekend aan

partijen verzonden:

Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

de naam en het adres van de indiener;

de dagtekening;

de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

de gronden van het beroep in cassatie.

Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.

De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.