Rb. Alkmaar, 02-03-2005, nr. 73794/HA ZA 04-580

Rb. Alkmaar, 02-03-2005, nr. 73794/HA ZA 04-580

Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.

Uitspraak 02‑03‑2005

Inhoudsindicatie

Beding opgenomen in notariële akte nietig wegens strijd met de openbare orde. De rechtbank te Alkmaar heeft een vordering gegrond op een bezwaar-, kettting- en boetebeding dat onder andere was opgenomen in een notariële leveringsakte afgewezen, omdat zij de inhoud van het beding in strijd acht met de openbare orde. Naar het oordeel van de rechtbank houdt het beding namelijk een ontoelaatbare beperking in van de vrijheid van de verkoper van een perceel met opstallen – die eigenaar blijft van een aangrenzend perceel – en diens rechtverkrijgenden om (in rechte) op te komen tegen de (weinig omlijnde) bouwplannen van de koper en diens rechtverkrijgenden met betrekking tot het verkochte perceel.

Partij(en)

RECHTBANK TE ALKMAAR

Sector civiel recht, enkelvoudige kamer

zaak- en rolnummer: 73794 / HA ZA 04-580

datum: 2 maart 2005

in de zaak van:

[eiser],

wonende te [plaatsnaam 1],

EISER bij dagvaarding van 18 mei 2004 en herstelexploot van 22 juni 2004,

procureur mr. J.Th. van Oostrum,

tegen:

[gedaagde],

wonende te [plaatsnaam 2],

GEDAAGDE,

procureur mr. H.R.M. Jenné,

advocaat mr. L. Bijl te Purmerend.

Partijen zullen verder worden genoemd "Smit" respectievelijk "[gedaagde]".

1. HET VERLOOP VAN HET GEDING

1.1

[eiser] heeft gesteld en gevorderd overeenkomstig de dagvaarding en heeft voorts een akte houdende overlegging producties genomen, waarbij hij vijf producties heeft overgelegd.

1.2

[gedaagde] heeft een conclusie van antwoord genomen en daarbij zes producties in het geding gebracht.

1.3

Vervolgens heeft[eiser] een conclusie van repliek, tevens houdende wijziging van eis, genomen, waarbij hij zes producties heeft overgelegd.

1.4

[gedaagde] heeft daarop een conclusie van dupliek genomen en daarbij één productie in het geding gebracht.

1.5

Tenslotte heeft [gedaagde] vonnis gevraagd.

De inhoud van al deze stukken geldt als hier ingelast.

2. DE FEITEN

Tussen partijen staat, voor zover voor de beoordeling van belang, het volgende vast:

a.

Op 27 juni 2002 hebben[eiser] en [gedaagde] een schriftelijke koopovereenkomst gesloten met betrekking tot een perceel met opstallen gelegen aan de [straatnaam 1]te [plaatsnaam 2] tegen een koopsom van Euro 250.000,-- k.k. Deze koopovereenkomst houdt, voor zover van belang, het volgende in:

"De ondergetekenden:

1.

[gedaagde], wonende te [postcode][plaatsnaam 2],[straatnaam 2], (...);

hierna te noemen: "verkoper";

2.

[eiser], (...);

hierna te noemen: "koper";

zijn overeengekomen:

verkoper verkoopt aan koper, die van verkoper koopt:

a.

het bedrijfspand annex showroom/werkplaats met ondergrond, erf en verdere aanhorigheden, plaatselijk bekend [postcode][plaatsnaam 2], [straatnaam 1]alsmede de zich daarachter bevindende twee schuren met ondergrond, erf en verdere aanhorigheden;

b.

cultuurgrond, gelegen achter en grenzend aan het registergoed sub a.;

tezamen ter grootte van ongeveer vijfendertig are tachtig centiare, of zoveel groter of kleiner als na uitmeting zal blijken, uitmakende een ter plaatse kennelijk aangeduid gedeelte van het terrein aldaar en deeluitmakende van het perceel gemeente [kadastrale gegevens];

hierna aan te duiden als: "het verkochte".

(...)

Van het verkochte is uitgezonderd het woonhuis, plaatselijk bekend [postcode][plaatsnaam 2],[straatnaam 2]. (...)

(...)

Tenslotte zal in de akte tot levering het navolgende beding worden opgenomen.

Verkoper, en zijn zoon, de heer {naam zoon gedaagde] en zijn schoondochter, mevrouw {naam schoondochter gedaagde]dan wel hun rechtverkrijgende in de eigendom van respectievelijk het onverkochte deel van gemeld perceel [kadstraal nummer] en het perceel, plaatselijk bekend [postcode][plaatsnaam 2], [straatnaam] (ongenummerd/achter [huisnummer] en [huisnummer]), kadastraal bekend [kadastrale gegevens] verbinden zich om direct of indirect geen zienswijzen, bedenkingen, bezwaren/beroepen in te dienen/te maken tegen de door koper of diens rechtverkrijgenden in de eigendom van het verkochte voorgenomen plannen en bouwaanvra(a)g(en) ten aanzien van de realisatie van bedrijfsgebouwen op het verkochte of tegen wenselijk geachte wijzigingen daarvan - voor zover deze betrekking (zullen) hebben dan wel van invloed (zullen/kunnen) zijn op de ontwikkeling en uitvoering van de plannen en zullen nimmer enige planschadevergoedingen en nadeelcompensatie en enige andere vergoeding in samenhang met de door koper of diens rechtverkrijgenden in de eigendom van het verkochte eventueel beoogde bestemmingswijziging indienen.

Dit beding alsmede dit ketting- en boetebeding zullen bij elke

eigendomsoverdracht of vestiging van een zakelijk en/of persoonlijk genotsrecht van het onverkochte deel van gemeld perceel [kadastraal nummer] en het perceel, plaatselijk bekend [postcode][plaatsnaam 2], [straatnaam] (ongenummerd/ achter [huisnummer] en [huisnummer]), kadastraal bekend [kadastrale gegevens], aan de nieuwe verkrijger casu quo gebruiker in eigendom en/of zakelijk en/of persoonlijk genotsrecht moeten worden opgelegd, ten behoeve van de eigenaar van het verkochte moeten worden bedongen en aangenomen en in elke verdere akte van eigendomsoverdracht en/of vestiging van een zakelijk en/of persoonlijk genotsrecht woordelijk worden overgenomen, zulks op verbeurte door de overtredende of toerekenbaar tekortkomende partij, die verzuimt op te leggen, te bedingen, aan te nemen of te doen aannemen, van een zonder ingebrekestelling en/of rechterlijke tussenkomst direct opeisbare boete, welke niet voor matiging vatbaar is, van eenhonderdduizend euro (Euro 100.000,00), ten behoeve van de wederpartij, een en ander onverminderd de verplichting van de overtredende of toerekenbaar tekortkomende partij tot vergoeding aan de wederpartij van kosten, schaden en interessen.

Onder eigendomsoverdracht wordt hier verstaan, elke overdracht krachtens verkoop, schenking, ruiling, boedelscheiding, afgifte legaat, echtscheiding, inbreng of andere overeenkomst - hoe ook genaamd - welke als titel van eigendomsoverdracht is te beschouwen en onder uitgifte wordt hier verstaan, elke vestiging, verlening, ingebruikgeving van een zakelijk en/of persoonlijk genotsrecht, onder welke titel dan ook aan derden.

Genoemde heer [naam zoon gedaagde] en genoemde mevrouw [naam schoondochter gedaagde] geven bij deze onherroepelijk last en volmacht met het recht van substitutie aan verkoper om het vorenstaande namens hen in de akte te verklaren en voorts al datgene te doen wat de gevolmachtigde nuttig en nodig oordeelt."

b.

Op 2 september 2002 is voor mr. [naam notaris], notaris gevestigd te [plaatsnaam 1], de betreffende akte tot levering verleden. In deze akte is onder de kop "Bezwaarbepaling, ketting- en boetebeding" het in de koopovereenkomst van 27 juni 2002 neergelegde en hiervoor weergegeven beding opgenomen. Deze akte is vervolgens op 3 september 2002 ingeschreven in de daartoe bestemde openbare registers.

c.

Het onverkochte deel van het perceel gemeente [kadastrale gegevens] is nadien vernummerd tot [kadastraal nummer].

d.

Op 2 februari 2004 heeft [gedaagde] met [naam 1]en [naam 2](hierna: [naam 1] c.s.) een schriftelijke koopovereenkomst gesloten met betrekking tot het perceel c.a. gelegen aan de[straatnaam 2] te [plaatsnaam 2] tegen een koopsom van Euro 190.000,-- k.k.

e.

Op 5 maart 2004 is voor mr. [naam notaris], notaris te [plaatsnaam], de desbetreffende akte tot levering verleden. Deze akte houdt, voor zover te dezen van belang, het volgende in:

"Heden, (...) verschenen voor mij, (...):

1.

de heer [gedaagde], wonende te [postcode][plaatsnaam 2],[straatnaam 2], (...)

hierna genoemd: verkoper.

2.

a. de heer [NAAM 1], (...);

b.

mevrouw [NAAM 2], (...),

(...)

hierna tezamen genoemd: koper.

De comparanten verklaarden het navolgende:

LEVERING, REGISTERGOED, GEBRUIK

Verkoper heeft blijkens een met koper aangegane overeenkomst van koop en verkoop, gedateerd twee februari tweeduizend vier, aan koper verkocht en levert op grond daarvan in eigendom aan de comparanten sub 2., die blijkens voormelde overeenkomst van verkoper hebben gekocht en bij deze, ieder voor de onverdeelde helft, in eigendom aanvaarden:

het woonhuis (...) met ondergrond, erf, tuin en verdere aanhorigheden te [postcode][plaatsnaam 2],[straatnaam 2], kadastraal bekend [kadastrale gegevens],

hierna ook te noemen het verkochte, te gebruiken als woning."

f.

Het bezwaar-, ketting- en boetebeding uit de koopovereenkomst tussen[eiser] en [gedaagde] van 27 juni 2002 en de betreffende leveringsakte van 2 september 2002 is niet opgenomen in de koopovereenkomst tussen [gedaagde] en [naam 1] c.s. van 2 februari 2004 en de desbetreffende leveringsakte van 5 maart 2004.

a.

Op 10 maart 2004 heeft [naam 1] c.s. met [naam 3]een schriftelijke koopovereenkomst gesloten met betrekking tot het perceel c.a. gelegen aan de[straatnaam 2] te [plaatsnaam 2] tegen een koopsom van Euro 215.000 k.k. Betaling van de koopsom en levering van het perceel c.a. hebben tot op heden niet plaatsgevonden.

h.

[naam 3]is een projectontwikkelingsvennootschap van[eiser]. Via deze vennootschap wenst[eiser], in overleg met de gemeente [plaatsnaam 2], een bedrijfsterrein te ontwikkelen op het perceel gelegen aan de [straatnaam 1]te [plaatsnaam 2].

3. HET GESCHIL

3.1[eiser]

heeft - na wijziging van zijn eis - gevorderd dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] zal veroordelen om aan hem te betalen:

-

de contractuele boete ad Euro 100.000,00, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;

-

aanvullende schadevergoeding, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet.

Daarnaast heeft[eiser] gevorderd dat [gedaagde] zal worden veroordeeld in de kosten van de onderhavige procedure, waaronder de kosten van beslaglegging.

1.2.

Naast de vaststaande feiten heeft[eiser], verkort en zakelijk weergegeven, het volgende aan zijn vordering ten grondslag gelegd. Hij heeft gesteld dat [gedaagde], door het bewuste bezwaar-, ketting- en boetebeding (hierna: het beding) niet op te (doen) nemen in de koopovereenkomst van 2 februari 2004 en de leveringsakte van 5 maart 2004, heeft gehandeld in strijd met de krachtens de koopovereenkomst van 27 juni 2002 en de leveringsakte van 2 september 2002 op hem rustende verplichting. Dientengevolge is [gedaagde] de contractueel overeengekomen boete ad Euro 100.000,00 verschuldigd, aldus[eiser]. Voorts heeft[eiser] gesteld dat hij door de toerekenbare tekortkoming/de onrechtmatige daad van [gedaagde] schade heeft geleden.[eiser] heeft zich op het standpunt gesteld dat deze (aanvullende) schade, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, op de voet van artikel 6:94, tweede lid, van het Burgerlijk Wetboek (BW) voor vergoeding in aanmerking komt.

1.3.

[gedaagde] heeft de vordering van[eiser] en de onderbouwing daarvan gemotiveerd weersproken op gronden die hierna, voor zover van belang, aan de orde zullen komen.

4. DE BEOORDELING VAN HET GESCHIL

4.1[eiser]

heeft bij conclusie van repliek zijn eis gewijzigd. Omdat [gedaagde] tegen deze wijziging geen bezwaar heeft gemaakt en de rechtbank ook ambtshalve geen reden ziet deze wijziging buiten beschouwing te laten, zal de rechtbank recht doen op de gewijzigde eis.

4.2.

[gedaagde] heeft als meest verstrekkende verweer tegen de vordering van[eiser] aangevoerd dat het beding nietig, althans vernietigbaar, is. Het beding is door inhoud en/of strekking in strijd met de goede zeden en/of de openbare orde, althans is in strijd met een dwingende wetsbepaling, aldus [gedaagde]. Aan dit verweer heeft [gedaagde] onder andere het navolgende ten grondslag gelegd. Hij heeft - onder verwijzing naar een aantal bepalingen uit internationale mensenrechtenverdragen en de nationale Grondwet - gesteld dat door het beding een ontoelaatbare inbreuk wordt gemaakt op het Nederlandse rechtsstelsel. [gedaagde] heeft er in dat verband op gewezen dat het beding inhoudt dat hij, zijn zoon en schoondochter en/of diens rechtverkrijgenden bij voorbaat afstand doen van iedere vorm van rechtsbescherming, dat terwijl de bouwplannen van[eiser] op het moment van het ondertekenen van de leveringsakte van 2 september 2002, en ook thans nog, weinig concreet zijn. Aldus wordt, naar de stelling van [gedaagde], de toegang tot de rechter en het indienen van bezwaar of beroep volledig gefrustreerd. Daarnaast heeft [gedaagde] zich op het standpunt gesteld dat het beding te verstrekkend en te onbeperkt is geredigeerd. Tot slot heeft [gedaagde] - onder aanhaling van een uitspraak van respectievelijk de Afdeling Rechtspraak van de Raad van de State en de Centrale Raad van Beroep - gesteld dat de rechten waarvan in het beding afstand is gedaan van openbare orde zijn en dat van deze rechten geen afstand kan worden gedaan. In ieder geval wordt een betrokkene ondanks een dergelijk beding door de (bestuurs-) rechter wel in zijn beroep ontvangen, aldus [gedaagde].

4.3[eiser] heeft naar aanleiding van dit verweer bij repliek betoogd dat vooropgesteld dient te worden dat partijen contractsvrijheid hebben. Partijen zijn in beginsel vrij de inhoud van hun overeenkomst te bepalen. Gelet hierop en mede gezien de aard van een kettingbeding acht[eiser] het beding niet te verstrekkend en te onbeperkt geredigeerd. Met betrekking tot zijn bouwplannen heeft[eiser] gesteld dat hij nooit een geheim heeft gemaakt van zijn voorgenomen bouwactiviteiten. Naar de stelling van[eiser] waren deze bouwplannen ten tijde van de verkoop duidelijk en bepaald. Hij was en is voornemens om op het perceel gelegen aan de [straatnaam 1]te [plaatsnaam 2] acht bedrijfsunits te bouwen.[eiser] heeft voorts de stelling van [gedaagde], inhoudende dat hij, zijn zoon en schoondochter en/of diens rechtverkrijgenden bij voorbaat afstand doen van iedere vorm van rechtsbescherming, weersproken.[eiser] heeft gesteld dat [gedaagde] en zijn rechtsopvolgers niet worden afgehouden van de rechter, maar dat het hen enkel en alleen in de contractuele relatie met hem,[eiser], wordt bemoeilijkt om zonder verbeurte van de contractuele boete de gang naar de rechter te maken.

4.4 De rechtbank is met[eiser] van oordeel dat de contractsvrijheid van partijen voorop moet worden gesteld. Door de wet, en wel in het bijzonder door artikel 3:40 BW, worden echter grenzen aan deze vrijheid gesteld. Op grond van het eerste lid van dat artikel is een rechtshandeling die door inhoud of strekking in strijd is met de goede zeden of de openbare orde van rechtswege nietig. Derhalve dient de vraag te worden beantwoord, of de inhoud en/of strekking van het onderhavige beding van dien aard is dat zij in strijd komt met de goede zeden en/of de openbare orde.

4.5 Vast staat dat het beding op initiatief van[eiser] in de koopovereenkomst van 27 juni 2002 en de leveringsakte van 2 september 2002, beide betreffende het perceel c.a. gelegen aan de [straatnaam 1]te [plaatsnaam 2], is opgenomen.[eiser] heeft gesteld dat de enige reden voor zijn aankoop van dit perceel was gelegen in het feit dat hij er een bedrijfsterrein zou willen ontwikkelen. [gedaagde] heeft dit niet weersproken. Voorts heeft[eiser] onweersproken gesteld dat het belang dat het beding beoogt te dienen daarin is gelegen dat hij,[eiser], bij de ontwikkeling en de realisatie van dat bedrijfsterrein door de eigenaar dan wel de gebruiker van het perceel gelegen aan de[straatnaam 2] te [plaatsnaam 2] niet zal worden gedwarsboomd. De rechtbank is van oordeel dat een dergelijk belang onder bepaalde omstandigheden een beding - zij het een beding met louter privaatrechtelijke werking - kan rechtvaardigen, waarin de verkoper, die eigenaar blijft van een aangrenzend perceel, zich onder verbeurte van een contractuele boete verbindt om tegen de ontwikkeling en de realisatie van het door de koper voorgenomen bedrijfsterrein geen bezwaar te maken. In de onderhavige zaak zijn in dit verband de volgende omstandigheden van belang.

4.6 In de eerste plaats stelt de rechtbank vast dat de bouwplannen van[eiser] weinig omlijnd zijn. Tegenover de stelling van [gedaagde] bij conclusie van antwoord dat deze bouwplannen op het moment van het ondertekenen van de leveringsakte van 2 september 2002 en ook thans nog weinig concreet zijn, heeft[eiser] immers slechts ingebracht dat deze plannen inhouden dat hij op genoemd perceel acht bedrijfsunits gaat bouwen. Anders dan[eiser] is de rechtbank van oordeel dat zonder een nadere toelichting, die evenwel ontbreekt, een dergelijke omschrijving niet voldoende is om te kunnen spreken van duidelijke en bepaalde bouwplannen. In de tweede plaats stelt de rechtbank vast dat het beding niet alleen inhoudt dat tegen, kort gezegd, de huidige bouwplannen niet mag worden geageerd op een wijze als in het beding omschreven, maar ook niet tegen de wenselijk geachte wijzigingen daarvan. Tot slot dient te worden vastgesteld dat het beding bijzonder verstrekkend is. Niet zozeer vanwege het opgenomen kettingbeding, maar met name omdat [gedaagde] e.a. ook zijn verbonden om direct noch indirect zienswijzen en/of bedenkingen tegen voornoemde (gewijzigde) plannen van[eiser] of diens rechtverkrijgenden in te dienen/te maken en om nooit enige planschadevergoedingen en nadeelcompensatie en enige andere vergoeding in verband daarmee in te dienen.

4.7 Gelet op deze omstandigheden, in onderling verband en samenhang bezien, is de rechtbank van oordeel dat de inhoud van het beding in strijd is met de openbare orde. Die inhoud vormt een inbreuk op zo fundamentele beginselen van de Nederlandse rechtsorde, dat het beding nietig moet worden geacht. Het beding houdt immers in, dat [gedaagde] e.a. op een wijze als hierboven is omschreven worden beperkt in hun vrijheid om (in rechte) op te komen tegen de (gewijzigde) bouwplannen van[eiser] of diens rechtverkrijgenden, welke plannen weinig omlijnd zijn. Een dergelijke, ongeclausuleerde beperking raakt aan de grondvesten van de democratische rechtsstaat en het belang dat het beding beoogt te dienen, is niet zo gewichtig dat het die beperking rechtvaardigt.

1.8 Nu het beding nietig is, was [gedaagde] niet gehouden om dit beding in de schriftelijke koopovereenkomst van 2 februari 2004 en de leveringsakte van 5 maart 2004, beide betreffende het perceel c.a. gelegen aan de[straatnaam 2] te [plaatsnaam 2], op te (doen) nemen. [gedaagde] is derhalve niet een boete van Euro 100.000,00 aan[eiser] verschuldigd. Voor vergoeding van de door[eiser] gestelde (aanvullende) schade, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, bestaat evenmin grond. Van een toerekenbare tekortkoming aan de zijde van [gedaagde] is immers geen sprake. Voor zover[eiser] nog heeft willen stellen dat [gedaagde] afgezien van het voorgaande onrechtmatig jegens hem heeft gehandeld, wordt aan die stelling voorbijgegaan.[eiser] heeft deze stelling namelijk in het geheel niet onderbouwd.

1.9 Uit hetgeen hiervoor is overwogen, vloeit voort dat de vordering van[eiser] dient te worden afgewezen. Als de in het ongelijk gestelde partij zal[eiser] in de kosten van het geding worden veroordeeld.

5. DE BESLISSING

De rechtbank:

Wijst de vordering van[eiser] af.

Verwijst[eiser] in de kosten van het geding, tot heden aan de zijde van [gedaagde] begroot op Euro 1.088,00 aan verschotten en op Euro 2.842,00 aan salaris van de procureur.

Dit vonnis is gewezen door de rechter mr. A.C. Haverkate en uitgesproken op de openbare terechtzitting van woensdag 2 maart 2005 in tegenwoordigheid van de griffier.

.

Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.