Rb. Midden-Nederland, 22-07-2020, nr. C/16/492104

wonende te [woonplaats] ,

2. [gedaagde sub 2],

wonende te [woonplaats] ,

gedaagden,

advocaat mr. O.P. van der Linden te Utrecht.

Partijen zullen hierna [eiseres] , [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] worden genoemd. Gedaagden zullen gezamenlijk als [gedaagde sub 1] c.s. worden aangeduid.

Het verloop van de procedure blijkt uit

- de dagvaarding met 28 producties;

- de conclusie van antwoord zonder producties;

- het faxbericht van [eiseres] met daarbij 1 productie;

- het faxbericht van [gedaagde sub 1] c.s. met daarbij 2 producties;

- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 10 juni 2020.

Ten slotte is vonnis bepaald.

[gedaagde sub 1] c.s. zijn sinds 30 oktober 1981 eigenaar van het perceel met daarop een woning aan de [straatnaam] [nummeraanduiding 1] te [woonplaats] (hierna: de [straatnaam] [nummeraanduiding 1] ). [eiseres] is de buurvrouw van [gedaagde sub 1] c.s. [eiseres] woont samen met de heer [A] (hierna: [A] ) en hun kinderen in de woning op het perceel aan de [straatnaam] [nummeraanduiding 2] te [woonplaats] (hierna: de [straatnaam] [nummeraanduiding 2] ).

[gedaagde sub 1] c.s. kochten de [straatnaam] [nummeraanduiding 1] in 1981 van de heer [B] (hierna: [B] ). In de akte van levering zijn (onder andere) de volgende clausules opgenomen:

“De comparanten verklaren te vestigen de erfdienstbaarheid van niet-bebouwing ten laste van een perceel grond ter breedte van twee meter en ter volle kadastrale diepte, gelegen ten westen van de werkplaats, deel uitmakende van het bij verkoper resterende gedeelte van nummer [..] en ten behoeve van het bij deze akte gekochte onroerend goed.

De kopers en hun rechtsopvolgers verplichten zich op verbeurte van een boete van eenhonderd duizend gulden (f. 100.000,--) ten behoeve van de verkoper om nooit enig bezwaar aan te tekenen tegen een eventuele bebouwing met woonbestemming op het aan de verkoper in eigendom resterend gedeelte van gemeld nummer [..] .

Bij elke vervreemding van het verkochte, alsmede bij de vestiging of overdracht van zakelijke genotsrechten daarop, moet bovengemelde verplichting door de verkoper aan elke opvolgende eigenaar of zakelijk gerechtigde(n) worden opgelegd en ten behoeve van de eigenaar worden aangenomen.”

Met het in de clausules genoemde “nummer [..] ” wordt de [straatnaam] [nummeraanduiding 2] bedoeld, wat toentertijd ook in eigendom was van [B] . Op dat perceel stond toen een aan hem toebehorend garagebedrijf. [B] verkocht de [straatnaam] [nummeraanduiding 2] in 1982 aan een andere garagehouder. Daarna had het perceel verschillende eigenaren en door een van hen is de werkplaats van de garage deels verbouwd tot woning. [eiseres] kocht de [straatnaam] [nummeraanduiding 2] in 2014. Zij wilde het gehele pand verbouwen tot woning zodat zij daar met haar gezin kon wonen. Voor dat doel diende [A] op 28 april 2014 een aanvraag in voor een omgevingsvergunning bij de gemeente Stichtse Vecht (hierna: de gemeente). Er volgde een ontwerpbesluit voor de omgevingsvergunning, waarover [gedaagde sub 1] op 22 juli 2015 een zienswijze indiende bij de gemeente. De vergunningaanvraag werd vervolgens door [A] ingetrokken en op 2 december 2015 diende [A] een tweede aanvraag in voor een omgevingsvergunning. Op 2 juni 2016 werd de omgevingsvergunning verleend.

Pas na het verkrijgen van deze vergunning vond de levering de [straatnaam] [nummeraanduiding 2] aan [eiseres] plaats, namelijk op 29 augustus 2016. Daarna hebben [eiseres] en [A] het pand (geheel) verbouwd tot woning.

Op 17 april 2019 verleende de gemeente aan [eiseres] en [A] een vergunning voor het plaatsen van een bijgebouw, mede als geluidsbuffer aan de straatkant van de [straatnaam] [nummeraanduiding 2] . Tegen dit besluit diende [gedaagde sub 1] op 20 mei 2019 een bezwaarschrift in. De bezwaarcommissie van de gemeente verklaarde het bezwaar van [gedaagde sub 1] ongegrond.

De gemeente verleende op 3 mei 2019 een omgevingsvergunning aan [eiseres] en [A] voor het plaatsen van een erfafscheiding rondom de woning. Hiertegen diende [gedaagde sub 1] op 5 juni 2019 een bezwaarschrift in. De bezwaarcommissie verklaarde dit bezwaar ongegrond.

[eiseres] vordert veroordeling van [gedaagde sub 1] c.s. tot betaling van € 45.378,-, althans een in goede justitie te bepalen bedrag, vermeerderd met rente en kosten. Aan deze vordering legt [eiseres] – samengevat – het volgende ten grondslag. De clausules in de akte moeten objectief worden uitgelegd, waaruit volgt dat (1) [gedaagde sub 1] c.s. geen enkel bezwaar mogen maken tegen een bebouwing met woonbestemming op de [straatnaam] [nummeraanduiding 2] en (2) [eiseres] op haar beurt die bebouwing niet binnen twee meter van de erfgrens mag realiseren. De zienswijze van 22 juli 2015 (zie 2.3) is een bezwaar zoals bedoeld in de clausule omdat [gedaagde sub 1] het zelf een bezwaar noemt, en uit de inhoud ervan blijkt dat [gedaagde sub 1] zich verzet tegen de uitbouw en verbouw van het pand aan de [straatnaam] [nummeraanduiding 2] tot (gehele) woning. Ook het bezwaar van [gedaagde sub 1] van 20 mei 2019 (zie 2.5) is een bezwaar tegen bebouwing met woonbestemming. [gedaagde sub 1] maakt namelijk feitelijk bezwaar tegen de bouw van het bijgebouw, wat een onderdeel is van de woning en daarom ook een woonbestemming heeft. Datzelfde geldt voor de erfafscheiding, waartegen het bezwaarschrift van [gedaagde sub 1] van 3 juni 2019 zich richt (zie 2.6). [gedaagde sub 1] heeft dus driemaal bezwaar gemaakt tegen een bebouwing met woonbestemming. Daarom zijn [gedaagde sub 1] c.s. een boete verschuldigd van fl. 100.000,-, wat omgerekend naar de euro neerkomt op een boete van € 45.378,-.

[gedaagde sub 1] c.s. voeren verweer en concluderen dat [eiseres] niet-ontvankelijk moet worden verklaard, althans dat de vordering moet worden afgewezen of [eiseres] moet worden ontzegd. [gedaagde sub 1] c.s. hebben daartoe – samengevat – het volgende aangevoerd:

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

Gelet op de verweren van [gedaagde sub 1] c.s. zal eerst moeten worden beoordeeld op welke wijze de clausule uit de leveringsakte moet worden uitgelegd. Partijen verschillen vooral van mening over de uitleg van de zinsnede uit de clausule waarin staat dat [gedaagde sub 1] c.s. worden verplicht “nooit enig bezwaar aan te tekenen tegen een eventuele bebouwing met woonbestemming”. Omdat de clausule in een notariële akte is opgenomen, en in de akte van levering is bepaald dat de clausule moet worden opgelegd aan de rechtsopvolgers van [gedaagde sub 1] c.s. (zie 2.2), wordt ook de rechtspositie van derden bepaald, die niet bij de overeenkomst betrokken waren. Dat betekent dat bij de uitleg van de clausule de bewoordingen van de clausule, gelezen in het licht van de gehele tekst van akte van levering, in beginsel van doorslaggevende betekenis zijn (de ‘geobjectiveerde maatstaf van de Haviltex-norm’).

Met inachtneming van deze maatstaf oordeelt de rechtbank dat de uitleg van [eiseres] moet worden gevolgd. Uit de letterlijke bewoordingen van de clausule blijkt namelijk dat de eigenaar van de [straatnaam] [nummeraanduiding 1] nooit op enige wijze bezwaar mag aantekenen tegen een eventuele bebouwing met woonbestemming op het perceel aan de [straatnaam] [nummeraanduiding 2] . In tegenstelling tot wat [gedaagde sub 1] c.s. betogen, staat er niet dat de clausule alleen betrekking heeft op bezwaar tegen een verandering naar woonbestemming van het perceel aan [straatnaam] [nummeraanduiding 2] : het gaat om “eventuele bebouwing met woonbestemming”. Dit blijkt ook uit de verklaring van [B] (productie 4 bij dagvaarding). Daaruit kan namelijk worden opgemaakt dat (1) [B] een bepaling van “geen bezwaar op enigerlei-wijze” wilde opnemen, omdat hij (2) niet wilde dat [gedaagde sub 1] c.s. zich zouden “bemoeien met komende bebouwing met woonbestemming”. Dit wijst erop dat – zoals [eiseres] betoogt – partijen hebben willen regelen dat [gedaagde sub 1] c.s. op geen enkele wijze bezwaar zouden maken tegen toekomstige bebouwing met een woonbestemming op de [straatnaam] [nummeraanduiding 2] .

Nu de uitleg van de clausule van [eiseres] moet worden gevolgd, is de volgende vraag of de clausule uit de akte van levering in strijd is met de openbare orde of goede zeden en daarom nietig is op grond van artikel 3:40 BW. De rechtbank is het eens met [gedaagde sub 1] c.s. dat sprake is van een ‘monddood-clausule’. De clausule heeft namelijk tot gevolg dat [gedaagde sub 1] c.s. afstand doen van aan hen toekomende publiekrechtelijke rechtsmiddelen, zoals het indienen van bezwaar en beroep tegen besluiten van een overheidsinstantie. Dat betekent dat door de clausule inbreuk wordt gemaakt op fundamentele grondrechten van [gedaagde sub 1] c.s., namelijk: (1) artikel 17 van de Grondwet, waarin is bepaald dat niemand tegen zijn wil kan worden afgehouden van de rechter die de wet hem toekent en (2) het recht dat een ieder heeft op een eerlijke en openbare behandeling van zijn zaak door een onafhankelijk en onpartijdig gerecht dat bij de wet is ingesteld (artikel 6 van het Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden (EVRM) en artikel 14 van het Internationaal Verdrag inzake burgerrechten en politieke rechten (BUPO)). Bij de beoordeling of de clausule nietig is komt het er daarom op aan of deze inbreuk op de grondrechten van [gedaagde sub 1] c.s. toelaatbaar is.

Bij de beoordeling hiervan is bepalend op welke wijze de beperking van de toegang tot rechtsbescherming in de clausule is geformuleerd. Relevant hierbij is (1) of in de clausule voldoende duidelijk is omschreven op welke (toekomstige) bouw- of ontwikkelingsplannen de clausule betrekking heeft, (2) of de clausule geldt voor een bepaalde termijn, en (3) of de beperking van de toegang tot rechtsbescherming ook voor rechtsopvolgers van de contractspartijen geldt.1.

Gelet op het onder 4.4. weergegeven beoordelingskader is de rechtbank van oordeel dat de clausule een ontoelaatbare inbreuk maakt op de rechtsbescherming van [gedaagde sub 1] c.s. Ten eerste omdat uit de tekst van de clausule op geen enkele wijze duidelijk wordt om welke (toekomstige) bouwplannen het gaat. Wat onder “enige bebouwing met woonbestemming” moet worden begrepen wordt nergens toegelicht. De verklaring van [B] neemt deze onduidelijk niet weg: daaruit blijkt slechts dat [B] (vage) plannen had de garage die op het perceel stond te slopen om er een woning of appartementencomplex te bouwen. Wat [B] precies van plan was blijkt hier in ieder geval niet uit. Ten tweede is in de clausule geen termijn opgenomen; er staat zelfs dat [gedaagde sub 1] c.s. nooit enig bezwaar mogen aantekenen. Dat betekent dat door de clausule dus voortdurend rechtsbescherming wordt onthouden aan [gedaagde sub 1] c.s. en dus ook een voortdurende inbreuk maakt op de onder 4.3 genoemde grondrechten. Ten derde is in de akte bepaald dat de clausule ook moet worden opgelegd aan de rechtsopvolgers van [gedaagde sub 1] c.s. (en diens rechtsopvolgers etc.), waardoor de [straatnaam] [nummeraanduiding 1] niet kan worden verkregen zonder bij voorbaat afstand te doen van de onder 4.3. genoemde grondrechten. Het beding heeft dus ook nog eens een eeuwig durende werking ten laste van iedere nieuwe eigenaar van de [straatnaam] [nummeraanduiding 1] .

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat – ondanks het beroep van [eiseres] op het beginsel van contractsvrijheid – de clausule nietig is op grond van artikel 3:40 BW. Het rechtsgevolg hiervan is dat de clausule geacht wordt nooit te hebben bestaan. [eiseres] kan zich dus niet op de clausule beroepen en haar vordering zal daarom worden afgewezen. Hierdoor hoeven de andere verweren van [gedaagde sub 1] c.s. en het door hen gedane bewijsaanbod geen bespreking.

[eiseres] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde sub 1] c.s. worden begroot op:

- griffierecht 937,00

- salaris advocaat 2.148,00 (2,0 punten × tarief € 1.074,00)

Totaal € 3.085,00

De rechtbank

wijst de vorderingen af,

veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde sub 1] c.s. tot op heden begroot op € 3.085,00,

verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,

Dit vonnis is gewezen door mr. R.A. Hebly en in het openbaar uitgesproken op 22 juli 2020.2.