Hof 's-Hertogenbosch, 30-11-2022, nr. 21/00882

De heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) een beschikking gegeven (hierna: de WOZbeschikking) en daarbij de waarde van [adres] te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak) per waardepeildatum 1 januari 2018 vastgesteld. Tevens is de aanslag onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2019 bekendgemaakt.

Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft uitspraak op bezwaar gedaan en het bezwaar gegrond verklaard.

Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de rechtbank.

De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld bij het hof. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

Partijen hebben vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn doorgestuurd naar de andere partij.

De zitting heeft plaatsgevonden op 27 oktober 2022 in ’s-Hertogenbosch. Daar zijn verschenen [gemachtigde] , als gemachtigde van belanghebbende, en, namens de heffingsambtenaar, [heffingsambtenaar] .

Het hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.

Belanghebbende was op 1 januari 2018 gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een incourante niet-woning die als wijk-/buurtcentrum in gebruik is en die bestaat uit twee recreatieruimten, de een gebouwd in 1971 en de ander in 1988. De twee onderdelen van de recreatieruimte uit 1971 hebben een oppervlakte van in totaal 130 m2. De vier onderdelen van de recreatieruimte uit 1988 hebben een totale oppervlakte van 512 m2. In totaal heeft belanghebbende 1.359 m2 in gebruik.

De eigenaar van de onroerende zaak onderhoudt de onroerende zaak aan de hand van een meerjarenonderhoudsplan (hierna: MJOP). In de jaren voor 2019 is het volgende onderhoud gepleegd. In 2010 is de dakbedekking vernieuwd, in 2014 is de CV-installatie vernieuwd en in 2016 is het sanitair vernieuwd.

De waarde van de onroerende zaak is door de heffingsambtenaar per waardepeildatum 1 januari 2018 vastgesteld op € 559.000 per toestandsdatum 1 januari 2019. Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak verlaagd tot € 450.000 en de aanslag dienovereenkomstig verminderd.

In zijn taxatierapport van 19 juni 2020 heeft de taxateur [heffingsambtenaar] de onroerende zaak aan de hand van een taxatiekaart getaxeerd op een waarde van € 514.000 per waardepeildatum. Daarbij zijn de twee recreatieruimten afzonderlijk gewaardeerd aan de hand van de Taxatiewijzer en kengetallen Overheidsgebouwen per 1 januari 2018. De taxateur heeft voor de ruimte met bouwjaar 1971 het Archetype G764ST11 gebruikt en voor de ruimte met bouwjaar 1988 het Archetype G765ST12. In hoger beroep heeft de heffingsambtenaar twee nieuwe taxatiekaarten ingebracht. De heffingsambtenaar beroept zich primair op de taxatiekaart waarin de onroerende zaak is getaxeerd op een WOZ-waarde van € 507.000 per waardepeildatum. In deze taxatiekaart gaat de heffingsambtenaar uit van een levensduur van de afbouw en de installaties in de recreatieruimten van 52 jaar voor de recreatieruimte uit 1971 en van 35 jaar voor die uit 1988. In de andere taxatiekaart is de waarde van de onroerende zaak getaxeerd op een WOZ-waarde van € 452.000 per waardepeildatum (hierna: de tweede taxatiekaart). In de tweede taxatiekaart gaat de heffingsambtenaar uit van een levensduur van de afbouw en de installaties in de recreatieruimte uit 1971 van 47 jaar en van 30 jaar voor die uit 1988. In beide taxatiekaarten hanteert de heffingsambtenaar restwaarden voor de afbouw en de installaties van 25% en 15%.

In het taxatierapport is een correctie toegepast voor de grootte van de onroerende zaak van 138,17% voor de recreatieruimte met bouwjaar 1971 en van 108,47% voor de ruimte met bouwjaar 1988. Ter onderbouwing van de levensduur en de restwaarde van de onroerende zaak wijst de heffingsambtenaar op een viertal verkopen van wijk-/buurtcentra.

De Taxatiewijzer en kengetallen Overheidsgebouwen vermeldt voor Archetype G764ST11 de volgende kengetallen voor waardepeildatum 1 januari 2018:

De kengetallen voor Archetype G765ST12 voor waardepeildatum 1 januari 2018 luiden:

In geschil is de WOZ-waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2018.

Belanghebbende concludeert tot een WOZ-waarde van primair € 308.000 en subsidiair € 443.000. De heffingsambtenaar concludeert tot ongegrondverklaring van het hoger beroep.

Ten aanzien van het geschil

De waarde van een onroerende zaak wordt bepaald op de waarde die aan de zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (de waarde in het economische verkeer).1.De waarde van een onroerende zaak die niet tot woning dient, wordt bepaald op de vervangingswaarde, indien dit leidt tot een hogere waarde dan de waarde in het economische verkeer. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met de aard en de bestemming van de onroerende zaak en met de sinds de stichting van de onroerende zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.2.

De vervangingswaarde wordt berekend door de waarde van de opstal van de onroerende zaak op te tellen bij de waarde van de grond van de onroerende zaak. De waarde van de grond wordt bepaald door middel van een methode van vergelijking als bedoeld in het eerste lid, onder a, rekening houdend met de bestemming van de zaak. De waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zouden vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde, en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten3..

Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde. Het hof zal partijen hierin volgen. Belanghebbende heeft de vastgestelde waarde van de onroerende zaak gemotiveerd betwist, zodat op de heffingsambtenaar in principe de last rust aannemelijk te maken dat hij die waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De vraag of de heffingsambtenaar is geslaagd in het leveren van het van hem verlangde bewijs, moet worden beoordeeld in het licht van hetgeen belanghebbende naar voren heeft gebracht.

De Hoge Raad heeft in zijn arresten van 31 januari 20204.en 23 oktober 20205.nadere regels gegeven voor de waardering van incourante onroerende zaken. De Hoge Raad heeft geoordeeld dat in het algemeen gebruik kan worden gemaakt van taxatiewijzers als partijen de richtsnoeren van die taxatiewijzers als uitgangspunt voor de waardering hebben aanvaard. Verder geldt dat, indien partijen de richtsnoeren van een of meer taxatiewijzers als uitgangspunt voor de waardering hebben aanvaard en partijen van bepaalde kengetallen in de taxatiewijzer(s) afwijken, de partij die afwijkt de gronden voor deze afwijkingen moet stellen en bij betwisting aannemelijk moet maken.

Partijen gaan beiden uit van de Taxatiewijzer en kengetallen deel 17 Overheidsgebouwen per waardepeildatum 1 januari 2018 (hierna de Taxatiewijzer Overheidsgebouwen) en van het archetype G764ST11 voor de in 1971 gebouwde recreatieruimte en archetype G765ST12 voor de in 1988 gebouwde recreatieruimte. Ook is tussen partijen niet in geschil dat moet worden uitgegaan van de toestandsdatum per 1 januari 2019. Het geschil spitst zich toe op de levensduur en de restwaarde van de afbouw en installaties uit 1971 en 1988 van de onroerende zaak en de correctie voor de grootte van de onroerende zaak.

Levensduur

De heffingsambtenaar neemt primair het standpunt in dat de levensduur van de afbouw en installaties in beide recreatieruimten moet worden verlengd met vijf jaar. De heffingsambtenaar heeft daarnaast een tweede berekening ingebracht om te laten zien dat ook zonder verlenging van de levensduur de WOZ-waarde niet te hoog is (hierna: de tweede berekening). Deze berekening geeft een WOZ-waarde van € 452.000. Het gaat om de berekening vermeld in de in 2.4 bedoelde tweede taxatiekaart. Het hof ziet aanleiding om eerst in te gaan op de tweede berekening.

Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar bij de tweede berekening – anders dan de heffingsambtenaar stelt – wel degelijk nog steeds uitgaat van een verlenging van de levensduur. Belanghebbende wijst erop dat bij de afbouw en installaties van de recreatieruimte met bouwjaar 1971 is uitgegaan van een levensduur van 47 jaar, terwijl de taxatiewijzer een levensduur aangeeft van tussen de 20 en 30 jaar. De heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat de levensduur op 47 jaar is gezet, omdat die recreatieruimte inmiddels 47 jaar oud is, en dat dit geen invloed heeft op de hoogte van de afschrijving, omdat de restwaarde inmiddels bereikt is.

Het hof overweegt dat aan belanghebbende kan worden toegegeven dat de presentatie van de tweede berekening op dit punt wat verwarring oproept, maar dat de heffingsambtenaar gelijk heeft. Omdat de recreatieruimte 47 jaar oud is en gerekend is met een levensduur van 47 jaar voor de afbouw en installaties, mondt de tweede berekening erin uit dat voor die onderdelen een waarde resteert die gelijk is aan de restwaarde. Het hof wijst als voorbeeld op de afbouw met een bruto-oppervlakte van 74 m². De heffingsambtenaar hanteert daarvoor een vervangingswaarde (vóór afschrijving) van € 38.739 en een restwaarde van 25%, alsmede – evenals belanghebbende – een correctie van 10% voor economische veroudering. De taxatiekaart kent aan deze afbouw een gecorrigeerde vervangingswaarde toe van € 8.716. Dit bedrag komt overeen met (25% x € 38.739) x 90%. Met andere woorden bij de gecorrigeerde vervangingswaarde is deze afbouw volledig afgeschreven tot de restwaarde. Ook als de levensduur op bijvoorbeeld 30 jaar zou zijn gezet, had dit geen invloed gehad, er wordt namelijk niet verder afgeschreven dan tot de restwaarde. Dit laatste volgt ook uit de eigen berekeningen van belanghebbende. Belanghebbende komt voor diezelfde afbouw van 74 m² uit op een gecorrigeerde vervangingswaarde van € 1.330. Dit bedrag is weliswaar substantieel lager dan € 8.716, maar dit verschil vindt niet zijn oorzaak in de andere levensduur van 30 jaar, maar in het hanteren van een lagere vervangingswaarde (vóór afschrijving) van € 29.863 en een lagere restwaarde van 5%. Dit bedrag van € 1.330 komt namelijk overeen met (5% x € 29.563) x 90%.

Wat betreft de tweede berekening is er dus alleen een geschil op het punt van de vervangingswaarde (vóór afschrijving) en de restwaarde.

Restwaarde

De heffingsambtenaar betoogt dat de onroerende zaak goed onderhouden is en aan de hand van het MJOP in goede conditie wordt gehouden. Bij een gemiddelde staat van onderhoud moet, aldus de heffingsambtenaar, worden uitgegaan van een gemiddelde levensduur en restwaarde zoals opgenomen in de Taxatiewijzers bij het betreffende archetype. Daarom heeft de heffingsambtenaar voor de afbouw en installaties gekozen voor een restwaarde op de gemiddelde bandbreedte van de taxatiewijzer van 25% voor de afbouw en voor 15% voor de installaties van zowel de recreatieruimte uit 1971 als die uit 1988. Verder wijst hij op een viertal transacties die de restwaarde onderbouwen.

Belanghebbende bestrijdt de restwaarden uit de taxatiewijzer en stelt dat die percentages niet zijn onderbouwd door middel van marktcijfers. Verder stelt belanghebbende dat de verkoopcijfers die de heffingsambtenaar heeft overgelegd niet bruikbaar zijn.

Zoals het hof hiervoor in 4.4. heeft overwogen heeft de Hoge Raad geoordeeld dat in het algemeen gebruik kan worden gemaakt van de Taxatiewijzers als partijen de uitgangspunten daarvan hebben aanvaard. Het hof stelt vast dat in dit geval beide partijen uitgaan van de Taxatiewijzer, zie 4.5. De heffingsambtenaar heeft voor de restwaarde gekozen voor restwaarden conform de taxatiewijzer en wijst bovendien op een viertal transacties ter onderbouwing van de restwaarde. Het is daarom aan belanghebbende om aannemelijk te maken dat van deze percentages moet worden afgeweken en moet worden uitgegaan van een percentage van 5%. Belanghebbende voert niet meer aan dan de algemene stelling dat de percentages in de Taxatiewijzer niet zijn onderbouwd en maakt daarmee niet aannemelijk dat voor de restwaarde een percentage van 5 % moet worden gehanteerd.

Correctie voor grootte

Zowel belanghebbende als de heffingsambtenaar heeft een correctie op de bruto vervangingswaarde toegepast, omdat de ruimten van de onroerende zaak kleiner zijn dan de standaardgrootte. Belanghebbende gaat daarbij uit van de totale grootte van de opstallen van de onroerende zaak van 642 m2. De correctiefactor voor de grootte bedraagt 1.154,88/1.095,33= 1,054 (afgerond). Ter zitting heeft belanghebbende toegelicht dat deze factor uit het programma TIOX volgt. De heffingsambtenaar past de correctiefactor toe per afzonderlijke ruimte. De recreatieruimte uit 1971 is in totaal 131 m2 terwijl de standaardgrootte van het archetype 1.000 m2 bedraagt. De heffingsambtenaar past daarom een correctiefactor van 138,17% toe. Voor de berekening van deze factor verwijst hij naar de Taxatiewijzer en kengetallen Algemeen deel waardepeildatum 1 januari 2018 (hierna: Taxatiewijzer Algemeen). Voor de recreatieruimte uit 1988 heeft de heffingsambtenaar eveneens een correctiefactor toegepast. In dit geval is de ruimte in totaal 512 m2, dat is eveneens kleiner dan de standaardgrootte van 1.000 m2 voor het archetype. De heffingsambtenaar betoogt dat deze werkwijze uit de Taxatiewijzer volgt.

Het hof maakt uit de Taxatiewijzer Algemeen op dat een correctie voor de grootte van de onroerende zaak aan de orde is wanneer een onroerende zaak substantieel afwijkt van de standaardgrootte die hoort bij het desbetreffende archetype. De werkelijke bouwkosten per m2 zullen dan namelijk hoger of lager zijn. In dit geval wijkt de grootte van de onroerende zaak substantieel af van de standaardgrootte. Het hof zal partijen dan ook volgen in de toepassing van een correctiefactor op de bruto vervangingswaarde.

Het is vervolgens de vraag of daarbij moet worden uitgegaan van een totale grootte van 642 m2 of van 130 m2 en 512 m2. De Taxatiewijzer Algemeen geeft hierover het volgende aan6.:

“Voor het bepalen van de juiste correctiefactor wordt uitgegaan van de totale grootte van een gebouw en niet van de oppervlakte van het deelobject dat wordt getaxeerd. Daarom worden bij het bepalen van de correctie grootte door het systeem TIOX alle WOZ-deelobjecten die behoren tot één WOZ-object en die eenzelfde archetypecodering hebben, bij elkaar geteld. (…) Als deze aanname niet correct is en de desbetreffende WOZ-deelobjecten zijn wel afzonderlijke gebouwen, dan zal de taxateur de correctie voor grootte handmatig aanpassen.Wanneer tot één WOZ-object meerdere gebouwen behoren, wordt de correctie grootte daarom ook per gebouw berekend en toegepast en niet voor het WOZ-object als geheel. Door het clusteren van WOZ-deelobjecten met eenzelfde archetypecode wordt meestal een correcte inschatting gemaakt van het aantal gebouwen behorend tot het WOZ-deelobject, waarvoor bepaald moet worden of al dan niet een correctie grootte aan de orde is en hoe groot deze correctie is.”

In dit geval is sprake van de situatie van één gebouw met onderdelen die onder twee verschillende archetypecodes vallen. Volgens de Taxatiewijzer Overheidsgebouwen horen bij verschillende archetypes andere bouwkosten per m2. Daarom heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van het hof, uitgaande van het – als zodanig niet bestreden – gebruik van die taxatiewijzer, terecht onderscheid gemaakt tussen deze twee archetypes en voor elk archetype een andere correctie vanwege de grootte van het gebouw toegepast. Het hof volgt daarom belanghebbende niet in zijn berekening waarin hij uitgaat van een correctie voor het hele gebouw. Dat zou de aangewezen berekening zijn geweest bij een gebouw waarvoor eenzelfde archetype geldt, maar niet in dit geval.

Dit alles betekent dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van € 450.000 per 1 januari 2018 niet te hoog is.

Tussenconclusie

De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is.

Ten aanzien van het griffierecht

Het hof ziet geen aanleiding om het griffierecht te laten vergoeden.

Ten aanzien van de proceskosten

Het hof oordeelt dat er geen redenen zijn voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 Awb.

Het hof:

De uitspraak is gedaan door J.M. van der Vegt, voorzitter, M.R.T. Pauwels en W.A. Sijberden, in tegenwoordigheid van K.M.J. van der Vorst, als griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 30 november 2022 en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.

De griffier, De voorzitter,

K.M.J. van der Vorst J.M. van der Vegt

Het aanwenden van een rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de andere partij te veroordelen in de proceskosten.