Rb. Noord-Nederland, 08-06-2021, nr. AWB - 19 , 3000

Bij besluit van 28 februari 2019 heeft verweerder op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres woz object] te [plaats woz object] (de onroerende zaak), per waardepeildatum

1 januari 2018, vastgesteld voor het kalenderjaar 2019 op € 655.000.

Bij uitspraak op bezwaar van 10 juli 2019 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.

Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 23 april 2021. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door [kantoorgenoot gem eiseres] , kantoorgenoot van haar gemachtigde, en [naam taxateur] , taxateur. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigden.

Feiten

1. De rechtbank neemt de volgende, door partijen niet betwiste, feiten als vaststaand aan.

Eiseres is eigenaar van de onroerende zaak, een woonzorgobject genaamd [naam woonzorgobject] , oorspronkelijk gebouwd in 1970. De onroerende zaak omvat woonruimtes en gemeenschappelijke ruimtes op de begane grond en de eerste verdieping. Op de tweede verdieping is opslag- en kantoorruimte. Verder zijn er twee vrijstaande bergingen. De totale oppervlakte van de gebouwen bedraagt 1.100 m². De kaveloppervlakte bedraagt 2.333 m². De onroerende zaak wordt door eiseres gebruikt als (woon)verblijf voor verstandelijk gehandicapten.

Eiseres heeft op grond van voornoemde WOZ-waarde voor het belastingjaar 2019 een aanslag in de onroerendezaakbelasting (OZB) eigenaar opgelegd gekregen van € 987,09 (= 0,1507% van de WOZ-waarde).

Geschil en beoordeling

2. In geschil is of verweerder de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum

1 januari 2018 te hoog heeft vastgesteld. Eiseres bepleit een waarde van € 408.000 en verweerder staat een waarde voor van € 655.000.

3. Eiseres voert aan dat verweerder bij het vaststellen van de gecorrigeerde vervangingswaarde is uitgegaan van een te hoge restwaarde en een te lange levensduur. Ter onderbouwing van de door haar voorgestane waarde verwijst eiseres naar een op 13 augustus 2019 door taxateur [naam taxateur] opgemaakt taxatierapport (inclusief taxatiekaart). In dit rapport is de waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum 1 januari 2018 bepaald op € 408.000.

4. Ter onderbouwing van zijn standpunt wijst verweerder naar het door taxateur [naam 3 gem verweerder] opgestelde taxatierapport (inclusief taxatiekaart) van 8 oktober 2019. In dit taxatierapport heeft de taxateur de gecorrigeerde vervangingswaarde van de onroerende zaak bepaald aan de hand van de Taxatiewijzer Verzorging 20181.(hierna: de taxatiewijzer). De taxateur heeft voor wat betreft de gehanteerde restwaarden aangesloten bij de kengetallen uit de taxatiewijzer, terwijl hij voor de bepaling van de levensduur is afgeweken van de kengetallen. Ter zitting heeft verweerder toegelicht dat de verlenging van de levensduur is gebaseerd op de renovatie/investering in de onroerende zaak in 2006 ten bedrage van € 360.000. Verweerder wijst er in dit kader verder op dat de onroerende zaak vanwege haar gebruik moet voldoen aan bepaalde kwaliteitseisen.

5. Het geschil tussen partijen is beperkt tot de toegepaste correctie wegens technische veroudering en ziet op de volgende twee vragen:

(1) is verweerder bij de waardebepaling terecht uitgegaan van een levensduurverlenging?

(2) is verweerder uitgegaan van de juiste restwaarden?

6. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak aan de hand van de gecorrigeerde vervangingswaarde (inclusief btw) als bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ moet worden bepaald. Voorts zijn - de gemachtigde van eiseres heeft dit ter zitting bevestigd - de objectkenmerken van de te onderscheiden deelobjecten en de door verweerder daarvoor gehanteerde archetypen niet in geschil. Ook is niet in geschil dat bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde de kengetallen uit de taxatiewijzer behorende bij de door verweerder gehanteerde archetypen als uitgangspunt moeten worden genomen. De rechtbank volgt partijen hierin.

(1) Ten aanzien van de levensduurverlening

Uitgaande van de bouwjaren van de verschillende deelobjecten bedroeg de resterende initieel geschatte levensduur van de ruwbouw, afbouw en installaties op waardepeildatum respectievelijk 7 jaren, 0 jaar en 0 jaar. In het taxatierapport van verweerder is een verlenging van de levensduur ter zake de ruwbouw van 3 jaren toegepast en ter zake de afbouw en installaties van 5 jaren. Als gevolg daarvan is in het taxatierapport van verweerder uitgegaan van een resterende levensduur van de ruwbouw van 10 jaren en wat betreft de afbouw en installaties van 5 jaren.

De bewijslast met betrekking tot de toegepaste correctie wegens technische veroudering van de onroerende zaak rust op verweerder.2.Indien voor de waardering wordt aangesloten bij een taxatiewijzer, moet de partij die wil afwijken van de kengetallen in die taxatiewijzer de gronden daarvoor stellen en bij betwisting aannemelijk maken.3.Omdat verweerder stelt dat de levensduur op een langere periode gesteld moet worden dan de maximale periode die volgt uit de taxatiewijzer en de restwaarde op dat latere tijdstip wordt bereikt, rust de bewijslast daarvan op verweerder aangezien eiseres die stellingen heeft betwist.

De rechtbank ziet aanleiding eerst in te gaan op de stelling van eiseres dat verlenging van de initieel geschatte levensduur is beperkt tot situaties van bouwkundige verbetering van de onroerende zaak. De gemachtigde van eiseres heeft in dit verband gewezen op de uitspraak van het gerechtshof ‘s Hertogenbosch van 31 december 2020.4.Ter zitting heeft de gemachtigde van eiseres in dat kader betwist dat er ten aanzien van de onroerende zaak een grootschalige renovatie of bouwkundige verbetering heeft plaatsgevonden.

De rechtbank acht het standpunt van eiseres dat verlenging van de initieel geschatte levensduur is beperkt tot situaties van bouwkundige verbetering van de onroerende zaak, onjuist. Uit de wetsgeschiedenis van artikel 273 van de Gemeentewet5.en artikel 17 van de Wet WOZ6.blijkt dat voor de correctie voor technische veroudering wordt gekeken naar de levensduur van de onroerende zaak en de restwaarde van die zaak aan het einde van de levensduur. In die wetsgeschiedenis is geen steun te vinden voor de opvatting dat levensduurverlenging slechts mogelijk is in situaties van bouwkundige verbetering. Gelet op het subjectieve karakter van de gecorrigeerde vervangingswaarde (de waarde die de onroerende zaak voor de eigenaar/gebruiker in economisch opzicht heeft) en de jaarlijkse waardebepaling (die los staat van een voorafgaande waardebepaling) ligt het juist voor de hand telkens op de peildatum te beoordelen gedurende welke periode de onroerende zaak in de toekomst voor de eigenaar/gebruiker nog nut zal hebben (de toekomstige levensduur) en hoe hoog dat nut zal zijn. Of de omstandigheid dat de onroerende zaak langer overeenkomstig haar bestemming kan worden gebruikt dan door eiseres werd voorzien, is veroorzaakt door verbetering/vernieuwing of door regulier onderhoud, is voor de omvang van het verwachte economische nut niet van belang. Ook in situaties waarin alleen regulier onderhoud is gepleegd kan na verloop van jaren blijken dat de in de gehanteerde taxatiewijzer veronderstelde levensduur achteraf onjuist blijkt te zijn. Daarbij moet tevens worden bekeken wat de invloed van die levensduurverlenging is op de restwaarde en op welk tijdstip die restwaarde wordt bereikt.7.

Met betrekking tot de toegepaste levensduur(verlenging) overweegt de rechtbank als volgt. Niet in geschil is dat de onroerende zaak op waardepeildatum geschikt was voor het door eiseres gehanteerde doel. Verder staat vast dat in 2006 voor een bedrag van € 360.000 (exclusief btw) aan de onroerende zaak is besteed en dat de onroerende zaak in redelijke tot goede onderhoudstoestand verkeerde en bezien vanaf de peildatum bij regulier onderhoud naar verwachting nog bruikbaar is overeenkomstig zijn bestemming. Of in 2006 sprake is geweest van een algehele (grondige) renovatie, hetgeen door eiseres is betwist, dan wel een bouwkundige verbetering kan in het midden worden gelaten (zie 8.4.). Van een voornemen van de eigenaar of gebruiker om de onroerende zaak voor een kortere periode te gebruiken of om regulier onderhoud achterwege te laten, is niets gesteld of gebleken. Verweerder heeft in dit verband er tevens op gewezen dat het gebouw van eiseres gelet op het gebruik aan allerlei eisen moet voldoen, waaronder het PREZO-keurmerk (PREstaties in ZOrg). Gelet op het voorgaande en de toelichting ter zitting heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank een verlenging van de levensduur (van 3 jaren betreffende de ruwbouw en 5 jaren betreffende de afbouw en installaties) aannemelijk gemaakt.

(2) Ten aanzien van de restwaarden

Partijen zijn uitgegaan van de volgende restwaarden:

Verweerder: Eiseres

Ruwbouw 30% Ruwbouw 15%

Afbouw 25% Afbouw 10%

Installaties 17% Installaties 5%

Verweerder heeft de algemene uitgangspunten in de taxatiewijzer gevolgd, terwijl eiseres veel lagere restwaarden per onderdeel voorstaat.

Ook ten aanzien van de gehanteerde restwaarden rust op verweerder de bewijslast op grond van hiervoor genoemde jurisprudentie. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder niet in deze bewijslast geslaagd. De rechtbank overweegt daartoe als volgt.

De correctie wegens technische veroudering wordt berekend op basis van de reeds verstreken en nog resterende geschatte levensduur, alsmede op basis van de geschatte restwaarde, welke variabelen van jaar tot jaar opnieuw in onderlinge samenhang moeten worden bepaald. De omstandigheid dat de geschatte levensduur wordt verlengd, heeft derhalve niet automatisch tot gevolg dat dan ook de eerder geschatte restwaarde pas aan het einde van de verlengde levensduur zal worden bereikt.8.

Het is dus aan verweerder om tegenover de betwisting van eiseres bewijs te leveren voor zijn stelling dat, ondanks de verlenging van de initieel geschatte levensduur van de ruwbouw, afbouw en installaties van de onroerende zaak, de initieel geschatte restwaarden ongewijzigd blijven en dat deze pas bij einde levensduur worden bereikt. De rechtbank wijst in dit kader ook op de volgende passage uit de Taxatiewijzer:

“Als de levensduur wordt aangepast, moet er ook kritisch worden gekeken of de restwaarde nog wel bij deze nieuwe constatering past. Dit is afhankelijk van het object en zal door de waarnemer zelf moeten worden beoordeeld. Een indicatie hiervoor is te vinden in de Taxatiewijzer Algemeen. Enkele aspecten waar rekening mee moet worden gehouden zijn:

• De geschiktheid bij een voortzetting van het gebruik;

• De toestand van het object aan de hand van het gebruik en het onderhoud;

• De beleidsplannen van de eigenaar/gebruiker van het object;

• De marktwaarde bij interesse in verkoop;

• De opbrengst van materialen;

• En de mogelijkheden voor herbestemming.

Omdat de specifieke bouw van bepaalde objecten minder geschikt is voor herbestemming is de restwaarde bij deze objecten lager dan bij de andere objecten. De aanpassing van de restwaarde is objectspecifiek en ter beoordeling van de taxateur.”

Verweerder verwijst op dit punt primair naar de initieel in aanmerking genomen percentages voor de restwaarden uit de taxatiewijzer. Die percentages zijn evenwel gerelateerd aan de kortere levensduur op basis van de kengetallen uit de taxatiewijzer, vóór verlenging daarvan. Die waarden kunnen, gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, niet zonder meer worden toegepast bij verlenging van de levensduur.

Verweerder heeft verder gewezen naar drie transacties in zijn taxatierapport:

1. [adres 1 taxatierapport] te [plaats 1 taxatierapport] , een dagverblijf dat verkocht is op 6 maart 2017 voor

€ 660.000 (excl. btw) en waar een restwaarde uit volgt van 27,84%

2. [adres 2 taxatierapport] te [plaats 2 taxatierapport] , een verzorgings-/bejaardentehuis dat op 26 november 2015 is verkocht voor € 3.759.999 (excl. btw) en waar een restwaarde uit volgt van 35,57%

3. [adres 3 taxatierapport] te [plaats 3 taxatierapport] , een zorglocatie dat op 5 april 2016 is verkocht voor € 1.287.500 (excl. btw) en waar een restwaarde uit volgt van 25,99%

Ter zitting heeft verweerder naast zijn pleitnota een bijlage overgelegd met twee transacties om de restwaarden nader te onderbouwen ( [adres 1 pleitnota] te [plaats 1 pleitnota] en [adres 2 pleitnota] te [plaats 2 pleitnota] ) Eiseres heeft ter zitting verzocht deze bijlage buiten beschouwing te laten, omdat zij gelet op het tijdstip van aanlevering hierop niet kan reageren. De rechtbank volgt eiseres hierin en verklaart de bijlage tardief. De rechtbank ziet niet in waarom verweerder deze onderbouwing niet eerder kon aanleveren.

Met de in 9.7 genoemde transacties heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank niet inzichtelijk gemaakt dat bij de onderbouwing van de restwaarden voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de onroerende zaak van eiseres en de gehanteerde transacties. Zo heeft verweerder onvoldoende inzichtelijk gemaakt dat gelet op het speciale gebruik van de onroerende zaak en de daarop afgestelde inrichting en indeling, de restwaarden van de onroerende zaak overeenkomen met de restwaarden van andere gebouwen met een maatschappelijke of sociale functie die allicht eenvoudiger zijn om te bouwen tot woningen of kantoren. Dit betekent dat verweerder naar het oordeel van de rechtbank de door hem voorgestane restwaarden na de levensduurverlenging niet aannemelijk gemaakt.

Eiseres heeft de door haar gehanteerde restwaarden op geen enkele wijze onderbouwd. De taxateur van eiseres heeft ter zitting desgevraagd verklaard dat de door hem gehanteerde restwaarden enkel zijn gebaseerd op zijn ervaringen als taxateur. De rechtbank is van oordeel dat eiseres de door haar voorgestane restwaarden met dit nattevingerwerk van haar taxateur niet aannemelijk heeft gemaakt.

10. Uit het voorgaande volgt dat beide partijen de door hen verdedigde waarde niet aannemelijk hebben gemaakt. Het is om die reden aan de rechtbank om de waarde vast te stellen. De rechtbank stelt de waarde schattenderwijs vast op een bedrag van € 610.000.

Conclusie

11. Het beroep is gegrond. De rechtbank vermindert de waarde tot een bedrag van € 610.000.

12. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht vergoedt.

13. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres in beroep gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.598 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 265, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 534 en een wegingsfactor 1).

Verder dient verweerder de kosten voor het taxatierapport van € 580,80 te vergoeden, als ook de kosten voor de aanwezigheid van de taxateur ter zitting op basis van - zoals afgestemd op de zitting - 1 uur. Overeenkomstig de Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties hanteert de rechtbank voor deze kosten hetzelfde uurtarief van € 120 als voor de uitgevoerde taxatie, te vermeerderen met omzetbelasting.

De rechtbank:

- verklaart het beroep gegrond;

- vernietigt de uitspraak op bezwaar;

- vermindert de waarde van de onroerende zaak voor het kalenderjaar 2018 tot een bedrag van € 610.000;

- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;

- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 345 aan eiseres te vergoeden;

- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 2.324.

Deze uitspraak is gedaan door mr. G. Kattenberg, voorzitter, en mr. R.R. van der Heide en mr. J.F.H. van den Belt, leden, in aanwezigheid van R.H. Wolfslag, griffier, op 8 juni 2021. De uitspraak wordt openbaar gemaakt op de eerstvolgende maandag na deze datum.

griffier voorzitter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.