Hof Arnhem-Leeuwarden, 24-04-2018, nr. 17/00847 en 17/00848

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarden van de onroerende zaken [a-straat] 2 en [a-straat] 0 2 SPOR te [A] (hierna: de onroerende zaken), per waardepeildatum 1 januari 2014 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2015 vastgesteld op respectievelijk € 2.833.000 en € 289.000. Tegelijk met deze beschikkingen zijn de aanslagen onroerendezaakbelasting 2015 (OZB) voor zover het betreft het gebruikersgedeelte vastgesteld op respectievelijk € 4.113,51 en € 419,62. Voor zover het de onroerende zaak [a-straat] 2 betreft is de OZB voor het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 4.943,58.

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikkingen en de aanslagen gehandhaafd.

Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 21 maart 2018. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.

Belanghebbende is eigenaar van een perceel grond aan de [a-straat] 2 waarop een schoolgebouw bestemd voor middelbaar beroepsonderwijs (bouwjaar 1974), een gymzaal en kleedruimten (bouwjaar 1974), een noodgebouw (bouwjaar 2006) en dierenverblijven (bouwjaar 2006) zijn gebouwd. Daarnaast is belanghebbende eigenaar van het perceel grond aan de [a-straat] 0 2 SPOR, waarop onder meer kassen (bouwjaar 1997) en een schoolgebouw (bouwjaar 1997) zijn gebouwd.

In het kader van de herontwikkeling van de percelen, zullen de opstallen worden gesloopt. Op een andere locatie in [A] zal een nieuwe vestiging voor de school worden gebouwd. Het onderliggende bestemmingsplan is op 23 maart 2016 door de gemeenteraad vastgesteld. Pas na deze datum is het plan tot sloop concreet geworden. De onroerende zaken zullen tot 2019 nog als middelbare school worden gebruikt.

De heffingsambtenaar heeft taxatieverslagen van de onroerende zaken overgelegd, waarin de waarden van de onroerende zaken zijn getaxeerd met behulp van de gecorrigeerde vervangingswaardemethode. Voor de verschillende opstallen heeft de heffingsambtenaar een restwaarde gehanteerd tussen 10% en 27% van de vervangingswaarde van de afbouw, de ruwbouw en de installaties.

De heffingsambtenaar heeft taxatierapporten van [B] B.V. (hierna: [B] ) overgelegd, waarin de onroerende zaken aan de [a-straat] 2/ [b-straat] 20 en de [a-straat] 0 2 SPOR worden getaxeerd op respectievelijk € 2.700.000 en € 350.000 per waardepeildatum 2 juli 2015. [B] heeft de taxatie verricht in opdracht van achtereenvolgens woningcorporatie [C] te [D] ( [a-straat] 2/ [b-straat] 20) en de gemeente [A] ( [a-straat] 0 2 SPOR) om voor interne doeleinden inzicht te verschaffen in de waarden van de onroerende zaken.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet WOZ tevens de waarde van de onroerende zaak [b-straat] 20 vastgesteld. Belanghebbende heeft het tegen deze beschikking ingestelde bezwaar ingetrokken.

Belanghebbende heeft door een taxateur opgestelde taxatiematrices overgelegd. De taxateur heeft de waarden van de onroerende zaken met de gecorrigeerde vervangingswaardemethode getaxeerd op € 1.774.000 voor [a-straat] 2 en € 264.000 voor [a-straat] 0 2 SPOR. In de taxatiematrices is de restwaarde uitgedrukt in een percentage van de vervangingswaarde. Voor de verschillende opstallen zijn de volgende percentages gehanteerd: -5% voor de ruwbouw, -15% voor de afbouw en 5% voor de installaties. Aan het noodgebouw en de dierenverblijven is geen restwaarde toegekend.

In geschil is de hoogte van de restwaarde van de opstallen voor het bepalen van de gecorrigeerde vervangingswaarde.

Belanghebbende bepleit een negatieve restwaarde dan wel een restwaarde die gelijk is aan de sloopkosten gesaldeerd met de opbrengst van de sloopmaterialen, mits die niet hoger is dan nihil.

De heffingsambtenaar bepleit restwaarden die vallen binnen de bandbreedte die wordt genoemd in de landelijke Taxatiewijzers van de VNG.

Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Op grond van het derde lid van dit artikel wordt, in afwijking in zoverre van het tweede lid, de waarde van een onroerende zaak bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid.

In artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken is bepaald, dat bij toepassing van de gecorrigeerde vervangingswaarde de waarde van een opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zouden vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde, en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, veroudering bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.

De gecorrigeerde vervangingswaarde is de waarde die de onroerende zaak voor de eigenaar in economisch opzicht heeft. Deze waarde wordt gevonden door uit te gaan van de veronderstelling dat voor die zaak een markt zou zijn waarop de tegenwoordige eigenaar niet alleen als verkoper zou opereren, maar tevens als koper die de zaak zou willen verwerven met handhaving van aard en bestemming ervan (HR 31 mei 1995, nr. 29 224, BNB 1995/228).

Ingevolge het arrest van de Hoge Raad van 25 september 1996, nr. 30 998, ECLI:NL:HR:1996:AA1745 moet de gecorrigeerde vervangingswaarde worden gezien als een technische uitwerking van de waarde die de zaak in economische zin voor de eigenaar zelf heeft. Bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde wordt uitgegaan van een veronderstelde vervanging, zonder dat daarbij van belang is of de eigenaar tot vervanging zal willen en kunnen overgaan. Door op de vervangingswaarde correcties aan te brengen voor technische en functionele veroudering wordt bereikt dat geen hogere waarde wordt belast dan de waarde die de zaak voor de eigenaar zelf heeft. Voor onroerende zaken die niet in de commerciële sfeer worden gebruikt kan de waarde voor de eigenaar zelf worden bepaald door de op de vervangingswaarde toe te passen correcties voor technische en functionele veroudering zodanig vast te stellen dat niet meer wordt belast dan het bedrag waarvoor de eigenaar een zaak zou kunnen verwerven die voor hem hetzelfde nut oplevert als de te waarderen zaak.

In het concept voor de toelichting bij de Wet van 22 december 1982, Stb. 723, zoals dat is gevoegd bij het aan het wetsontwerp voorafgegane verzoek om advies aan de Hoge Raad, is onder meer het volgende opgemerkt over de functionele waarde:

“De waarde wordt allereerst bepaald door de functie die het onroerende goed op het voor de waardering beslissende tijdstip voor de eigenaar of de gebruiker heeft (functionele waarde). De functionele waarde voor de veronderstelde verkoper is afhankelijk van onder meer de investeringen welke noodzakelijk zijn voor de verkrijging van een vervangend onroerend goed waarvan hij een zelfde gebruik kan maken als van het te waarderen onroerend goed.”

De wetgever heeft door het invoeren van de gecorrigeerde vervangingswaarde de waarde die de onroerende zaak voor de eigenaar zelf heeft als waardebepalende factor in aanmerking willen nemen en aldus welbewust een subjectief element in de waardering gebracht (HR 8 juli 1992, nr. 27 678, BNB 1992/298). Dat neemt niet weg, dat de feitelijke omstandigheden zo objectief mogelijk benaderd moeten worden.

Belanghebbende stelt dat de technische veroudering door twee grootheden wordt bepaald: de verwachte levensduur en de restwaarde. Daarbij moet de restwaarde worden bepaald op het moment dat de onroerende zaak niet meer gebruikt kan worden, omdat het einde van de bouwkundige levensduur is bereikt. Voor een onroerende zaak betekent dit, dat aan het einde van de bouwkundige levensduur de onroerende zaak moet worden gesloopt. De restwaarde kan dan enkel bestaan uit de opbrengsten van de sloop verminderd met de sloopkosten, zodat de restwaarde in de regel negatief is.

De heffingsambtenaar heeft voor de door hem bepleite restwaarden aansluiting gezocht bij de landelijke Taxatiewijzers. Volgens de Taxatiewijzer Algemeen is de (resterende) beoogde economisch levensduur de lengte van de (resterende) periode waarin volgens de huidige verwachtingen het te taxeren gebouw in zijn huidige functie gebruikt zal worden. De restwaarde omvat dan de waarde die het gebouw zal hebben na ommekomst van de op de waardepeildatum verwachte economische levensduur.

Voor het bepalen van de restwaarde is het van belang van welke levensduur moet worden uitgegaan. Belanghebbende bepleit dat de restwaarde moet worden bepaald aan het einde van de bouwkundige levensduur van de onroerende zaak. De bouwkundige levensduur is afhankelijk van de bouwtechnische staat van de onroerende zaak. De levensduur eindigt op het moment dat de onroerende zaak op geen enkele wijze meer gebruikt kan worden. Dan zal veelal sloop van de onroerende zaak volgen. Voor dat geval is de restwaarde van de onroerende zaak gelijk aan het saldo van de kosten en opbrengsten van de sloop. De bouwkundige levensduur is niet geschikt voor het bepalen van de waarde volgens de gecorrigeerde vervangingswaarde. De gecorrigeerde vervangingswaarde gaat voor de correctie voor technische en functionele veroudering uit van handhaving van de aard en de bestemming van de onroerende zaak die de eigenaar daaraan gegeven heeft. Wanneer de eigenaar niet langer de onroerende zaak naar zijn aard en bestemming kan gebruiken, levert het geen nut meer voor hem op. Op dat moment eindigt de levensduur die relevant is voor het bepalen van de correctie voor technische veroudering (hierna: functionele levensduur). De functionele levensduur bij toepassing van de gecorrigeerde vervangingswaarde moet daarom op de waardepeildatum worden bepaald op de periode dat de onroerende zaak nog gebruikt kan worden in overeenstemming met de aard en de bestemming die de eigenaar daaraan heeft gegeven. De restwaarde van de onroerende zaak moet dan schattenderwijs worden bepaald op de waarde die de onroerende zaak op het einde van de functionele levensduur voor de eigenaar in elk geval zal hebben.

Voor het bepalen van de functionele levensduur heeft de heffingsambtenaar terecht aansluiting gezocht bij de periode dat de onroerende zaken nog gebruikt kunnen worden als school voor middelbaar beroepsonderwijs. Aan het einde van die periode zijn de onroerende zaken weliswaar niet meer geschikt om gebruikt te worden naar hun oorspronkelijke aard en bestemming, maar kunnen deze nog wel voor een ander doel worden aangewend. De restwaarde is dan de waarde die de onroerende zaken aan het einde van hun functionele levensduur hebben.

De heffingsambtenaar heeft de restwaarde aan het einde van de functionele levensduur bepaald aan de hand van de Taxatiewijzer. Met de enkele verwijzing naar de kengetallen in de taxatiewijzer, welke kengetallen in de Taxatiewijzer onvoldoende zijn onderbouwd, heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de door hem in aanmerking genomen restwaarden niet te hoog zijn.

De heffingsambtenaar heeft voorts voor de onderbouwing van de door hem bepleite waarden verwezen naar de rapporten van [B] . Deze rapporten kunnen echter niet ter onderbouwing dienen, omdat ze uitgaan van een andere waardepeildatum. Daarnaast zijn ze opgesteld met een ander doel, namelijk het bepalen van de waarden van de onroerende zaken voor interne doeleinden. Voor zover de heffingsambtenaar met zijn verwijzing naar de rapporten van [B] bepleit, dat daarin de waarden ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ zijn bepaald en deze moeten worden gebruikt omdat ze hoger zijn dan de gecorrigeerde vervangingswaarden, faalt dit verweer op voornoemde gronden.

Nu de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende aannemelijk heeft gemaakt dat de door haar verdedigde waarden niet te laag zijn. In de door belanghebbende overgelegde taxaties wordt uitgegaan van de bouwkundige levensduur. Voor de bouwkundige levensduur is in de taxaties aansluiting gezocht bij de functionele levensduur zoals die door de heffingsambtenaar in zijn taxaties is toegepast. De heffingsambtenaar heeft de functionele levensduur bepaald aan de hand van de aard en bestemming die belanghebbende aan de onroerende zaken gegeven heeft. Deze functionele levensduur is niet gelijk aan een bouwkundige levensduur. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat aan het einde van de functionele levensduur de restwaarde van de onroerende zaken negatief of nihil is. Niet in geschil is dat het besluit tot sloop in verband met de herontwikkeling geruime tijd na de toestandsdatum heeft plaatsgevonden. Zo dit besluit al invloed zou hebben op de levensduur, zoals belanghebbende bepleit, kan daarmee op de waardepeildatum nog geen rekening worden gehouden.

Nu geen van beide partijen naar het oordeel van het Hof erin is geslaagd het van haar verlangde bewijs te leveren, zal het Hof de waarde van de onroerende zaken op de waardepeildatum 1 januari 2014, rekening houdend met alle feiten en omstandigheden schattenderwijs vaststellen op € 2.300.000 en € 270.000.

Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.

Nu het Hof het hoger beroep gegrond verklaart, dient de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht te vergoeden.

Het Hof ziet aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende voor de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken.

Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 498 voor de kosten in de bezwaarfase (2 punten (bezwaarschrift en hoorzitting)  wegingsfactor 1  factor 1 voor samenhangende zaken  € 249), € 1.002 voor de kosten in eerste aanleg (2 punten (beroepschrift en bijwonen zitting)  wegingsfactor 1  factor 1 voor samenhangende zaken  € 501) en € 1.002 voor de kosten in hoger beroep (2 punten (hogerberoepschrift en bijwonen zitting)  wegingsfactor 1  factor 1 voor samenhangende zaken  € 501), ofwel in totaal op € 2.502.

Belanghebbende heeft in de bezwaarfase verzocht om vergoeding van de door haar gemaakte taxatiekosten. Gelet op de Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties, Stcrt. 2012/26039, bedragen de te vergoeden taxatiekosten € 314,60 per onroerende zaak, dus in totaal € 629,20.

De totale proceskostenvergoeding bedraagt € 3.131,20.

Het Hof:

– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,

– verklaart het bij de Rechtbank ingestelde beroep gegrond,

– vernietigt de uitspraken van de heffingsambtenaar,

– vermindert de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 2 tot € 2.300.000,

– vermindert de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 0 2 SPOR tot € 270.000,

– vermindert de aanslagen OZB dienovereenkomstig,

– veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 3.131,20 en

– gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 334 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 501 in verband met het hoger beroep bij het Hof.

Deze uitspraak is gedaan door mr. R.F.C. Spek, voorzitter, mr. A. van Dongen en mr. V.F.R. Woeltjes, in tegenwoordigheid van mr. A. Vellema als griffier.

De beslissing is op 24 april 2018 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

(A. Vellema) (R.F.C. Spek)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 26 april 2018

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH DEN HAAG.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.