Rb. Amsterdam, 09-05-2014, nr. AMS 13/4223

Bij besluit van 31 januari 2013 heeft verweerder op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres] in Amsterdam (het [bedrijf] ) voor het kalenderjaar 2013 vastgesteld op € 71.113.500. In hetzelfde besluit zijn de aanslagen onroerendezaakbelasting 2013 (eigenaren- en gebruikersbelasting) vastgesteld.

Bij uitspraak op bezwaar van 18 juni 2013 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.

Eiseres heeft tegen deze uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 15 januari 2014.

Eiseres is vertegenwoordigd door mr. E.C.A. Rijken en T.B. Horbach . Verweerder is vertegenwoordigd door zijn gemachtigde en door [de persoon 1] , [de persoon 2] en [de persoon 3] .

1. Eiseres is eigenaar van het [bedrijf] in Amsterdam (het ziekenhuis). Het ziekenhuis bestaat uit een perceel grond met een oppervlakte van 65.032 m2, waarop zich diverse opstallen bevinden, die in [de jaren] zijn gebouwd. De opstallen die in [de jaren] zijn gebouwd, zijn in 2003 respectievelijk 2010 gerenoveerd (afbouw en installaties).

2. Bij besluit van 31 januari 2013 heeft verweerder de WOZ-waarde van het ziekenhuis voor het kalenderjaar 2013 vastgesteld op € 71.113.500.

Eiseres heeft bezwaar gemaakt tegen dit besluit.

3. Bij de uitspraak op bezwaar van 18 juni 2013 heeft verweerder de WOZ-waarde van het ziekenhuis gehandhaafd.

4. In geschil is de waarde van het ziekenhuis op de waardepeildatum 1 januari 2012. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van het ziekenhuis dient te worden bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde als bedoeld in artikel 17, derde lid, van de WOZ. Op grond van deze bepaling wordt bij de berekening van de vervangingswaarde rekening gehouden met de aard en de bestemming van de zaak (a) en de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen (b).

Op verweerder rust de last om aannemelijk te maken dat hij de waarde van het ziekenhuis met € 71.113.500 niet te hoog heeft vastgesteld. Die waarde van het ziekenhuis is door verweerder vastgesteld aan de hand van een taxatieverslag van 31 januari 2013. In beroep heeft verweerder een taxatierapport van 2 december 2013 met een daarbij behorende taxatiekaart overgelegd. Verweerder hanteert als uitgangspunt bij de waardebepaling voor gebouwen die getaxeerd worden volgens de methode van de gecorrigeerde vervangingswaarde primair dat deze gebaseerd moet worden op de werkelijke kosten voor het realiseren van de opstallen. Indien recente gegevens niet beschikbaar zijn, wordt overgegaan op de kengetallen uit de – in dit geval – Taxatiewijzer Ziekenhuizen voor waardepeildatum 1 januari 2012 (Taxatiewijzer Ziekenhuizen). Daarbij wordt aansluiting gezocht bij de gemiddelde waardes.

Eiseres bepleit een waarde van € 50.467.000, op basis van een door haar overgelegd taxatierapport van ing. T.B. Horbach van 20 september 2013.

5. Het geschil tussen partijen spitst zich toe op de volgende punten:

- de berekening van de herbouwwaarde van de verschillende bouwdelen;

- het niet toepassen van de werktuigenvrijstelling voor medische installaties;

- de correctie voor technische veroudering;

- de toegekende functionele correctie;

- de gehanteerde grondwaarde.

Herbouwwaarde

Eiseres heeft aangevoerd dat verweerder voor alle bouwdelen van het ziekenhuis de gemiddelde herbouwwaarden uit de Taxatiewijzer Ziekenhuizen had moeten hanteren. De na 2000 gerealiseerde bouwdelen, zoals (de uitbreiding van) [het gebouw] , heeft verweerder gewaardeerd aan de hand van de werkelijke bouwkosten. Die werkelijke bouwkosten zijn veel hoger dan de kengetallen uit de Taxatiewijzer Ziekenhuizen. De waarde van andere bouwdelen wordt echter vastgesteld aan de hand van de gemiddelden uit de Taxatiewijzer Ziekenhuizen, terwijl die herbouwkosten bij afzonderlijke beschouwing ver onder deze gemiddelden kunnen uitkomen. Het afwisselend hanteren van de werkelijke bouwkosten en de gemiddelde vervangingswaarden uit de Taxatiewijzer Ziekenhuizen, trekt de verhoudingen scheef, aldus eiseres.

De rechtbank overweegt het volgende. De kengetallen uit de Taxatiewijzer zijn gemiddelden. De kengetallen zien op gehele ziekenhuiscomplexen die veelal uit verschillende gebouwdelen bestaan zoals poliklinieken, IC, operatiekamers, laboratoria, restaurants, OK’s, bestralingsruimtes, verpleegruimtes, beddenhuizen enz. De kengetallen betreffen daarmee een gemiddelde van duurdere en goedkopere bouwdelen. Verweerder heeft recent gerealiseerde bouwdelen gewaardeerd aan de hand van de werkelijke kosten, te weten de uitbreiding van [het gebouw] en de uitbreiding van de [afdeling] . Voor de overige bouwdelen heeft verweerder de kengetallen toegepast die betrekking hebben op een geheel ziekenhuis. Verweerder miskent hiermee dat de kengetallen al rekening houden met dure bouwdelen. Het loskoppelen van bepaalde bouwdelen van de kengetallen heeft invloed op de kengetallen voor de overige bouwdelen. De werkwijze van verweerder houdt hiermee geen rekening en is derhalve niet juist. Ter zitting heeft verweerder nog aangegeven dat voor grote specifieke gebouwen die vaak apart staan van het ziekenhuis en die niet in alle ziekenhuizen voorkomen, wél moet worden uitgegaan van de werkelijke bouwkosten. In dit verband heeft verweerder verwezen naar [het gebouw] , een [afdeling] , die niet in elk ziekenhuis zou voorkomt. Naar het oordeel van de rechtbank is een psychiatrische afdeling echter geen ongebruikelijk onderdeel van een ziekenhuis. Verweerder heeft naar het oordeel van de rechtbank ook overigens niet aangetoond dat [het gebouw] een dermate specifiek gebouw is dat dit niet begrepen zou kunnen worden onder de ziekenhuisonderdelen die ten grondslag liggen aan de kengetallen in de Taxatiewijzer Ziekenhuizen. Nu verweerder een hogere waarde dan uit de Taxatiewijzer Ziekenhuizen volgt niet aannemelijk heeft gemaakt, zal de rechtbank de bouwdelen waarbij verweerder is uitgegaan van de werkelijke kosten (uitbreiding [het gebouw] en [afdeling] ) aanpassen door gebruik te maken van de kengetallen uit de Taxatiewijzer Ziekenhuizen.

Het onderdeel [het gebouw] dateert van 1987. Wat betreft de hier aan de orde zijnde uitbreiding van [het gebouw] gaat de rechtbank daarom uit van het gemiddeld kengetal van € 2.060 per m² uit de Taxatiewijzer ziekenhuizen behorende bij de ruwbouw van ziekenhuizen jaren ’80 en ’90, ook al heeft de uitbreiding zelf plaats gevonden in 2009.

De [afdeling] is gesitueerd in een gebouw uit het jaar 2000, waarvan de uitbreiding is gerealiseerd in 2010. Voor deze uitbreiding gaat de rechtbank uit van het gemiddeld kengetal van € 2.315 per m² uit de Taxatiewijzer ziekenhuizen behorend bij ziekenhuizen na 2000.

Uitgaande van deze kengetallen hebben de uitbreiding [het gebouw] en uitbreiding [afdeling] de volgende waarden:

Ruwbouw is 30% van de waarde = 30% x € 927.000 = € 278.100

Waarde ruwbouw na technische afschrijving van 4,2% = € 266.420

Afbouw is 30% van de waarde = 30% x € 927.000 = € 278.100

Waarde afbouw na technische afschrijving van 9% = € 253.071

Installaties is 40% van de waarde = 40% x € 927.000 = € 370.800

Waarde installaties na technische afschrijving van 13% = € 322.596

Ruwbouw is 30% van de waarde = 30% x € 127.325 = € 38.197

Waarde ruwbouw na technische afschrijving van 2,8% = € 37.127

Afbouw is 30% van de waarde = 30% x € 127.325 = € 38.197

Waarde afbouw na technische afschrijving van 6% = € 35.905

Installaties is 40% van de waarde = 40% x € 127.325 = € 50.930

Waarde installaties na technische afschrijving van 8,7% = € 46.499

Schaalvoordelen

Eiseres heeft aangevoerd dat het ziekenhuis qua oppervlakte (65.032 m2) aanzienlijk groter is dan de standaardgrootte van het archetype-ziekenhuis uit de Taxatiewijzer Ziekenhuizen (40.000 m2). Dit levert bij herbouw van het gehele ziekenhuis schaalvoordeel op. Eiseres is van mening dat als gevolg hiervan de vervangingswaarde van de bouwdelen dient te worden vastgesteld aan de hand van de minimum kengetallen uit de Taxatiewijzer Ziekenhuizen.

Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat geen sprake is van schaalvoordeel. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder verwezen naar blz. 49 t/m 53 uit de Taxatiewijzer Algemeen.

In de Taxatiewijzer Algemeen voor waardepeildatum 1 januari 2012 is, voor zover hier van belang, het volgende vermeld:

“Correctie voor grootte bij de gecorrigeerde vervangingswaarde

Voor het maken van een begroting voor de bouwkosten van een nieuw te bouwen object, worden de elementen van een bouwwerk afzonderlijk begroot. In een dergelijke "elementenbegroting" is zichtbaar dat "binnen- en buitenwanden" een belangrijk deel van de kosten vormen. Omdat kleinere bouwwerken relatief veel wanden hebben ten opzichte van grotere bouwwerken leidt dit tot een hogere bouwprijs per vierkante meter. Deze berekening van de bouwprijs per vierkante meter bij verschillende grootte van het gebouw, kan in een grafiek worden weergegeven. De onderstaande grafiek is daarvan een voorbeeld.

(..)

Voor het berekenen van de correctie grootte speelt deze verhouding tussen gevellengte en oppervlakte een doorslaggevende rol. Met name bij gebouwen tussen 100 en 3000 m2 (de range die ook duidelijk blijkt uit de grafiek in de taxatiewijzer) verandert duidelijk de verhouding tussen gevellengte en oppervlakte en dit leidt tot relatief lagere kosten per vierkante meter, bij grotere oppervlakten. Deze verandering van de verhouding gaat uit van de veronderstelling dat gebouwen naar mate ze groter worden, niet alleen langer worden (extra verdiepingen is daarbij ook een vorm van “langere gevels”) maar ook dieper. Het dieper worden van gebouwen gaat echter niet oneindig door. Immers wanneer een gebouw dieper wordt dan bijvoorbeeld ongeveer 30 meter dan ontstaan problemen met daglichttoetreding, ventilatie etc. Vanaf een bepaalde grootte zal dus extra oppervlakte alleen bereikt kunnen worden door het gebouw “langer” te maken (meer verdiepingen). Extra diepte is niet mogelijk of leidt bijvoorbeeld tot het realiseren van binnentuinen die ook weer extra gevels met zich brengen. Vanaf een bepaalde maat heb je dus voor extra vierkante meters steeds evenveel extra gevellengte nodig. Dit leidt ertoe dat naarmate een gebouw groter wordt de lijn in de grafiek nagenoeg horizontaal komt te lopen. Het maakt dan voor de bouwkosten per vierkante meter niet meer uit of een gebouw 15000 m2 groot is of 30000 m2, want zowel de oppervlakte gerelateerde kosten als de gevellengte gerelateerde kosten worden tweemaal zo hoog. Dat leidt er inderdaad toe dat wanneer bij een archetype sprake is van een standaardgrootte van bijvoorbeeld 15000 m2 de correctie grootte nauwelijks relevant zal zijn. Pas wanneer het te taxeren object extreem veel kleiner is (bijvoorbeeld 4000 m2) dan wordt de correctie grootte relevant (nog maar 1%), omdat er dan sprake wordt van een andere oppervlakte/gevel verhouding. Het verlengen van de grafiek die eerder in de paragraaf staat, leidt daarmee tot een langere nagenoeg horizontale lijn en bij vergelijkingen op dat horizontale lijn stuk (zowel grootte van te taxeren object als standaardgrootte liggen op dat horizontale stuk, dus zijn boven circa 5000 m2) zal er geen sprake zijn van een significante correctie grootte.”

Gelet op deze informatie uit de Taxatiewijzer Algemeen heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank voldoende aannemelijk gemaakt dat geen sprake is van een bij de waardering in aanmerking te nemen schaalvoordeel. Ter zitting heeft eiseres nog aangevoerd dat twee aannemers desgevraagd aan de taxateur van eiseres hebben meegedeeld dat bij deze oppervlakte wel sprake is van schaalvoordeel. Nu eiseres deze stelling niet nader heeft onderbouwd, ziet de rechtbank hierin geen aanleiding om te twijfelen aan de juistheid van de informatie in de Taxatiewijzer. Deze beroepsgrond slaagt dan ook niet.

Eiseres heeft aangevoerd dat de vervangingswaarde dient te worden vastgesteld aan de hand van de minimum kengetallen uit de Taxatiewijzer Ziekenhuizen, omdat verweerder de bouwkosten indexeert aan de hand van de BDB-index. In deze index wordt alleen rekening gehouden met de ontwikkeling van de prijzen van bouwmaterialen en van de loonkosten in de bouw, maar niet met de marktontwikkeling, aldus eiseres.

Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat de BDB-index een goed beeld geeft van de prijsontwikkeling van de herbouwkosten voor ziekenhuizen. Verweerder heeft in dit verband verwezen naar blz. 10 van de Taxatiewijzer Algemeen. Hierin is het volgende vermeld:

Bij de actualisatie van de kengetallen voor de taxaties op basis van de gecorrigeerde

vervangingswaarde is uitgegaan van de "BDB-index" voor de ontwikkeling van de bouwkosten in deze periode (Bureau Documentatie Bouw). In deze index is verwerkt de ontwikkeling van de prijzen van bouwmaterialen en van de loonkosten in de bouw. Het gebruik van deze index sluit het beste aan op de uitgangspunten die in de regelgeving vastliggen voor de berekening van de (gecorrigeerde) vervangingswaarde. Bij de bepaling van de vervangingswaarde gaat het immers om de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zou vergen. In de markt zijn er echter ook indices voor de ontwikkeling van de aanbestedingskosten voor bouwwerken. In deze "marktindices" wordt naast de ontwikkeling van de kosten van bouwmaterialen en de loonkosten ook rekening gehouden met de "ontwikkeling van de marges" bij aanbesteding. Deze indices fluctueren veel meer. In tijden van "hoogconjunctuur" laten deze indices een veel hogere stijging zien dan de kosten voor bouwmaterialen en lonen, maar op het moment dat de bouwproductie sterk terugloopt, laten deze indices een daling van de aanbestedingsprijzen zien. Deze fluctuaties in de marges bij aanbesteding behoren niet tot de kosten van een "veronderstelde herbouw" die het uitgangspunt vormt voor de gecorrigeerde vervangingswaarde berekening.

Door toepassing van de "BDB-index" ontstaat er een globaal inzicht in de kengetallen voor de nieuwe waardepeildatum. Deze geactualiseerde kengetallen worden aan de hand van de (in het WOZ-datacenter) beschikbare en geanalyseerde marktinformatie getoetst en verfijnd. Door deze toetsing aan de marktinformatie wordt gewaarborgd dat de kengetallen (en methodiek) in de taxatiewijzers aansluiten op de markt en dat er ook een geactualiseerde onderbouwing van de kengetallen beschikbaar is op basis van bouwprojecten die rond de waardepeildatum zijn gerealiseerd.”

Verweerder heeft aan de informatie van de Taxatiewijzer Algemeen toegevoegd dat de beïnvloeding van de herbouwwaarde door conjuncturele invloeden zich uiteindelijk zal vertalen in stijging of daling van loon- en materiaalkosten. Dit sluit aan bij de duur van het totale proces van plannen en bouwen van een ziekenhuis, aldus verweerder.

Ter zitting heeft verweerder zich nog beroepen op een rapport van IGG Bointon De Groot Adviseurs in bouweconomie van 25 juli 2013 getiteld “Onderzoek bouwkosten ziekenhuizen voor taxatiewijzer ziekenhuizen” (het IGG-rapport).

In het door verweerder ter zitting overgelegde IGG-rapport is specifiek voor de zorgsector onderzoek gedaan naar de marktconformiteit van de kengetallen uit de Taxatiewijzer Ziekenhuizen. Kort samengevat luidt de conclusie van het IGG-rapport dat het door IGG berekende kengetal vrijwel gelijk is aan het kengetal in de Taxatiewijzer Ziekenhuizen. Volgens het IGG-rapport kunnen de kengetallen uit de Taxatiewijzer Ziekenhuizen worden gehandhaafd. De rechtbank ziet geen aanleiding om te twijfelen aan deze conclusie in het IGG-rapport. Mede gelet op het in 8.1 geciteerde gedeelte uit de Taxatiewijzer Algemeen is de rechtbank dan ook van oordeel dat verweerder voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de kengetallen uit de Taxatiewijzer Ziekenhuizen marktconform zijn. Naar het oordeel van de rechtbank vormt het toepassen van de BDB-index dan ook geen reden om de vervangingswaarde vast te stellen aan de hand van de minimum kengetallen uit de Taxatiewijzer Ziekenhuizen, zoals eiseres voorstaat.

Werktuigenvrijstelling

Eiseres heeft aangevoerd dat in de kengetallen voor installaties in de Taxatiewijzer Ziekenhuizen ten onrechte voor 39% vrijgestelde werktuigen zijn opgenomen. Eiseres heeft in dit verband verwezen naar uitspraken van de rechtbank Den Haag van 12 juni 2013 (ECLI:NL:RBDHA:2013:7944) en van de rechtbank Oost-Brabant van 6 augustus 2013 (ECLI:NL:RBOBR:2013:4346).

Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat alle in de taxatie mee gewaardeerde installaties het gebouw geschikt maken voor het doel waarvoor het is gebouwd, namelijk als ziekenhuis.

Op grond van artikel 2, eerste lid, onderdeel e, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken wordt bij de bepaling van de waarde buiten aanmerking gelaten de waarde van werktuigen die van een onroerende zaak kunnen worden afgescheiden zonder dat beschadiging van betekenis aan die werktuigen wordt toegebracht en die niet op zichzelf als gebouwde eigendommen zijn aan te merken (de werktuigenuitzondering).

In paragraaf 4.4 van de Taxatiewijzer Ziekenhuizen is vermeld dat ervan kan worden uitgegaan dat bij de bepaling van de kengetallen gebruik is gemaakt van bouwkosten die geen betrekking hebben op roerende zaken dan wel op werktuigen (gebouwinstallaties) die onder de werktuigenuitzondering zouden vallen. Naar het oordeel van de rechtbank zijn uit de Taxatiewijzers dan ook geen aanwijzingen te halen dat ten onrechte installaties die onder de werktuigenuitzondering vallen in de kengetallen zijn meegenomen.

Ter zitting heeft eiseres nog verwezen naar het IGG-rapport. Ook het IGG-rapport bevat naar het oordeel van de rechtbank geen aanwijzingen dat ten onrechte installaties die onder de werktuigenuitzondering vallen in de kengetallen van de Taxatiewijzer Ziekenhuizen zouden zijn meegenomen. Dat in paragraaf 3.4 van het IGG-rapport is vermeld dat tot de gebouwgebonden installaties alle installaties worden gerekend die door de aannemer in de bouwopgave worden meegenomen, kan niet tot de conclusie leiden dat hieruit blijkt dat ten onrechte installaties die onder de werktuigenuitzondering vallen, zijn meegenomen in de kengetallen. Ten eerste betreft het een definitie in het IGG-rapport en niet een definitie uit de Taxatiewijzer. Ten tweede is niet gebleken dat ten aanzien van de referentieobjecten waarop de kengetallen zijn gebaseerd installaties die onder de werktuigenuitzondering vallen zijn meegenomen in de bouwopgave van de aannemer. Ten derde mondt het IGG-rapport uit in de conclusie dat de kengetallen uit de Taxatiewijzer kunnen worden gehandhaafd.

Deze beroepsgrond slaagt niet.

Correctie voor technische veroudering

Met betrekking tot de technische veroudering heeft eiseres aangevoerd dat de restwaarde van de bouwcomponenten na het verstrijken van de oorspronkelijk vastgestelde levensduur op nihil dient te worden gesteld. Door het intensieve gebruik is de restwaarde van materialen en installaties uit ziekenhuizen aan het einde van de levensduur immers nihil, aldus eiseres. Subsidiair heeft eiseres aangevoerd dat de door verweerder toegepaste verlenging van de levensduur van bouwcomponenten niet zonder gevolgen kan blijven voor de oorspronkelijk vastgestelde restwaarde. Verlenging van de levensduur naast handhaving van de hoge restwaarde doet geen recht aan de feitelijke situatie. De restwaarde moet in dat geval worden verlaagd, aldus eiseres. Meer subsidiair heeft eiseres aangevoerd dat aan het einde van de oorspronkelijk ingeschatte levensduur van de bouwcomponent de waarde na technische correctie gelijk blijft aan de restwaarde. De restwaarde van installaties kan niet hoger worden gesteld dan 15%, aldus eiseres.

Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat de bouwcomponenten aan het einde van de oorspronkelijk vastgestelde levensduur een restwaarde hebben, omdat het gebruik van het ziekenhuis ook na het bereiken van de oorspronkelijk vastgestelde levensduur wordt voortgezet. Omdat een ziekenhuis aan hoge kwaliteitseisen moet voldoen, vindt onderhoud en verbetering van de bouwcomponenten plaats, hetgeen een hogere restwaarde rechtvaardigt. Het gebouw verkeert nog in een dusdanige staat dat dit een langer gebruik niet in de weg staat. De verlenging van de levensduur is conform de taxatiewijzer. De restwaarden zijn gebaseerd op de gemiddelden uit de Taxatiewijzer Ziekenhuizen, aldus verweerder.

De onderdelen van het ziekenhuis A/B/C/D verpleegafdeling en E/F/G/H/K/PE ziekenhuis zijn gebouwd in [het jaar] en het onderdeel [het gebouw] in [het jaar] . Niet in geschil is dat de geschatte levensduur van deze onderdelen (exclusief uitlooptermijn) 50 jaar is. Vast staat voorts dat de afbouw en installaties van de onderdelen A/B/C/D verpleegafdeling, E/F/G/H/K/PE ziekenhuis en [het gebouw] [het jaar] zijn gerenoveerd in respectievelijk 2003, 2003 en 2010.

De begrippen levensduur en de restwaarde van een gebouw (of onderdelen van een gebouw) zijn rekenkundige maatstaven die bij aanvang van de gebruiksperiode moeten worden aangelegd ten behoeve van het op evenwichtige wijze verdelen over die periode van de kosten van het pand. Vele onzekerheden spelen daarbij een rol, hetgeen een exacte bepaling van wat rechtens juist is, moeilijk maakt en noopt tot schattingen.

De restwaarde van een pand representeert de waarde die het pand heeft aan het eind van de geschatte levensduur daarvan en wel zodanig dat het pand alsdan nog juist bruikbaar is voor het doel waarvoor het is gesticht. Daarbij is niet uitgesloten dat het pand na afloop van de geschatte levensduur, bijvoorbeeld dankzij goed onderhoud, nog bruikbaar blijkt, doch in dat geval zal voortzetting van het gebruik regelmatig tot onderhouds- en investeringskosten nopen zonder dat dit tot een verdere waardedaling van het pand in zijn oorspronkelijke staat leidt. Dit geldt in gelijke mate indien het pand wordt onderscheiden naar de elementen ruwbouw, afbouw en installaties.

Verweerder heeft met verwijzing naar de kengetallen in de Taxatiewijzer de restwaarden voor de ruwbouw vastgesteld op 30%, voor de afbouw op 25% en voor de installaties op 35%. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder deze restwaarden daarmee voldoende onderbouwd en is er geen aanleiding om de restwaarde op een lager percentage of zelfs op nihil te stellen, zoals eiseres bepleit. Vast staat immers dat het ziekenhuis nog steeds in gebruik is en er geen plannen zijn voor beëindiging van dat gebruik of de sloop van (onderdelen van) het ziekenhuis. Met verwijzing naar stukken van de zogenaamde Kopgroep, beleidsregels van de Nederlandse Zorgautoriteit of de conceptrichtlijn van Common Consolidated Corporate Tax Base (CCCTB) heeft eiseres geen feiten of omstandigheden aangedragen die een lagere dan de aanvankelijk ingeschatte restwaarde aannemelijk maken, omdat deze stukken betrekking hebben op het berekenen van een huurprijs, het opstellen van een exploitatiebegroting respectievelijk het bepalen van de jaarwinst, maar niet relevant zijn voor het bepalen van de restwaarde in het kader van de gecorrigeerde vervangingswaarde.

Anders dan eiseres ziet de rechtbank evenmin aanleiding om voor installaties een minimumwaarde aan te houden van 15%, in plaats van de 35% die volgt uit de Taxatiewijzer. Ook in de Taxatiewijzer is immers uitgegaan van een combinatie van medische installaties (met hogere restwaarde) en gewone kantoorinstallaties.

Wat betreft de ruwbouw van de onderdelen A/B/C/D verpleegafdeling en E/F/G/H/K/PE ziekenhuis heeft verweerder de geschatte levensduur met 6 jaar verlengd (uitloop) omdat te verwachten is dat de aanvankelijk geschatte levensduur van 50 jaar zal worden overschreden. De rechtbank deelt deze nadere inschatting, omdat deze onderdelen van het ziekenhuis nog vol in gebruik zijn en er nog geen sloopdatum is bepaald. Anders dan verweerder is de rechtbank echter van oordeel dat de omstandigheid dat de geschatte levensduur van 50 naar 56 jaar wordt verlengd, niet tot gevolg heeft dat de restwaarde van 30% in een later jaar dan in [het jaar] (50 jaar na het stichtingsjaar [het jaar] ) zal worden bereikt. Het enkele feit dat het ziekenhuis dankzij goed onderhoud nog bruikbaar is rechtvaardigt deze conclusie niet. De rechtbank verwijst in dit verband naar de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 5 januari 2001 (ECLI:NL:GHAMS:2001:AA9410). Verder is gesteld noch gebleken dat aan de ruwbouw investeringen zijn gedaan die hebben geleid tot verbeteringen of die anderszins aanleiding kunnen vormen om de gekozen rekenkundige maatstaf voor een evenredige verdeling van de kosten van het gebouw bij te stellen. Verweerder heeft derhalve niet met verifieerbare feiten en omstandigheden onderbouwd dat de jaarlijkse lineaire afname van de waarde van de ruwbouw van deze onderdelen van 70%/50 = 1,4 %, per de waardepeildatum vertraagt naar 70%/56 = 1,25%, en daarna nog verder afvlakt. De correctie voor technische veroudering van de ruwbouw van deze onderdelen is door verweerder derhalve ten onrechte bepaald op 46 jaar x 1,25% = 57,5%, want deze correctie is 46 jaar x 1,4% = 64,4%.

Correctie voor functionele veroudering

Eiseres heeft aangevoerd dat verweerder zich ten onrechte op het standpunt stelt dat de technische afschrijving niet alleen ziet op de technische kwaliteit van het object, maar ook op het gebruiksgenot ervan. Dit is een breuk met de visie in voorgaande belastingjaren en is strijdig met de bedoeling van de wetgever, aldus eiseres. Verder heeft verweerder de functionele correctie niet juist vastgesteld, omdat de gebruiksongemakken niet in de functionele component, maar in de technische afschrijving zijn betrokken, aldus eiseres.

Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat de correctie voor technische veroudering plaatsvindt met behulp van een afschrijvingsmethode. De afschrijving is niet alleen gericht op de technische kwaliteit van het object, maar ook op het gebruiksgenot voor de gebruiker. Verder heeft verweerder aangegeven dat de functionele correctie wel correct tot stand is gekomen.

De rechtbank stelt vast dat verweerder is uitgegaan van de kengetallen uit de Taxatiewijzer. In het taxatierapport van de taxateur van de gemeente van 2 december 2013 is vermeld dat voor de knelpunten c.q. de belemmering in gebruiksmogelijkheden een ruime functionele correctie is toegepast. Hieruit volgt naar het oordeel van de rechtbank dat, anders dan eiseres aanvoert, verweerder de gebruiksongemakken wel in de functionele component heeft betrokken.

Deze beroepsgrond wordt verworpen.

Verder is ten aanzien van de correctie voor functionele veroudering nog van belang dat de taxateur van de gemeente in het rapport van 2 december 2013 heeft aangegeven dat bij de (oorspronkelijke) taxatie was voorbijgegaan aan de renovatie van de verpleegafdeling A/B/C/D, bouwdeel E/F/G/H/K/PE en [het gebouw] . De functionele correctie van 51,6% resp. 58,9% is daardoor te hoog vastgesteld, en had 35,9% resp. 39,3% moeten zijn, aldus de taxateur. De rechtbank zal bij de berekening van de waarde uitgaan van deze lagere percentages, nu onbetwist is dat de renovaties ten onrechte buiten deze berekening zijn gelaten.

Uitgaande van de hiervoor genoemde correcties voor technische en functionele veroudering, hebben deze onderdelen de volgende waarde:

Ruwbouw is 30% van de waarde = 30% x € 7.501.292 = € 2.250.388

Waarde ruwbouw na technische afschrijving van 64,4% = € 801.138

Waarde ruwbouw na functionele afschrijving van 39,3% = € 486.291

Afbouw is 35% van de waarde = 35% x € 7.501.292 = € 2.625.452

Waarde afbouw na technische afschrijving van 48,2% = € 1.359.984

Waarde afbouw na functionele afschrijving van 39,3% = € 825.510

Installaties is 35% van de waarde = 35% x € 7.501.292 = € 2.625.452

Waarde installaties na technische afschrijving van 41,8% = € 1.528.013

Waarde installaties na functionele afschrijving van 39,3% = € 927.504

De totale waarde van onderdeel A/B/C/D verpleegafdeling deel 1 bedraagt dus € 2.239.305.

Ruwbouw is 30% van de waarde = 30% x € 36.914.116 = € 11.074.235

Waarde ruwbouw na technische afschrijving van 64,4% = € 3.942.428

Waarde ruwbouw na functionele afschrijving van 35,9% = € 2.527.096

Afbouw is 35% van de waarde = 35% x € 36.914.116 = € 12.919.941

Waarde afbouw na technische afschrijving van 48,2% = € 6.692.529

Waarde afbouw na functionele afschrijving van 35,9% = € 4.289911

Installaties is 35% van de waarde = 35% x € 36.914.116 = € 12.919.941

Waarde installaties na technische afschrijving van 41,8% = € 7.519.406

Waarde installaties na functionele afschrijving van 35,9% = € 4.819.939

De totale waarde van onderdeel A/B/C/D verpleegafdeling deel 2 bedraagt dus € 11.636.946.

E/F/G/H/K/PE: (5.059 + 5.434) = 10.493 m² x het kengetal per m² € 1.732 = € 18.173.876

Ruwbouw is 30% van de waarde = 30% van € 18.173.876 = € 5.452.163

Waarde ruwbouw na technische afschrijving van 64,4% = € 1.940.970

Waarde ruwbouw na functionele afschrijving van 35,9% = € 1.244.162

Afbouw is 35% van de waarde = 35% x € 18.173.876 = € 6.360.857

Waarde afbouw na technische afschrijving van 48,2% = € 3.294.924

Waarde afbouw na functionele afschrijving van 35,9% = € 2.112.046

Installaties is 35% van de waarde = 35% x € 18.173.876 = € 6.360.857

Waarde installaties na technische afschrijving van 41,8% = € 3.702.019

Waarde installaties na functionele afschrijving van 35,9% = € 2.372.994

[het gebouw] : Indien uitgegaan wordt van een functionele afschrijving van 39,3% in plaats van 58,9%, is de waarde € 2.188.384, nu de berekening van verweerder terzake dit onderdeel voor het overige onbetwist is.

Verweerders berekening van de waarde van de onderdelen P/R/S verpleging/ [afdeling] en T/U/V/W/X polikliniek zijn door eiseres niet betwist en naar het oordeel van de rechtbank voldoende onderbouwd.

De grondwaarde

Eiseres heeft aangevoerd dat verweerder de grondprijs te hoog heeft vastgesteld, te weten op € 159 per m2 bruto vloeroppervlakte (bvo). De grondprijzenbrief van het Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam waarop verweerder deze prijs heeft gebaseerd, doet geen recht aan aanzienlijke grondprijsdalingen sinds medio 2008. Verder is in de door verweerder vastgestelde grondprijs geen rekening gehouden met onderhandelingsruimte bij dit soort grote percelen grond, aldus eiseres. Ter zitting heeft eiseres zich op het standpunt gesteld dat de grondprijs op € 144,- per m2 bvo zou moeten worden vastgesteld.

Ter zitting heeft verweerder erkend dat de grondprijs te hoog is vastgesteld, omdat bij het vaststellen daarvan ten onrechte geen rekening is gehouden met de zogenaamde lagenfactor. In de Handleiding Grondprijsbepaling is bepaald dat de grondprijs van gebouwen met meer dan twee bouwlagen wordt vermenigvuldigd met een lagenfactor van 0,925. Verweerder kan om die reden instemmen met een m²-prijs van € 144. De rechtbank volgt partijen hierin.

Het voorgaande leidt tot een grondwaarde van 65.032 m² x € 144 = € 9.364.608

Conclusie

Uit het voorgaande volgt dat het ziekenhuis per de waardepeildatum 1 januari 2012 de volgende waarde heeft:

Grond € 9.364.608

A/B/C/D deel 1 € 2.239.305

A/B/C/D deel 2 € 11.636.946

E/F/G/H/K/PE € 5.729.202

[het gebouw] (1987) € 2.188.384

P/R/S € 12.402.632

T/U/V/W/X € 16.092.337

[het gebouw] (uitbreiding) € 842.087

[afdeling] (uitbreiding) € 119.531

Totaal € 60.615.032 en inclusief 19% BTW € 72.131.888.

De conclusie is dat de beschikte waarde van € 71.113.500 niet te hoog is. Het beroep daartegen is ongegrond. Bij die uitkomst is er geen aanleiding tot het uitspreken van een proceskostenveroordeling.

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond;

Deze uitspraak is gedaan door mr. G.W.J. Harten, voorzitter, mrs. A.W.C.M. van Emmerik en B. de Vos, leden, in aanwezigheid van mr. T.E. Bouwmeester, griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 9 mei 2014.

de griffier,

de voorzitter,

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het Gerechtshof Amsterdam.

Afschrift verzonden op:

D: B

SB