Hof Leeuwarden, 08-03-2011, nr. BK 09/172 WOZ

De Ambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak a-straat 107 te Z (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2007 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2008, vastgesteld op € 639.000. Tegelijk met deze beschikking is voorts de aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 392,70.

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de Ambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Leeuwarden (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 29 oktober 2009 ongegrond verklaard.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.

Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 4 januari 2011 te Leeuwarden. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende alsmede A, namens de Ambtenaar, bijgestaan door B, taxateur.

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak betreft een vrijstaande woning uit 1908, die in 2004 is gerenoveerd. De inhoud van het hoofdgebouw is ongeveer 447m³. Tot de onroerende zaak behoren percelen grond. De oppervlakte van het perceel bij de woning is ongeveer 3.036m² en de oppervlakte van het perceel dat niet bij de woning ligt is ongeveer 5.954m². Op het perceel bij de woning staan naast de woning een garage, een schuur en een zomerhuisje.

De Ambtenaar heeft tot de onder 2.1 bedoelde percelen grond de volgende percelen gerekend: het perceel kadastraal bekend gemeente Terschelling, Sectie , nummer , groot 5.630 centiare (5.630 m2), waarop zijn gelegen een woonboerderij met erf en zomerhuis en een aan het erf grenzend perceel grasland, alsmede het perceel kadastraal bekend gemeente Terschelling, Sectie , nummer , groot 3.360 centiare (3.360 m2), waarop is gelegen een perceel grasland. Beide percelen zijn van elkaar gescheiden door een doorgaande openbare weg. De oppervlakte van het aan de woonboerderij met erf en zomerhuis toe te rekenen gedeelte van de onroerende zaak bedraagt 3.036 m2. De oppervlakte van het aan de beide genoemde stukken grasland (hierna tezamen te noemen: het weiland) toe te rekenen gedeelte van de onroerende zaak bedraagt 5.954 m2.

Het gebruik van het hiervoor - onder 2.2 bedoelde - weiland is door belanghebbende ingebracht in de maatschap C en X, waarin als maten, naast belanghebbende, diens dochter en een derde, te weten de heer D, rechthebbende zijn. De maatschap exploiteert een agrarische onderneming in L. Het voordeel voor de maatschap is met name gelegen in de sfeer van de mestrechten. Feitelijk wordt het weiland gebruikt door belanghebbende die daarop paarden laat grazen.

In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum. Desgevraagd heeft de Ambtenaar verklaard, ingeval het gelijk aan de zijde van belanghebbende zou zijn, de aanslag OZB dienovereenkomstig te verminderen. Belanghebbende heeft daarop verklaard dat deze aanslag om die reden niet meer in geschil is.

Belanghebbende is van mening dat de waarde van de onroerende zaak te hoog is vastgesteld en verdedigt een waarde van € 623.535 zijnde de door de Ambtenaar vastgestelde waarde verminderd met de daarin, naar de mening van belanghebbende ten onrechte, begrepen waarde van het weiland, ad € 15.465. Belanghebbende stelt, naar het Hof begrijpt, primair dat op het weiland de zogenoemde cultuurgrondvrijstelling van toepassing is. Subsidiair is belanghebbende van mening dat de waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum te hoog is vastgesteld. Belanghebbende heeft, naar het Hof begrijpt in dat kader, gesteld dat de objectafbakening door de Ambtenaar onjuist is geschied in dier voege dat het weiland als apart object voor de Wet WOZ in aanmerking genomen had moeten worden, dat de door de Ambtenaar opgevoerde referentieobjecten onvoldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak, dat sprake is van een buitensporige waardestijging van de onroerende zaak ten opzichte van zowel de aankoop in 2003 voor een koopprijs van

€ 566.000, inclusief het weiland, als ook ten opzichte van de waarde, zoals deze door de Ambtenaar is vastgesteld op 1 januari 2005. Voorts heeft belanghebbende gesteld dat de onroerende zaak waardeverminderende hinder ondervindt van wateroverlast op zijn erf alsmede overlast van een mast met een dubbele UMTS-zendinstallatie welke is gelegen op 85 meter afstand van de onroerende zaak.

De Ambtenaar houdt vast aan de bij de bestreden uitspraak vastgestelde waarde. Hij is van mening dat het object juist is afgebakend, dat de opgevoerde referentieobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak, dat met de eventuele wateroverlast voldoende rekening is gehouden, dat de aanwezigheid van een UMTS-mast niet waardedrukkend is en dat de cultuurgrondvrijstelling op het weiland niet van toepassing is, onder meer omdat er bij het houden van paarden geen sprake is van landbouwproductie.

Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken.

Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, en tot vermindering van de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum tot een bedrag van € 623.535.

De Ambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

Om redenen van proceseconomie zal het Hof eerst de objectafbakening beoordelen. De Ambtenaar heeft ter zitting desgevraagd verklaard dat hij er bij de onderhavige objectafbakening vanuit gegaan is dat sprake is van een samenstel van eigendommen in de zin van artikel 16, aanhef en onderdeel d, van de Wet WOZ, en dat dit samenstel van eigendommen als één onroerende zaak dient te worden aangemerkt.

Artikel 16, aanhef en onderdeel d, van de Wet WOZ luidt: “Voor de toepassing van de wet wordt als één onroerende zaak aangemerkt: (…) een samenstel van twee of meer van de in onderdeel a of onderdeel b bedoelde eigendommen of in onderdeel c bedoelde gedeelten daarvan die bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en die, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar behoren;”

Nu belanghebbende heeft betwist dat in het onderhavige geval sprake is van een samenstel van eigendommen in vorenbedoelde zin, rust op de Ambtenaar de last aannemelijk te maken dat daarvan sprake is. Naar het oordeel van het Hof, slaagt de Ambtenaar daarin. Vaststaat dat zowel de woonboerderij met erf en zomerhuis als het weiland feitelijk worden gebruikt door belanghebbende die op het weiland paarden laat grazen (zie 2.3 hiervoor) Belanghebbende heeft daar tegenover gesteld dat het gebruik van het weiland is ingebracht in de hiervoor – onder 2.3 – bedoelde maatschap, ten gevolge waarvan er sprake is van meerdere gebruikers. Naar het oordeel van het Hof is in dit kader evenwel niet doorslaggevend dat het gebruik van het desbetreffende weiland is ingebracht in de maatschap. Nu het weiland immers enkel door belanghebbende wordt gebruikt voor zijn paarden en de maatschap, anders dan ten behoeve van de mestregulering, nimmer feitelijk gebruik heeft gemaakt van het weiland, staat de inbreng van het weiland in de maatschap er niet aan in de weg dat het weiland geacht moet worden door belanghebbende te worden gebruikt in de zin van de Wet WOZ.

Belanghebbende heeft in dit verband voorts gesteld dat de omstandigheid dat het weiland in twee gedeelten wordt gescheiden door een openbare weg ertoe zou moeten leiden dat het perceel grasland, kadastraal bekend gemeente Terschelling, Sectie , nummer , groot 3.360 centiare, dat niet grenst aan het erf van de woonboerderij, niet tot het door de Ambtenaar afgebakende samenstel van eigendommen behoort. Het Hof volgt belanghebbende daarin niet. Daartoe acht het Hof redengevend dat de woonboerderij met erf en zomerhuis en het gehele weiland naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar behoren. Daarbij heeft het Hof in aanmerking genomen de omstandigheid dat, hoewel het weiland dat niet direct grenst aan het erf van de woonboerderij maar is gelegen aan de overzijde van een openbare weg, niettemin in de nabijheid van de woonboerderij met erf en aangrenzend weiland ligt, namelijk tegenover dat erf en weiland, en vanaf dat erf goed bereikbaar is, alsmede de omstandigheid dat belanghebbende de bedoelde woonboerderij met erf en zomerhuis en het gehele weiland in één koop heeft verworven van dezelfde verkoper. De Ambtenaar heeft onweersproken gesteld dat ook overigens naar de omstandigheden beoordeeld sprake is van een samenstel van eigendommen als bedoeld in artikel 16, aanhef en onderdeel d, van de Wet WOZ. De Ambtenaar heeft daarom de objectafbakening naar het oordeel van het Hof in zijn beschikking op een juiste wijze bepaald.

Artikel 220d, eerste lid, van de Gemeentewet luidt voor zover hier relevant: “In afwijking in zoverre van artikel 220c wordt bij de bepaling van de heffingsmaatstaf voor de onroerende-zaakbelastingen buiten aanmerking gelaten, voor zover dit niet reeds is geschied bij de bepaling van de in dat artikel bedoelde waarde, de waarde van: a. ten behoeve van de land- of bosbouw bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond, daaronder mede begrepen de open grond, alsmede de ondergrond van glasopstanden, die bedrijfsmatig aangewend wordt voor de kweek of teelt van gewassen, zonder daarbij de ondergrond als voedingsbodem te gebruiken;”

Artikel 2, aanhef en onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten bepaalt dat bij de bepaling van de waarde buiten aanmerking wordt gelaten de waarde van ten behoeve van de land- of bosbouw bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond, voor zover die niet de ondergrond vormt van gebouwde eigendommen.

Uit het arrest van de Hoge Raad van 30 januari 1980, nr. 19 613, BNB 1980/90, volgt dat voor het antwoord op de vraag of sprake is van “ten behoeve van de land- of bosbouw bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond”, alleen sprake is, wanneer met een duurzame organisatie van kapitaal en arbeid aan het maatschappelijk productieproces wordt deelgenomen met het oogmerk om daarmee winst te maken. Naar het oordeel van het Hof zijn het enkel uitvoeren van werkzaamheden die nodig zijn om een weiland in stand te houden en het daarop - als particulier - paarden te laten weiden, niet voldoende om van bedrijfsmatige exploitatie van dat weiland te spreken. Belanghebbendes primaire stelling faalt derhalve.

Subsidiair heeft belanghebbende gesteld dat de waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum door de Ambtenaar te hoog is vastgesteld.

Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft naar de bedoeling van de wetgever als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

Op verweerder rust - bij betwisting- de last aannemelijk te maken dat de waarde per 1 januari 2007 niet hoger is vastgesteld dan de waarde in de zin van de Wet WOZ. Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde verwijst verweerder onder meer naar een in zijn opdracht door de WOZ-taxateur E op 26 februari 2009 opgemaakte zogenoemde waardematrix.

De Ambtenaar is in de op hem rustende bewijslast niet geslaagd. In de door hem overgelegde waardematrix zijn een viertal referentieobjecten genoemd, die, naar het oordeel van het Hof, aanzienlijke verschillen vertonen ten opzichte van de onroerende zaak, onder meer ten aanzien van ligging, kwaliteit, uitstraling, bouwjaar en samenstelling (aanwezigheid vakantiehuizen, schuren, weilanden e.d). Naar het oordeel van het Hof, heeft de Ambtenaar met hetgeen hij in hoger beroep naar voren heeft gebracht, onvoldoende verklaard of, en zo ja in hoeverre, rekening is gehouden met de verschillen die de onroerende zaak vertoont ten opzichte van de referentieobjecten, met name ten aanzien van de ligging, waaronder, maar niet uitsluitend, de omstandigheid dat de onroerende zaak lager is gelegen dan de opgevoerde referentieobjecten waardoor bij regenval wateroverlast wordt ervaren, alsmede de kwaliteit, de uitstraling en de samenstelling.

Belanghebbende heeft een waarde bepleit van € 623.535 zijnde de door de Ambtenaar vastgestelde waarde verminderd met de daarin, naar de mening van belanghebbende ten onrechte, begrepen waarde van het weiland, van € 15.465 Ook hij heeft evenwel voor zijn standpunt onvoldoende aangedragen om die waarde op de waardepeildatum aannemelijk te achten. Hij heeft naar het oordeel van het Hof, onder verwijzing naar het vorenoverwogene niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van het weiland nihil dan wel € 1,50 per m² waard is. Ook de enkele verwijzing naar de aankoopprijs van juli 2003 is daartoe onvoldoende, nu het tijdstip van deze aankoop te ver verwijderd ligt van de waardepeildatum.

Het Hof stelt, met in achtneming van alle feiten en omstandigheden die door partijen naar voren zijn gebracht, de waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum in goede justitie vast op € 625.000.

Slotsom

Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.

In beroep en in hoger beroep is niet gebleken van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand en ook overigens niet van kosten die volgens artikel 1 van het Besluit proceskosten bestuursrecht kunnen worden begrepen in een kostenveroordeling op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.

Het Hof:

– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,

– verklaart het tegen de uitspraak van de Ambtenaar ingestelde beroep gegrond,

– vernietigt de uitspraak van de Ambtenaar,

– stelt de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2007 vast op € 625.000 en vermindert de aanslag tot een aanslag die is vastgesteld naar deze waarde;

– gelast dat de gemeente Terschelling aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 39 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 110 in verband met het hoger beroep bij het Hof.

Deze uitspraak is gedaan door mr. P. van der Wal, voorzitter, mr. R.F.C. Spek en mr. E. Polak, in tegenwoordigheid van mr. H. de Jong als griffier.

De beslissing is op 8 maart 2011 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

(H. de Jong) (P. van der Wal)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,