Rb. Rotterdam, 22-03-2024, nr. 10814298 cv expl 23-31742

Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

Waar gaat de zaak over?

[gedaagde] heeft vanaf 1 april 2021 tot en met 31 maart 2023 een woning van [eiser] gehuurd. De huur was eerst € 775,- per maand en is vanaf 1 april 2022 verhoogd naar € 800,58 per maand. [gedaagde] heeft vanaf september 2022 de huur niet meer volledig betaald. [eiser] wil dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot betaling van de huurachterstand vermeerderd met buitengerechtelijke kosten en rente. [gedaagde] is het hier niet mee eens.

[gedaagde] moet de huurachterstand betalen. De kantonrechter stelt de huurachterstand echter vast op een lager bedrag dan [eiser] eist. Dit komt doordat de rechter de bepaling op grond waarvan [eiser] de huurprijs mag verhogen vernietigt omdat deze oneerlijk is. De vernietiging van deze bepaling heeft tot gevolg dat de huurprijs die partijen bij het sluiten van de overeenkomst hebben afgesproken nog steeds geldt. Voorts zal [gedaagde] worden veroordeeld tot betaling van buitengerechtelijke incassokosten, rente en proceskosten. Hierna zal worden uitgelegd waarom.

Huurachterstand

[eiser] heeft bij dagvaarding een overzicht van de betalingsachterstand in het geding gebracht. Volgens dit overzicht bedraagt de huurachterstand tot en met maart 2023 € 2.744,35.

Het verweer van [gedaagde] dat de huurachterstand niet klopt omdat er sprake was van achterstallig onderhoud en [gedaagde] zelf werkzaamheden heeft verricht, heeft niet zonder meer tot gevolg dat [gedaagde] de betaling van de huur mag opschorten of aanspraak heeft op vermindering van de huurprijs. [gedaagde] heeft zijn verweer, hoewel hij daartoe wel in de gelegenheid is gesteld niet nader met stukken onderbouwd. Hierdoor kan in deze procedure niet worden vastgesteld of [gedaagde] de huur mocht opschorten dan wel recht heeft op vermindering van de huurprijs.

Ambtshalve toetsen

Zoals in de rolbeslissing van 2 februari 2024 aangegeven moet de kantonrechter in deze zaak ambtshalve beoordelen of er sprake is van oneerlijke en dus onredelijk bezwarende bepalingen en dat de kantonrechter voorlopig van oordeel is dat de huurprijswijzigingsbepaling in de overeenkomst onredelijk bezwarend is. [eiser] heeft bij akte te kennen gegeven van mening te zijn dat de bepaling niet onredelijk bezwarend is.

De kantonrechter komt tot het oordeel dat de huurprijswijzigingsbepaling die partijen zijn overeengekomen oneerlijk is. Dat heeft tot gevolg dat alle huurverhogingen komen te vervallen en dat de eerste huurprijs is blijven gelden. Rekening houdend met die huurprijs, heeft [eiser] over de periode vanaf 1 april 2022 € 306,96 (12x € 25,58 per maand) te veel bij [gedaagde] in rekening gebracht. De huurachterstand tot en met 31 maart 2023 bedraagt daarom € 2.437,39.

Hierna wordt uitgelegd waarom de huurprijswijzigingsbepaling oneerlijk is en waarom dit tot gevolg heeft dat de eerste huurprijs is blijven gelden.

De huurprijswijzigingsbepaling verstoort het evenwicht

Een huurprijswijzigingsbepaling is naar het oordeel van de kantonrechter oneerlijk als die bepaling de verhuurder het recht geeft om de huur met meer te laten stijgen dan op grond van een redelijke inschatting van de markt op dat moment was te verwachten.1.De kantonrechter stelt vast dat de huurprijswijzigingsbepaling die partijen hebben afgesproken verder gaat dan dat. In het algemeen mag namelijk worden aangenomen dat een stijging gebaseerd op de consumentenprijsindex (hierna: CPI) plus één procentpunt gerechtvaardigd was, maar een verdere stijging niet. [eiser] heeft niet of onvoldoende uitgelegd waarom het gerechtvaardigd was dat in dit geval de huur met meer zou stijgen. De bepaling is daarom oneerlijk.

De huurprijswijziging in deze huurovereenkomst is namelijk, samengevat, als volgt geregeld. Op grond van artikel 16 van de algemene voorwaarden wordt de jaarlijkse huurprijs gewijzigd op basis van de CPI en heeft verhuurder op grond van artikel 5.2 van de huurovereenkomst het recht om bovenop en gelijktijdig met de jaarlijkse aanpassing op grond van de CPI de huurprijs te verhogen met een nader te bepalen percentage.

Anders dan [eiser] heeft betoogd kan deze huurprijswijziging niet worden gesplitst in twee afzonderlijke elementen. Bepalend is namelijk niet of tekstueel sprake is van losse bepalingen maar of inhoudelijk sprake is van het regelen van meerdere situaties. Dit volgt uit de rechtspraak van het Hof van Justitie EU.2.In dit geval gaat het inhoudelijk om één situatie, namelijk het jaarlijks verhogen van de huurprijs.

Omdat op grond van artikel 5.2 van de huurovereenkomst de huur mag worden verhoogd met een nadere te bepalen percentage, is het voor [eiser] mogelijk een huurprijswijziging van meer dan CPI plus 1% door te voeren. Dat maakt dat de bepaling oneerlijk is.

Voor zover [eiser] heeft aangevoerd dat het nader te bepalen percentage in overleg en met instemming van huurder wordt bepaald, heeft dat niet tot gevolg dat moet worden geoordeeld dat de bepaling niet onredelijk bezwarend is. Ten eerste is de kantonrechter van oordeel dat uit de bepaling en hetgeen daarna is opgenomen niet kan worden afgeleid dat het percentage in overleg en met instemming van de huurder wordt vastgesteld. In de tweede plaats, ook al zou het percentage alleen in overleg en met instemming van de huurder mogen worden vastgesteld, bevat de bepaling geen enkele indicatie op welke wijze het percentage zal worden bepaald en welke omstandigheden en/of factoren daarbij een rolspelen. De huurder is daardoor aan de willekeur van de verhuurder overgeleverd. Bovendien is de positie van een huurder niet zodanig dat hij zich vrij voelt zich te verzetten tegen het voorstel van de verhuurder. Dit geldt te meer nu onduidelijk is wat er in die situatie zou gebeuren. De huurder is immers voor het mogen blijven huren van de woning afhankelijk van de verhuurder.

Alle huurverhogingen komen te vervallen

Als een huurprijswijzigingsbepaling oneerlijk is, dan heeft dat tot gevolg dat de rechter deze bepaling moet vernietigen. Vernietiging heeft weer tot gevolg dat de huurprijswijzigingsbepaling geacht wordt er nooit te zijn geweest. Dat betekent dat alle huurverhogingen komen te vervallen en dat de huurprijs die partijen bij het sluiten van de overeenkomst zijn overeengekomen altijd is blijven gelden.

De kantonrechter is zich ervan bewust dat teruggaan naar de huurprijs die gold toen de overeenkomst werd gesloten grote gevolgen kan hebben voor verhuurders en voor de markt, maar op basis van de richtlijn en de rechtspraak van het Hof van Justitie van de EU bestaat er naar het oordeel van de kantonrechter geen andere mogelijke uitkomst. Het hof heeft namelijk beslist dat de rechter een oneerlijke bepaling niet mag wijzigen in een eerlijke bepaling en ook geen aanvullend recht mag toepassen.3.De gevolgen van oneerlijkheid kunnen daarom ook niet (deels) buiten toepassing worden gelaten, omdat die gevolgen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zouden zijn. Het doel van de richtlijn is namelijk dat oneerlijke bepalingen uit overeenkomsten verdwijnen en om dat doel te bereiken moeten de sancties uit de richtlijn afschrikkend zijn.

Buitengerechtelijke incassokosten

Als vergoeding voor buitengerechtelijk incassokosten wordt € 276,79 toegewezen. Aan alle voorwaarden om een vergoeding voor deze kosten te krijgen is voldaan (artikel 6:96 BW). Wel zijn de buitengerechtelijke incassokosten alleen berekend over het bedrag dat aan huurachterstand (zonder de huurverhogingen) op het moment van het versturen van de kosteloze aanmaning open stond.

Rente

De rente wordt toegewezen, omdat [eiser] genoeg heeft gesteld waaruit volgt dat deze moet worden betaald en [gedaagde] dat niet heeft betwist.

Na aanmaning ontvangen betalingen bij de gerechtsdeurwaarde strekken in mindering

[gedaagde] heeft na ontvangst van de kosteloze aanmaning aan de gerechtsdeurwaarder in totaal € 950,- betaald. Dit bedrag strekt in mindering op de verschuldigde buitengerechtelijke kosten en de huurachterstand. [gedaagde] zal daarom worden veroordeeld tot betaling van € 1.764,18

Huurachterstand tot en met 31 maart 2023 € 2.437,39

Incassokosten € 276,79 +

Sub totaal € 2.714,18

In mindering betaald € 950,00-/-

Resteert € 1.764,18

Proceskosten

[gedaagde] moet de proceskosten betalen, omdat hij voor het grootste deel ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot deze kosten aan de kant van [eiser] op € 129,85 aan dagvaardingskosten, € 244,- aan griffierecht, € 306,- aan salaris voor de gemachtigde (1,5 punten x € 204,-) en € 102,- aan nakosten. Dat is in totaal € 781,85. Hier kan nog een bedrag bijkomen als dit vonnis wordt betekend.

Uitvoerbaarheid bij voorraad

Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv).

De kantonrechter:

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen € 1.764,18 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 1 april 2023 tot de dag dat volledig is betaald;

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die aan de kant van [eiser] worden begroot op € 781,85;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

wijst al het andere af.

Dit vonnis is gewezen door mr. K.J. Bezuijen en in het openbaar uitgesproken.

754