Hof 's-Hertogenbosch, 05-04-2023, nr. 21/01204
Uitspraak 05‑04‑2023
Inhoudsindicatie
Het hof stelt de heffingsambtenaar in het gelijk en is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het gebruik van Taxatiewijzers in dit geval de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. De aanslag OZB Eigenaar niet-woning is opgelegd naar de juiste waarde. De Aanslag OZB Gebruiker niet-woning is daarnaast terecht en naar het juiste tarief opgelegd. De woondelen van de onroerende zaak beslaan namelijk minder dan 70% van de totale waarde van de onroerende zaak. Hieruit volgt dat ook de aanslag OZB Eigenaar niet-woning is opgelegd naar het juiste tarief. Het hoger beroep is ongegrond.
Partij(en)
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Team belastingrecht
Enkelvoudige Belastingkamer
Nummer: 21/01204
Uitspraak op het hoger beroep van
[belanghebbende] ,
wonend in [woonplaats] ,
hierna: belanghebbende,
tegen de uitspraak van rechtbank Oost-Brabant (hierna: de rechtbank) van 11 augustus 2021, nummer SHE 21/365 in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Oost-Brabant,
hierna: de heffingsambtenaar.
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) een beschikking gegeven (hierna: de WOZbeschikking) en daarbij de waarde van [adres 1] in [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak) vastgesteld. Tevens zijn de aanslagen onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2020 bekendgemaakt.
1.2.
Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft uitspraak op bezwaar gedaan en het bezwaar ongegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de rechtbank.
De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld bij het hof. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
Belanghebbende heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn doorgestuurd naar de heffingsambtenaar.
1.6.
De zitting heeft plaatsgevonden op 23 februari 2023 in ’s-Hertogenbosch. Daar zijn verschenen belanghebbende en, namens de heffingsambtenaar, [heffingsambtenaar] .
1.7.
Het hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
1.8.
Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat gelijktijdig met de uitspraak aan partijen wordt verzonden.
2. Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. Het betreft een agrarisch object (melkveebedrijf met bedrijfswoning). Tot het bedrijfsgedeelte behoren twee ligboxenstallen, twee plaat-/sleufsilo’s, een melkstal, een jongveestal, twee mestkelders en een werktuigenberging. De bedrijfswoning heeft een inhoud van 749 m³ en beschikt, naast een traditioneel bedrijfsgebouw aan de woning, over drie dakkapellen, een voorraadkelder en aangebouwde garage. Tot het object behoren tevens verschillende kadastrale percelen met een totale oppervlakte van 307.030 m², waarvan 5.900 m² als grond bij niet-woning, 850 m² als grond bij de bedrijfswoning en 750 m² als erfverharding in de waardebepaling is betrokken.
2.2.
De waarde van de onroerende zaak is door de heffingsambtenaar per de waardepeildatum 1 januari 2019 vastgesteld op € 426.000. Tevens zijn - voor zover van belang voor het geding - de volgende aanslagen opgelegd:
- aanslag onroerende zaakbelasting eigenaar niet-woning € 1.247,45;
- aanslag onroerende zaakbelasting gebruiker niet-woning € 340,37.
2.3.
In het taxatierapport is de volgende specificatie opgenomen in de tabel ‘Geregistreerde delen’:
2.4.
In het taxatierapport is de volgende specificatie opgenomen in de tabel ‘Heffingsmaatstaf gebruik’:
In het taxatierapport is aldus een bedrag van € 266.884 aan woondelen van de onroerende zaak toegerekend en een bedrag van € 159.796 aan niet-woondelen.
2.5.
De Verordening op de heffing en invordering van onroerendezaakbelastingen 2020 van de gemeente Landerd vermeldt het volgende:
“Artikel 5 Belastingtarieven
1. Het tarief van de belasting bedraagt een percentage van de heffingsmaatstaf
a. de gebruikersbelasting:
voor onroerende zaken die niet in hoofdzaak tot woning dienen: 0,22102%
b. bij de eigenarenbelasting:
1. voor onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen 0,09294%
2. voor onroerende zaken die niet in hoofdzaak tot woning dienen 0,29283%.”
3. Geschil en conclusies van partijen
3.1.
Tussen partijen is in geschil of de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld en of de aanslagen onroerendezaakbelasting terecht en tot de juiste bedragen zijn vastgesteld.
3.2.
Belanghebbende concludeert tot vermindering van de WOZ-waarde tot € 330.000, tot vernietiging van de aanslag onroerendezaakbelasting gebruiker niet-woning en verlaging van de aanslag onroerendezaakbelasting eigenaar niet-woning, tot toekenning van een proceskostenvergoeding en een vergoeding van wettelijke rente.
3.3.
De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
4. Gronden
Ten aanzien van het geschil
WOZ-waarde
4.1.
De waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding voor verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.
4.2.
De hiervoor bedoelde waarde voor niet-woningen wordt bepaald door middel van een methode als genoemd in artikel 4, lid 1, letter b, Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ. De waarde kan ook op andere manieren worden bepaald, als dit maar leidt tot de waarde zoals in artikel 17, lid 2, Wet WOZ is omschreven.
4.3.
De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op de heffingsambtenaar.
4.4.
Uit het taxatierapport van taxateur [taxateur] volgt dat de heffingsambtenaar de waarde heeft bepaald met behulp van de op de peildatum geldende taxatiewijzer Agrarische gebouwen en taxatiewijzer Grond bij agrarische objecten. Voor een waardering volgens deze taxatiewijzers geldt, dat ze zijn gebaseerd op gegevens van geanalyseerde verkopen van vergelijkbare objecten en dus een invulling geven aan de vergelijkingsmethode. Het hof acht de waardering met de taxatiewijzers bruikbaar als de gegevens uit de taxatiewijzers zoveel mogelijk worden herleid naar plaatselijke omstandigheden. De heffingsambtenaar heeft daaraan uitvoering gegeven door ter ondersteuning van de gehanteerde kengetallen transactiecijfers te overleggen van drie agrarische objecten in de regio, namelijk [adres 2] te [plaats 2] , [adres 3] te [plaats 3] en [adres 4] te [plaats 4] .
4.5.
Het hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar, met het taxatierapport en de daarbij gegeven toelichting, heeft voldaan aan de bewijslast dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Belanghebbende heeft de gebruikte methode voor de vaststelling van de WOZ- waarde niet betwist en het hof ziet geen aanleiding om te twijfelen aan de in de taxatiewijzers gehanteerde uitgangspunten. Daarnaast heeft belanghebbende zelf geen taxatierapport overgelegd of een onderbouwing gegeven van de door hem bepleite WOZ-waarde van € 330.000.
4.6.
Het hof zal hierna de - samengevatte - beroepsgronden van belanghebbende over de vastgestelde WOZ-waarde bespreken.
4.6.1.
Belanghebbende verwijst diverse malen naar stukken uit procedures over eerdere jaren. Het hof dient te beoordelen of de WOZ-waarde voor het onderhavige jaar juist is vastgesteld. De uitkomst van procedures over andere jaren is dan ook niet relevant voor het onderhavige jaar.
4.6.2.
Belanghebbende stelt dat bepaalde negatieve correcties die zijn opgenomen in het taxatierapport op een onjuiste wijze zijn toegerekend aan de woondelen respectievelijk de niet-woondelen. Dit punt is relevant voor de beoordeling van de juistheid van de opgelegde aanslagen en zal hierna worden behandeld.
4.6.3.
Belanghebbende bestrijdt de bruikbaarheid van de gegevens van het referentieobject [adres 3] in [plaats 3] . De taxateur heeft de drie genoemde referentieobjecten gebruikt om te onderbouwen dat de kengetallen uit de agrarische taxatiewijzer goed bruikbaar zijn en niet leiden tot een te hoge WOZ-waarde.
4.6.4.
Belanghebbende stelt voorts dat in de procedure over 2016 de waarde van de ligboxenstal 1987 is verminderd, maar dat deze correctie niet is toegepast op de ligboxenstal 1971. De heffingsambtenaar heeft gemotiveerd gesteld dat de verhouding tussen de getaxeerde waarden van de beide ligboxenstallen correct is, waarbij rekening is gehouden met materiaalsoort, bouwjaar, kwaliteit en grootte.
De ligboxenstal 1971 is gewaardeerd op € 22.308. Deze stal heeft metalen wanden en is 600 m2 groot. De ligboxenstal 1987 heeft een stenen wand en is 400 m2 groot en daaraan is een waarde van € 19.720 toegekend. In een bijlage bij het taxatierapport zijn de gegevens gevoegd uit de agrarische taxatiewijzer. Voorts is in een bijlage een voorbeeld opgenomen over de wijze van berekening van de waarde van de ligboxenstal 1987. Mede gelet op de veel grotere omvang van de ligboxenstal 1971 en rekening houdend met de andere soort wand, acht het hof de vastgestelde waarde niet onjuist.
Onroerendezaakbelasting gebruiker
4.7.
Op grond van artikel 220, aanhef en letter a, Gemeentewet, kan belasting worden geheven van degene die een onroerende zaak die niet in hoofdzaak tot woning dient, gebruikt. In artikel 220a, lid 2, Gemeentewet, is bepaald dat een onroerende zaak in hoofdzaak tot woning dient als de WOZ-waarde die is vastgesteld voor die onroerende zaak in hoofdzaak kan worden toegerekend aan delen van de onroerende zaak die dienen tot woning of volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden (de woondelen).
4.8.
Voor de vraag of de onroerende zaak in hoofdzaak tot woning dient, komt het er op aan of ten minste 70% van de WOZ-waarde kan worden toegerekend aan de woondelen. Is daaraan voldaan, dan wordt de hele onroerende zaak als woning aangemerkt, met als gevolg het niet heffen van onroerendezaakbelasting ten aanzien van het gebruik.
4.9.
Belanghebbende stelt dat twee correcties niet juist verdeeld zijn over woondelen en niet-woondelen. Van de correcties van € 58.000 voor de ligging en € 15.000 voor een verkleind bouwvlak, is volgens belanghebbende ten onrechte 62% aan de woondelen toegerekend. Belanghebbende stelt dat de waarde van de niet-woondelen lager moet worden vastgesteld en de waarde van de woondelen hoger, waardoor meer dan 70% van de totale waarde is toe te rekenen aan de woondelen. Ter ondersteuning van zijn standpunt heeft belanghebbende verwezen naar de ambtshalve gegeven beschikkingen voor de jaren 2016 en 2017, waarin de aanslag onroerendezaakbelasting Gebruiker niet-woning is vernietigd en de aanslag onroerendezaakbelasting Eigenaar niet-woning is verlaagd naar het woningtarief.
4.10.
Het hof begrijpt uit de stukken en de toelichting van partijen dat de heffingsambtenaar met de ambtshalve beschikkingen heeft willen tegemoetkomen aan belanghebbende in verband met het niet altijd even consistent toepassen van een taxatieopbouw in het verleden. Daaraan kan geenszins het vertrouwen worden ontleend dat er ook voor de latere jaren geen aanslagen in de gebruikersheffing worden opgelegd.
4.11.
Wat betreft de verdeling tussen woondelen en niet-woondelen ziet het hof geen reden om af te wijken van de door de heffingsambtenaar beschikte verdeling ten aanzien van de correctie ligging. Het gaat hier om een waardevermindering die betrekking heeft op de gehele onroerende zaak en daarom is het gerechtvaardigd die naar evenredigheid in mindering te brengen op de waarde van het woondeel en het niet-woondeel.
Wat betreft de correctie verkleinen bouwblok heeft belanghebbende op zitting gemotiveerd gesteld dat die beperking ziet op de bedrijfsgebouwen en niet op de woning. Zelfs indien deze negatieve correctie geheel aan de bedrijfsgebouwen worden toegerekend, dan nog beslaan de woondelen minder dan 70% van de totale waarde van de onroerende zaak.
4.12.
De conclusie is dat aan belanghebbende terecht de aanslag onroerendezaakbelasting Gebruiker niet-woning is opgelegd, met toepassing van het juiste tarief. Omdat de heffingsambtenaar voor de onroerende zaak niet een te hoge waarde heeft vastgesteld, is de aanslag onroerendezaakbelasting Eigenaar niet-woning ook naar de juiste waarde, met toepassing van het juiste tarief, vastgesteld.
4.13.
Al hetgeen belanghebbende overigens naar voren heeft gebracht kan niet tot een andere conclusie leiden.
Tussenconclusie
4.14.
De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is.
Ten aanzien van het griffierecht
4.15.
Het hof ziet geen aanleiding om het griffierecht te laten vergoeden.
Ten aanzien van de proceskosten
4.16.
Het hof oordeelt dat er geen redenen zijn voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 Algemene wet bestuursrecht.
5. Beslissing
Het hof:
- -
verklaart het hoger beroep ongegrond;
- -
bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
De uitspraak is gedaan door T.A. Gladpootjes, raadsheer, in tegenwoordigheid van N.A. de Grave, als griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 5 april 2023 en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.
De griffier, De raadsheer,
N.A. de Grave T.A. Gladpootjes
Het aanwenden van een rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
(Alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
de naam en het adres van de indiener;
de dagtekening;
een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
e gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de andere partij te veroordelen in de proceskosten.