Rb. Zeeland-West-Brabant, 18-04-2018, nr. C/02/329824 / HA ZA 17-286

In deze procedure wordt in rechte uitgegaan van de navolgende feiten:

- [eisers] zijn sinds 3 maart 2015 eigenaar van onroerende zaken gelegen aan de [adres A] . Voormelde onroerende zaken waren vóór voormelde datum eigendom van de familie van [eisers] zijn woonachtig op voormeld adres en oefenen aldaar, reeds vanaf vóór voormelde datum, een hoveniersbedrijf genaamd [naam bedrijf] uit.

- Op dezelfde datum 3 maart 2015 hebben [eisers] met [gedaagde] een koopovereenkomst gesloten op grond waarvan [eisers] een deel van voormeld perceel aan [gedaagde] hebben verkocht. Het te verkopen perceel is omgevormd tot een nieuw perceel met het adres [adres B] .

- De onderhandelingen en gesprekken met [eisers] ter zake voormelde koop werden aan de zijde van [gedaagde] gevoerd door de heren [naam A] van [naam rechtspersoon] . [gedaagde] beoogde met de aankoop van meergenoemd perceel dit te splitsen in meerdere percelen teneinde deze door te verkopen aan derden die daarop nieuwbouwwoningen zouden laten bouwen. Hiervoor waren omgevingsvergunningen vereist die [gedaagde] bij de gemeente diende aan te vragen. De bouw van de nieuwbouwwoningen zou door [naam rechtspersoon] worden uitgevoerd.

- [eisers] waren ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst in overleg met de gemeente over de vaststelling van een nieuw bestemmingsplan voor het resterende deel van het perceel waarop zij woonachtig zijn en een hoveniersbedrijf uitoefenen.

- Het aan [gedaagde] verkochte perceel is bij notariële akte van 3 maart 2015 door [eisers] aan [gedaagde] geleverd.

- In de tussen [eisers] en [gedaagde] gesloten koopovereenkomst staat, voor zover hier van belang, het navolgende:

“(…)

Artikel 22

Verkoper heeft op het overgebleven en aan hem toebehorende gedeelte van het perceel Gemeente [kavelnummer] sinds januari 2001 een hoveniersbedrijf gevestigd. Dit deel van het [kavelnummer] bevindt zich achter zijn woonhuis aan de [adres A] . Koper of zijn rechtsopvolgers dient in de overeenkomst te verklaren volledig bekend te zijn met het feit dat de verkoper deze bestemming aan het bedoelde kavel heeft gegeven. Mocht de gemeente of verkoper deze bestemming wensen te formaliseren door opneming van de bestemming in een bestemmingsplan ter plaatse verbindt koper of zijn rechtsopvolgers zich op geen enkele wijze bezwaar te maken tegen eventuele vorenbedoelde te verkrijgen bestemming dan wel een of meerdere verzoeken van planschade, bestuurscompensatie of enige andere (publiekrechterlijke) vergoeding in te dienen en verbindt zich deze verplichting bij wijze van kettingbeding op te leggen aan zijn rechtsopvolger(s) in welke zin dan ook, zolang die bedoelde bestemming niet definitief is verkregen.”

Artikel 23

Koper is voornemens om op het gekochte perceel mogelijk in de toekomst nieuwbouw te realiseren. Verkoper dient in de koopovereenkomst te verklaren volledig bekend te zijn met het feit dat de koper eventuele toekomstige nieuwbouwplannen heeft met betrekking tot het verkochte. Verkoper verbindt zich op geen enkele wijze bezwaar te maken tegen eventuele vorenbedoelde nieuwbouwplannen danwel een of meerdere verzoeken van planschade, bestuurscompensatie of enige andere (publiekrechterlijke) vergoeding in te dienen en verbindt zich deze verplichting bij wijze van kettingbeding op te leggen aan zijn rechtsopvolger(s) in welke zin dan ook, zolang die nieuwbouwplannen nog niet definitief zijn gerealiseerd.

- Voormelde artikelen zijn in de leveringsakte van 3 maart 2015 integraal weergegeven bij de “Bijzondere bepalingen”. Daarnaast is in de leveringsakte, voor zover hier van belang, onder meer het navolgende weergegeven:

“(…)

Kettingbeding

Artikel 7

- Koper verklaart zich het in artikel 6 aangehaalde artikel 22 als kettingbeding te verplichten, welke verplichting verkoper aanvaardt. Gezien de functie van een kettingbeding is koper verplicht het gestelde in het in artikel 6 aangehaalde artikel 22 alsmede deze bepaling aan de opvolgende eigenaar van het verkochte ten behoeve van verkoper op te leggen en aan te nemen, zulks op straffe van een ten behoeve van verkoper bij deze akte te verbeuren boete van vijftig duizend euro (€ 50.000,00) voor iedere overtreding.

- Verkoper verklaart zich het in artikel 6 aangehaalde artikel 23 als kettingbeding te verplichten, welke verplichting verkoper aanvaardt. Gezien de functie van een kettingbeding is verkoper verplicht het gestelde in het in artikel 6 aangehaalde artikel 23 alsmede deze bepaling aan de opvolgende eigenaar van het bij hem in eigendom resterend gedeelte van voormeld perceel gemeente [kavelnummer] ten behoeve van koper op te leggen en aan te nemen, zulks op straffe van een ten behoeve van koper bij deze akte te verbeuren boete van vijftig duizend euro (€ 50.000,00) voor iedere overtreding.(…)”

- [gedaagde] heeft het door hem gekochte perceel opgesplitst in vier kavels en hierop zijn 4 woningen gerealiseerd. Deze woningen zijn vervolgens aan derden verkocht.

- Bij brief van 10 januari 2017 hebben [eisers] [gedaagde] aansprakelijk gesteld vanwege het nalaten om bij wijze van kettingbeding de tussen partijen gemaakte afspraak zoals vastgelegd in artikel 22 van de koopovereenkomst, inhoudende dat [gedaagde] of zijn rechtsopvolgers op geen enkele wijze bezwaar zal maken tegen eventuele plannen van [eisers] om de bestemming van zijn perceel te formaliseren, aan zijn kopers op te leggen. Hierbij hebben [eisers] aanspraak gemaakt op betaling van de tussen partijen overeengekomen boete bij niet naleving van de gemaakte afspraken.

- Ter zake drie van de door [gedaagde] verkochte bouwkavels is bij separate aktes van rectificatie van levering in januari 2017 de betreffende verplichting uit artikel 22 van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst alsnog als kettingbeding aan de kopers van die kavels opgelegd. Ten aanzien van de vierde kavel is dat niet gebeurd omdat de betreffende kopers - de heer en mevrouw [naam B] hieraan niet willen meewerken. Laatstgenoemden hebben in november 2016 bezwaar gemaakt tegen het door de gemeenteraad in september 2016 vastgestelde bestemmingsplan ten aanzien van het perceel van [eisers]

- [gedaagde] heeft geen gehoor gegeven aan de sommatie van [eisers] om het verzochte boetebedrag te voldoen, waarna [gedaagde] bij brief van 30 januari 2017 wederom is gesommeerd over te gaan tot betaling van een bedrag van€ 50.000,--.

- Bij brief van 6 februari 2017 is aan [eisers] namens [gedaagde] bericht dat het kettingbeding niet was geschonden zodat er ook geen boete was verschuldigd. Dit standpunt is door [eisers] bestreden bij brief van 13 februari 2017.

- [gedaagde] heeft de betrokken notaris aansprakelijk gesteld en gevorderd dat hij hem in vrijwaring mag oproepen, hetgeen is toegewezen.

- Bij uitspraak van 26 juli 2017 van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State is het besluit van de gemeente van 28 september 2016 tot vaststelling van het bestemmingsplan “ [adres A] ” vernietigd voor zover a) het gebruik van de gronden ter plaatse van de aanduiding “bedrijfswoning” niet is beperkt tot het gebruik ten behoeve van de bedrijfswoning en b) het oprichten van bouwwerken en het gebruik ten behoeve van opslag zijn toegestaan op de gronden aan de achterzijde van het perceel van [naam C] en [naam D] .

De vordering van [eisers] op [gedaagde] is gegrond op wanprestatie. Hiertoe stellen [eisers] dat [gedaagde] niet heeft gehandeld conform de tussen partijen gemaakte afspraken uit de koopovereenkomst en leveringsakte omdat [gedaagde] nagelaten heeft om de in artikel 22 van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst vastgelegde afspraak bij wijze van kettingbeding aan één van zijn kopers op te leggen. Dit heeft ertoe geleid dat de kopers in kwestie - de heer en mevrouw [naam B] - rechtsmiddelen hebben kunnen instellen tegen de vastgestelde bestemming van het perceel van [eisers] Laatstgenoemden betogen dat [gedaagde] vanwege het toerekenbaar tekortschieten de hiervoor overeengekomen boetebedragen verschuldigd is, vermeerderd met rente en kosten hetgeen [eisers] in deze procedure vorderen.

[gedaagde] voert primair als verweer aan dat het beding uit artikel 22 van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst op basis van het bepaalde in artikel 3:40 BW nietig is. Ter ondersteuning van zijn stellingname verwijst [gedaagde] naar jurisprudentie zoals genoemd in de conclusie van antwoord. Subsidiair stelt [gedaagde] zich op het standpunt dat het betreffende beding bij notariële akte is doorgelegd aan de bewuste kopers, te weten door opname hiervan in de bewuste aktes onder het kopje “Aanvaarding bijzondere lasten en beperkingen”. Meer subsidiair betoogt [gedaagde] dat anderen dan de kopers de heer en mevrouw [naam B] rechtsmiddelen hebben ingesteld tegen legalisatie van het bestemmingsplan ter zake het perceel van [eisers] Gelet hierop is geen sprake van causaal verband tussen het door [eisers] gestelde nadeel en het gestelde aanwenden van rechtsmiddelen door de heer en mevrouw [naam B] . Om voormelde redenen stelt [gedaagde] dat hij geen boete is verschuldigd, althans dat de boete gematigd dient te worden tot nihil vanwege het ontbreken van schade bij [eisers]

Vast staat dat partijen in de tussen hen gesloten koopovereenkomst in de artikelen 22 en 23 over en weer een zogeheten rechtsmiddelenverbod zijn overeengekomen - kort gezegd - inhoudende dat zij hebben afgesproken om over en weer geen bestuursrechtelijk bezwaar te maken tegen elkaars (bestemmings)plannen te zake hun percelen zolang de over en weer gewenste bestemmingen nog niet definitief waren. Daarnaast staat vast dat partijen contractueel waren overeengekomen het betreffende rechtsmiddelenverbod middels een kettingbeding aan hun successieve rechtsopvolgers door te leggen, bij gebreke van verbeurte van een boete van € 50.000,-- voor iedere overtreding.

Het betreffende beding zoals verwoord in voormelde artikelen van de koopovereenkomst wordt in de jurisprudentie en literatuur aangeduid als een zogeheten "monddoodclausule". Het hof Amsterdam heeft bij arrest van 16 augustus 2007, NJF 2008/1, ten aanzien van een beding waarbij willekeurige opvolgende verkrijgers ongelimiteerd bestuursrechtelijke rechtsbescherming werd ontzegd, met een beroep op artikel 3:40 lid 1 BW nietig verklaard wegens strijd met de openbare orde. Daarbij werd geoordeeld dat tevens sprake was van strijd met artikel 17 van de Grondwet omdat niemand tegen zijn wil kan worden afgehouden van de rechter die de wet hem toekent. In gelijke zin is door rechtbank ’s-Gravenhage, 14 november 2012, ECLI:NL:RBSGR:2012:BY3453 geoordeeld, te weten: “Een clausule waarin, zoals in dit geval, een partij op zich neemt geen bezwaren te maken “tegen een toekomstige uitbreiding van het bedrijf van koper, noch tegen op basis daarvan aan te vragen bouw-, aanleg- en sloopvergunningen dan wel andere vergunningen of toestemmingen waartegen een rechtsgang openstaat, terwijl geen ook maar enigermate geconcretiseerd plan voor zo’n uitbreiding voor ligt, gaat te ver.(…) Tegenover rechtsopvolgers van eiser moet de bepaling in ieder geval als aantastbaar worden bestempeld: een dergelijke clausule komt in strijd met artikel 17 van de Grondwet, artikel 6 van het EVRM en artikel 14 van het BUPO-verdrag en is aldus nietig op grond van artikel 3:40 lid 2 BW.”

Op 9 mei 2017 oordeelde het hof ’s-Hertogenbosch, ECLI:NL:GHSHE:2017:2096 in lijn met voormelde uitspraken onder meer als volgt: “Daarmee is niet gezegd dat het beding per definitie in strijd is met de openbare orde. Dat is wel het geval voor een beding met een strekking als waarvan in dit geval sprake is. Met de rechtbank is het hof van oordeel dat de wijze waarop door het beding rechtsbescherming wordt onthouden onaanvaardbaar moet worden geacht wegens strijd met fundamentele rechtsbeginselen. Appellant heeft betoogd dat in literatuur en rechtspraak aanknopingspunten zijn te vinden voor enige ruimte voor een dergelijk beding (daarin ook wel aangeduid als ‘monddoodclausule’). Ook indien dat het geval is, moet worden vastgesteld dat het beding waar het hier over gaat in ieder geval niet binnen die ruimte te brengen is, nu het gedurende geruime tijd rechtsbescherming onthoudt ten aanzien van het gebruik van het pand.”.

Ter beoordeling ligt voor de vraag of [eisers] recht hebben op betaling door [gedaagde] van de door hen gevorderde contractuele boete(s), omdat laatstgenoemde niet zoals in artikel 7 van de leveringsakte van 3 maart 2015 is bepaald de tussen partijen in artikel 22 van de koopovereenkomst gemaakte afspraak middels een kettingbeding aan één van zijn kopers heeft doorgelegd. [gedaagde] is geen boete verschuldigd indien zijn beroep op vermeende nietigheid van het bewuste artikel slaagt vanwege strijd met de openbare orde ex artikel 3:40 lid 1 BW. Dit ondanks de contractsvrijheid van partijen op dit punt. Gezien de hiervoor genoemde jurisprudentie geldt dat voor de toelaatbaarheid van een dergelijke clausule enige ruimte kan bestaan. Hiervan kan sprake zijn indien voldoende concreet was tegen welke plannen van [eisers] [gedaagde] en zijn rechtsopvolgers geen bestuursrechtelijke maatregelen mochten ondernemen, alsmede indien de clausule niet ongelimiteerd rechtsbescherming onthoudt. Teneinde dit te kunnen beoordelen, dient de tussen partijen gemaakte afspraak uit meergenoemd artikel 22 te worden uitgelegd.

Vast staat dat [eisers] vóór en ten tijde van bewuste koop een hoveniersbedrijf uitoefenden op hun perceel en dat zij voornemens waren de bestemming hiervan te doen legaliseren. [eisers] hebben ter comparitiezitting onder meer onweersproken verklaard dat het de bedoeling was dat de oude schuur gesloopt zou worden en dat er een nieuwe loods gebouwd zou worden en dat dit besproken is met [gedaagde] en de heren [naam A] . Verder is onbestreden verklaard dat de loods alleen gebouwd kon worden als het bestemmingsplan gewijzigd zou worden. Verder staat vast dat [gedaagde] voornemens was het door hem van [eisers] aan te kopen perceel te splitsen in vier percelen en deze aan derden zou doorverkopen voor de bouw van vier nieuwbouwwoningen, hetgeen hij ná de aankoop ook heeft gedaan. Uit de bewoordingen van artikel 22 van de tussen partijen gesloten koop-overeenkomst volgt dat indien [eisers] de bestemming van hun perceel wensen te formaliseren zowel [gedaagde] als zijn rechtsopvolgers hiertegen op geen enkele wijze bezwaar mogen maken. Gelet hierop én gezien de redactie van voormelde bepaling én het daaraan verbonden kettingbeding geldt dat hiermee beoogd is mede de rechtspositie van derden (zijnde de kopers van de door [gedaagde] op te splitsen perceelgedeelten) te bepalen. Dit betekent dat gelet op jurisprudentie van de Hoge Raad, bij de uitleg van voormelde bepaling uitgegaan dient te worden van een geobjectiveerde variant van de Haviltex-maatstaf, in het licht van de gehele inhoud van de overeenkomst (vgl.

HR 2 februari 2018, ECLI:NL:HR:2018:148 en HR 2 februari 2007, ECLI:NL: HR:2007:AZ4410, NJ 2008/104).

Aan de hand van uitleg op basis van de geobjectiveerde maatstaf is de rechtbank van oordeel dat het beding onvoldoende concreet afbakent waarop de afstand van rechts-beschermingsmogelijkheden betrekking heeft. Aanvaardbaar had kunnen zijn, indien de afstand betrekking had op een (meer) concrete aangelegenheid, bijvoorbeeld legalisering van de huidige feitelijke situatie op het perceel van [eisers] of een concreet uitbreidings- of wijzigingsplan. In een dergelijk geval kan immers worden aangenomen dat degene die afstand doet van een grondrecht (ook een derde), weet welke toekomstige rechtsbescherming hij prijsgeeft. Dit kan in het onderhavige geval niet worden aangenomen, nu de afstand ziet op “formaliseren door opneming van de bestemming in een bestemmingsplan ter plaatse”, hetgeen weliswaar concreet klinkt, maar in de praktijk verder strekt, dan wel kan strekken dan de enkele vermelding van “hoveniersbedrijf” in een bestemmingsplan. Dat dit het geval is, blijkt reeds uit de (voorgenomen) bouw van een loods door [eisers] , die een wijziging betreft van de huidige situatie en waartegen, in geval van een geldig beding, niet kan worden opgekomen. Het beding is aldus onvoldoende beperkt geformuleerd met betrekking tot de aard en inhoud van het plan waarop het verbod om zich daartegen te verzetten zich richt. Het voorgaande leidt de rechtbank tot het oordeel dat de mate waarin door het beding rechtsbescherming wordt onthouden in strijd is met de openbare orde, hetgeen betekent dat het beding op grond van het bepaalde in artikel 3:40 BW nietig moet worden geacht.

Gezien de conclusie dat de betreffende bepaling nietig is, geldt dat [gedaagde] niet gehouden was om bij wege van een kettingbeding deze bepaling aan zijn rechtsopvolgers door te leggen. Dit betekent dat geen sprake is van een toerekenbare tekortkoming aan de zijde van [gedaagde] , zodat hij geen boete aan [eisers] is verschuldigd. De vorderingen van [eisers] dienen dan ook te worden afgewezen.

[eisers] zullen hoofdelijk als de in het ongelijk te stellen partij in de kosten van het geding worden veroordeeld. Deze kosten aan de zijde van [eisers] worden vastgesteld op:- vast recht € 883,00

- salaris advocaat € 1.788,00 (2 punten x € 894,00; tarief IV) Totaal € 2.671,00

De door [gedaagde] verzochte hoofdelijke veroordeling van [eisers] in de nakosten zijn onvoldoende gemotiveerd weersproken en zullen als vermeld in het dictum worden toegewezen. De hoofdelijke (proces)kostenveroordeling wordt, zoals door [gedaagde] verzocht, uitvoerbaar bij voorraad verklaard.