Hof Arnhem-Leeuwarden, 13-12-2022, nr. 21/00660 en 21/00661

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaken [adres1] 26 en 35 te [plaats1] , per waardepeildatum 1 januari 2018, voor het jaar 2019 vastgesteld op respectievelijk € 806.000 en € 4.239.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2019 (hierna: OZB) vastgesteld op € 1.399.22 respectievelijk € 7.358,90.

Het bezwaar van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar ongegrond verklaard.

Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraak van de heffingsambtenaar vernietigd, de beschikking verminderd tot € 700.000 voor de onroerende zaak [adres1] 26 en € 3.400.000 voor de onroerende zaak [adres1] 35, en de aanslag OZB dienovereenkomstig verminderd.

De heffingsambtenaar heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 20 juli 2022. Daarbij zijn verschenen en gehoord A. van den Dool, als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam2] en [de taxateur] , taxateur.

De onroerende zaak [adres1] 26 betreft een object dat op waardepeildatum in gebruik was als kantoorgebouw, met een bruto vloeroppervlakte van 1.087 m². Het object is gebouwd in de jaren ’60 van de vorige eeuw en is uitgebreid in 1993, waarbij ook met betrekking tot het bestaande deel vernieuwingen hebben plaatsgevonden (o.a. nieuwe kozijnen met dubbel glas). In 1993 is tegelijk met de uitbreiding ook een berging/schuur gebouwd.

De onroerende zaak [adres1] 35 betreft een gezinsvervangend tehuis bestaande uit meerdere paviljoens met een totale bruto vloeroppervlakte van 3.544 m². In 2002 is de onroerende zaak uitgebreid met vier paviljoens, een garage en een fietsenstalling.

De heffingsambtenaar is bij het vaststellen van de waarde en de uitspraak op bezwaar voor het gebouw [adres1] 26 uitgegaan van het oorspronkelijk bouwjaar 1960 en een renovatie in 1993. Bij het vaststellen van de waarde voor [adres1] 35 en de uitspraak op bezwaar is de heffingsambtenaar uitgegaan van het oorspronkelijk bouwjaar 1955 van acht paviljoens.

De heffingsambtenaar heeft de door hem vastgestelde en door hem in hoger beroep bepleite waarden onderbouwd met een tweetal taxatierapporten van 23 juni 2020 opgesteld door taxateur [de taxateur] RT (hierna: [de taxateur] ). In deze rapporten is de waarde van de onroerende zaken getaxeerd op € 910.000 ( [adres1] 26) en € 4.340.000 ( [adres1] 35). [de taxateur] heeft beide onroerende zaken op 19 mei 2016 inpandig opgenomen en op 5 mei 2020 nog een keer bezocht. Op de zitting bij de Rechtbank heeft [de taxateur] toegelicht dat hem uit nadere tekeningen is gebleken dat bij beide onroerende zaken uitgegaan moet worden van latere bouwjaren dan waarvan ten tijde van de beschikking en de uitspraak op bezwaar is uitgegaan.

In het taxatierapport vermeldt [de taxateur] dat [adres1] 26 oorspronkelijk in 1968 is gebouwd ten behoeve van de directie en administratie. In 1993 vond een uitbreiding plaats en is ook het bestaande gebouw grondig gerenoveerd en aangepast.

Onder verwijzing naar de kengetallen uit de Taxatiewijzer Onderwijs, archetype O124PA12 , Basisschool, pannendak, metselwerk, gemiddelde afwerking 1966 t/m 1985 is [de taxateur] voor de taxatie van 777 m² uitgegaan van:

Omschrijving bouwjaar oorspr LD LD rest LD

Ruwbouw 1968 47 60 10

Afbouw 1993 27 30 5

Installaties 1993 17 30 5

Met gebruikmaking van de kengetallen van archetype O125PA12 , Basisschool, pannendak, metselwerk, gemiddelde afwerking 1986 t/m 2000 is [de taxateur] voor de taxatie van 310 m² uitgegaan van:

Omschrijving bouwjaar oorspr LD LD rest LD

Ruwbouw 1993 47 47 22

Afbouw 1993 27 30 5

Installaties 1993 17 30 5

In het taxatierapport ten aanzien van [adres1] 35 vermeldt [de taxateur] dat dit object bestaat uit vier paviljoens uit 1965, vier paviljoens uit 1969 en vier paviljoens uit 2002 in dezelfde stijl als de bestaande paviljoens. In dat jaar is ook uitgebreid met een fietsenstalling en een garage. In het taxatierapport zijn de kengetallen uit de Taxatiewijzer Verzorging de archetypes gezinsvervangend tehuis, 1945 t/m 1965 en gezinsvervangend tehuis, 1986 en nieuwer opgenomen. De taxateur heeft van de verschillende onderdelen de levensduur bepaald en verlengd. Zo heeft hij de levensduur van de ruwbouw met bouwjaar 1965 met acht jaar verlengd tot 63 jaar, de ruwbouw uit 1969 met vier jaar verlengd tot 59 jaar en de installaties uit 2002 met één à zes jaar verlengd tot 21 jaar. Voorts blijkt nog meegenomen te zijn 20 m² uit 1955, waarvan ook de ruwbouw, afbouw en installaties zijn verlengd tot 73, 68 en 68 jaar.

De Rechtbank heeft geoordeeld dat de heffingsambtenaar er niet in geslaagd is aannemelijk te maken dat sprake is van (deels) jongere bouwjaren dan waarvan eerder door hem is uitgegaan noch dat uitgegaan moet worden van de door hem gehanteerde levensduurverlenging.

Bij de gronden van het hoger beroep heeft de heffingsambtenaar twee bijlagen gevoegd waarmee de door hem gehanteerde (jongere) bouwjaren nader worden onderbouwd, alsmede een besluit van het college van B&W van de gemeente Maarn van 24 juli 2001 waarin een bouwvergunning wordt verleend voor de bouw van vier paviljoens, alsmede vrijstelling van het bestemmingsplan ten behoeve van dit bouwplan, correspondentie omtrent het realiseren van vier fietsenbergingen in 2002, alsmede een print van de website van Stichting [naam3] waarin is vermeld dat [naam4] , [naam5] en [naam3] vanaf 1 december 2019 verder zijn gegaan onder de naam [naam3] en dat de locatie [plaats1] / [adres1] vanaf 2017 een kernlocatie is van [naam3] .

In hoger beroep is in geschil of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaken juist heeft vastgesteld. Met name in geschil is of de heffingsambtenaar de jongere bouwjaren en levensduurverlenging aannemelijk heeft gemaakt. De heffingsambtenaar beantwoordt deze vragen bevestigend en concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en ongegrondverklaring van het beroep. Belanghebbende beantwoordt de vragen ontkennend en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaken op de gecorrigeerde vervangingswaarde als bedoeld in artikel 17, lid 3, Wet WOZ dient te worden gesteld. Het Hof zal partijen daarin volgen.

Indien beide partijen voor de vaststelling van de gecorrigeerde vervangingswaarde de richtsnoeren van de Taxatiewijzer tot uitgangspunt nemen, draagt de partij die daarvan wil afwijken, de bewijslast de redenen voor een dergelijke afwijking aannemelijk te maken1..

De enkele omstandigheid dat een onroerende zaak nog gebruikt wordt overeenkomstig de bestemming waarvoor het is bedoeld, is onvoldoende om de levensduur te verlengen. Buiten renovaties die normaal onderhoud te boven gaan, is een aanpassing van de technische afschrijving of van de restwaarde van een onroerende zaak, verder mogelijk indien achteraf blijkt dat de daarvoor eerder gehanteerde uitgangspunten onjuist zijn.2.Naar het oordeel van het Hof rust de bewijslast voor de stelling dat eerder gehanteerde uitgangspunten onjuist zijn op de partij die deze stelling inneemt.

Nu beide partijen de richtsnoeren van de Taxatiewijzer tot uitgangspunt hebben genomen, heeft de Rechtbank met juistheid geoordeeld dat een levensduurverlenging van een onroerende zaak mogelijk kan zijn vanwege de algehele staat als gevolg van gedane investeringen en renovaties en dat de heffingsambtenaar die omstandigheden, bij betwisting, concreet moet onderbouwen. De heffingsambtenaar heeft verder een wijziging van de oorspronkelijk gehanteerde levensduur bepleit omdat naar zijn mening bepaalde eerder gehanteerde bouwjaren onjuist zijn. Ook indien de gewijzigde levensduur mede wordt gebaseerd op de omstandigheid dat een eerder gehanteerd uitgangspunt (in dit geval het bouwjaar) onjuist is, dient de partij die dit stelt – in dit geval de heffingsambtenaar – deze omstandigheid aannemelijk te maken.

Het Hof is van oordeel dat de Rechtbank met juistheid en op goede gronden heeft geoordeeld dat de heffingsambtenaar de door hem in de taxatierapporten gehanteerde levensduurverlenging niet aannemelijk heeft gemaakt. De Rechtbank heeft het volgende overwogen (waarbij belanghebbende als eiseres en de heffingsambtenaar als verweerder zijn aangeduid):

“Verweerder heeft in de eerste plaats niet aannemelijk gemaakt dat sprake is van (deels) jongere bouwjaren dan waarvan eerder is uitgegaan. Eiseres heeft betwist dat sprake is van jongere bouwjaren. Verweerder heeft tegenover die betwisting, tegen de achtergrond van de eerder door hem gehanteerde oudere bouwjaren, niet aannemelijk gemaakt dat (deels) van jongere bouwjaren moet worden uitgegaan. De toelichting van verweerder op de zitting vindt de rechtbank onvoldoende om van (deels) jongere bouwjaren uit te gaan. Omdat een bouwjaar van belang is om de initiële en eventueel verlengde levensduur te bepalen en daarmee de technische afschrijving, zijn de taxatierapporten op dit punt niet inzichtelijk en onderbouwen ze de vastgestelde waarden niet. Verweerder heeft daarnaast niet aannemelijk gemaakt dat van een verlengde levensduur moet worden uitgegaan. Het is duidelijk dat de onroerende zaken nog in gebruik zijn, en dat een levensduurverlenging mogelijk kan zijn vanwege de algehele staat als gevolg van gedane investeringen en renovaties. Verweerder moet dat, bij betwisting, wel concreet kunnen onderbouwen en daar ontbreekt het in deze zaak aan. Zowel in het verweerschrift als in de taxatierapporten en op zitting is slechts beknopt en in algemene zin toegelicht dat er sprake is geweest van renovaties (voor [adres1] 26 in 1993 en voor [adres1] 35 in 2002). Die toelichtingen zijn te beknopt en maken niet concreet inzichtelijk waarom die renovaties op de waardepeildatum tot levensduurverlening zouden moeten leiden.

De rechtsoverwegingen die de Rechtbank ten grondslag heeft gelegd aan dat oordeel neemt het Hof over en maakt die tot de zijne.

Hetgeen de heffingsambtenaar in hoger beroep naar voren heeft gebracht, brengt het Hof niet tot een ander oordeel. Het Hof zal hieronder de redenen daarvoor uiteenzetten.

De heffingsambtenaar heeft gesteld dat het bouwjaar 1968 voor de locatie [adres1] 26, alsmede de bouwjaren 1965 (en een renovatie in 2002) voor vier paviljoens en het bouwjaar 1969 (en een renovatie in 2002) voor vier paviljoens op locatie [adres1] 35, blijkt uit “ [plaats1] - [adres1] cultuurhistorische verkenning (SteenhuisMeurs 2012)”. Tot het dossier behoort slechts een weergave van datgene wat volgens de heffingsambtenaar in het genoemde document zou zijn opgenomen, het document zelf is echter niet bijgevoegd. De heffingsambtenaar heeft ook niet gesteld dat het document openbaar toegankelijk is, zodat de enkele verwijzing naar dit document onvoldoende is om het gewijzigde bouwjaar aannemelijk te maken.

Tussen partijen is niet in geschil dat met betrekking tot de onroerende zaak [adres1] 35 vier paviljoens en de fietsenbergingen als bouwjaar 2002 hebben. Hetgeen de heffingsambtenaar in hoger beroep heeft bijgebracht omtrent de bouwjaren van deze vier paviljoens en de fietsenbergingen zegt echter niets over de bouwjaren van de overige paviljoens, zodat de hij ook daarmee niet aannemelijk maakt dat de overige paviljoens later dan 1955 zijn gebouwd.

De heffingsambtenaar heeft erop gewezen dat de locatie [adres1] vanaf 2017 een kernlocatie vormt. In dit verband heeft de heffingsambtenaar het volgende gesteld:

Mede doordat in 2017 [adres1] als één van de kernlocaties van [naam4] is aangewezen, zijn o.a. leegstaande gebouwen op het terrein aangepast en weer in gebruik genomen. Ook de sluiting van de VSO-school ( [adres1] 41) is daarmee voorkomen. Het intensievere gebruik van het terrein leidt tevens tot intensiever gebruik van het kantoor. De beoogde gebruiksperiode is hierdoor gewijzigd en het gebruik zal dan ook niet op korte termijn worden beëindigd.

Tussen partijen is niet in geschil dat de beide onroerende zaken nog immer in gebruik zijn en dat geen plannen bestaan dat gebruik in de nabije toekomst te wijzigen. Zoals hiervoor reeds is overwogen, is voortgezet gebruik alleen onvoldoende om tot levensduurverlenging te concluderen. Het Hof acht het verder niet aannemelijk dat, voor zover de aanwijzing tot kernlocatie leidt tot een intensiever gebruik van de onroerende zaken, dit een verlenging van de levensduur aannemelijk zou maken.

De heffingsambtenaar heeft ter zitting aangegeven dat de oorspronkelijke bouwtekeningen – waarmee de door hem bepleite bouwjaren onderbouwd zouden kunnen worden – niet op zijn verzoek door de gemeente aan hem zijn verstrekt. Naar het oordeel van het Hof dient deze omstandigheid voor zijn rekening en risico te blijven. Voor zover de heffingsambtenaar zich heeft willen beroepen op bewijsnood, slaagt dit beroep niet.

De heffingsambtenaar heeft met betrekking tot de door hem gestelde renovaties in 1992 ( [adres1] 26) en 2002 ( [adres1] 35) gesteld dat nieuwe kozijnen met dubbel glas zijn geïnstalleerd ( [adres1] 26) en dat de installaties deels zijn vernieuwd. Belanghebbende heeft niet betwist dat in 1993 in het bestaande gedeelte van [adres1] nieuwe kozijnen en (eerste generatie) dubbel glas zijn geplaatst. Belanghebbende heeft verder niet betwist dat bepaalde installaties zijn vernieuwd, maar heeft wel betwist dat alle installaties geheel zijn vernieuwd. Volgens belanghebbende is niet meer dan normaal onderhoud aan de installaties uitgevoerd dat geen rechtvaardiging vormt de levensduur te verlengen.

Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar ook in hoger beroep niet aannemelijk gemaakt dat er met betrekking tot beide panden werkzaamheden zijn uitgevoerd die de basis kunnen vormen voor een verlenging van de levensduur.

Het bovenstaande brengt mee dat de heffingsambtenaar de door hem bepleite waarde niet aannemelijk heeft gemaakt. Belanghebbende heeft in hoger beroep geen andere waarden bepleit dan zoals die door de Rechtbank in goede justitie zijn vastgesteld. Het Hof stelt de waarde van de beide onroerende zaken in goede justitie, gelijk de Rechtbank heeft gedaan, vast op € 700.000 voor de onroerende zaak [adres1] 26 en € 3.400.000 voor de onroerende zaak [adres1] 35.

Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep van de heffingsambtenaar ongegrond.

Het Hof ziet aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende voor de behandeling van het hoger beroep heeft moeten maken.

Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 1.518 (2 punten (verweerschrift en bijwonen zitting)  wegingsfactor 1  € 759).

Het Hof:

– bevetigt de uitspraak van de Rechtbank,

– veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 1.518 en

– bepaalt dat van de heffingsambtenaar op het moment dat deze uitspraak onherroepelijk is komen vast te staan een griffierecht zal worden geheven van € 532.

Deze uitspraak is gedaan door mr. R.A.V. Boxem, voorzitter, mr. R.F.C. Spek en mr. T.H.J. Verhagen, in tegenwoordigheid van mr. P.W.L. van den Bersselaar als griffier.

De beslissing is op 13 december 2022 in het openbaar uitgesproken.

De griffier is verhinderd de uitspraak De voorzitter,

mede te ondertekenen

(R.A.V. Boxem)

Een afschrift van deze uitspraak is aangetekend per post verzonden op 14 december 2022.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.