Hof Amsterdam, 16-08-2007, nr. 1656/05

Het gaat in deze zaak, kort samengevat, om de volgende tussen partijen enerzijds gestelde en anderzijds niet dan wel onvoldoende weersproken en dus vaststaande feiten en omstandigheden.

[appellant] en [geïntimeerde] hebben op 27 juni 2002 een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot een perceel met opstallen gelegen aan de [straat] 8 te [plaats] (hierna: het perceel). De koopsom bedroeg€ 250.000,- kosten koper. [geïntimeerde]

bleef eigenaar van een aangrenzend perceel met woonhuis aan de [straat] 9 (in de koopakte aangeduid met "het onverkochte deel van gemeld perceel [1] ", hierna: het woonhuis).

In de koopakte is onder meer het volgende beding opgenomen: "Tenslotte zal in de akte tot levering het navolgende beding worden opgenomen.

Verkoper, en zijn zoon, [zoon] en zijn schoondochter, [schoondochter] dan wel hun rechtverkrijgende in de eigendom van respectievelijk het onverkochte deel van gemeld perceel [1] en het perceel, plaatselijk bekend [postcode] [plaats] , gemeente [gemeente] , [straat] (ongenummerd/achter 6 en 7), kadastraal bekend gemeente [gemeente] [kadastrale aanduiding] verbinden zich om direct of indirect geen zienswijzen, bedenkingen, bezwaren/beroepen in te dienen/te maken tegen de door koper of diens rechtverkrijgenden in de eigendom van het verkochte voorgenomen plannen en bouwaanvra (a)g(en) ten aanzien van de realisatie van bedrijfsgebouwen op het verkochte of tegen wenselijk geachte wijzigingen daarvan - voor zover deze betrekking (zullen) hebben dan wel van invloed (zullen/kunnen) zijn op de ontwikkeling en uitvoering van de plannen en zullen nimmer enige

planschadevergoedingen en nadeelcompensatie en enige andere

vergoeding in samenhang met de door koper of diens

rechtverkrijgenden in de eigendom van het verkochte eventueel beoogde bestemmingswijziging indienen.

Dit beding ( ... ) alsmede dit ketting- en boetebeding zullen bij elke eigendomsoverdracht of vestiging van een zakelijk en/of persoonlijk genotsrecht van het onverkochte deel van gemeld perceel [1] en het perceel, plaatselijk bekend [postcode] [plaats] , gemeente [gemeente] , [straat] (ongenummerd/achter 6 en 7), kadastraal bekend gemeente [gemeente] [kadastrale aanduiding] , aan de nieuwe verkrijger casu quo gebruiker in eigendom en/of zakelijk en/of persoonlijk genotsrecht moeten worden opgelegd, ten behoeve van de eigenaar van het verkochte moeten worden bedongen en aangenomen en in elke verdere akte van eigendomsoverdracht en/of vestiging van een zakelijk en/of persoonlijk genotsrecht woordelijk worden overgenomen, zulks op verbeurte door de overtredende of toerekenbaar tekortkomende partij, die verzuimt op te leggen, te bedingen, aan te nemen of doen aannemen, van een zonder ingebrekestelling en/of rechterlijke tussenkomst direct opeisbare boete, welke niet voor matiging vatbaar is, van eenhonderdduizend euro (€ 100.000,00), ten behoeve van de wederpartij, een en ander onverminderd de verplichting van de overtredende of toerekenbaar

tekortkomende partij tot vergoeding aan de wederpartij van kosten, schade en interessen.

( . . . )

(hierna: het beding)

In de op 2 september 2002 verleden akte tot levering van het perceel is het beding eveneens opgenomen, onder de kop "bezwaarbepaling, ketting- en boetebeding".

Op 2 februari 2004 heeft [geïntimeerde] met [X] en

[Y] (hierna: [X] c.s.) een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot het woonhuis. De koopsom bedroeg

€ 190.000,- kosten koper. Noch in deze koopovereenkomst, noch in de leveringsakte van 5 maart 2004 waarbij het woonhuis aan [X] c.s. is geleverd, is het beding opgenomen.

[appellant] heeft in eerste aanleg, na wijziging van zijn eis, gevorderd [geïntimeerde] te veroordelen tot betaling van de contractuele boete van € 100.000,-, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van de dagvaarding tot de dag van de algehele voldoening, alsmede tot betaling van aanvullende schadevergoeding, op te maken bij staat en tot betaling van de proceskosten. De rechtbank heeft de vordering afgewezen.

[appellant] heeft aan zijn vordering ten grondslag gelegd dat [geïntimeerde] is tekortgeschoten in de nakoming van de onder 4.1. 1 genoemde koopovereenkomst, omdat [geïntimeerde] het beding niet heeft opgenomen in de met [X] c.s. gesloten koopovereenkomst van 2 februari 2004 en in de leveringsakte van 5 maart 2004. Volgens [appellant] is [geïntimeerde] hierdoor de contractuele boete verschuldigd en dient [geïntimeerde] daarnaast de schade die hij, [appellant] , heeft geleden te vergoeden.

[geïntimeerde] heeft als meest verstrekkende verweer tegen de vordering aangevoerd dat het beding in strijd is met de goede zeden en/of openbare orde en dus nietig. De rechtbank heeft dit standpunt gevolgd. Zij heeft geoordeeld dat het beding een inbreuk vormt op zó fundamentele beginselen van de Nederlandse rechtsorde dat het nietig moet worden geacht. Tegen dit oordeel van de rechtbank richt zich grief I.

Ten aanzien van deze grief wordt het volgende overwogen.

Krachtens artikel 3:40, eerste lid, BW is een rechtshandeling die door inhoud of strekking in strijd is met de goede zeden of de openbare orde, nietig. Dit brengt mee dat een overeenkomst respectievelijk een daarin opgenomen beding nietig is indien de overeenkomst dan wel dat beding verplicht tot een prestatie die in strijd komt met de goede zeden of openbare orde. Derhalve dient te worden beoordeeld of het voorliggende beding verplicht tot een dergelijke prestatie.

Het beding voorziet er niet alleen in om in de relatie tussen de partijen bij de onder 4.1.1 genoemde koopovereenkomst, [appellant] en [geïntimeerde] , vast te leggen dat [geïntimeerde] op geen enkele wijze (waaronder in rechte) kan opkomen tegen de - in het beding bedoelde - bouw- en ontwikkelingsplannen van [appellant] met betrekking tot het perceel, maar schrijft tevens voor dat [geïntimeerde] deze beperking bij wijze van kettingbeding moet doorgeven aan al zijn rechtsopvolgers (en het door dezen moet laten doorgeven aan hun rechtsopvolgers) als eigenaar van het woonhuis en het aangrenzende ongenummerde perceel, zodat (ook) derden deze het woonhuis en het ongenummerde perceel achter [straat] 6 en 7 te [plaats] niet zullen kunnen verkrijgen zonder bij voorbaat afstand te doen van de in het beding genoemde rechten. Daarmee strekt het beding ertoe om derden de toegang tot rechtsbescherming op grond van - in het bijzonder - de hoofdstukken 6, 7 en 8 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb), alsmede iedere verdere rechtsbescherming, te ontzeggen met betrekking tot de bouw- en ontwikkelingsplannen van [appellant] en diens rechtsopvolgers als eigenaar van het perceel. Dit moet om de volgende redenen ontoelaatbaar worden geacht.

In artikel 17 van de Grondwet is bepaald dat niemand tegen zijn wil kan worden afgehouden van de rechter die de wet hem toekent. Op grond van artikel 6 van het Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden (EVRM) en artikel 14 van het Internationaal Verdrag inzake burgerrechten en politieke rechten (BUPO) heeft een ieder bovendien recht op een eerlijke en openbare behandeling van zijn zaak door een onafhankelijk en onpartijdig gerecht dat bij de wet is ingesteld. Het betreft hier fundamentele rechtsbeginselen die ertoe strekken de rechtsbescherming van

burgers te waarborgen, en die niet ongelimiteerd aan willekeurige opvolgende verkrijgers van het woonhuis kunnen worden ontzegd op de wijze voorzien in het beding. Bepalend hierbij is dat de beperking van de toegang tot rechtsbescherming, die praktisch neerkomt op een ontzegging daarvan, in het beding volstrekt algemeen en onbepaald is geformuleerd, zowel gemeten naar degenen die het beding bedoelt te raken (alle opvolgende verkrijgers van het woonhuis) als gemeten naar de aan dezen ontzegde (mogelijke) handelingen teneinde hun rechten te waarborgen, waardoor het beding zeer verstrekkend en met de zojuist bedoelde rechtsbeginselen onverenigbaar is. Dit alles klemt te meer, nu daarenboven de bouw- en ontwikkelingsplannen van [appellant] in het beding slechts vagelijk zijn omschreven en het beding bovendien bepaalt dat in die plannen nog "wenselijk geachte wijzigingen", die niet nader zijn omschreven, kunnen worden aangebracht, waardoor de reikwijdte van de beperkingen door het beding en daarmee de consequenties van het prijsgeven van rechtsbescherming op voorhand moeilijk te overzien zijn en nog worden vergroot.

Dat het beding niet zal leiden tot niet- ontvankelijkverklaring in een bestuursrechtelijke procedure

- zoals [appellant] heeft aangevoerd - en in die zin de toegang tot de rechter niet absoluut onmogelijk maakt, maakt het bovenstaande niet anders. Mede gelet op het bedrag van de contractuele boete, dat zowel op zichzelf beschouwd als in verhouding tot de koopprijs zeer hoog moet worden geacht, en de verplichting tot (verdere) schadevergoeding wordt de toegang tot rechtsbescherming aan opvolgende verkrijgers van het woonhuis praktisch gezien ontnomen.

De conclusie moet dan ook zijn dat het beding verplicht tot een prestatie die onverenigbaar is met in de Nederlandse rechtsorde verankerde fundamentele rechtsbeginselen en die daardoor in strijd is met de openbare orde, zodat het beding nietig is. De grief is dus tevergeefs voorgesteld.

Grief II strekt ten betoge dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat [geïntimeerde] niet gehouden was om het beding in de koopovereenkomst met [X] c.s. en de bijbehorende

leveringsakte op te nemen. Gelet op het hiervoor overwogene faalt ook deze grief.

Grief III heeft geen zelfstandige betekenis en behoeft derhalve geen bespreking.

Het bewijsaanbod van [appellant] dient als niet terzake dienende te worden gepasseerd, nu geen feiten zijn gesteld die, indien bewezen, tot andere oordelen aanleiding geven.