Hof 's-Hertogenbosch, 28-05-2021, nr. 20/00325

De heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) beschikkingen per de waardepeildatum 1 januari 2017 (hierna: de waardepeildatum) gegeven en daarbij de waarde van [adres 1] in [woonplaats] (hierna: de woning) en [adres 2] in [woonplaats] (hierna: de mantelzorgwoning) vastgesteld. Tevens zijn de aanslagen onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2018 bekendgemaakt.

Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt.

De heffingsambtenaar heeft uitspraken op bezwaar gedaan. Het bezwaar ten aanzien van de woning is ongegrond verklaard. Het bezwaar ten aanzien van de mantelzorgwoning is gegrond verklaard.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar ten aanzien van de woning beroep ingesteld bij de rechtbank.

De rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard.

De heffingsambtenaar heeft tegen deze uitspraak hoger beroep ingesteld bij het hof. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend.

De heffingsambtenaar heeft vóór de zitting een nader stuk ingediend. Dit stuk is doorgestuurd naar de andere partij.

Op 24 maart 2021 heeft het hof een brief met vragen naar partijen gestuurd.

De heffingsambtenaar heeft op 24 en 25 maart 2021 gereageerd op de vragenbrief van het hof. Belanghebbende heeft op 25 maart 2021 gereageerd op de vragenbrief van het hof. Deze reacties zijn telkens doorgestuurd naar de andere partij.

Het hof heeft vervolgens een brief met datum 26 maart 2021 aan partijen gestuurd.

De zitting heeft plaatsgevonden op 30 maart 2021 in ’s-Hertogenbosch. Daar zijn verschenen [gemachtigde 1] en [gemachtigde 2] , als gemachtigden van belanghebbende, en, namens de heffingsambtenaar, [heffingsambtenaar 1] en [heffingsambtenaar 2] .

Het hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.

De woning is een vrijstaande woning uit 1977 in [woonplaats] . De woning bestaat uit een hoofdbouw met een inhoud van 514 m³ die is voorzien van twee dakkapellen, een aanbouw met een inhoud van 141 m³ en een berging/schuur van 672 m². De berging/schuur is een voormalige champignonkwekerij die als loods wordt gebruikt. Bij de woning behoren percelen met een oppervlakte van 3.440 m², 2.445 m² en 5.475 m². De totale perceeloppervlakte bedraagt daarmee 11.360 m² (hierna: de totale perceeloppervlakte). Aan de woning is een perceeloppervlakte van 3.350 m² toegerekend. Het perceel van 2.445 m² is door de heffingsambtenaar als grasland bij de woning in de waardering betrokken. Het perceel van 5.475 m² is cultuurgrond.

Op één van de percelen bij de woning is de mantelzorgwoning gelegen. De mantelzorgwoning is gerealiseerd in een voormalig bijgebouw. De mantelzorgwoning heeft een inhoud van 270 m³ en beschikt over een keuken en sanitaire voorzieningen. De mantelzorgwoning is afsluitbaar. Aan de mantelzorgwoning is 90 m² van de perceeloppervlakte toegerekend. De mantelzorgwoning wordt sinds begin 2016 gebruikt door (één van) de ouders van belanghebbende. Met ingang van 4 februari 2016 is in de Basisregistratie Adressen en Gebouwen een woonfunctie toegekend aan de mantelzorgwoning.

De heffingsambtenaar heeft een verkoopadvertentie overgelegd. In die verkoopadvertentie wordt de woning met de berging/schuur en de totale perceeloppervlakte met ingang van 28 maart 2015 te koop aangeboden voor een bedrag van € 629.000. De woning met de berging/schuur en de totale perceeloppervlakte zijn eerder te koop aangeboden voor € 845.000 respectievelijk € 799.000 en € 649.000.

Belanghebbende en haar echtgenoot hebben de woning met de berging/schuur en de totale perceeloppervlakte op 30 juli 2015 gekocht van de ouders van belanghebbende. De levering heeft plaatsgevonden op [oktober] 2015. De totale koopsom bedraagt € 400.000. Van de totale koopsom ziet een bedrag van € 350.000 op de woning met berging/schuur en het perceel met een oppervlakte van 3.440 m². Het resterende deel van de koopsom ziet op de overige twee percelen met een oppervlakte van in totaal 7.940 m².

De waarde van de woning is door de heffingsambtenaar per de waardepeildatum vastgesteld op € 468.000.

Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning

en de daarbij behorende aanslag onroerendezaakbelastingen 2018 gehandhaafd.

De waarde van de mantelzorgwoning is door de heffingsambtenaar per de waardepeildatum vastgesteld op € 125.000.

Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de waarde van de mantelzorgwoning verlaagd tot € 50.000 en de daarbij behorende aanslag onroerendezaakbelastingen 2018 evenredig verminderd.

De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de beschikte waarde van de woning naar een taxatierapport van 9 april 2019. Dit taxatierapport is opgesteld door [taxateur] , taxateur (hierna het rapport [taxateur] ). Het rapport [taxateur] is voorzien van een taxatiematrix. Uit het rapport [taxateur] volgt een waarde van de woning per de waardepeildatum van € 468.000. Bij de waardebepaling zijn de gegevens van drie referentieobjecten in de beoordeling betrokken: [adres 3] (op [juni] 2017 verkocht voor € 440.000), [adres 4] (op [november] 2017 verkocht voor € 396.000) en [adres 5] (op [juli] 2016 verkocht voor € 415.000), allen gelegen in [woonplaats] . Het rapport [taxateur] bevat beeldmateriaal van de woning en de referentieobjecten.

Belanghebbende heeft geen taxatierapport overgelegd. Belanghebbende bepleit een waarde van € 350.000 en verwijst ter onderbouwing naar het eigen aankoopcijfer uit 2015.

Belanghebbende heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar ten aanzien van de woning. De rechtbank heeft ambtshalve getoetst of de objectafbakening juist is. De rechtbank is tot het oordeel gekomen dat de objectafbakening onjuist is en dat de woning en de mantelzorgwoning als één onroerende zaak moeten worden aangemerkt in de zin van artikel 16 Wet WOZ. De rechtbank heeft daarom de WOZ-beschikking ten aanzien van de woning en de daarbij behorende aanslag onroerendezaakbelastingen 2018 vernietigd.

Het geschil betreft het antwoord op de volgende vragen:

I: Is de woning terecht als afzonderlijk object afgebakend?

II: Indien de eerste vraag bevestigend wordt beantwoord, is de WOZ-waarde niet naar een te hoog bedrag vastgesteld?

Belanghebbende concludeert primair tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank en subsidiair tot vermindering van de WOZ-waarde naar € 350.000. De heffingsambtenaar concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en tot ongegrondverklaring van het beroep.

Ten aanzien van het geschil

De objectafbakening

Artikel 16 Wet WOZ luidt – voor zover van belang – als volgt:

“Voor de toepassing van de wet wordt als één onroerende zaak aangemerkt:

a. een gebouwd eigendom;

b. een ongebouwd eigendom;

c. een gedeelte van een in onderdeel a of onderdeel b bedoeld eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt;

d. een samenstel van twee of meer van de in onderdeel a of onderdeel b bedoelde eigendommen of in onderdeel c bedoelde gedeelten daarvan die bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en die, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar behoren;

(…)”.

Tussen partijen is terecht niet in geschil dat de woning en de mantelzorgwoning een gebouwd eigendom zijn. De vraag die partijen verdeeld houdt, is of de toepassing van de onderdelen c en d van artikel 16 Wet WOZ ertoe leidt dat de woning en de mantelzorgwoning als één onroerende zaak worden aangemerkt. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat dit het geval is. De heffingsambtenaar is de tegenovergestelde opvatting toegedaan.

Ingevolge artikel 16, aanhef en onderdeel c, Wet WOZ dient voor de toepassing van de Wet WOZ als één onroerende zaak te worden aangemerkt een gedeelte van een gebouwd eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Een belastingobject behoort derhalve afgebakend te worden naar de kleinst mogelijke zelfstandige eenheid.1.Op grond van vaste jurisprudentie is een gedeelte van een gebouwd eigendom dat in hoofdzaak tot woning dient een zelfstandig gedeelte indien er een kookgelegenheid en sanitaire voorzieningen zijn. Daarnaast moet het zelfstandige gedeelte afsluitbaar zijn. De mantelzorgwoning beschikt over een kookgelegenheid en sanitaire voorzieningen. Ook is de mantelzorgwoning afsluitbaar. Ook de woning voldoet aan de hiervoor genoemde vereisten.

Op grond van artikel 16, aanhef en onderdeel d, Wet WOZ dienen – voor zover hier van belang – twee of meer van de in onderdeel c bedoelde gedeelten die bij dezelfde belastingplichtigen in gebruik zijn en die, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar horen als één onroerende zaak te worden aangemerkt. Voor toepassing van artikel 16, onderdeel d, Wet WOZ is ook vereist dat de samen te stellen delen dezelfde eigenaar en genothebbende krachtens beperkt recht hebben. Belanghebbende is (samen met haar echtgenoot) eigenaar van de woning en de mantelzorgwoning. Van enig zakelijke recht van een derde ten aanzien van de mantelzorgwoning is geen sprake. Echter, de woning wordt bewoond door belanghebbende en haar echtgenoot terwijl de mantelzorgwoning wordt bewoond door de ouders van belanghebbende. Daarmee is niet voldaan aan de voorwaarde dat sprake moet zijn van dezelfde gebruiker. Het hof is van oordeel dat de kennelijk door de bewoners van de woning verleende zorg aan de bewoners van de mantelzorgwoning niet tot gevolg heeft dat voor de Wet WOZ het gebruik van de mantelzorgwoning moet worden toegerekend aan de gebruiker van de woning. Daarnaast zijn de woning en de mantelzorgwoning niet in constructief opzicht op elkaar afgestemd. De bewoners van de woning respectievelijk de mantelzorgwoning wonen ieder afzonderlijk zelfstandig in de woning respectievelijk mantelzorgwoning. De woning en de mantelzorgwoning behoren daarom ook niet naar de omstandigheden bij elkaar. De heffingsambtenaar heeft de woning terecht als afzonderlijke onroerende zaak in de zin van artikel 16 Wet WOZ aangemerkt.

Alles wat partijen voor het overige hebben aangevoerd, doet niet af aan het hiervoor gegeven oordeel. De objectafbakening vloeit voort uit de Wet WOZ. De waarderingsinstructie is opgesteld in het kader van de kwaliteitsbewaking van het waarderingsproces. De toetssteen blijft echter de Wet WOZ. Daarbij komt aan de heffingsambtenaar niet een door de belastingrechter in beginsel te respecteren beoordelingsvrijheid toe.2.

De waarde

In de brief van 24 maart 2021 heeft het hof aan partijen gevraagd of zij een oordeel van het hof wensen over de waarde van de woning indien het hof, anders dan de rechtbank, van oordeel is dat de heffingsambtenaar het object juist heeft afgebakend. Gelet op de reacties van partijen, zal het hof hierna een oordeel geven over de waarde van de woning.

De waarde van de woning moet worden bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.3.Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding voor verkoop op de voor de woning meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de woning zou zijn besteed.

De hiervoor bedoelde waarde voor woningen wordt bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.4.

De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op de heffingsambtenaar.

De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de beschikte waarde naar het rapport [taxateur] . De in het rapport [taxateur] genoemde referentieobjecten acht het hof goed vergelijkbaar met de woning, gelet op het type woning, de ligging en de bouwperiode. De referentieobjecten hoeven niet identiek te zijn aan de woning. De heffingsambtenaar moet wel inzichtelijk maken dat hij rekening heeft gehouden met de verschillen. Belanghebbende heeft tijdens de zitting gewezen op het verschil in perceeloppervlakte tussen de woning en twee van de referentieobjecten. Het hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar inzichtelijk heeft gemaakt dat hij rekening heeft gehouden met het verschil in perceeloppervlakte. Ook wijken de perceeloppervlakten van die referentieobjecten niet dusdanig af van de perceeloppervlakte van de woning dat geen sprake is van vergelijkbare objecten.

Belanghebbende stelt verder dat in het rapport [taxateur] ten onrechte het perceel van 2.445 m² als grasland is gewaardeerd. In de leveringsakte van [oktober] 2015 is dit perceel, net als het perceel van 5.475 m², aangemerkt als cultuurgrond. In het taxatieverslag dat de heffingsambtenaar in bezwaar heeft overgelegd is het perceel van 2.445 m², anders dan in het rapport [taxateur] , vrijgesteld. Ook is belanghebbende van mening dat de heffingsambtenaar ten onrechte geen gewicht toekent aan het eigen aankoopcijfer uit 2015.

Belanghebbende heeft tijdens de zitting van de rechtbank verklaard dat zij het eens is met de objectkenmerken vermeld in het rapport [taxateur] .5.Voor het geval ondanks deze verklaring wordt toegekomen aan de in hoger beroep ingenomen stelling over de kwalificatie en de daarmee samenhangende waardering van het perceel van 2.445 m², dan overweegt het hof als volgt. In het rapport [taxateur] is het perceel van 2.445 m² als grasland gewaardeerd op een bedrag van € 12.225. Dat de heffingsambtenaar hiermee afwijkt van het in de bezwaarfase overgelegde taxatieverslag staat hem vrij. Het rapport [taxateur] is opgemaakt naar aanleiding van een waarneming ter plaatse en een gesprek met belanghebbende. De bevindingen tijdens die waarneming vormen de aanleiding van de gewijzigde kwalificatie van het perceel van 2.445 m². Het hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar daarmee aannemelijk heeft gemaakt dat het perceel van 2.445 m² geen cultuurgrond is.

De heffingsambtenaar heeft bij de waardebepaling geen acht geslagen op het eigen aankoopcijfer uit 2015. Het hof is van oordeel dat dit terecht is. Bij een transactie binnen de familie is niet per definitie sprake van een transactie die geen weergave is van de waarde in het economische verkeer. De heffingsambtenaar heeft echter onweersproken gesteld dat belanghebbende tegenover de taxateur heeft verklaard dat de woning uit nood is gekocht van de ouders van belanghebbende, omdat de ouders inmiddels een andere woning hadden gekocht. Bovendien wijkt het aankoopcijfer van € 400.000 aanzienlijk af van de prijzen waarvoor de woning eerder te koop is aangeboden. Daarmee heeft de heffingsambtenaar voldoende twijfel gezaaid over de bruikbaarheid van het eigen aankoopcijfer. De heffingsambtenaar heeft deze transactie daarom terecht buiten beschouwing gelaten.

Gelet op het voorgaande is het hof van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de beschikte waarde niet tot een te hoog bedrag is vastgesteld. Belanghebbende maakt de door haar bepleite waarde niet aannemelijk, omdat deze waarde uitsluitend is gebaseerd op het eigen aankoopcijfer. Zoals hiervoor uiteengezet acht het hof dit aankoopcijfer niet bruikbaar.

Tussenconclusie

De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is.

Ten aanzien van het griffierecht

Aangezien het hoger beroep gegrond is, wordt van de heffingsambtenaar geen griffierecht geheven.

Ten aanzien van de proceskosten

Het hof oordeelt dat er geen redenen zijn voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 Algemene wet bestuursrecht.

Het hof:

De uitspraak is gedaan door M. Harthoorn, voorzitter, P.A.M. Pijnenburg en L.B.M. Klein Tank, in tegenwoordigheid van E.J.M. Bohnen, als griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 28 mei 2021 en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.

De uitspraak is mede ondertekend door L.B.M. Klein Tank, omdat de voorzitter verhinderd is.

Het aanwenden van een rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de andere partij te veroordelen in de proceskosten.