Hof Arnhem-Leeuwarden, 09-03-2021, nr. 19/01549

Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het object in de staat waarin dat zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.

Ingevolge artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ, voor zover hier van belang, wordt in afwijking in zoverre van het tweede lid de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, bepaald op de vervangingswaarde, indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met de aard en de bestemming van de onroerende zaak en met de sedert de stichting van de onroerende zaak opgetreden technische en functionele veroudering. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald op deze zogenoemde gecorrigeerde vervangingswaarde omdat de vaststelling van de waarde in het economische verkeer niet tot een hogere waarde zal leiden.

Het Hof stelt voorop dat op de heffingsambtenaar de bewijslast rust om feiten en omstandigheden te stellen en bij betwisting aannemelijk te maken, die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.

In artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken is bepaald, dat bij toepassing van de gecorrigeerde vervangingswaarde de waarde van een opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zouden vergen (hierna ook: de bruto-vervangingswaarde), gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde (hierna ook: de correctie wegens technische veroudering), en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, veroudering bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten (hierna ook: de functionele correctie).

De gecorrigeerde vervangingswaarde is de waarde die de onroerende zaak voor de eigenaar in economisch opzicht heeft. Deze waarde wordt gevonden door uit te gaan van de veronderstelling dat voor die zaak een markt zou zijn waarop de tegenwoordige eigenaar niet alleen als verkoper zou opereren, maar tevens als koper die de zaak zou willen verwerven met handhaving van aard en bestemming ervan (HR 31 mei 1995, nr. 29224, ECLI:NL:HR:1995:AA1634).

Ter onderbouwing van zijn stelling heeft de heffingsambtenaar een ongedateerd “Taxatieverslag Niet-Woningen 07A” ingebracht en in beroep een taxatierapport gedateerd 6 februari 2019, opgesteld door [C] (hierna: het taxatierapport). Hierin wordt tot een gecorrigeerde vervangingswaarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2017 geconcludeerd van € 4.800.000. In het Taxatieverslag Niet-Woningen 07A wordt voor verschillende onderdelen van de onroerende zaak de levensduur verlengd. Zo wordt bijvoorbeeld voor sommige onderdelen met bouwjaar 1971 uitgegaan van een “restwaardelevensduur” van 10 jaar, terwijl de “oorspronkelijke levensduur” op 55 jaar was gesteld en de “levensduur” op waardepeildatum reeds 56 jaar bedroeg.

Belanghebbende heeft de door haar bepleite waarde onderbouwd met een taxatierapport gedateerd 5 juni 2018 van [D] , met aanvullingen van februari 2019 en september 2020. In hoger beroep betwist belanghebbende niet langer de bruto-vervangingswaarden of de functionele correctie waarvan in het taxatierapport van de heffingsambtenaar wordt uitgegaan. In geschil is slechts nog de correctie wegens technische veroudering. Met betrekking tot de correctie wegens technische veroudering vormen de elementen levensduur van de onroerende zaak en de restwaarde die deze zaak bij het einde van die levensduur zal hebben in feite de basis voor de technische afschrijving. Ook de restwaarde is tussen partijen niet in geschil. In geschil is slechts de levensduur van de onroerende zaak.

Anders dan de heffingsambtenaar ter zitting heeft bepleit, acht het Hof het feit dat een taxateur, teneinde in hoger beroep het aantal geschilpunten terug te brengen, uitgaat van bepaalde uitgangspunten die hij niet onderschrijft of eerder heeft bestreden, niet in strijd met enig rechtsbeginsel of enige gedragsnorm.

Met betrekking tot de levensduur is het bouwjaar van de onroerende zaak van belang. In het Taxatieverslag Niet-Woningen 07A wordt uitgegaan van bouwjaren 1971 en 1994, hetgeen ook door belanghebbende wordt bepleit. De heffingsambtenaar heeft bepleit dat door onderhoud, (grootschalige) verbouwing en renovatie (in 1994) uitgegaan dient te worden van een later bouwjaar dan 1971. Belanghebbende heeft hier tegenin gebracht dat met betrekking tot de gedeelten van de onroerende zaak die in 1994 zijn gerenoveerd reeds wordt uitgegaan van bouwjaar 1994 en dat verder slechts normaal onderhoud is uitgevoerd dat noodzakelijk is om de verwachte levensduur te halen, doch deze levensduur niet verlengt.

De bewijslast dat uitgegaan dient te worden van een later bouwjaar of dat de levensduur is verlengd, rust op de heffingsambtenaar. Deze heeft in dit verband aangevoerd dat belanghebbende om (nadere) informatie is verzocht, doch dat deze door belanghebbende niet is verstrekt. Belanghebbende heeft dit betwist. Nu geen informatiebeschikking als bedoeld in artikel 52a, van de Algemene wet inzake rijksbelastingen is afgegeven door de heffingsambtenaar, blijft de bewijslast omtrent het bouwjaar of een verlengde levensduur op de heffingsambtenaar rusten.

Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar, met uitzondering van de renovatie in 1994 van de objectonderdelen met de nummers 13, 14, 15 en 16 welke niet in geschil is, met hetgeen is aangevoerd niet aannemelijk gemaakt dat uitgegaan dient te worden van een later bouwjaar dan wel van een verlengde levensduur. De blote stellingen dat moet worden aangenomen dat dit soort gebouwen en installaties regelmatig worden vernieuwd en dat de vernieuwingen die de gemachtigde heeft genoemd slechts het topje van de ijsberg zijn, omdat het alleen de werkzaamheden betreft waarvoor een vergunning is verleend, zijn onvoldoende om tot een ander oordeel te komen. Ook de stelling van de heffingsambtenaar dat het gehele object in 1994 is gerenoveerd en dat als bouwjaar van het gehele object om die reden 1994 moet worden aangenomen, wordt door het Hof niet gevolgd, nu de heffingsambtenaar zelf in het Taxatieverslag Niet-Woningen 07A ook uitgaat van bouwjaar 1971 voor bepaalde objectonderdelen. Het Hof acht de bouwjaren zoals deze zijn omschreven in het Taxatieverslag Niet-Woningen 07A aannemelijk.

Op vragen van de Rechtbank heeft de heffingsambtenaar geantwoord bij brief van 8 april 2019. Met betrekking tot de levensduur merkt de heffingsambtenaar in deze brief het volgende op:

“Eind levensduur

De levensduur is afhankelijk van de ontwikkeling van bouw -en arbeidskosten, inflatie, rente, grondprijzen etc. Anderzijds spelen de oplopende levensverwachting, ouderenbeleid, verzorgendenaantal, zorgpolitiek en trends mee. Bij het maatschappelijk belang gaat het om “het offer dat nodig is om een object weer in dezelfde staat aan te schaffen of te vervaardigen, gecorrigeerd met een afschrijving wegens technische en functionele veroudering en rekening houdend met de aard en bestemming van het object”. De restwaarde dient in verhouding te staan tot enerzijds de kosten van sloop en nieuwbouw en anderzijds verduurzaming en renovatie. Renovatie is altijd duurder dan nieuwbouw (te schatten op ca 15-20%), zodat men een marge moet hanteren van minimaal 30% voor de bouwkundige zaken, waaronder men anders zal neigen tot sloop. Het grootste deel van het complex aan het [a-straat] bestaat uit zorgwoningen. De vraag hiernaar is groter dan het aanbod (momenteel 8-12 maanden wachttijd). Zoals tijdens de zitting is besproken dat het niet ondenkbaar is dat er behoefte is aan kleinschalig en huiselijk wonen, met meer of juist minder begeleiding.”

De heffingsambtenaar gaat naar het oordeel van het Hof met bovenstaande uitleg uit van een onjuiste benadering van het begrip levensduur met betrekking tot de correctie wegens technische veroudering. Deze levensduur eindigt wanneer de eigenaar/gebruiker de onroerende zaak wegens technische veroudering niet langer naar zijn aard en bestemming kan gebruiken, zulks ongeacht de vraag of economisch, maatschappelijk of anderszins nog behoefte bestaat aan de aard en bestemming waarvoor de onroerende zaak wordt gebruikt.

De heffingsambtenaar heeft zich verder over de levensduur uitgelaten in het verweerschrift in eerste aanleg:

“De verlenging van de levensduur is toegepast overeenkomstig de regeling in de Taxatiewijzer Algemeen van de VNG (hoofdstuk 5). Bij aanvang van het gebruik van een onroerende zaak bestaat er een verwachting over de totale levensduur van het gebouw (de gebouwcomponenten). Echter door gebruik, onderhoud, investeringen, ontwikkelingen in eisen zal gedurende de gebruiksperiode de verwachte resterende levensduur continu aan veranderingen onderhevig zijn. Het is daarbij niet reëel om een gebouw of onderdeel op de "restwaarde" te waarderen in geval de oorspronkelijke, bij aanvang van het gebruik verwachte, levensduur is verstreken, maar de actuele verwachting is dat het gebouw nog een groot aantal jaren in gebruik zal blijven en het onderhoud en de investeringen ook afgestemd zijn op deze verwachting. In de meeste situaties is er sprake van een vorm van onderhoud(splanning), die eraan bijdraagt dat het huidige gebruik langer voortgezet kan worden dan oorspronkelijk gepland. Dit onderhoud is er op gericht dat het gebouw, de afbouw/vaste inrichting en de installaties steeds goed blijven functioneren.”

De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 31 januari 2020, zaaknummer 19/03803 (ECLI:NL:HR:2020:169) met betrekking tot een waardering op restwaarde het volgende geoordeeld:

“2.3.3 Uit de geschiedenis van de totstandkoming van artikel 273, lid 4, Gemeentewet, de voorganger van het huidige artikel 17, lid 3, Wet WOZ, blijkt dat voor de correctie wegens technische veroudering gekeken wordt naar de levensduur van de onroerende zaak en de restwaarde die deze zaak bij het einde van die levensduur zal hebben. Deze elementen vormen in feite de basis voor de technische afschrijving. Indien de eigenaar van een incourante onroerende zaak een juiste basis voor de afschrijving heeft gehanteerd, zou de afschrijving dan ook overeen moeten komen met de correctie wegens technische veroudering.

In die parlementaire geschiedenis is geen steun te vinden voor de opvatting dat de restwaarde van een onroerende zaak niet kan worden bereikt zolang dat object nog in gebruik is bij de eigenaar/gebruiker en dezelfde functie als daarvoor vervult. Die uitleg ligt ook niet voor de hand. De gecorrigeerde vervangingswaarde strekt er toe de waarde zodanig vast te stellen dat niet meer wordt belast dan het bedrag waarvoor de eigenaar een zaak zou kunnen verwerven die voor hem hetzelfde nut oplevert als de te waarderen zaak. Dat sluit een waardering op restwaarde niet uit.

Hetgeen in 2.3.3 is overwogen neemt niet weg dat er aanleiding kan zijn voor een aanpassing van de technische afschrijving of van de restwaarde van een onroerende zaak, bijvoorbeeld indien achteraf blijkt dat de daarvoor eerder gehanteerde uitgangspunten onjuist zijn.

Het Hof heeft zijn oordeel dat niet van de restwaarde van (onderdelen van) het complex kan worden uitgegaan, kennelijk gebaseerd op het uitgangspunt dat die restwaarde niet kan zijn bereikt omdat het complex nog als voetbalcomplex in gebruik is. Zoals volgt uit hetgeen in 2.3.3 is overwogen berust dat uitgangspunt op een onjuiste rechtsopvatting.”

De opvatting van de heffingsambtenaar omtrent de levensduur was niet in lijn met dit arrest. De heffingsambtenaar schrijft over dit arrest in het verweerschrift in hoger beroep het volgende:

“De recente uitspraak van de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2020:169) noopt wel tot enige bijstelling van de levensduur bij de oudere delen van het complex, met bouwjaar 1971. Er is echter geen grond de restwaarde te verminderen. Mede gezien bovenstaande leidt dit niet tot bijstelling van de waarde. Op een later moment zal dit middels een aangepast taxatieblad inzichtelijk worden gemaakt.”

De aangepaste taxatie is door het Hof niet ontvangen. Zonder deze nadere onderbouwing is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar niet inzichtelijk heeft gemaakt waarom het eind van de levensduur van sommige onderdelen en aldus de restwaarde niet is bereikt.

De heffingsambtenaar heeft ter zitting naar voren gebracht dat taxatie van een incourant pand geen exacte wetenschap is en dat de conclusie is dat de taxatie, ook na het arrest van de Hoge Raad, niet te hoog uitkomt, dat wellicht nog een iets hogere waarde zou kunnen worden vastgesteld, dat het feit dat de taxatie op € 4,8 miljoen uitkomt niet wil zeggen dat € 5 miljoen niet haalbaar is en dat de vraag die [C] moest beantwoorden was of € 4,8 miljoen te hoog was of niet. Deze blote stellingen brengen het Hof niet tot een ander oordeel.

Belanghebbende heeft bepleit dat, indien uit wordt gegaan van de restwaarde indien het eind van de levensduur is bereikt en voor het overige de uitgangspunten van de heffingsambtenaar worden aangehouden, de gecorrigeerde vervangingswaarde € 4.278.000 bedraagt. Zoals hierboven overwogen acht het Hof deze uitgangspunten aannemelijk. De heffingsambtenaar heeft verder geen verweer gevoerd tegen de door belanghebbende ingebrachte waardeberekening, zodat het Hof deze zal volgen. Het Hof zal de waarde vaststellen op € 4.278.000.

Tegen de aanslag zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd. Het voorgaande leidt ertoe dat het Hof de aanslag dienovereenkomstig zal verminderen.

Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.