Hof 's-Gravenhage, 08-09-2009, nr. 105.006.590/01, nr. 07/725

Bij tussenarrest van 11 juli 2007 heeft het hof een comparitie van partijen gelast, die echter op verzoek van partijen geen doorgang heeft gevonden. Vervolgens hebben appellanten bij memorie van grieven zeven grieven aangevoerd tegen het vonnis waarvan beroep. Bij ‘Memorie van antwoord in het principaal appel tevens houdende memorie van grieven in incidenteel appel’ hebben geïntimeerden de grieven bestreden en geconcludeerd tot bekrachtiging van het vonnis waarvan beroep.

Vervolgens hebben partijen, appellanten onder overlegging van hun procesdossier, arrest gevraagd.

Nu in de ‘Memorie van antwoord in het principaal appel tevens houdende memorie van grieven in incidenteel appel’ geen grieven zijn geformuleerd, terwijl wordt geconcludeerd tot bekrachtiging, is niet tegenstaande de titel van bedoeld stuk geen incidenteel appel ingesteld.

De door de rechtbank in r.o. 2.1 tot en met 2.9 van het bestreden vonnis vastgestelde feiten zijn niet weersproken, zodat ook het hof van die feiten uitgaat.

In hoger beroep is voorts komen vast te staan dat thans één landhuis op het perceel mag worden gebouwd.

Tussen partijen is in geschil of geïntimeerden toerekenbaar tekort zijn geschoten in hun, uit de op 11 februari 1999 tussen partijen tot stand gekomen overeenkomst voortvloeiende, verbintenis tot levering van ‘een perceel bouwterrein geschikt voor de bouw van twee landhuizen’, nu het uiteindelijk — gelet op het standpunt van het college van Gedeputeerde Staten van Zuid-Holland (GS) terzake — niet mogelijk is gebleken twee landhuizen op het perceel te realiseren. Subsidiair is aan de orde of de overeenkomst wegens het ontbreken van die bebouwingsmogelijkheid vernietigbaar is wegens dwaling, dan wel dient te worden gewijzigd.

De rechtbank heeft geoordeeld dat geen sprake is van een tekortkoming en dat appellanten geen beroep op dwaling toekomt. Daartegen richten zich de grieven.

In hoger beroep doen appellanten bovendien een beroep op artikel 6:258 BW (wijziging van omstandigheden).

In hun eerste grief klagen appellanten over de vaststelling van de rechtbank dat volgens appellanten met name het woord ‘geschikt’ (in de omschrijving van het ge-/verkochte) erop duidt dat geïntimeerden hebben gegarandeerd dat er gebouwd zou mogen worden. Zij wijzen erop dat zij hebben gesteld dat ge-, respectievelijk verkocht is een ‘perceel bouwterrein geschikt voor de bouw van twee landhuizen’ en dat zij hun stellingen baseren op alle omstandigheden van het geval.

De grief slaagt niet. Hoewel de rechtbank de stellingen van appellanten op het betreffende punt wellicht wat te beperkt heeft omschreven, blijkt uit het vonnis dat zij de gehele tekst van de overeenkomst en alle omstandigheden van het geval bij haar beoordeling heeft betrokken. Ook het hof zal dat doen.

De grieven II en III stellen aan de orde of sprake is van een tekortkoming als in r.o. 3 omschreven. Het betoog van appellanten komt er kort gezegd op neer dat zij bebouwbare grond hebben gekocht en dat haar onbebouwbare grond is geleverd. Appellanten stellen dat zij er op grond van alle omstandigheden van het geval vanuit mochten gaan dat geïntimeerden de mogelijkheid van bouw garandeerden, respectievelijk dat zij gehouden waren een perceel te leveren waarop de beoogde bouw daadwerkelijk zou kunnen plaatsvinden.

Zoals de rechtbank in r.o. 4.3 van haar vonnis heeft vooropgesteld mag de koper op grond van artikel 7:17 BW verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen. Bovendien mag hij verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien. Wat de koper in dit verband mag verwachten is afhankelijk van alle omstandigheden van het geval, waaronder uiteraard de inhoud van een eventuele schriftelijke overeenkomst en de mededelingen van de verkoper.

Meer concreet is in dit geval aan de orde de vraag of appellanten mochten verwachten dat geïntimeerden ervoor instonden dat de — naar ook appellanten wisten — benodigde planologische goedkeuring van GS zou worden verleend. Het hof is met de rechtbank van oordeel dat dat niet het geval is. Het hof onderschrijft de overwegingen van de rechtbank en voegt daar nog het volgende aan toe.

Voor de uitleg van een overeenkomst als de onderhavige komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de betreffende bepaling mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Deze maatstaf brengt mee dat de vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding van partijen is geregeld, niet kan worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract. In praktisch opzicht is de taalkundige betekenis die de bewoordingen waarin deze bepalingen zijn gesteld, gelezen in de context van dat geschrift als geheel, in (de desbetreffende kring van) het maatschappelijk verkeer normaal gesproken hebben, bij de uitleg van dat geschrift vaak wel van groot belang.

Het hof is met de rechtbank van oordeel dat appellanten, in het bijzonder gelet op:

de omschrijving ‘een perceel bouwterrein geschikt voor de bouw van twee landhuizen’ niet aldus mochten omvatten dat geïntimeerden daarmee tevens de benodigde planologische toestemming garandeerden, althans slechts aan hun leveringsverplichting zouden voldoen wanneer die toestemming daadwerkelijk werd verleend. Immers, op grond van de onder ii) weergegeven wetenschap was er wèl grond voor twijfel als in artikel 7:17 lid 1 BW bedoeld. De mededelingen van de wethouder van de gemeente Wassenaar doen daaraan niet af, nu het besluit genomen diende te worden door een van de gemeente onafhankelijk, hoger orgaan.

Om dezelfde reden mochten appellanten het hiervoor bedoelde vertrouwen evenmin ontlenen aan de in artikel 9j van de overeenkomst gegeven garantie dat het verkochte de feitelijke eigenschappen bezit die nodig zijn voor een normaal gebruik als bouwterrein.

Ook het feit dat het perceel namens geïntimeerden is aangeboden als een perceel bouwgrond geschikt voor de bouw van twee landhuizen leidt onder de omstandigheden van dit geval niet tot een ander oordeel. Ook daaraan mochten appellanten, gelet op hun wetenschap (en het feit dat tussen partijen niet over garanties is gesproken), bij het ondertekenden van de overeenkomst niet het vertrouwen ontlenen dat geïntimeerden instonden voor de benodigde planologische toestemming.

Tenslotte maakt — gelet op de in r.o. 10 onder i) en ii) genoemde omstandigheden — ook het feit dat geïntimeerden een prijs hebben bedongen die (volgens appellanten) slechts reëel was voor bouwgrond niet dat appellanten ervan mochten uitgaan dat geïntimeerden instonden voor de planologische toestemming, benodigd om de twee landhuizen daadwerkelijk te kunnen bouwen, nog daar gelaten dat uit door appellanten zelf overgelegde stukken is gebleken dat de grond, uitgaande van twee landhuizen, in 2006 een waarde vertegenwoordigde van bijna drie maal de aankoopprijs. In die zin had de overeenkomst dus, zoals geïntimeerden onvoldoende weersproken hebben gesteld, een zeker speculatief karakter. Dat speculatief karakter is bovendien gebleken uit het feit dat het later vastgestelde bestemmingsplan voorziet in bebouwing, zij het van één landhuis.

In hun vierde grief klagen appellanten over het oordeel van de rechtbank dat niet- bebouwbaarheid niet is aan te merken als een bijzondere last als bedoeld in artikel 7:15 BW.

Hoewel juist is dat artikel 7:15 BW mede ziet op publiekrechtelijke lasten en beperkingen, kan het beroep op deze bepaling appellanten niet baten.

In de eerste plaats moet betwijfeld worden of het door appellanten als zodanig aangewezen streekplan Zuid-Holland West 1997 als een publiekrechtelijke last of beperking in de zin van artikel 7:15 BW dient te worden aangemerkt, nu een dergelijk streekplan beleid bevat waarvan onder omstandigheden kan worden afgeweken. Bovendien verschilde het betreffende streekplan kennelijk niet wezenlijk van het streekplan dat gold ten tijde van het Koninklijk Besluit uit 1983 en was veeleer sprake van aangescherpt beleidsinstrumentarium (vgl. de uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State in de onderhavige zaak). Derhalve kan evenzeer betwijfeld worden of het streekplan uit 1997 op zichzelf kan worden aangemerkt als de publiekrechtelijke beperking die aan bebouwbaarheid van het perceel in de weg heeft gestaan.

Voor zover het streekplan Zuid-Holland West 1997 als een dergelijke beperking zou moeten worden aangemerkt, geldt dat Appellanten in artikel 8 van de koopovereenkomst uitdrukkelijk alle bijzondere lasten en beperkingen, die blijken uit de laatste akte van levering en die voor hen kenbaar zijn uit de feitelijke situatie ter plaatse, hebben aanvaard. De ratio van artikel 7:15 BW is dat een koper niet met hem ten tijde van de koop onbekende lasten en beperkingen mag worden geconfronteerd. Appellanten waren naar eigen zeggen onbekend met genoemd streekplan, maar zij waren wél bekend met het feit dat het geldende bestemmingsplan aan bebouwing in de weg stond, de gemeente dat plan ondanks verzoeken daartoe nimmer had aangepast aan het (in 1999 16 jaar oude) KB en dat voor de vrijstelling van het bestemmingsplan de medewerking van GS vereist was. Onder die omstandigheden mochten geïntimeerden de verklaring van appellanten dat zij alle bijzondere lasten en beperkingen als blijkend uit (onder meer) de feitelijke situatie ter plaatse, aldus opvatten dat deze mede de planologische situatie omvatte.

In hun vijfde grief klagen appellanten over de verwerping van hun beroep op (wederzijdse) dwaling. Anders dan de rechtbank menen zij dat de omstandigheid waarin zij gedwaald hebben niet is aan te merken als toekomstig. Appellanten stellen dat zij gedwaald hebben omtrent de planologische positie van het perceel ten tijde van het sluiten van de overeenkomst en wijzen in dat verband in het bijzonder op het streekplan Zuid-Holland West 1997.

Ook deze grief faalt. Voor zover geoordeeld zou moeten worden dat het bestaan van het streekplan Zuid-Holland West 1997 een omstandigheid is die appellanten, naar ook geïntimeerden zouden hebben moeten begrijpen, zou hebben afgehouden van het sluiten van de overeenkomst — hetgeen appellanten niet met zoveel woorden hebben gesteld en, gelet op hetgeen in de r.o. 13 en 15 is overwogen, ook niet zonder meer voor de hand ligt — geldt dat deze in de omstandigheden van dit geval voor rekening van appellanten dient te blijven, nu zij bekend waren met het risico dat GS om wat voor reden dan ook toestemming zouden onthouden en dat risico niettemin hebben aanvaard. In dit verband hecht het hof mede betekenis aan het feit dat, zoals ook de rechtbank heeft overwogen, appellanten hebben nagelaten genoemd risico te ondervangen door bij voorbeeld terzake een ontbindende voorwaarde in de overeenkomst te laten opnemen.

Voor zover grief VI voortbouwt op de voorgaande, faalt deze.

Appellanten doen subsidiair een beroep op artikel 6:258 BW. Daarin is bepaald dat de rechter de gevolgen van een overeenkomst kan wijzigen op grond van onvoorziene omstandigheden welke van dien aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst mag verwachten.

Het hof is van oordeel dat, voor zover al sprake zou zijn van een onvoorziene omstandigheid in die zin dat partijen geen rekening hebben gehouden met de mogelijkheid dat de benodigde planologische toestemming niet gegeven zou worden, de omstandigheid dat GS die toestemming uiteindelijk niet hebben gegeven niet van dien aard is dat geïntimeerden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst mogen verwachten. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat appellanten zich hadden moeten realiseren dat er een risico bestond dat GS de benodigde toestemming niet zouden verlenen, reeds omdat het KB waaraan partijen hun verwachtingen ontleenden reeds 16 jaar oud was en de gemeente het bestemmingsplan, ondanks daartoe strekkende verzoeken nimmer daaraan had aangepast. Voorts neemt het hof in aanmerking hetgeen het in r.o. 13 omtrent de koopprijs heeft overwogen.

Grief VII is gericht tegen de door de rechtbank in het dictum gegeven beslissingen. Nu de grieven I tot en met VI falen, geldt hetzelfde voor deze slotgrief.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat het vonnis waarvan beroep dient te worden bekrachtigd. Appellanten zullen in de kosten van het hoger beroep worden veroordeeld.

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt appellanten in de kosten van geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van geïntimeerden begroot op € 894,- aan salaris advocaat.

Dit arrest is gewezen door mrs. T.H. Tanja-van den Broek, M.A.F. Tan-de Sonnaville en R.F. Groos en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 8 september 2009 in aanwezigheid van de griffier.