Rb. Rotterdam, 21-03-2024, nr. 10802647 \ CV EXPL 23-30949

[eiser] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot het gehuurde aan het [adres] te ontbinden en [gedaagde] te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde en tot betaling aan [eiser] van de door [eiser] in de dagvaarding van 15 november 2023 genoemde bedragen, waarin begrepen € 10.632,15 aan achterstallige huur berekend tot en met de maand november 2023.

Tegen [gedaagde] is verstek verleend.

[eiser] is bij rolbeslissing van 7 december in de gelegenheid gesteld een leesbaar exemplaar van de huurovereenkomst in het geding te brengen. Daarnaast is [eiser] bij rolbeslissing van 18 januari 2024 in de gelegenheid gesteld zich uit te laten over de (on)redelijkheid van de huurprijswijzigingsregeling in de huurovereenkomst.

Ter uitvoering van die rolbeslissingen heeft [eiser] een leesbaar exemplaar van de huurovereenkomst overgelegd en heeft hij daarnaast op 8 februari 2024 een akte met producties genomen.

In de huurovereenkomst is in artikel 5.2 bepaald dat de huurprijs jaarlijks wordt aangepast overeenkomstig het gestelde in artikel 16 van de algemene bepalingen, dat wil zeggen op basis van het maandprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI). In artikel 5.2 is ook bepaald dat, bovenop en gelijktijdig met die jaarlijkse aanpassing op grond van artikel 16 van de algemene bepalingen, de verhuurder het recht heeft om de huurprijs te verhogen met maximaal 3,5%.

De kantonrechter komt tot het oordeel dat de huurprijswijzigingsbepaling die partijen zijn overeengekomen oneerlijk is. Dat heeft tot gevolg dat alle huurverhogingen komen te vervallen en dat de eerste huurprijs van € 2.500,- is blijven gelden. De kantonrechter zal hierna uitleggen hoe hij tot dit oordeel is gekomen.

Een huurprijswijzigingsbepaling is geen kernbeding

Een bepaling die het mogelijk maakt om jaarlijks de huur te verhogen is geen kernbeding zoals bedoeld in Richtlijn 93/13. Aanpassing van de huurprijs heeft namelijk geen betrekking op het eigenlijke voorwerp van de overeenkomst en slechts indirect op de toereikendheid van de prijs die de consument moet betalen. Bepalingen die het mogelijk maken om de prijs te wijzigen worden bovendien genoemd op de zogenaamde ‘blauwe’ lijst van bepalingen die onder omstandigheden worden vermoed oneerlijk te zijn1.. Hieruit volgt dat niet bedoeld is om prijswijzigingsbepalingen van de richtlijn uit te zonderen.

De huurprijswijzigingsbepaling verstoort het evenwicht

Een huurprijswijzigingsbepaling is naar het oordeel van de kantonrechter oneerlijk als die bepaling de verhuurder het recht geeft om de huur met meer te laten stijgen dan op grond van een redelijke inschatting van de markt op dat moment was te verwachten2.. De kantonrechter stelt vast dat de huurprijswijzigingsbepaling die partijen hebben afgesproken verder gaat dan dat. In het algemeen mag namelijk worden aangenomen dat een stijging gebaseerd op de consumentenprijsindex plus één procentpunt gerechtvaardigd was, maar een verdere stijging niet. [eiser] heeft niet of onvoldoende uitgelegd waarom het gerechtvaardigd was dat in dit geval de huur met meer zou stijgen. De bepaling is daarom oneerlijk.

Niet van belang is of uitvoering aan de bepaling is gegeven

In beginsel is het niet van belang of de huur in de jaren na het aangaan van de overeenkomst daadwerkelijk is verhoogd overeenkomstig het maximaal afgesproken percentage. Het gaat er immers om of de bepaling het evenwicht tussen de verhuurder en de huurder verstoort. Dit moet worden beoordeeld naar het moment waarop partijen de overeenkomst zijn aangegaan. Het feit dat de verhuurder zichzelf de bevoegdheid heeft

gegeven om de huur jaarlijks met een bepaald percentage te verhogen, kan het evenwicht dus al verstoren ongeacht of de verhuurder daadwerkelijk van die mogelijkheid gebruik maakt3..

Splitsing van de bepalingen is niet mogelijk

Voor de vraag of de bepaling oneerlijk is kan de huurprijswijzigingsbepaling waar het hier om gaat niet worden gesplitst. Bepalend is namelijk niet of tekstueel sprake is van losse bepalingen maar of inhoudelijk sprake is van het regelen van meerdere situaties. Dit volgt uit de rechtspraak van het Hof van Justitie EU4.. In dit geval gaat het inhoudelijk om één situatie, namelijk het jaarlijks verhogen van de huurprijs.

Alle huurverhogingen komen te vervallen

Als een huurprijswijzigingsbepaling oneerlijk is, dan heeft dat tot gevolg dat de kantonrechter deze bepaling moet vernietigen. Vernietiging heeft weer tot gevolg dat de huurprijswijzigingsbepaling geacht wordt er nooit te zijn geweest. Dat betekent dat alle huurverhogingen komen te vervallen en dat de huurprijs die partijen bij het sluiten van de overeenkomst zijn overeengekomen altijd is blijven gelden.

De kantonrechter is zich ervan bewust dat teruggaan naar de huurprijs die gold toen de overeenkomst werd gesloten grote gevolgen kan hebben voor verhuurders en voor de markt, maar op basis van de richtlijn en de rechtspraak van het Hof van Justitie van de EU bestaat er naar het oordeel van de rechter geen andere mogelijke uitkomst. Het Hof heeft namelijk beslist dat de rechter een oneerlijke bepaling niet mag wijzigen in een eerlijke bepaling en ook geen aanvullend recht mag toepassen5.. De gevolgen van oneerlijkheid kunnen daarom ook niet (deels) buiten toepassing worden gelaten, omdat die gevolgen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zouden zijn. Het doel van de richtlijn is namelijk dat oneerlijke bepalingen uit overeenkomsten verdwijnen en om dat doel te bereiken moeten de sancties uit de richtlijn afschrikkend zijn.

De hoogte van de huurachterstand

Het bovenstaande betekent dat de huurprijs van € 2.500,- (€ 2.300,- aan kale huur en

€ 200,- aan servicekosten), die in de huurovereenkomst staat, altijd gelijk is gebleven. Uitgaande van die huurprijs was [gedaagde] over de maanden juli tot en met november 2023

€ 12.500,- aan huur aan [eiser] verschuldigd. Uit de specificatie van de huurachterstand in de dagvaarding kan worden afgeleid dat in de maand september 2023 in elk geval een bedrag van € 2.580,- aan huur is betaald. Dat betekent dat er, tot en met de maand november 2023, nog sprake is van een bedrag van € 9.920,-. [gedaagde] wordt veroordeeld om dat bedrag aan [eiser] te betalen. De wettelijke rente wordt toegewezen op de wijze zoals hierna bij de beslissing vermeld.

Ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning

De huurovereenkomst wordt ontbonden, omdat [gedaagde] verplicht was om de huur op tijd te betalen en dat niet heeft gedaan (artikel 6:265 BW). De huurachterstand is ernstig genoeg om de huurovereenkomst te beëindigen.

Op grond van artikel 2 Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening is [eiser] verplicht om melding te doen bij de gemeente van de huurachterstand. Deze melding moet minimaal twee maanden voor de dagvaarding zijn gedaan. De huurder moet immers daadwerkelijk de kans hebben gehad om met schuldhulpverlening te beginnen. Uit de stukken blijkt dat de melding te laat is gedaan. Dat leidt onder de gegeven omstandigheden echter niet tot de conclusie dat de ontbinding van de huurovereenkomst niet langer gerechtvaardigd is. Het enkele feit dat de melding enkele weken te laat is gedaan weegt naar het oordeel van de kantonrechter niet op tegen de zeer aanzienlijke hoogte van de huurachterstand én het feit dat [eiser] [gedaagde] in februari 2023 al eerder heeft moeten dagvaarden omdat zij op dat moment ook al een huurachterstand van meer dan drie maanden had laten ontstaan. Onder die omstandigheden kan niet van [eiser] worden verwacht dat de huurovereenkomst nog langer wordt voortgezet.

Omdat de huurovereenkomst is ontbonden, moet [gedaagde] de woning met al haar spullen verlaten. Dat moet binnen veertien dagen nadat dit vonnis is betekend. Tot en met de dag van ontruiming moet [gedaagde] een gebruiksvergoeding van € 2.500,- per maand betalen (artikel 7:225 BW). [eiser] heeft niet uitgelegd waarom [gedaagde] een vergoeding moet betalen voor de rest van de maand waarin de ontruiming plaatsvindt.

Er zijn verder geen oneerlijke bepalingen

De kantonrechter heeft ook getoetst of (een deel van) de overige vorderingen moet worden afgewezen omdat één of meer oneerlijke bepalingen van toepassing zijn. Dat is hier niet het geval.

Buitengerechtelijke incassokosten

De incassokosten van € 937,13 worden toegewezen, omdat aan alle voorwaarden is voldaan om deze kosten vergoed te krijgen (artikel 6:96 BW).

Proceskosten

[gedaagde] krijgt ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot deze kosten aan de kant van [eiser] op € 129,85 aan dagvaardingskosten, € 244,- aan griffierecht, € 396,- aan salaris voor de gemachtigde en € 135,- aan nakosten. Dat is in totaal € 904,85. Hier kan nog een bedrag bijkomen als het vonnis wordt betekend.

Uitvoerbaarheid bij voorraad

Dit vonnis wordt, zoals gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv).

De kantonrechter:

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen € 10.857,13 aan achterstallige huur, berekend tot en met de maand november 2023, en buitengerechtelijke kosten, met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over het bedrag dat aan huurachterstand, zonder rente en kosten, heeft opengestaan vanaf 1 juli 2023 tot de dag van volledige betaling;

ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen en veroordeelt [gedaagde] om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis de woning aan het [adres] te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [gedaagde] bevinden en het gehuurde onder overgave van de sleutels ter beschikking van [eiser] te stellen;

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen € 2.500,- per maand met ingang van de maand december 2023 tot en met de dag waarop de ontruiming plaatsvindt;

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die aan de kant van [eiser] worden begroot op € 904,85;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

wijst al het andere af.