Hof Arnhem-Leeuwarden, 02-05-2013, nr. 12/00027 t/m 12/00030

De heffingsambtenaar heeft bij beschikkingen krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van het object, plaatselijk bekend A-straat 1 te Z (hierna: de onroerende zaak) vastgesteld op:

• € 442.500 per waardepeildatum 1 januari 2005

• € 483.000 per waardepeildatum 1 januari 2007

• € 493.000 per waardepeildatum 1 januari 2008

• € 638.000 per waardepeildatum 1 januari 2009

Op de bezwaarschriften van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraken op bezwaar de vastgestelde waarden gehandhaafd.

Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Utrecht (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft de beroepen met nummers SBR 10/3116, SBR 11/540 en SBR 11/542 ongegrond verklaard. Het beroep met nummer SBR 11/543 is gegrond verklaard en de Rechtbank heeft de WOZ-waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2009 conform het nader ingenomen standpunt van de heffingsambtenaar verlaagd tot € 556.000.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraken van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft, alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 21 augustus 2012 en 6 februari 2013 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende en de heffingsambtenaar, ter zitting van 21 augustus 2012 bijgestaan door B en de taxateur C en ter zitting van 6 februari 2013 bijgestaan door de taxateurs C en D. Tijdens de laatste zitting is namens de heffingsambtenaar een pleitnota met een groot aantal bijlagen overgelegd. De bijlagen behorende bij de pleitnota zijn ter zitting niet in behandeling genomen. Het Hof vindt in deze ter zitting overgelegde bijlagen geen aanleiding het onderzoek ter zitting te heropenen. Namens de heffingsambtenaar is ook niet om aanhouding of heropening verzocht.

Van het verhandelde ter zitting zijn processen-verbaal opgemaakt die aan deze uitspraak zijn gehecht.

De onroerende zaak bestaat uit perceel grond waarop zijn gelegen een vrijstaande woonboerderij uit 1931 met een tuinhuis, een dubbele garage, twee schuren en een berging van 156 m². De boerderij heeft een inhoud van 476 m³ een aanbouw van 124 m3 en is gelegen op een perceel met een oppervlakte van 26.065 m². Van dat perceel behoort een gedeelte van 1.590 m² (de woonkavel) bij de woonboerderij, de overige 24.475 m² is van de woonboerderij afgescheiden door een weg en is te beschouwen als “restgrond”.

De onroerende zaak wordt geëxploiteerd in de vorm van een zorgboerderij. De exploitatie bestaat enerzijds uit agrarische activiteiten, te weten extensieve (pluim)veeteelt en het fokken van bijzondere dierenrassen, anderzijds wordt tegen vergoeding dagbesteding of stage aangeboden aan personen met een (verstandelijke) beperking. Deze personen zijn in het kader van dagbesteding of stage werkzaam op de boerderij en worden daarbij ingezet bij de agrarische activiteiten. De bedrijfsinkomsten, die in de in geding zijnde jaren € 31.715, € 33.365, € 30.600 en € 20.800 bedroegen, bestaan voor minimaal 50% uit inkomsten verworven met agrarische activiteiten en voor het overige uit vergoedingen uit de persoonsgebonden budgetten van de personen met een (verstandelijke) beperking.

De heffingsambtenaar hanteert het beleid dat, indien sprake is van een agrarische onderneming in de zin van de regeling inzake de cultuurgrondvrijstelling, de onroerende zaak waarmee deze agrarische onderneming wordt uitgeoefend, wordt gewaardeerd aan de hand van de landelijke taxatiewijzer agrarische objecten (hierna: de taxatiewijzer).

A-straat 2 is een onroerende zaak bestaande uit een woonboerderij met een daaraan verbonden stal met mestkelder, een jongveestal met mestkelder, een werktuigenberging, een garage en een plaat-sleufsilo. Bij dit object behoorde tot 1 januari 2011 een kavel van 42.425 m², waarvan tot die datum 39.425 m² onder de cultuurgrondvrijstelling viel. A-straat 2 is met behulp van de taxatiewijzer per waardepeildatum 1 januari 2005 gewaardeerd op € 160.000 en per waardepeildatum 1 januari 2009 op € 268.000. Voor het belastingjaar 2011 (waardepeildatum 1 januari 2010) is komen vast te staan dat het object A-straat 2 voorheen ten onrechte werd gewaardeerd met behulp van de taxatiewijzer, omdat op dat perceel niet (langer) een agrarisch bedrijf werd uitgeoefend. Vanaf het belastingjaar 2011 wordt het object, bestaande uit de woonboerderij met opstallen en 3.000 m² grond (de overige grond - 39.425 m² - die voorheen wel tot het object behoorde, doch onder de cultuurgrondvrijstelling viel, is per 1 januari 2011 verpacht en behoort vanaf die datum niet langer tot het object), gewaardeerd volgens de vergelijkingsmethode. Daarbij is de waarde vastgesteld op € 542.000. Tegen deze waardevaststelling is geen bezwaar gemaakt.

De waarde van het object B-straat 1 te Z is per waardepeildatum 1 januari 2007 met behulp van de taxatiewijzer vastgesteld op € 184.000. Het object B-straat 1 bestaat uit een woonboerderij met diverse opstallen op een perceel van 3.000 m².

De waarde van het object C-straat 1 te Z is per waardepeildatum 1 januari 2009 met behulp van de taxatiewijzer vastgesteld op € 225.000. Het object C-straat 1 bestaat uit een woonboerderij met diverse opstallen op een perceel van 3.500 m².

De waarde van het object B-straat 2 te Z is per waardpeildatum 1 januari 2009 met behulp van de taxatiewijzer vastgesteld op € 256.000. Het object B-straat 2 bestaat uit een woonboerderij met diverse opstallen op een perceel van 3.260 m².

De waarde van het object D-straat 1 te Z is per waardpeildatum 1 januari 2010 met behulp van de taxatiewijzer vastgesteld op € 218.000. Het object D-straat 1 bestaat uit een woonboerderij met diverse opstallen op een perceel van 1.700 m².

Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat hij met de onroerende zaak een agrarische onderneming uitoefent, zodat de cultuurgrondvrijstelling van toepassing is op de “restgrond” en de overige objecten gewaardeerd dienen te worden met gebruikmaking van de taxatiewijzer. Hij stelt zich daarbij op het standpunt dat de WOZ-waarde van objecten die met behulp van de taxatiewijzer worden gewaardeerd veel lager wordt vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer van die objecten.

De heffingsambtenaar betwist dat binnen de onroerende zaak een agrarische onderneming wordt uitgeoefend. Naar zijn mening wordt de boerderij niet geëxploiteerd in het kader van de landbouw omdat het voordeel dat belanghebbende met zijn agrarische activiteiten beoogt, ondergeschikt is aan andere beoogde doeleinden. De heffingsambtenaar stelt dat belanghebbende daarom geen beroep kan doen op het beleid om onroerende zaken waarbinnen een agrarische onderneming wordt uitgeoefend te waarderen aan de hand van de taxatiewijzer.

Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in de aan deze uitspraak gehechte processen-verbaal van de zittingen.

Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraken van de Rechtbank, de uitspraken op bezwaar en verlaging van de vastgestelde WOZ-waarden. De heffingsambtenaar concludeert tot ongegrondverklaring van de hoger beroepen.

In artikel 18, vierde lid van de Wet WOZ is bepaald dat bij ministeriële regeling de waarde van bepaalde (onderdelen van) onroerende zaken buiten aanmerking wordt gelaten. In artikel 2 van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken is bepaald dat buiten aanmerking wordt gelaten de waarde van ten behoeve van de land- of bosbouw bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond, voor zover die niet de ondergrond vormt van gebouwde eigendommen. In het tweede lid van dit artikel is bepaald dat onder het begrip landbouw wordt verstaan landbouw in de zin van artikel 7:312 van het Burgerlijk Wetboek. Ingevolge artikel 7:312 van het Burgerlijk Wetboek wordt onder landbouw verstaan, steeds voor zover bedrijfsmatig uitgeoefend: akkerbouw; weidebouw; veehouderij; pluimveehouderij; tuinbouw, daaronder begrepen fruitteelt en het kweken van bomen, bloemen en bloembollen; de teelt van griendhout en riet; elke andere tak van bodemcultuur, met uitzondering van de bosbouw.

Niet in geschil is dat de onderneming die belanghebbende drijft bedrijfsmatig wordt geëxploiteerd, nu met de onderneming winst wordt beoogd en ook daadwerkelijk winst wordt behaald. Naar het oordeel van het Hof wordt in de onroerende zaak een landbouwbedrijf uitgeoefend, gelet op de agrarische activiteiten die daarin worden ontplooid en omdat minimaal de helft van de totale inkomsten afkomstig is uit de (pluim)veehouderij. Het feit dat de inkomsten van de onderneming mede bestaan uit vergoedingen voldaan uit de persoonsgebonden budgetten van personen die werkzaam zijn op de boerderij, doet aan dit oordeel niet af. De “restgrond” van 24.275 m2 is dienstbaar aan het houden van de veestapel van belanghebbende, in de zin dat het vee daarop graast. Nu de “restgrond” wordt gebezigd binnen het bedrijfsmatig geëxploiteerde landbouwbedrijf, staat naar het oordeel van het Hof vast dat voor deze “restgrond” sprake is van ten behoeve van de landbouw (waaronder veehouderij) bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond.

Uit het bovenstaande volgt dat op de “restgrond” de cultuurgrondvrijstelling van toepassing is. Op basis van het door de heffingsambtenaar gevoerde beleid dient de onroerende zaak dan gewaardeerd te worden met behulp van de taxatiewijzer.

Het Hof hecht eraan te vermelden dat de taxatiewijzer niet meer is dan een hulpmiddel om de waarde als bedoeld in artikel 17 van de Wet WOZ van bepaalde (agrarische) objecten vast te stellen. Indien toepassing van de taxatiewijzer zou leiden tot een andere waardevaststelling dan die waartoe zou worden gekomen indien het waardebegrip van artikel 17 van de Wet WOZ wordt gehanteerd, dient dit laatste waardebegrip te prevaleren. Het door de heffingsambtenaar gevoerde beleid leidt er naar het oordeel van het Hof toe, dat als de uitkomst van de taxatiewijzer lager is dan de waarde als bedoeld in artikel 17 van de Wet WOZ, desondanks de uitkomst van de taxatiewijzer wordt gehanteerd.

Belanghebbende heeft zich beroepen op het beleid van de heffingsambtenaar en stelt zich op het standpunt dat de taxatiewijzer zoals deze door de heffingsambtenaar wordt toegepast leidt tot lagere waardevaststellingen die niet stroken met het waardebegrip van artikel 17 van de Wet WOZ. Belanghebbende heeft daarbij onder meer gewezen op de onverklaarbare waardesprong van het object A-straat 2 tussen de waardepeildata 1 januari 2009 (€ 268.000 met behulp van taxatiewijzer) en 1 januari 2010 (€ 542.000 met behulp van vergelijkingsmethode) en de waarderingen van de objecten genoemd in onderdeel 2.5 tot en met 2.8 van deze uitspraak.

De heffingsambtenaar heeft deze stelling van belanghebbende niet anders betwist dan door te stellen dat in het geval van de onroerende zaak van belanghebbende, geen sprake is van ten behoeve van de land- of bosbouw bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond. De heffingsambtenaar heeft ook niet gesteld, dat de door belanghebbende aangehaalde waardesprong van A-straat 2 een andere oorzaak zou hebben.

Het verschil tussen de met behulp van de taxatiewijzer vastgestelde waarde van A-straat 2 en de met behulp van de taxatiewijzer vastgestelde waarde van de onroerende zaak is naar het oordeel van het Hof zodanig hoog, dat deze een adequate verklaring behoeft, welke desgevraagd niet kon worden gegeven. Gelet op voorafgaande is het Hof van oordeel dat belanghebbende aannemelijk heeft gemaakt dat het door de heffingsambtenaar gevoerde beleid en de wijze waarop daarbij de taxatiewijzer wordt toegepast, leidt tot een aanzienlijk lagere waarde van de onroerende zaak dan de waarde in het economische verkeer.

Belanghebbende heeft de door hem in zijn brief van 29 oktober 2012 bepleite waarden berekend door middel van indexatie van de eerder door de Rechtbank vastgestelde waarden. Nu belanghebbende bij het vaststellen van de door hem bepleite waarden niet het door de heffingsambtenaar gevoerde beleid heeft gehanteerd, acht het Hof deze waarden niet aannemelijk.

De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak, wanneer deze wordt bepaald met behulp van de taxatiewijzer, laten taxeren door de taxateur D. Daarbij is de waarde van de onroerende zaak met toepassing van de cultuurgrondvrijstelling bepaald op de volgende bedragen.

• € 365.000 (waardepeildatum 1 januari 2005)

• € 412.000 (waardepeildatum 1 januari 2007)

• € 400.000 (waardepeildatum 1 januari 2008)

• € 464.000 (waardepeildatum 1 januari 2009)

Het Hof zal deze waardevaststellingen met behulp van de taxatiewijzer echter niet volgen, omdat bij deze taxaties is uitgegaan van een perceel van 3.250 m² dat bij de woning hoort (en niet onder de cultuurgrondvrijstelling valt), terwijl niet in geschil is dat dit perceel een oppervlakte heeft van 1.590 m². Namens de heffingsambtenaar is ter zitting erkend dat dit een feitelijk onjuist uitgangspunt van de taxaties betreft. Daarnaast wijken de waardevaststellingen zo sterk af van de waarderingen van het object A-straat 2 en de objecten genoemd in onderdeel 2.5 tot en met 2.8 van deze uitspraak, dat het Hof het niet waarschijnlijk acht dat de taxatiewijzer op dezelfde wijze is toegepast bij voornoemde objecten als bij de onroerende zaak.

Het Hof stelt daarom de waarde van de onroerende zaak per de verschillende waardepeildata in goede justitie als volgt vast.

• € 240.000 per waardepeildatum 1 januari 2005

• € 305.000 per waardepeildatum 1 januari 2007

• € 308.000 per waardepeildatum 1 januari 2008

• € 325.000 per waardepeildatum 1 januari 2009

Slotsom

Op grond van het vorenstaande zijn de hoger beroepen gegrond.

Het Hof acht termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten. Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit vast op € 2.124 ter zake van kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand (te weten 2 punten voor het beroepschrift en het bijwonen van de zitting bij de Rechtbank en 1 punt voor het indienen van het hogerberoepschrift à € 472 per punt met wegingsfactor 1 en vermenigvuldigd met 1,5 vanwege 4 of meer samenhangende zaken).

Het Gerechtshof: