HR, 25-02-2022, nr. 21/00796

In deze zaak staat centraal het rechtsmiddelenverbod van art. 7:262 lid 2 BW. Zoals door het hof onder ogen is gezien, heeft de kantonrechter art. 11 lid 4 UHW onjuist toepast. Anders dan Verhuurders betogen, kan echter niet worden gezegd dat de kantonrechter ook buiten het toepassingsgebied van art. 11 lid 4 UHW is getreden, dan wel, volgens de ruimere formulering van het cassatiemiddel in het principaal beroep, buiten het toepassingsgebied van art. 7:246-265 BW en de huurprijswetgeving.

De klachten in het principaal beroep treffen mijns inziens geen doel. De voorwaarde waaronder het incidenteel beroep is ingesteld, is niet vervuld.

In cassatie kan van de volgende feiten worden uitgegaan:1.

(i) Huurders huren vanaf 1 augustus 2017 de zelfstandige woonruimte (een appartement) aan de [a-straat 1] te [plaats] . Aanvankelijk was Maes Invest B.V. de verhuurder, later werden Verhuurders en een derde, [betrokkene 1] (hierna: [betrokkene 1] ) verhuurder, en inmiddels zijn dit alleen Verhuurders.

(ii) De overeengekomen huurprijs bedroeg bij aanvang van de huur € 970,— per maand, exclusief servicekosten en kosten voor het gebruik van een parkeerplaats.

(iii) Huurders hebben op 5 december 2017 de huurcommissie verzocht om de redelijkheid van de overeengekomen aanvangshuurprijs te beoordelen. In een uitspraak van 29 juni 2018 heeft de huurcommissie geoordeeld dat het puntenaantal van de woonruimte per 1 augustus 2017 125 is en dat bij dit puntenaantal de maximale huurprijsgrens € 611,25 (exclusief bijkomende kosten) bedraagt, wat lager is dan de huurliberalisatiegrens van € 710,68.

Verhuurders en [betrokkene 1] hebben gevorderd dat de kantonrechter van de rechtbank Midden-Nederland een uitspraak doet over het punt waarvoor door Huurders om een uitspraak van de huurcommissie is verzocht. Bij eindvonnis van 18 september 20192.heeft de kantonrechter geoordeeld dat per 1 augustus 2017 het aantal punten 148 is en dat de maximale huurprijsgrens bij dit puntenaantal € 730,51 exclusief bijkomende kosten bedraagt. De kantonrechter heeft de aanvangshuur vervolgens op € 730,51 gesteld.

Verhuurders hebben ondanks het rechtsmiddelenverbod van art. 7:262 lid 2 BW hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, locatie Leeuwarden, en hebben daarbij een beroep gedaan op een doorbrekingsgrond. Bij arrest van 24 november 20203.heeft het hof geoordeeld dat een doorbrekingsgrond zich niet voordoet; het hoger beroep van Verhuurders is door het hof ongegrond verklaard.

Op 3 februari 2021 hebben Verhuurders bij de kantonrechter van de rechtbank Midden-Nederland verzocht om een herstelvonnis als bedoeld in art. 31 Rv. Bij vonnis van 21 april 20214.heeft de rechtbank geoordeeld dat geen sprake van een kennelijk fout als bedoeld in art. 31 Rv die zich voor herstel leent, ook al is het vonnis van 18 september 2019 mogelijk inhoudelijk onjuist.

Verhuurders hebben bij procesinleiding van 24 februari 2021 cassatieberoep ingesteld tegen het arrest van het hof. Huurders hebben verweer gevoerd en voorwaardelijk incidenteel cassatieberoep ingesteld. Beide partijen hebben hun standpunten schriftelijk doen toelichten, en namens Verhuurders is gerepliceerd.

Verhuurders hebben ondanks het rechtsmiddelenverbod van art. 7:262 lid 2 BW hoger beroep ingesteld. Zij hebben daartoe een doorbrekingsgrond aangevoerd, en het hof heeft over het bestaan van die grond een oordeel gegeven. Vaste rechtspraak is dat van een dergelijke beslissing beroep in cassatie kan worden ingesteld en dat het rechtsmiddelenverbod niet aan de ontvankelijkheid van het cassatieberoep in de weg staat.5.Verhuurders hebben bij het door hen ingestelde cassatieberoep ook belang.

Voordat ik de klachten van het middel bespreek, maak ik enkele korte opmerkingen over het wettelijke stelsel met betrekking tot de toetsing van de aanvangshuurprijs in het geval van huur van zelfstandige woonruimte.

De wet maakt wat betreft de huur van zelfstandige woonruimte onderscheid tussen woningen met een aanvangshuurprijs onder respectievelijk boven de liberalisatiegrens. Indien de huurprijs bij aanvang van de huurovereenkomst boven de liberalisatiegrens ligt, volgt uit art. 7:247 BW dat de meeste van de (beschermende) bepalingen van art. 7:248-7:265 BW niet van toepassing zijn.6.Kort gezegd is de hoogte van de bij aanvang van de huur door partijen overeengekomen huurprijs dus in beginsel bepalend voor de vraag of sprake is van sociale huur dan wel huur in de vrije sector. Op grond van art. 7:247 BW in verbinding met art. 7:249 lid 1 BW kunnen huurders en verhuurders binnen zes maanden na aanvang van de huurovereenkomst de huurcommissie verzoeken om een uitspraak te doen over de redelijkheid van de door partijen overeengekomen huurprijs.7.Die mogelijkheid bestaat ongeacht de hoogte van de door partijen zelf overeengekomen huurprijs. Dat is begrijpelijk. In verband met de bescherming die met sociale huur aan de huurder wordt geboden, behoort de vraag of de regels met betrekking tot sociale huur van toepassing zijn, niet gehéél aan partijen te worden overgelaten (vergelijk hierna 4.4 onder a). Wel moet dus een partij binnen zes maanden na aanvang van de huur in beweging komen. Uiteraard is die partij in de praktijk steeds de huurder.

Indien de huurcommissie om een uitspraak wordt verzocht, toetst die commissie de aanvangshuurprijs aan de hand van het zogenaamde puntenstelsel.8.De huurcommissie stelt vast hoeveel punten aan de woning behoren te worden toegekend en op basis van de daarvoor geldende tarieven9.stelt de huurcommissie vervolgens de ‘maximale huurprijsgrens’10.voor de woning vast. Indien die maximale huurprijsgrens onder zowel de liberalisatiegrens als de overeengekomen aanvangshuurprijs ligt, volgt uit art. 11 leden 2 en 3 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (hierna: UHW) dat de huurcommissie de redelijke aanvangshuurprijs in beginsel op die maximale huurprijsgrens bepaalt.11.Indien de overeengekomen huurprijs lager ligt dan de maximale huurprijsgrens, zal de huurcommissie ermee volstaan de redelijkheid van die overeengekomen huurprijs uit te spreken.

Ligt de overeengekomen huurprijs hóger dan de met hulp van het puntenstelsel door de huurcommissie vastgestelde maximale huurprijsgrens, dan moet worden onderscheiden.

a. Ligt de maximale huurprijsgrens onder de liberalisatiegrens, dan spreekt de huurcommissie uit dat zij de overeengekomen huurprijs niet redelijk acht, met vermelding van de volgens haar wel redelijke huurprijs (art. 11 lid 3 UHW). Komt een zodanige huurprijs onherroepelijk vast te staan (hetzij omdat partijen zich bij de uitspraak van de huurcommissie neerleggen, hetzij omdat ook de kantonrechter de redelijke huurprijs vaststelt op een bedrag onder de liberalisatiegrens), dan is de consequentie dat voor deze woonruimte – waarvoor partijen een huurprijs waren overeengekomen die boven de liberalisatiegrens ligt – alsnog het regime van sociale huur van toepassing wordt (art. 11 lid 4 tweede volzin UHW).12.

b. Ligt de maximale huurprijsgrens boven de liberalisatiegrens, dan spreekt de huurcommissie uit dat de overeengekomen huurprijs redelijk is (art. 11 lid 4 eerste volzin UHW). Die redelijkheid berust er in dit geval uiteraard niet op dat de overeengekomen huurprijs in overeenstemming is met de waardering van de maximale huurprijs door de huurcommissie aan de hand van het puntenstelsel (de overeengekomen huurprijs is hóger dan de maximale huurprijsgrens). Nee, die redelijkheid berust in plaats daarvan op de vrijheid van partijen om met betrekking tot een woning die volgens die waardering binnen de vrijesectorhuur valt, een huurprijs bóven de maximale huurprijsgrens overeen te komen. Kortom, de prijs is redelijk omdat hij vrij is.

De uitspraak van de huurcommissie geldt als fictieve overeenkomst tussen partijen (zodat partijen aan de uitspraak van de huurcommissie omtrent de redelijke huurprijs gebonden zijn), tenzij een van partijen binnen acht weken een beslissing van de kantonrechter vordert over het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht (art. 7:262 lid 1 BW).13.De kantonrechter zal aan de hand van dezelfde criteria de redelijkheid van de huurprijs dienen te toetsen. Het is de bedoeling van de wetgever dat de kantonrechter het geschil definitief beslist: art. 7:262 lid 2 BW bepaalt dat tegen de beslissing van de kantonrechter geen hogere voorziening openstaat.

Ik kom nu bij de voorliggende zaak. Verhuurders hebben overeenkomstig art. 7:262 BW een vordering ingesteld bij de kantonrechter, omdat zij zich niet konden vinden in de beslissing van de huurcommissie dat de redelijke aanvangshuurprijs € 611,25 bedraagt. De kantonrechter stelde uiteindelijk een maximale huurprijsgrens vast van € 730,51 per maand. Op grond van art. 11 lid 4 UHW had de kantonrechter, nu de maximale huurprijsgrens van de woning boven de liberalisatiegrens lag (die grens was bij het aangaan van de huur volgens de onbestreden vaststelling van het hof € 710,68), de redelijkheid van de tussen partijen overeengekomen aanvangshuurprijs (van € 970,— per maand) dienen uit te spreken, zie hiervoor 4.3 onder b. In plaats daarvan heeft de kantonrechter de huurprijs vastgesteld op € 730,51 per maand.

Verhuurders hebben vervolgens, ondanks het rechtsmiddelenverbod van art. 7:262 lid 2 BW, hoger beroep ingesteld. Volgens vaste rechtspraak kan een wettelijk rechtsmiddelenverbod worden doorbroken indien de rechter:14.

1. buiten het toepassingsgebied van de desbetreffende bepaling is getreden;

2. de desbetreffende bepaling ten onrechte buiten toepassing heeft gelaten; of

3. bij de behandeling van de zaak een zodanig fundamenteel rechtsbeginsel heeft veronachtzaamd dat van een eerlijke en onpartijdige behandeling van de zaak niet kan worden gesproken.

Eveneens volgens vaste rechtspraak levert een onjuiste toepassing van een bepaling geen grond voor doorbreking op.15.Het rechtsmiddelenverbod is immers juist bedoeld om discussie uit te sluiten over de wijze waarop de rechter van zijn aan de desbetreffende bepaling ontleende bevoegdheid gebruik heeft gemaakt.16.

De juiste scheidslijn tussen een onjuiste toepassing van een bepaling en het treden buiten het toepassingsgebied van die bepaling, is niet a priori gegeven. Zo men wil is het laatste niet meer dan een gekwalificeerde vorm van het eerste, want een zozeer onjuiste toepassing van de bepaling dat daardoor buiten haar toepassingsgebied wordt getreden. Waarop het dus op aankomt is wat wel of niet tot het toepassingsgebied van de bepaling wordt gerekend. Het antwoord op die vraag is niet a priori duidelijk en moet door uitleg van het wettelijk stelsel worden beantwoord, rekening houdend met de strekking van het desbetreffende rechtsmiddelenverbod en de betrokken algemene en bijzondere belangen, waaronder ook eventuele fundamentele rechten van partijen.17.Gangbaar is de voorstelling van zaken volgens welke een rechter buiten het toepassingsgebied van een bepaling treedt, als hij een voorvraag die aan de eigenlijke toepassing van de bepaling voorafgaat, onjuist beantwoordt.18.Die voorstelling dunkt mij niet onjuist, maar ik meen dat zij aan de kwestie niet werkelijk iets kan veranderen: door uitleg van het wettelijk stelsel zal men moeten bepalen wat voorvraag is en wat eigenlijke toepassing. Zulke uitleg is niet een vorm van strikt-logisch redeneren, maar is recht doen aan gepaste normatieve overwegingen.

Verhuurders hebben er in hoger beroep een beroep op gedaan dat de kantonrechter buiten het toepassingsgebied van de huurprijswetgeving en artikel 11 lid 4 UHW is getreden door een geliberaliseerde huurprijs vast te stellen.

Het hof heeft in rechtsoverweging 4.2 en 4.3 met juistheid overwogen dat voor de ontvankelijkheid van het hoger beroep voldoende was dat op een van de doorbrekingsgronden een beroep is gedaan, maar dat dit nog niet betekent dat het beroep op de doorbrekingsgrond ook terecht is.19.Vervolgens is het hof in rechtsoverweging 4.4 e.v. tot het oordeel gekomen dat het beroep op de doorbrekingsgrond niet slaagt en dat het hoger beroep daarom moet worden verworpen. Het hof heeft daarbij van belang geacht dat de kantonrechter heeft geoordeeld dat een huurprijs van € 730,51 per maand bij toepassing van de systematiek van de UHW de maximale huurprijs is. De beslissing om niet de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs uit te spreken, berust volgens het hof niet op het ten onrechte buiten toepassing laten van art. 11 lid 4 UHW, maar op een onjuiste toepassing van die bepaling. In dit verband verwijst het hof naar twee arresten van uw Raad.20.

Het cassatiemiddel bevat diverse onderdelen, maar in de kern lees ik daarin niet meer dan twee klachten. De eerste is dat het oordeel van het hof onbegrijpelijk is, omdat Verhuurders als doorbrekingsgrond hebben aangevoerd dat de kantonrechter buiten het toepassingsgebied van art. 7:246-265 BW en de huurprijswetgeving is getreden, terwijl het hof slechts zou hebben besproken of buiten het toepassingsgebied van art. 11 lid 4 UHW is getreden. Ook wordt erover geklaagd dat het hof met zijn oordeel miskent dat wanneer de waardering van de woning een huurprijsgrens oplevert die boven de liberalisatiegrens ligt, dit tot gevolg heeft dat het stelsel van art. 7:246-265 BW niet meer van toepassing is, zodat de huurcommissie zich niet over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs uitspreekt.

Ik bespreek de laatstbedoelde klacht eerst.

Waar behoort in de voorliggende zaak de scheidslijn te worden getrokken tussen een onjuiste toepassing van de bepalingen met betrekking tot toetsing van de aanvangshuurprijs in het geval van huur van zelfstandige woonruimte en een treden buiten het toepassingsgebied van die bepalingen?

Hiervoor 4.2 bleek dat volgens art. 7:249 BW partijen de overeengekomen huurprijs kunnen laten toetsen ongeacht of de overeengekomen huurprijs boven of onder de liberalisatiegrens ligt.21.Komt een tot onder de liberalisatiegrens verlaagde huurprijs onherroepelijk vast te staan, dan heeft dit weliswaar gevolgen voor het toepasselijke regime (vrijesectorhuur wordt dan sociale huur, hiervoor 4.4 onder a), maar daaraan komen we in de fase van de toetsing van de huurprijs nog niet toe. Ook is de vraag of de maximale huurprijsgrens boven de liberalisatiegrens ligt van belang voor de inhoud van het oordeel dat de huurcommissie (en eventueel de kantonrechter) over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs dient te geven (hiervoor 4.4 onder b). Het een noch het ander doet er echter aan af dat volgens het wettelijk stelsel de huurcommissie (en eventueel de kantonrechter) over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs een uitspraak moet doen en doet (art. 11 lid 1 eerste volzin UHW), dus anders dan de steller van het middel doet voorkomen. Dat de inhoud van die uitspraak in het zich hier voordoende geval dat de maximale huurprijsgrens van de woonruimte boven de liberalisatiegrens ligt, gelet op art. 11 lid 4 UHW behoorde te zijn dat de door partijen overeengekomen huurprijs redelijk is, maakt dat niet anders. Kortom, de wijze waarop de wetgever de regels met betrekking tot de toetsing van de aanvangshuurprijs in het geval van huur van zelfstandige woonruimte heeft ingericht, wijst er niet op dat de door de kantonrechter gegeven onjuiste toepassing van art. 11 lid 4 UHW de kwalificatie verdient dat daarmee buiten het toepassingsgebied van die bepaling is getreden.22.

De strekking van het rechtsmiddelenverbod van art. 7:262 lid 2 BW pleit mijns inziens niet voor een andere uitkomst, integendeel. Die strekking is dat met de procedure bij de huurcommissie en vervolgens bij de kantonrechter reeds door twee onafhankelijke instanties (waarvan de tweede een rechterlijke instantie is) over de kwestie is geoordeeld, welke kwestie zuiver financieel van aard is, terwijl partijen belang hebben bij spoedige duidelijkheid over de periodiek door de huurder aan de verhuurder verschuldigde huurprijs.23.

Wat betreft de betrokken belangen van partijen merk ik op dat die belangen niet werkelijk anders zijn dan in het geval dat de kantonrechter op grond van een verkeerde toepassing van het puntenstelsel een onjuiste beslissing over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs zou hebben gegeven. Ervan uitgaande dat de waardering door de huurcommissie van het appartement op 125 punten onjuist is en die van de kantonrechter op 148 punten juist, zouden Verhuurders het hebben moeten doen met een beslissing van de kantonrechter die zich met het oordeel van de huurcommissie ten onrechte verenigde. Ook zouden Verhuurders het hebben moeten doen met een huurprijs passend bij 125 punten – en dus met verlaging van de huurprijs tot beneden de liberalisatiegrens en wel in sterkere mate dan nu voorligt – indien de huurcommissie terecht van 148 punten was uitgegaan, maar de kantonrechter (naar aanleiding van een door Huurders ingestelde vordering) ten onrechte van 125 punten. Dat alles is inherent aan het bestaan van het rechtsmiddelenverbod van art. 7:262 lid 2 BW.

Het voorgaande leidt mij tot de slotsom dat miskenning van de regel dat een overeengekomen huurprijs steeds redelijk is – ook al ligt zij boven de maximale huurprijsgrens voor de woning – indien de maximale huurprijsgrens voor de woning boven de liberalisatiegrens is gelegen, een niet zo fundamenteel gebrek oplevert, dat zij behoort te worden geduid als een treden buiten het toepassingsgebied van art. 11 lid 4 UHW (of van andere, daarmee samenhangende regels met betrekking tot de toetsing van de aanvangshuurprijs van zelfstandige woonruimte). Die miskenning is niet meer dan een onjuiste toepassing van art. 11 lid 4 UHW. Op het voorgaande stuit de klacht af.

In het verlengde van het voorgaande kan ook de motiveringsklacht van het middel geen doel treffen. In het oordeel van het hof ligt besloten dat de kantonrechter niet buiten het toepassingsgebied van art. 7:246-265 BW en de huurprijswetgeving is getreden. Dat het hof de motivering toespitst op art. 11 lid 4 UHW doet daaraan niet af. De steller van het middel maakt ook niet duidelijk welke andere bepaling uit het stelsel van art. 7:246-265 BW en de huurprijswetgeving door het hof ten onrechte niet in de beoordeling is betrokken. Hij geeft slechts een alternatieve uitleg aan art. 11 lid 4 UHW, als zou de huurcommissie respectievelijk de kantonrechter aan de vraag wat een redelijke huurprijs is niet toekomen als de maximale huurprijsgrens van een woning boven de liberalisatiegrens ligt. Uit het voorgaande volgt dat die uitleg onjuist is.

Ten slotte nog het volgende. Met het bestaan van een rechtsmiddelenverbod is gegeven de mogelijkheid dat partijen aan een onjuiste beslissing van een rechter gebonden zijn. Voor de partij die de pijn daarvan voelt, hier Verhuurders, is dat uiteraard weinig bevredigend. De wetgever heeft aan een ander, volgens hem hoger belang, echter de voorrang gegeven, namelijk het belang van spoedige definitieve duidelijkheid tussen partijen over de maandelijks door Huurders verschuldigde huurprijs (vergelijk hiervoor 4.16, met in voetnoot 23 wetshistorische gegevens). Met die door de wetgever gemaakte afweging zullen Verhuurders het moeten doen.

Het incidenteel cassatieberoep is ingesteld onder de voorwaarde dat het principaal cassatieberoep slaagt en behoeft gelet op het voorgaande geen bespreking.

De conclusie strekt tot verwerping van het principaal cassatieberoep.

De Procureur-Generaal bij de

Hoge Raad der Nederlanden

A-G