Hof Arnhem-Leeuwarden, 03-03-2015, nr. 14/00415

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 133 te [Z] voor het kalenderjaar 2013, per waardepeildatum 1 januari 2012, vastgesteld op € 318.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2013 (hierna: aanslag OZB) opgelegd.

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de waarde van de onroerende zaak en de aanslag OZB gehandhaafd.

Belanghebbende is tegen die uitspraken van de heffingsambtenaar in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 3 april 2014 ongegrond verklaard.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft in twee nadere stukken op het verweerschrift gereageerd.

Tot de stukken van het geding behoort, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 25 november 2014 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende bijgestaan door zijn echtgenote en namens de heffingsambtenaar [A].

Partijen hebben ter zitting een pleitnota overgelegd en voorgedragen.

Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.

Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van het object [a-straat] 133 te [Z] (hierna: de onroerende zaak). Het betreft een appartement van 134 m2 gelegen op de zesde verdieping van een appartementencomplex dat plaatselijk bekend is als [B]. Het appartementencomplex is gebouwd in 1980. Tot de onroerende zaak behoort verder een berging en een parkeerplaats.

Bij een op 6 juni 2011 ondertekende koopovereenkomst hebben belanghebbende en zijn echtgenote [C] het appartementsrecht van de onroerende zaak gekocht. De overeengekomen koopsom bedroeg € 320.000. Verder is in de koopovereenkomst – voor zover in de onderhavige zaak van belang – opgenomen:

‘artikel 6 Feitelijke levering, overdracht aanspraken

De feitelijke levering en aanvaarding vindt plaats op uiterlijk 15-06-2011 vrij van huur-, lease- of huurkoopovereenkomsten (…)

artikel 7 Baten, lasten en canons

Alle baten, lasten, en verschuldigde canons, waaronder begrepen heffingen die voortvloeien uit de akte van splitsing en/of het reglement, komen voor rekening van de koper met ingang van uiterlijk 15-06-2011.

(…)

Naar de laatst bekende gegevens bedragen de lasten en verplichtingen:

€ 800,-- per maand (rente) + € 432,-- per maand (kosten VVE, Nuon, WOZ) = € 1.232,-- per maand vanaf de feitelijke levering.

Deze verrekening vindt gelijktijdig plaats met de betaling van de koopsom.’

De feitelijke levering en aanvaarding heeft plaatsgevonden op 15 juni 2011. Op 8 en 9 augustus 2011 zijn belanghebbende en zijn echtgenote verhuisd. De notariële akte van levering is op 2 september 2011 gepasseerd.

Tussen partijen is in geschil het antwoord op de vraag of de per waardepeildatum 1 januari 2012 aan de onroerende zaak toegekende waarde van € 318.000 te hoog is. Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend, de heffingsambtenaar ontkennend.

Beide partijen hebben voor hun standpunten aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Hetgeen daaraan ter zitting is toegevoegd, is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.

Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, van de uitspraak op bezwaar en tot vermindering van de vastgestelde waarde tot € 297.000, althans tot een bedrag dat ruim onder de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde ligt. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

Op grond van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

In een geval waarin een belastingplichtige een woning kort na de peildatum heeft gekocht, moet in de regel ervan worden uitgegaan dat de door hem betaalde prijs de waarde van de onroerende zaak weergeeft, tenzij de partij die zich daarop beroept feiten en omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft (vgl. HR 29 november 2000, nr. 35.797, ECLI:NL:HR:2000:AA8610). Naar het oordeel van het Hof heeft zulks evenzeer te gelden voor de situatie waarin een belastingplichtige een onroerende zaak kort vóór de waardepeildatum koopt. Daarbij dienen de feiten en omstandigheden die zich hebben voorgedaan ten tijde van de datum waarop de koopovereenkomst tussen de koper en de verkoper tot stand is gekomen als uitgangspunt te worden genomen en niet, zoals door de heffingsambtenaar wordt verdedigd, de datum waarop de notariële akte van levering is gepasseerd.

Het appartementsrecht van de onroerende zaak is in juni 2011 – derhalve zeven maanden vóór de waardepeildatum – door belanghebbende gekocht voor € 320.000. De heffingsambtenaar heeft aangevoerd dat bij dit bedrag moet worden opgeteld een bedrag van € 3.080 dat belanghebbende bij de levering heeft betaald teneinde vanaf 15 juni 2011 van de woning gebruik te kunnen maken zodat de door belanghebbende besteedde prijs in wezen € 323.080 is op de leveringsdatum 2 september 2011. Het Hof volgt de heffingsambtenaar niet in dit standpunt. In het onderhavige geval is belanghebbende, de meest biedende gegadigde, op 6 juni 2011 bereid geweest een prijs te betalen van € 320.000. Dat bedrag is, bij de levering op 2 september 2011, betaald. Dat belanghebbende bereid is geweest de in artikel 7 van de koopovereenkomst genoemde kostenvergoeding te betalen voor het eerder, namelijk reeds op 15 juni 2011, feitelijk kunnen beschikken over het appartement teneinde het appartement gereed te maken voor een zo spoedig mogelijke verhuizing, doet daaraan niet af.

Nu de onroerende zaak slechts zeven maanden vóór de waardepeildatum is gekocht verdient toepassing van de in 4.2 genoemde jurisprudentie de voorkeur boven de toepassing van de vergelijkingsmethode die, naar haar aard, uitgaat van aannames en derhalve meer onzekerheden in zich bergt dan het gebruik van de daadwerkelijk gerealiseerde koopsom van de onroerende zaak zelve. Daarbij moet in dit geval in aanmerking worden genomen het waardeverloop tussen de totstandkoming van de koopovereenkomst en de waardepeildatum. Belanghebbende heeft, ter onderbouwing van zijn standpunt dat de waarde van de onroerende zaak op de peildatum lager moet worden vastgesteld, gesteld dat tussen 6 juni 2011 en 1 januari 2012 het appartement meer in waarde is gedaald dan het bedrag van € 2.000 dat de heffingsambtenaar in aanmerking heeft genomen. Belanghebbende heeft daarbij gewezen op cijfers van de NVM waaruit zou blijken dat appartementen in [Z] in 2011 in waarde zijn gedaald met een percentage tussen 4,2 en 6,2. Belanghebbende wijst voorts op de op € 278.000 vastgestelde waarde per 1 januari 2013. Hij stelt dat de waarde van de onroerende zaak op de onderhavige waardepeildatum € 297.000 bedraagt.

Tussen partijen is niet in geschil dat de koopsom van € 320.000 voor de onroerende zaak op 6 juni 2011 tot stand is gekomen tussen twee onafhankelijk van elkaar handelende marktpartijen. De bewijslast dat de vastgestelde waarde van € 318.000 op de waardepeildatum niet te hoog is, rust op de heffingsambtenaar.

Naar het oordeel van het Hof maakt de heffingsambtenaar met hetgeen hij heeft aangevoerd, in het licht van hetgeen belanghebbende naar voren heeft gebracht, zijn standpunt omtrent de waarde van de onroerende zaak niet aannemelijk.

Alsdan is aan de orde of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk maakt. Ook die vraag beantwoordt het Hof ontkennend. De van de NVM afkomstige informatie betreft algemene prijsindexcijfers die onvoldoende inzicht geven in de waardeontwikkeling van een specifiek object. Daarbij komt dat de genoemde prijsindexcijfers betrekking hebben op een geheel jaar en niet zien op de periode tussen 6 juni 2011 en 31 december 2011. Voor zover belanghebbende zijn standpunt heeft doen steunen op de gerealiseerde koopsommen voor andere in het appartementencomplex gelegen appartementen heeft te gelden dat niet duidelijk is in hoeverre de prijsverschillen voortvloeien uit verschillen in bijvoorbeeld onderhoud, grootte, uitzicht en ligging (in het complex) en in hoeverre uit een prijsdaling die zich ook bij het appartement van belanghebbende heeft voorgedaan.

Naar het oordeel van het Hof leent deze zaak zich voor definitieve afdoening door het Hof. Het Hof stelt, met inachtneming van al hetgeen partijen over en weer naar voren hebben gebracht, de waarde van de onroerende zaak voor de onderhavige peildatum in goede justitie vast op € 305.000.

Slotsom Gelet op het vorenstaande dient het hoger beroep van belanghebbende gegrond te worden verklaard.

Het Hof stelt de voor vergoeding in aanmerking komende proceskosten van belanghebbende, in overeenstemming met het Besluit proceskosten bestuursrecht, vast op € 30 voor reis- en verblijfkosten van belanghebbende voor het bijwonen van de zitting van de Rechtbank en van het Hof. Andere voor vergoeding in aanmerking komende kosten zijn gesteld noch gebleken.

Het Hof:

- vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,

- verklaart het beroep gegrond,

- vernietigt de uitspraak van de heffingsambtenaar op het bezwaarschrift van belanghebbende,

- vermindert de vastgestelde waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2012 tot € 305.000,

- vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig,

- veroordeelt de heffingsambtenaar tot vergoeding van de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 30, en

- gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende vergoedt het door hem betaalde griffierecht van € 44 bij de Rechtbank en € 122 bij het Hof.

Deze uitspraak is gedaan door mr. R.A.V. Boxem in tegenwoordigheid van drs. S. Darwinkel als griffier.

De beslissing is op 3 maart 2015 in het openbaar uitgesproken.

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op: 4 maart 2015.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij:

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EHDen Haag.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.