Rb. Overijssel, 12-12-2023, nr. 10801368 \ CV EXPL 23-2614

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met producties van 15 november 2023;

- het in de conclusie van antwoord van 28 november 2023 op schrift gestelde mondelinge verweer van [gedaagde];

- de door de griffier gemaakte aantekeningen van de op 28 november 2023 gehouden mondelinge behandeling

Ten slotte is vonnis bepaald.

[gedaagde] huurt van de Woningstichting de woning gelegen aan [adres 1] tegen een huurprijs van op dit moment € 1.031,13 per maand, en een parkeerplaats aan de [adres 2] tegen een huurprijs van op dit moment € 36,10 per maand, beiden bij vooruitbetaling te voldoen.

Vast staat dat er een achterstand bestaat in de huurbetalingen die ten tijde van de mondelinge behandeling € 5.300,05 bedroeg, berekend tot en met november 2023. Dat bedrag is opgebouwd uit de huur voor de woning voor de maanden juli, augustus, september, oktober en november 2023 en de huur voor de parkeerplaats voor de maanden juli, augustus, september en november 2023.

In de huurovereenkomst is onder andere opgenomen:

“ARTIKEL 5

Huurreglement van de Woningstichting

Op deze huurovereenkomst is het ‘Huurreglement woonruimte’ van de Woningstichting, uitgave mei 2011, van toepassing. (…)

De Woningstichting kan het “Huurreglement woonruimte’ wijzigen na hierover de Stichting HuurdersAdviesRaad St. Joseph om advies te hebben gevraagd.”

In de algemene voorwaarden, versie 2011 is onder ander het volgende opgenomen:

“Artikel 1

(…)

Wijzigingen

Veranderingen in de huurovereenkomst en het huurreglement kunnen alleen schriftelijk worden overeengekomen. Als STJA het reglement wil veranderen, moet ze de HuurdersAdviesRaad om advies vragen.”

(…)

“9.1 Incasso

Als de huurder niet op tijd heeft betaalt of op een andere manier zijn verplichtingen niet nakomt en STJA daardoor verdere (rechts)maatregelen moet nemen, zijn de daaruit voortvloeiende buitengerechtelijke incassokosten, die worden begroot op 15% van de hoofdsom, voor rekening van huurder. De buitengerechtelijke incassokosten zijn verschuldigd op het moment dat de STJA de deurwaarder opdracht geeft om de vordering te innen. (…)”

De Woningstichting vordert kort gezegd ontbinding van de huurovereenkomst tussen partijen en ontruiming van het gehuurde, alsmede betaling van de huurachterstand met nevenvorderingen.

Aan deze vordering legt de Woningstichting ten grondslag dat [gedaagde] de betalingsverplichtingen voortvloeiend uit de tussen partijen bestaande huurovereenkomst niet zijn nagekomen.

[gedaagde] erkent de betalingsachterstand maar zij is het niet eens met de gevorderde ontbinding en ontruiming. [gedaagde] voert aan dat zij vanwege persoonlijke en financiële omstandigheden niet in staat was de achterstallige huur te voldoen. [gedaagde] heeft inmiddels hulp vanuit Bemoeizorg. Daarnaast werkt [gedaagde] fulltime en ontvangt zij een goed inkomen. Hiermee wil [gedaagde] de lopende huur betalen en de huurachterstand in lopen. [gedaagde] wil graag een regeling treffen. [gedaagde] is op dit moment zwanger, maar ook als haar inkomen daardoor daalt, wil zij blijven aflossen op haar achterstand. Desnoods met behulp van haar stiefvader, die daarvoor ook een toezegging heeft gedaan, aldus [gedaagde].

Ambtshalve toetsen

Voordat de kantonrechter verder aan de inhoudelijke beoordeling toekomt moet de kantonrechter, nu in dit geval sprake is van een huurovereenkomst tussen de Woningstichting als professioneel verhuurder en [gedaagde] als consument, op grond van de Europese richtlijn oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (richtlijn 1993/13) ambtshalve toetsen of sprake is van bedingen in de huurovereenkomst en/of de op die overeenkomst toepasselijke algemene voorwaarden oneerlijk zijn voor [gedaagde] als consument.

De verplichting tot ambtshalve toetsing op grond van de hiervoor genoemde richtlijn berust op de gedachte dat een consument zich tegenover een professionele partij in een zwakke onderhandelingspositie bevindt, over minder informatie beschikt dan de professionele partij en dat er een niet te verwaarlozen gevaar bestaat dat de consument, met name uit onwetendheid, geen beroep zal doen op rechtsregels die hem beschermen. Daarom moet de kantonrechter de consument helpen en de consumentenbeschermende bepalingen uit zichzelf toepassen (ook) als de consument daar niet om vraagt.

De kantonrechter moet in iedere procedure over ieder onderdeel van de vordering beoordelen of daarover in de algemene voorwaarden afspraken zijn gemaakt en of die afspraken al dan niet eerlijk zijn ten opzichte van de consument. Als de kantonrechter oordeelt dat een contractuele afspraak niet eerlijk is, moet het beding worden vernietigd en moet de vordering op dat onderdeel worden afgewezen (ook als de eisende partij in de procedure een beroep doet op wettelijke bepalingen in plaats van op die contractuele afspraak).

Welke algemene voorwaarden zijn van toepassing?

In de met [gedaagde] gesloten huurovereenkomst staat vermeld dat op die overeenkomst uitgave 2011 van ‘het huurreglement woonruimte’ van toepassing is. Bij dagvaarding heeft de Woningstichting de uitgave april 2022 van het huurreglement aan de dagvaarding gehecht. Volgens de Woningstichting moet van die uitgave worden uitgegaan, omdat deze ingevolge de slotzin van artikel 5 van de huurovereenkomst op die overeenkomst van toepassing is geworden. De Woningstichting heeft ook de versie van 2011 tijdens de mondelinge behandeling van 28 november 2023 in het geding gebracht.

De kantonrechter is van oordeel dat deze slotzin en artikel 1.3. van de Algemene Voorwaarden, versie 2011, zoals hiervoor geciteerd in 2.3, oneerlijke bedingen betreffen. Deze bedingen maken eenzijdige wijziging van de huurvoorwaarden door de verhuurder mogelijk en wijken daarmee ten nadele van de consument af van de wettelijke regeling. Nu sprake is van een oneerlijk beding, kan de eisende partij daarop ten opzichte van gedaagde partij, in dit geval [gedaagde], geen beroep doen en moet worden uitgegaan van de in de huurovereenkomst van toepassing verklaarde versie 2011 van het huurreglement woonruimte.

De kantonrechter gaat verder met de inhoudelijke beoordeling van de vordering.

De huurachterstand.

De kantonrechter is (ambtshalve) van oordeel dat het huurprijswijzigingsbeding in artikel 3.2. van de algemene voorwaarden van 2011 niet oneerlijk is. Omdat [gedaagde] erkent dat zij de huurachterstand van € 5.300,05 moet betalen, zal dit deel van de vordering worden toegewezen.

De ontbinding en ontruiming.

Op grond van artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Deze rechtsregel brengt tot uitdrukking dat slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op (gehele of gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst (HR ECLI:NL:HR:2018:1810). Bij de beantwoording van de vraag of ontbinding van deze huurovereenkomst gerechtvaardigd is kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn.

De kantonrechter is van oordeel dat de betalingsachterstand, waarvan in deze zaak sprake is, van zodanige omvang is, dat deze in beginsel de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. De kantonrechter betrekt ingevolge artikel 3 IVRK de belangen van het (nog ongeboren) kind van [gedaagde] als volgt in haar overwegingen.

Partijen hebben tijdens de mondelinge behandeling onder verband van vonnis een betalingsregeling getroffen. Partijen hebben ingestemd met een voorwaardelijke ontbinding en ontruiming en de hieronder vermelde voorwaarden, welke dienovereenkomstig als volgt zullen worden toegewezen. [gedaagde] moet zich daarbij goed realiseren dat overtreding van de genoemde voorwaarden door haar automatisch met zich meebrengt dat de huurovereenkomst alsnog is ontbonden en zij de woning dan alsnog zal moeten ontruimen als verhuurder dat verlangd (en het vonnis tenuitvoerlegt). De kantonrechter ziet aanleiding om gelet op de belangen van het (nog ongeboren) kind van [gedaagde] een ruimere ontruimingstermijn te bepalen, te weten drie maanden na betekening van dit vonnis.

Wettelijke rente

Het beding waarin de wettelijke rente is bedongen, is niet oneerlijk nu dit niet afwijkt van de wettelijke regeling. Dit leidt ertoe dat dit beding niet hoeft te worden vernietigd.

De wettelijke rente zal, als onweersproken en op de wet gegrond, worden toegewezen.

Buitengerechtelijke incassokosten

Verder heeft de Woningstichting een bedrag van € 663,42 (inclusief btw) aan buitengerechtelijke incassokosten gevorderd.

In artikel 9.1 van het “Huurreglement Woonruimte”, versie 2011, zoals hiervoor geciteerd in rechtsoverweging 2.3, is een beding hierover opgenomen. De kantonrechter overweegt over de oneerlijkheid van het beding het volgende. Op grond van de wet is een consument pas incassokosten verschuldigd als hij een veertiendagenbrief heeft ontvangen die aan alle in artikel 6:96 lid 6 BW genoemde eisen voldoet. Daarnaast mag de hoogte van de buitengerechtelijke incassokosten de staffel van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten niet overschrijden. Deze eisen zijn echter niet opgenomen in artikel 9.1 van het “Huurreglement Woonruimte”. Daarmee wordt er ten nadele van consumenten aanzienlijk afgeweken van de wettelijke regeling over de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Het beding is aldus oneerlijk ten opzichte van de consument en wordt daarom vernietigd. Zoals overwogen onder rechtsoverweging 4.3., is terugvallen op de wettelijke regeling niet mogelijk. Als gevolg daarvan wordt de gevorderde vergoeding voor gemaakte buitengerechtelijke incassokosten afgewezen.

De proceskosten.

[gedaagde] zal als de grotendeels verliezende partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de Woningstichting worden begroot op:

- dagvaarding € 129,86

- griffierecht € 514,00

- salaris gemachtigde € 660,00 (2 punt x tarief € 330,00)

- nakosten € 132,00

Totaal € 1.435,86.

De kantonrechter:

veroordeelt [gedaagde] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan de Woningstichting te betalen een bedrag van € 5.365,05 bestaande uit de tot 1 december 2023 verschuldigde huur voor de woning en de parkeerplaats (€ 5.300,05) en de wettelijke rente tot 15 november 2023 (€ 65,00), te vermeerderen met de wettelijke rente over € 5.300,05 vanaf 15 november 2023 tot de dag van volledige betaling;

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.435,86, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet zij ook de kosten van betekening betalen,

ontbindt de huurovereenkomsten tussen partijen met betrekking tot de woning aan [adres 1] en de parkeerplaats aan [adres 2] en veroordeelt [gedaagde] om binnen drie maanden na betekening van dit vonnis het gehuurde en de parkeerplaats te ontruimen en te verlaten met alle personen en zaken die zich vanwege haar daar bevindt en het gehuurde onder overgave van de sleutels ter beschikking van de Woningstichting te stellen, indien en zodra binnen één jaar na heden aan één van de volgende voorwaarden wordt voldaan:

- [gedaagde] betaalt niet of niet tijdig (uiterlijk de 1e van iedere maand) de maandelijkse termijnen van € 500,00, met ingang van 1 januari 2024 totdat de hiervoor (onder 5.1 genoemde) betalingsachterstand en (onder 5.2 genoemde) proceskosten volledig zijn betaald,

- [gedaagde] betaalt niet of niet tijdig de maandelijkse huur.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van een bedrag gelijk aan de geldende huurprijs als vergoeding voor voortgezet gebruik voor iedere maand of gedeelte daarvan dat [gedaagde] de woning vanaf de eventuele ontbinding in gebruik heeft tot en met de dag van (eventuele) ontruiming;

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. F.E.J. Goffin, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 12 december 2023. (ak)