Rb. Rotterdam, 08-06-2021, nr. ROT 20/975

Bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ), gedagtekend 16 februari 2019, heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres] (hierna: de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op € 1.070.000,-.

Bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 13 januari 2020 (het bestreden besluit), heeft verweerder het bezwaar hiertegen ongegrond verklaard.

Eiseres heeft beroep ingesteld tegen het bestreden besluit.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 29 maart 2021.

Namens eiseres is [naam 1] verschenen. Verweerder is vertegenwoordigd door zijn gemachtigde, vergezeld van [naam 2] .

1. Eiseres is gebruikster van de onroerende zaak.

In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2018.

Eiseres stelt dat de waarde te hoog is vastgesteld, volgens haar bedraagt de waarde primair € 750.000,-, subsidiair € 822.000,- en maximaal € 971.000,-. Verweerder is van mening dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

2. De onroerende zaak is een kinderdagverblijf en buitenschoolse opvang met twee verdiepingen. Op de begane grond van ongeveer 717 m² zit het kinderdagverblijf en op de eerste verdieping de buitenschoolse opvang met een netto vloeroppervlak van ongeveer 280 m². De onroerende zaak ligt op een perceel van 1.610 m² en heeft aan de achterzijde een speelplaats met een hek daaromheen. De onroerende zaak bestaat uit een gedeelte uit 1964 (410 m²) en een gedeelte uit 2002 (680 m²).

3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.

Deze waarde kan op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ bij niet-woningen worden bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van een methode een methode van systematische vergelijking met niet-woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, dan wel door middel van een discounted-cash-flow methode.

Op grond van artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ, voor zover van belang, wordt in afwijking in zoverre van het tweede lid de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met:

a. de aard en de bestemming van de zaak;

b. de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.

4. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld.

5. Primair stelt eiseres dat verweerder de waarde ten onrechte niet heeft vastgesteld op het eigen verkoopcijfer van de onroerende zaak van 1 november 2018 van € 750.000,-.

Deze stelling van eiseres faalt. Niet in geschil is immers dat deze verkoop tot stand is gekomen in een zogenoemde ‘sale and lease back’-constructie. Eigen aan een dergelijke constructie is dat de onroerende zaak voor verkoop niet op de vrije markt wordt aangeboden. De koper wordt immers verhuurder van het object en de verkoper wordt huurder van het object. Er wordt dan niet voldaan aan de vereisten die de Wet WOZ stelt aan verkoopcijfers en het eigen verkoopcijfer is daarom niet bruikbaar ter onderbouwing van de waarde. Ook in het eigen taxatierapport van eiseres van [naam 3] van 24 februari 2020 (hierna taxatierapport eiseres) wordt de waarde door de taxateur van eiseres niet bepaald op het eigen verkoopcijfer.

Verweerder heeft dan ook terecht het eigen verkoopcijfer buiten beschouwing gelaten.

6. Ter voldoening aan zijn bewijslast heeft verweerder vervolgens in een brief van 6 april 2020 naar een taxatierapport verwezen van [naam 4] van MVGM Vastgoedtaxaties van 24 januari 2019 (hierna: taxatierapport MVGM), dat in opdracht van de eigenaar van de onroerende zaak is opgesteld. In dit rapport wordt tot een waarde van € 1.140.000,- geconcludeerd, gebaseerd op de discounted-cash-flow methode.

Ter zitting heeft verweerder nader toegelicht dat het taxatierapport MVGM moet worden gezien als een aanvullende onderbouwing van de waarde in het bestreden besluit en het taxatieverslag. In het bestreden besluit en het taxatieverslag is de waarde onderbouwd door middel van de gecorrigeerde vervangingswaarde.

In reactie daarop heeft eiseres ter zitting betoogd dat met de verwijzing in de brief van 6 april 2020 naar het taxatierapport MVGM verweerder zijn onderbouwing van de waarde in een eerdere fase door middel van de gecorrigeerde vervangingswaarde heeft verlaten en daar niet ter zitting op terug kan komen.

Op grond van artikel 8:69, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht doet de bestuursrechter uitspraak op de grondslag van het beroepschrift, de overgelegde stukken, het verhandelde tijdens het vooronderzoek en het onderzoek ter zitting.

Tot de stukken behoren ook het taxatieverslag en het bestreden besluit.

In de brief van 6 april 2020 van verweerder staat onder meer: “Hierbij ontvangt u het taxatierapport naar aanleiding van het beroep van mevr. G. Gieben (Previcus Vastgoed), gemachtigde van [naam eiseres] , eiser”. In een andere brief van 6 april 2020 van verweerder staat onder meer: “Het taxatierapport (bijlage 6) ontvangt u vanwege de omvang van dit rapport in twee afzonderlijke enveloppen (één envelop per taxatierapport).

Hoewel hierdoor enige verwarring kan ontstaan, volgt hieruit niet dat verweerder zijn onderbouwing van de waarde in de uitspraak op bezwaar op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde heeft verlaten. In haar beroepschrift heeft eiseres gronden tegen deze berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde aangevoerd en ook ter zitting heeft eiseres tegen deze onderbouwing haar gronden kenbaar gemaakt.

Dit betekent dat in beginsel beide onderbouwingen van de waarde in de beoordeling meegenomen kunnen worden.

7. Eiseres heeft daarnaast ter zitting aangevoerd dat het taxatierapport MVGM buiten beschouwing moet blijven omdat in dit taxatierapport staat dat dit niet mag worden verveelvoudigd zonder toestemming van MVGM Vastgoedtaxaties. Door het in deze procedure zonder toestemming in te brengen, heeft verweerder hiermee in strijd gehandeld, aldus eiseres.

Volgens vaste jurisprudentie mag verweerder alleen dan geen gebruik maken van een (onrechtmatig) verkregen bewijsmiddel, indien dit is verkregen op een wijze die zozeer indruist tegen hetgeen van een behoorlijk handelende overheid mag worden verwacht, dat dit gebruik onder alle omstandigheden ontoelaatbaar moet worden geacht (vergelijk Hoge Raad 20 maart 2015, ECLI:NL:HR:2015:643).

Het taxatierapport MVGM is door de eigenaar van de onroerende zaak in een andere procedure met verweerder ingebracht. Daargelaten in hoeverre het taxatierapport dan onrechtmatig door verweerder is verkregen, is het in ieder geval niet verkregen op een wijze die het gebruik daarvan ontoelaatbaar maakt. Het taxatierapport MVGM kan daarom in deze procedure worden betrokken.

8. Met het taxatierapport MVGM maakt verweerder evenwel niet aannemelijk dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Zo is de waardepeildatum van het taxatierapport MVGM 24 januari 2019. Dat is te ver van de waardepeildatum gelegen waar het hier om gaat, 1 januari 2018, om daaraan voor deze zaak betekenis te hechten. Maar ook als dit buiten beschouwing wordt gelaten is onduidelijk hoe in het taxatierapport MVGM, dat voor financieringsdoeleinden is opgesteld, rekening is gehouden met de ficties van de Wet WOZ.

9. Vervolgens is het de vraag of verweerder door middel van de gecorrigeerde vervangingswaarde zoals opgenomen in het bestreden besluit en het taxatieverslag aan zijn bewijslast voldoet, daarbij in aanmerking nemend wat eiseres daartegen heeft aangevoerd.

10. Tussen partijen is niet in geschil dat om de gecorrigeerde vervangingswaarde van de onroerende zaak op 1 januari 2018 te bepalen de kengetallen uit de Taxatiewijzer Onderwijs (hierna: de Taxatiewijzer) als uitgangspunt moeten worden genomen, waarbij de rechtbank zich aansluit.

11. De rechtbank stelt vast dat de waarde van de grond tussen partijen niet in geschil is. Hetzelfde geldt voor de correctie voor functionele veroudering.

12. Eiseres voert aan dat is uitgegaan van een te hoge bruto vervangingswaarde van de opstallen, omdat de correctie voor grootte van de kengetallen uit de Taxatiewijzer onjuist is toegepast.

In de Taxatiewijzer staat bij de kengetallen van een bepaald archetype een standaard grootte vermeld. Als een WOZ-object dat onder dit archetype valt daar (substantieel) van afwijkt, moet hiervoor een correctie plaatsvinden, omdat de gemiddelde bouwkosten per m² bij een groter bouwwerk lager zijn dan bij een kleiner bouwwerk. Hoe groter een object, hoe lager de kosten per m².

In de taxatiewijzer Algemeen (p. 54) staat hierover onder meer:

Voor het bepalen van de juiste correctiefactor wordt uitgegaan van de totale grootte van een gebouw en niet van de oppervlakte van het deelobject dat wordt getaxeerd. Daarom worden bij het bepalen van de correctie grootte door het systeem TIOX alle WOZ-deelobjecten die behoren tot één WOZ-object en die eenzelfde archetypecodering hebben, bij elkaar geteld. Dit zijn immers veelal WOZ-deelobjecten die worden onderscheiden binnen één gebouw. Als deze aanname niet correct is en de desbetreffende WOZ-deelobjecten zijn wel afzonderlijke gebouwen, dan zal de taxateur de correctie voor grootte handmatig aanpassen.

(..).

De rechtbank sluit zich hierbij aan, wat betekent dat gedeelten met een eigen archetype apart beoordeeld moeten worden. Het gedeelte uit 1964 met als archetype [nummer 1] en een oppervlakte van 410 m² en het gedeelte uit 2002 met als archetype [nummer 2] en een (totale) oppervlakte van 680 m² moeten daarom apart gecorrigeerd worden voor grootte. Het andersluidende betoog van eiseres dat de onderdelen bij elkaar op geteld moeten worden om vervolgens te corrigeren voor grootte volgt de rechtbank dan ook niet.

13. Eiseres voert verder aan dat verweerder ten onrechte de levensduur van de onroerende zaak heeft verlengd en dat de door verweerder aangehouden restwaarde niet is onderbouwd, omdat een onderbouwing van de gebruikte kengetallen uit de Taxatiewijzer ontbreekt.

Voor de bepaling van de restwaarde houdt verweerder bij de ruwbouw een percentage van 27 % aan, bij de afbouw 22 % en bij de installaties 17 %, het gemiddelde van de bandbreedte zoals in de Taxatiewijzer opgenomen.

Eiseres stelt dat de restwaarde van alle onderdelen 5 % is.

Zoals eiseres terecht aanvoert, zijn de kengetallen uit de Taxatiewijzer onvoldoende met marktgegevens onderbouwd. Echter, met de verwijzing in het bestreden besluit naar een zestal verkopen van (basis)scholen en dagverblijven waarvan de verkoopprijzen dicht genoeg bij de waardepeildatum overeen zijn gekomen, levert verweerder gerealiseerde marktcijfers die in combinatie met de Taxatiewijzer een voldoende onderbouwing geven.

De verkochte objecten liggen niet in Spijkenisse of omgeving. Verkopen van dit soort objecten doen zich - vanwege het beperkte aantal objecten van deze aard – niet zo vaak voor. Daarom kon verweerder naar verkooptransacties van dit type object elders uitwijken. Uit de verkopen volgt een (totale) restwaarde van 24,45 %, 36,71 %, 25,541 %, 24,47 %, 35,96% en 23,3%. Deze percentages zijn voldoende inzichtelijk doordat verweerder de verkoopsom heeft verminderd met de grondwaarde, de aldus berekende waarde van de opstal heeft gedeeld door de vervangingswaarde en de uitkomst heeft vermenigvuldigd met 100 %.

Wat betreft de levensduur gaan beide partijen uit van een initiële levensduur van 47 jaar voor de ruwbouw, 27 jaar voor de afbouw en 17 jaar voor de installaties, het gemiddelde van de bandbreedte zoals in de Taxatiewijzer opgenomen.

Op de waardepeildatum is het gedeelte uit 1964 zaak 54 jaar oud. Dit betekent dat dan in beginsel de restwaarde van de onroerende zaak is bereikt.

Het gedeelte uit 2002 heeft voor alle onderdelen nog niet de restwaarde bereikt, maar desondanks heeft verweerder bij het onderdeel installaties een levensduur verlenging van een jaar toegepast.

Uit het arrest van de Hoge Raad van 23 oktober 2020, ECLI:NL:HR:2020:1671, volgt dat als in de waardering wordt aangesloten bij een taxatiewijzer, de partij die wil afwijken van de kengetallen in die taxatiewijzer de gronden daarvoor moet stellen en bij betwisting aannemelijk maken.

Omdat volgens verweerder de levensduur van de onroerende zaak op een langere periode gesteld moet worden dan de periode die volgt uit de Taxatiewijzer en dat de restwaarde op dat latere tijdstip wordt bereikt, rust de bewijslast daarvan verweerder, nu eiseres dit betwist.

Verweerder voert voor de levensduurverlenging aan dat sprake is van normaal onderhoud van de onroerende zaak, waarbij de onroerende zaak in functie is.

Het gedeelte uit 1964 is echter op de waardepeildatum 54 jaar oud. De ruwbouw gaat dan 14 jaar langer mee dan oorspronkelijk ingeschat, de afbouw 32 jaar en de installaties 42 jaar. Met een dergelijke langere levensduur dan oorspronkelijk ingeschat, vindt de rechtbank het enkele argument dat de onroerende zaak wordt onderhouden een onvoldoende onderbouwing voor de levensduurverlenging.

Daar komt bij dat door de levensduurverlenging de restwaarde later wordt bereikt, maar desondanks is de restwaarde niet aangepast of duidelijk gemaakt wat de invloed van de levensduurverlenging op de restwaarde is.

Dit betekent dat de levensduurverlenging door verweerder onvoldoende is onderbouwd.

14. Het voorgaande leidt echter niet tot de conclusie dat de totale waarde te hoog is vastgesteld. In het bestreden besluit merkt verweerder terecht op dat bij de waardering de btw ten onrechte niet is meegerekend. Immers, de activiteiten die in de onroerende zaak plaatsvinden zijn niet onderworpen aan omzetbelasting, zodat de gecorrigeerde vervangingswaarde daarom inclusief (21%) btw moet worden bepaald. Ter zitting heeft eiseres dit ook erkend.

Omdat de btw in eerste instantie ten onrechte niet is mee gewaardeerd, heeft verweerder nu een marge van € 159.784,- (21% van € 1.070.000,- minus de grondwaarde van € 309.120,-). Indien vanwege de niet onderbouwde levensduurverlenging van het gedeelte uit 1964, de waarde van dit gedeelte naar de restwaarde zou worden verlaagd, is dit met het ten onrechte niet meerekenen van de btw verdisconteerd.

15. Dit blijkt ook uit het taxatierapport van eiseres en de aanvullende taxatiekaart. Hieruit volgen twee waarden, € 822.000,- en € 971.000,-. De waarde van € 822.000,- kan niet worden gevolgd, omdat deze mede is gebaseerd op een restwaarde van 5 %. Indien wordt uitgegaan van de thans onderbouwde gemiddelde restwaarden van 27 %, 22 % en 17 % komt de waarde volgens eiseres uit op € 971.000,-. Echter, ook eiseres heeft ten onrechte zonder btw gewaardeerd. Wanneer de btw wordt meegenomen, komt de waarde van eiseres op € 1.174910,- uit, boven de beschikte waarde van € 1.070.000,-. De taxatiekaart van eiseres ondersteunt dus het oordeel dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.

16. De slotsom is dan dat verweerder slaagt in zijn bewijslast.

17. Het beroep is daarom ongegrond.

18. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. M.I. Blagrove, voorzitter, en mrs. G.C.W. van der Feltz en A.P. Bliek-Monsma, leden, in aanwezigheid van mr. M. Noordegraaf, griffier. De uitspraak is in het openbaar gedaan op 8 juni 2021.

De voorzitten, overige leden en de griffier zijn verhinderd de uitspraak te ondertekenen

griffier voorzitter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht).