Rb. Noord-Holland, 07-03-2024, nr. 10878057 \ CV EXPL 24-118

De eisende partij heeft de gedaagde partij gedagvaard. Tegen de gedaagde partij is verstek verleend.

De eisende partij vordert – samengevat – ontbinding en ontruiming van het gehuurde en om de gedaagde partij te veroordelen tot betaling van de huurachterstand vermeerderd met buitengerechtelijke incassokosten, wettelijke rente, een gebruiksvergoeding voor iedere maand dat het gehuurde in gebruik blijft en de proceskosten vermeerderd met de wettelijke rente.

De eisende partij legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat de gedaagde partij tekortschiet in de nakoming van de huurovereenkomst, welke tekortkoming ontbinding en ontruiming van de huurovereenkomst rechtvaardigt.

Ambtshalve toetsing van algemene voorwaarden: Algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte (ROZ 20 maart 2017)

Voordat de kantonrechter een eindoordeel over de vordering kan geven, moet de kantonrechter eerst ambtshalve beoordelen of op de overeenkomst met de gedaagde partij algemene voorwaarden van toepassing zijn en zo ja, of daarin geen bedingen zijn opgenomen die oneerlijk zijn ten opzichte van een consument, in de zin van artikel 3 van de

Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: de richtlijn), omdat dit gevolgen kan hebben voor (de hoogte van) de vordering. Dit artikel is in het Nederlandse recht tot uitdrukking gebracht in artikel 6:233 onder a van het Burgerlijk Wetboek (BW), waarin kort gezegd is bepaald dat een beding dat onredelijk bezwarend is, vernietigbaar is.

De kantonrechter moet in dit verband beoordelen of bedingen, waaraan een consument gebonden is zonder dat daarover afzonderlijk is onderhandeld, in strijd met de goede trouw het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoren. In dat geval moet de kantonrechter daar consequenties aan verbinden, met de bedoeling dat de consument erop kan vertrouwen dat de ‘kleine lettertjes’ niet oneerlijk voor hem uitpakken – en dat hij wordt beschermd als hij zijn handtekening heeft gezet onder een overeenkomst waarin oneerlijke bedingen blijken te zijn opgenomen.

De kantonrechter voegt hier nog aan toe dat het gaat om een beoordeling van de bedongen afspraken, die de rechten en plichten van partijen over en weer vastleggen en waar de consument door het sluiten van de overeenkomst contractueel aan kan worden gehouden. Of de eisende partij de consument ook daadwerkelijk aan die afspraken houdt, of in de praktijk alleen naleving van wettelijke bepalingen verlangt, is in dit verband niet relevant. De omstandigheid dat een eisende partij alleen een beroep doet op wettelijke bepalingen ontslaat de kantonrechter namelijk niet van de verplichting om ambtshalve te toetsen. In dat laatste geval heeft de eisende partij ook geen recht op de gevorderde wettelijke vergoeding.1.Dat geldt voor de gevorderde hoofdsom, maar ook voor bijkomende vorderingen, zoals de gevorderde vergoedingen voor gemaakte buitengerechtelijke incassokosten of rente.

Samenvattend moet de kantonrechter in iedere procedure over ieder onderdeel van de vordering beoordelen of daarover in de algemene voorwaarden afspraken zijn gemaakt en of die afspraken al dan niet eerlijk zijn ten opzichte van de consument. Als de kantonrechter oordeelt dat een contractuele afspraak niet eerlijk is, moet het beding worden vernietigd en moet de vordering op dat onderdeel worden afgewezen (ook als de eisende partij in de procedure een beroep doet op wettelijke bepalingen in plaats van op die contractuele afspraak).

Huurprijswijzigingsbedingen

Zowel artikel 5.2 en artikel 12.34 van de huurovereenkomst als artikel 16 van de algemene voorwaarden bevatten huurprijswijzigingsbedingen die zien op huurruimte met een geliberaliseerde huurprijs zoals hier aan de orde.

In artikel 12.34 van de huurovereenkomst wordt echter zowel artikel 5.2 van de huurovereenkomst als artikel 16 van de algemene voorwaarden buiten toepassing verklaard. Kennelijk geldt bij geliberaliseerde woonruimte alleen artikel 12.34 van de huurovereenkomst, zodat de kantonrechter alleen dit huurprijswijzigingsbeding zal beoordelen. Dit beding luidt als volgt:

“Huurprijswijziging

(…) 12.34 Indien het Gehuurde zelfstandige woonruimte met geliberaliseerde huurprijs voor woonruimte betreft, is het gestelde in artikel 16 van de Algemene Bepalingen en artikel 5.2. van de Huurovereenkomst niet van toepassing en geldt het volgende:

De gewijzigde huurprijs is gelijk aan de geldende huurprijs op de wijzigingsdatum, vermenigvuldigd met het indexcijfer van het kalenderjaar voorafgaand aan het kalenderjaar waarin de huurprijs wordt aangepast, gedeeld door het indexcijfer van het daaraan voorafgaande kalenderjaar.

Vervolgens heeft de Verhuurder het recht om de gewijzigde huurprijs zoals omschreven op de wijzigingsdatum daarboven te verhogen met tweeënhalf procent (2,5%);

Dit beding biedt de verhuurder de mogelijkheid om de huurprijs jaarlijks te verhogen (i) conform de regelgeving voor woonruimte met een niet-geliberaliseerde huurprijs en regels van het CPI en daarbovenop (ii) met maximaal 2,5%. Het eerste deel van dit beding is niet oneerlijk, omdat dit verwijst naar de regelgeving en de regels van het CPI. Het tweede deel is nietig op grond van artikel 7:248 lid 3 BW in samenhang met artikel 10 lid 3 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, omdat een dergelijke verhoging leidt tot een hogere verhoging dan wettelijk is toegelaten. Dit heeft tot gevolg dat de huurprijs geldt als verhoogd met de toegelaten verhoging (conform de regels van het CPI). De eisende partij krijgt de gelegenheid om zich over de gevolgen hiervan voor (de hoogte van) de vordering uit te laten.

Boetebeding artikel 11.1 sub a van de Huurovereenkomst

De eisende partij maakt aanspraak op het betalen van boetes vanwege het veroorzaken van overlast. Daaraan heeft de eisende partij artikel 11.1 sub a van de huurovereenkomst ten grondslag gelegd. Daarin staat, voor zover van belang:

“11.1 Huurder en verhuurder komen overeen dat indien Huurder tekortschiet in de nakoming van zijn verplichting(en) uit hoofde van de nagenoemde bepaling(en), hij aan Verhuurder een direct opeisbare boete verbeurt zoals hieronder vermeld:

(a) een boete van EUR 25,00 voor iedere kalenderdag dat de overtreding voortduurt bij overtreding van artikel (…) 14.4 (overlast), (…) van de Algemene Bepalingen met een maximum van EUR 10.000,00 onverminderd zijn gehoudenheid om alsnog aan deze verplichting te voldoen en onverminderd het recht van Verhuurder op (aanvullende) schadevergoeding;”

Artikel 14.4 van de algemene voorwaarden luidt als volgt:

“Huurder zal bij het gebruik van het gebouw of complex van gebouwen waarvan het gehuurde deel uitmaakt geen hinder of overlast veroorzaken. Huurder zal ervoor zorgdragen dat vanwege hem aanwezige derden of dieren dit evenmin doen.”

De kantonrechter is van oordeel dat het boetebeding in artikel 11.1 sub a van de huurovereenkomst in combinatie met artikel 14.4 van de algemene voorwaarden niet onredelijk bezwarend is en zal deze bedingen in stand laten.

Rente

De eisende partij maakt aanspraak op vergoeding van rente. In artikel 12.14 van de huurovereenkomst is daarover een beding opgenomen. Dat luidt als volgt:

“Voor elk geval dat Huurder in verzuim is met de tijdige en volledige betaling van een geldsom, is hij van rechtswege 1% rente per maand verschuldigd over de verschuldigde hoofdsom vanaf de vervaldatum tot aan de dag van algehele voldoening van de hoofdsom. Hierbij wordt een gedeelte van een maand als volle mand aangemerkt.”

De bedongen rente bedraagt in dit geval 1% per maand. Dat is beduidend meer dan de huidige wettelijke rente voor consumententransacties. Het rentebeding is daarom oneerlijk. Daarom is de kantonrechter voornemens om het beding te vernietigen en de gevorderde rente af te wijzen. De eisende partij krijgt de gelegenheid om zich hierover uit te laten.

Boetebedingen artikel 11.2 en artikel 12.17 van de huurovereenkomst

De eisende partij vordert ook boetes vanwege het te laat betalen van de huur. Daaraan legt de eisende partij artikel 11.2 sub a van de huurovereenkomst ten grondslag. Dat betreft een boetebeding op grond waarvan de eisende partij voor iedere overtreding van een verplichting uit de huurovereenkomst of de algemene voorwaarden een direct opeisbare boete is verschuldigd van € 50,00 per kalenderdag met een maximum van € 10.000,00. In artikel 12.17 van de huurovereenkomst (hierna geciteerd in r.o. 3.16.) is echter bepaald dat partijen afwijken van artikel 11.2 van de huurovereenkomst. De kantonrechter begrijpt daaruit dat artikel 11.2 van de huurovereenkomst niet van toepassing is en dat in plaats daarvan artikel 12.17 geldt.

De kantonrechter is van oordeel dat dit beding oneerlijk is. Artikel 12.17 kan onder meer worden ingeroepen als de huur niet tijdig wordt betaald. In dat geval kan de eisende partij aanspraak maken op een boete van € 50,- per kalenderdag, naast schadevergoeding. Een dergelijke boete van € 50,- per dag is veel hoger dan de verschuldigde wettelijke rente (7% sinds 1 januari 2024) over het niet tijdig betalen van een geldsom. Weliswaar is de boete gemaximeerd tot € 10.000,00, maar in verhouding tot de verschuldigde wettelijke rente over het niet tijdig betalen van de onderhavige huur is het bedrag van € 10.000,00 buitenproportioneel hoog. Deze omstandigheid maakt dat het evenwicht tussen partijen aanzienlijk is verstoord in het nadeel van de gedaagde partij. Ook artikel 12.17 komt om die reden in aanmerking voor vernietiging. De eisende partij mag zich ook daarover uitlaten.

Buitengerechtelijke incassokosten

De eisende partij maakt aanspraak op vergoeding van gemaakte buitengerechtelijke incassokosten. In artikel 25.2 van de algemene voorwaarden is daarover een beding opgenomen. Dat luidt als volgt:

“25.2. In alle gevallen waarin (ver)huurder een sommatie, een ingebrekestelling of een exploot aan (ver)huurder doet uitbrengen, of in geval van procedures tegen (ver)huurder om deze tot nakoming van de huurovereenkomst of huurder tot ontruiming te dwingen, is (ver)huurder verplicht alle daarvoor gemaakte kosten, zowel in als buiten rechte – met uitzondering van de ingevolge een definitieve rechterlijke beslissing door (ver)huurder te betalen proceskosten – aan (ver)huurder te voldoen, voor zover op de vergoeding van die kosten de Wet normering buitengerechtelijke incassokosten en het Besluit incassokosten niet van toepassing is.”

De kantonrechter is van oordeel dat het beding, hoewel niet duidelijk en begrijpelijk geformuleerd, als niet oneerlijk kan worden beschouwd ten aanzien van de buitengerechtelijke incassokosten omdat deze kosten worden beperkt tot wat wettelijk is toegestaan. Het beding wordt in stand gehouden.

In de huurovereenkomst zijn echter ook de volgende bepalingen opgenomen:

“12.15. Ingeval het tekortschieten bestaat uit de niet tijdige betaling van een geldsom en in verband met de incassering daarvan buitengerechtelijke kosten moeten worden gemaakt, worden deze hierbij bepaald op ten minste 15% van het verschuldigde bedrag met een minimum van EUR 125. Ingeval de buitengerechtelijke incasso door een gemachtigde c.q. raadsman/raadsvrouw geschiedt, worden deze bedragen vermeerderd met de voor Verhuurder aan zijn gemachtigde c.q. raadsman/raadsvrouw over de buitengerechtelijke incassokosten verschuldigde omzetbelasting.

De aanspraak op vergoeding van buitengerechtelijke kosten ontstaat pas nadat de partij die tekortschiet schriftelijk door de andere partij is aangemaand, waarbij haar een redelijke termijn tot nakoming is gesteld en die nakoming binnen die termijn uitblijft.

in afwijking van artikel 11.2 van de Huurovereenkomst komen partijen overeen dat voor iedere overtreding dan wel niet nakoming van een verplichting uit de Huurovereenkomst en bijbehorende Algemene Bepalingen, voor zover niet reed in artikel 11.1 en 12.35, 12.36 en 12.37 van de Huurovereenkomst genoemd, Huurder aan Verhuurder een direct opeisbare boete van EUR 50,00 per kalenderdag is verschuldigd, met een maximum van EUR 10.000,00, onverminderd zijn gehoudenheid om alsnog aan deze verplichting te voldoend en onverminderd het recht van Verhuurder op (aanvullende) schadevergoeding.”

De incassobedingen in de artikel 12.15 en 12.16 zijn op zichzelf, maar ook in combinatie met artikel 12.17, oneerlijk. In deze artikelen wordt ten nadele van de consument afgeweken van het bepaalde in artikel 6:96 BW en het Besluit vergoeding buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). Er wordt immers van uitgegaan dat alle kosten verschuldigd zijn. Daarbij is ook geen maximum opgenomen, wat ertoe leidt dat onbeperkte kosten voor rekening van de consument zouden kunnen komen. Dat zou tot gevolg hebben dat de consument belast wordt met hogere kosten dan wettelijk is toegestaan. Ook is in dit geval de bedongen vergoeding altijd ten minste 15% van het verschuldigde bedrag, met een minimum van € 125,- en daarmee hoger dan de wettelijke vergoeding. Daarnaast biedt de tekst van de bedingen de eisende partij de mogelijkheid om na elke aanmaning al incassokosten in rekening te brengen, terwijl de wettekst voorschrijft dat de incassokosten pas ná het verstrijken van de in de veertiendagenbrief genoemde termijn verschuldigd zijn. Dat artikel 12.16 voorschrijft dat wel eerst een ‘redelijke termijn tot nakoming’ wordt gegeven, is in dit verband onvoldoende omdat die bewoordingen niet voldoende aansluiten bij artikel 6:96 lid 5 en lid 6 BW en het Besluit. Bovendien geldt dat de cumulatie met het boetebeding in artikel 12.17, zoals hiervoor ook al is overwogen, de oneerlijkheid van de bedingen alleen nog maar versterkt. Dit leidt ertoe dat de kantonrechter overweegt om deze bedingen te vernietigen ten aanzien van de buitengerechtelijke incassokosten. De eisende partij mag zich daarover uitlaten.

Gevolgen van deze toetsing

De kantonrechter is voornemens de rente-, boete- en incassobedingen in artikel 12.14, 12.15, 12.16 en 12.17 van de huurovereenkomst te vernietigen. De eisende partij krijgt de gelegenheid om zich hierover uit te laten.

Daarnaast krijgt de eisende partij de gelegenheid zich uit te laten over de gevolgen voor de hoogte van de vordering, van de gedeeltelijke nietigheid van het huurprijswijzigingsbeding in artikel 12.34 van de huurovereenkomst zoals vermeld in rechtsoverweging 3.6.

Huurachterstand

De gedaagde partij moet de huurachterstand betalen. De beslissing hierover wordt echter aangehouden, omdat de gedaagde partij deelbetalingen heeft gedaan en deze op grond van artikel 6:44 BW eerst in mindering strekt van de kosten en de verschuldigdheid van de kosten nog niet vaststaat gelet op het voorgaande, zodat ook de hoogte van de huurachterstand nog niet kan worden vastgesteld. De hoogte van de huurachterstand kan bovendien nog niet worden vastgesteld omdat de eisende partij zich nog moet uitlaten over de hoogte van de vordering als gevolg van de gedeeltelijke nietigheid van het huurprijswijzigingsbeding in artikel 12.34 van de huurovereenkomst zoals vermeld in rechtsoverweging 3.6 en 3.19.

Ontbinding, ontruiming en gebruiksvergoeding

De vordering wordt voor het overige toegewezen, omdat deze de kantonrechter niet onrechtmatig of ongegrond voorkomt. Daarbij is van belang dat de huurachterstand in elk geval meer dan drie maanden is.

Gelet op de ingrijpende gevolgen voor de gedaagde partij wordt de ontruimingstermijn gesteld op veertien dagen na betekening van dit vonnis. De gevorderde machtiging tot gedwongen ontruiming is niet toewijsbaar. Indien noodzakelijk voor de tenuitvoerlegging van dit vonnis, kan de deurwaarder met inachtneming van het bepaalde in de artikelen 555 e.v. Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering zonder toestemming van de bewoner / gebruiker het betreffende pand betreden en ontruimen.

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

De kantonrechter:

ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst;

veroordeelt de gedaagde partij om het perceel aan het [adres] te [plaats] binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken (voor zover deze laatste niet het eigendom van de eisende partij zijn) en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van de eisende partij te stellen;

veroordeelt de gedaagde partij om aan de eisende partij te betalen een bedrag van € 967,82 per maand aan gebruiksvergoeding, voor iedere maand, of gedeelte daarvan, dat de gedaagde partij het gehuurde vanaf 1 januari 2024 in gebruik houdt;

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

verwijst de zaak naar de rol van 4 april 2024 om de eisende partij de gelegenheid te geven zich bij akte uit te laten zoals in r.o. 3.18 en 3.19. is overwogen;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.M. Kruithof en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter