7.1 Huurgaranties

Het komt voor dat projectontwikkelaars in een (koop)overeenkomst van een onroerende zaak ten behoeve van de koper (belegger) een zogenoemde huurgarantieclausule opnemen. Deze clausule houdt in dat de projectontwikkelaar garandeert dat de onroerende zaak volledig in verhuurde staat, met een bepaald rendement, aan de belegger wordt geleverd. Als de onroerende zaak op de datum van de levering niet volledig is verhuurd of is verhuurd tegen een lagere huur dan het gegarandeerde minimale rendement, is de projectontwikkelaar op grond van de overeenkomst verplicht aan de belegger een bedrag te betalen in verband met de gemiste huuropbrengst. Zo’n huurgarantieclausule vormt feitelijk een rendementsgarantie van de projectontwikkelaar aan de belegger.

In de praktijk komt het ook voor dat een huurgarantie wordt vormgegeven door het afsluiten van een aanvullende ‘huurovereenkomst’. Als ruimten op het moment van levering van de onroerende zaak niet zijn verhuurd, treedt voor deze ruimten een aanvullende ‘huurovereenkomst’ in werking. Hierbij treedt de projectontwikkelaar op als ‘huurder’ van de betrokken ruimten, zonder dat hij die ruimten daadwerkelijk in gebruik neemt. De aanvullende ‘huurovereenkomst’ kan een looptijd van verschillende jaren hebben. Zo’n aanvullende ‘huurovereenkomst’ vormt feitelijk geen huur, maar een uitbetaling van de rendementsgarantie van de projectontwikkelaar aan de belegger. Daarom keur ik het volgende goed met toepassing van artikel 63 van de Awr (hardheidsclausule).

Ik keur onder de volgende voorwaarde goed dat de bedragen die een projectontwikkelaar betaalt op basis van een huurgarantieclausule/rendementsgarantie (al dan niet in de vorm van een aanvullende ‘huurovereenkomst’), worden beschouwd als een vermindering van de vergoeding voor de (belast) geleverde onroerende zaak als bedoeld in artikel 29, eerste lid, van de wet.

De afnemer van de projectontwikkelaar acht in zoverre artikel 29, zevende lid, van de wet van toepassing en voldoet de in aftrek gebrachte btw alsnog op aangifte. De voldoening vindt plaats over het aangiftetijdvak waarin de garantiebetaling/verrekening plaatsvindt.

Als de projectontwikkelaar op het moment van levering van de onroerende zaak direct korting verleent in verband met een huurgarantie, moet hij het kortingsbedrag op de vergoeding voor de levering in mindering brengen. In die situatie is artikel 29 van de wet niet van toepassing.

De huurgaranties hebben geen invloed op de beoordeling van artikel 3, tweede lid, van de wet of sprake is van een levering of een dienst. De oorspronkelijk tussen de projectontwikkelaar en de belegger overeengekomen vergoeding is beslissend voor de toepassing van artikel 3, tweede lid, van de wet.

De (verhuurovereenkomst in het kader van een) huurgarantie met betrekking tot een (gedeelte van een) onroerende zaak als hiervoor bedoeld, heeft niet tot gevolg dat (het betrokken gedeelte van) de onroerende zaak is gebruikt als bedoeld in artikel 15, vierde lid, van de wet. De (verhuurovereenkomst in het kader van een dergelijke) huurgarantie heeft ook geen gevolgen voor het tijdstip van eerste ingebruikneming van (het betrokken gedeelte van) de onroerende zaak als bedoeld in artikel 11, eerste lid, onderdeel a, 1°, van de wet.

De omstandigheid dat de vergoeding beneden de waarde in het economische verkeer uitkomt als gevolg van de betalingen op basis van de huurgarantie leidt niet tot de strafheffing van artikel 15, vierde lid, van de Wbr.1.